Удешевление недвижимости...

----------
Цитата

Демьян Бедный пишет:
Дамокл жил слишком близко к Риму
----------

Имя греческое (били созвучные Патрокл, Фемистокл и т.п.) да и проживал он в Сиракузах...

----------
Цитата

Кот Васька пишет:
Все равно не понимаю. Речь идёт о сравнении между ипотекой и арендой с последующей покупкой квартиры без ипотеки. А Вы сравниваете ипотеку с арендой при депо на сумму квартиры.
Это несколько разные вещи.
Грубо говоря. Ипотека выгоднее аренды при платежах примерно равных стоимости аренды или ниже, что в реальных цифрах сейчас достигается при первоначальном взносе около 50%.
Тут нет никаких депо X
----------


Чтобы сравнение было корректным нужно сравнивать АКТИВЫ, а не платежи.
В случае с ипотекой, активы равны стоимости квартиры за вычетом остатка долга.
В случае с арендой активы равны сумме на депозите.

Например для случая первоначального взноса = 0, активы у арендатора растут на 4% от стоимости квартиры быстрее чем у ипотечника (при постоянной стоимости квартиры).
Для случая, если вся сумма квартиры на руках активы у арендатора растут на 2% быстрее (при постоянной стоимости квартиры)

Вот, к примеру расчет для квартиры 6 млн, арендой 6% и ипотекой 10%

"Для более ясного понимания картины принимаем первоначальный взнос равным нулю. Кредит берем на упомянутую квартиру за 6 миллионов. Для подсчета ипотечных выплат воспользуемся ипотечным калькулятором, которые есть на многих сайтах.
В случае ипотеки на 20 лет месячный платеж составит 57 901 руб. За год бедолага, выбравший кредит, выплатит процентов на 595 531 руб. и погасит долга на 99 284 руб. По итогам года прирост его активов составит 99 284 рублей (ту часть квартиры, которую он реально оплатил, все остальные 5 900 714 руб. квартиры по-прежнему ему не принадлежат).
Выбравший аренду имеет вносит ту же сумму, что платит "ипотечник" по своему кредиту (а почему бы нет – мы ведь сравниваем одинаковые условия) – т.е. 57 901 руб. За год у него наберется 694 812 руб, из которых он должен отдать за аренду 360 000 руб. По итогам года у него на руках останется 694 812 – 360 000 = 334 812 руб. Это есть его прирост активов на конец года.

Что же получается, всего один год прошел, а "арендник" уже богаче "ипотечника" на 235 528 руб (=334 812 – 99 284)! Нетрудно заметить, что разница составляет примерно 4% от стоимости квартиры, что как раз соответствует дельте между ставками (10%-6%)"

----------
Цитата

Desmont пишет:
одыскиваю квартиру в аренду в Москве - за 6% годовых тяжело найти нормальные варианты.
Свежие квартиры в новостройках сдаются за 7,0%-7,5%
Пример ЖК Савеловский Сити - 1к 40м 8,5 млн + 1,2 млн ремонт = 9,7 млн
улетает за 60 + КУ или 7,4% и на ЦИАНЕ очень мало адекватных вариантов
----------


Подтверждаю, сейчас с вариантами под аренду стало туго. Они просто поисчезали, причем не только дешевые, но и относительно дорогие тоже.
Это еще один косвенный признак того, что идет удорожание. Хотят это признавать некоторые форумчане или нет :(

Насчет 6% - в среднем так и выходит. Когда я говорю про 6% половина пытается убедить, что ставки выше, половина - что наоборот ниже :)

----------
Цитата

k*******@gmail.com пишет:
Вот в этом и слабое звено. Ставки по ипо фиксированы, а инфляция и ключевая - нет. С депо можно здорово улететь.

----------


Улететь можно в обе стороны. В том числе благоприятную для владельцев депозита.
Пример 2014-2015 с депозитными ставками 20% все я думаю помнят.

Вообще особых рисков для депозита кроме гиперинфляции (очень маловероятный сценарий) я не вижу. Если инфляция растет, то ставки депозитов тоже растут, иногда даже более существенно

----------
Цитата

tyrex пишет:
А меч все-таки Дамоклов
----------
Что пристали то со своим мечом? Мы не в школе. Здесь через одного с ошибками пишут.

----------
Цитата

maslovdm пишет:
Вот, к примеру расчет для квартиры 6 млн, арендой 6% и ипотекой 10%

----------


а посчитаем на горизонте 20 лет.

За 20 лет ипотечник стал обладателем квартиры за 6 млн.
Съемщик накопил (57901-30000)*240=6696240

Т.е. выгода за 20 лет всего чуть менее 700 000 руб. Или 35000 в год.

Но, вы уверены, что в схемном жилье вы проживете 20 лет? Заложим переезд 1 раз в 2 года. Месячная комиссия агенту, перевоз вещей. и, вообще переезд - сравни пожару. Мы же не будем жить с одним чемоданом. Пусть переезд обойдется в 60 000. итого минус 600 000 (10 переездов за 20 лет). выгода становится 120 000 за 20 лет или 6000 руб в год.

Но мой расчет разбивается вдребезги от ... инвестиционной составляющей. Ведь не обязательно все сваливать в матрас, можно и в сбер отнести как минимум.

При этом 20 лет (весьма значительную часть активной жизни) вы хаваете, что дают: не обои свои поклеить, не мебель свою купить, ни собаку завести.

В целом все эти расчеты очень абстрактные, ибо будущего никто не знает, а загадывать что-то в этой стране на 20 лет вперед бессмысленно. Квартиры могут начать раздавать бесплатно или отменят частную недвижимость, а накопления могут сгореть в костре денежной реформы.

Потому спор, что выгодней:
когда для себя - бессмысленный и глупый.
Как инвестиция пока депозит выгодней покупки кирпича.

----------
Цитата

grfand пишет:
За 20 лет ипотечник стал обладателем квартиры за 6 млн.
Съемщик накопил (57901-30000)*240=6696240


----------


Вы не учли проценты по депозиту за все это время

----------
Цитата

grfand пишет:
загадывать что-то в этой стране на 20 лет вперед бессмысленно. Квартиры могут начать раздавать бесплатно или отменят частную недвижимость, а накопления могут сгореть в костре денежной реформы
----------
это уж точно... сегодняшняя новость на Яндексе вообще порадовала... стричь взносы с неработающих.. т.е. чел и так в нищете прозябает, работы нет... еще с него и стричь купоны.. на Бирже ведь больше года стоять нельзя!

----------
Цитата

maslovdm пишет:
Вы не учли проценты по депозиту за все это время
----------


вы не пробовали почитать дальше первого абзаца

----------
Цитата

grfand пишет:
Но мой расчет разбивается вдребезги от ... инвестиционной составляющей. Ведь не обязательно все сваливать в матрас, можно и в сбер отнести как минимум.

----------

----------
Цитата

Апрелиус пишет:
стричь взносы с неработающих.. т.е. чел и так в нищете прозябает, работы нет... еще с него и стричь купоны.. на Бирже ведь больше года стоять нельзя!
----------
Палка о двух концах, все сразу пойдут вставать на учёт на биржу и миф про "рекордно низкую безработицу" будет развенчан раз в несколько.
Только ещё на пособие по безработице влетят бюджетом

----------
Цитата

maslovdm пишет:
Насчет 6% - в среднем так и выходит. Когда я говорю про 6% половина пытается убедить, что ставки выше, половина - что наоборот ниже
----------
кто говорит про 6% не считает ЖКУ, налог и как минимум кап ремонт.

----------
Цитата

Засосов пишет:
кто говорит про 6% не считает ЖКУ, налог и как минимум кап ремонт X
----------


Да, нужно отличать расходы арендатора. Они могут быть более 6% от стоимости квартиры.
И ДОХОДЫ арендодателя. Они как раз 6% или ниже (т.к. из платежей арендатора нужно вычесть все постоянные расходы - налоги, часть жкх, ремонт).

С этим связан феномен высокой арендной ставки на западе, где ставка аренды может даже выше чем ипотечная, но на первый взгляд кажется нонсенсом. Но такое возможно, из-за того, что арендный доход собственника изрядно "покусан" постоянными расходами

----------
Цитата

Desmont пишет:
Пример ЖК Савеловский Сити - 1к 40м 8,5 млн +
----------
Как раз на ЦИане видел кучу предложений апартов из этого комплекса и не помню чтобы они были дороже 6млнр, не знаю деталей может без ремонта и ещё чего, я апарты не рассматриваю. Даже убрал из фильтра Савёловскую и Дмитровскую изза того, что куча предложений из Савёловского.
Ещё много апартов предлагается в стройке, в районе М.Волгоградского проспекта MRгрупп по памяти

----------
Цитата

maslovdm пишет:
Но такое возможно, из-за того, что арендный доход собственника изрядно "покусан" постоянными расходами
----------
Я в своей квартире отказался от ТВантенныРостелеком, отказался от платежа за охрану(так получилось)), отказался от доп побора УК. Реально плачу меньше почти на 2тр+/мес.
Но точно знаю, что таких в моём подъезде не больше 5квартир из 115. Так что экономика "расходов" бывает разной даже в одном подъезде.

----------
Цитата

Засосов пишет:
Палка о двух концах, все сразу пойдут вставать на учёт на биржу и миф про "рекордно низкую безработицу" будет развенчан раз в несколько.
Только ещё на пособие по безработице влетят бюджетом
----------
Не все ж пойдут. И не всех на учет поставят. Придумают какую нибудь бумажную волокиту.

На вторичном рынке жилья Москвы растет доля сделок с премией – «Инком»
В условиях роста спроса и увеличения числа продавцов, адекватно оценивающих свою недвижимость, доля сделок с премией на «вторичке» Москвы выросла за год с 5% до 10%, говорится в сообщении компании «ИНКОМ-Недвижимость».

Согласно наблюдениям специалистов профильного департамента «ИНКОМ-Недвижимость», на вторичном рынке жилья старой Москвы существенно выросла доля продавцов, которые выставляют свою собственность на продажу по цене, равной или приближенной к рыночным показателям, – с 20% в прошлом октябре до 50% на текущий момент. Другие 50% лотов (против 80% годом ранее) из-за сильно завышенной стоимости надолго зависают в экспозиции. Как следствие более адекватного ценообразования, за год в сегменте сократилось количество сделок с дисконтом и средний размер скидки – с 86% до 74% и с 8,9% до 5,6% соответственно. При этом увеличилась доля объектов, реализуемых по изначально выставленной цене, – с 9% до 16% за отчетный период. А объем сделок с превышением первоначальной стоимости предложения вырос с 5% в прошлом октябре до 10% в нынешнем. Средний размер премии, по подсчетам аналитиков компании, ненамного превышает уровень дисконта – сейчас он равен 6%.
https://www.irn.ru/news/125136.html

----------
Цитата

tyrex пишет:
Какие десятилетия? Средний по больнице ипотечный кредит выплачивается за 7 лет.

----------

Не выплачивается, а закрывается. Это не одно и тоже.
Когда я мониторила инфу, мне в банке тоже сказали про 7 лет. И с спросила, сколько %% из этих закрытых кредитов были выплачены, в скольких случаях банк забрал залог и сколько кредитов было закрыто продажей залога заемщиком или продажей другого объекта недвижимости.
Понятно, что таких данный у сотрудников продающих кредиты нет, не для того они там сидят.

Более того, ипотека - это не только покупка квартиры, это ещё и залог квартиры за 400 тыс. , напримир, взятых на ремонт или ещё на что.

----------
Цитата

tyrex пишет:
Банальный пример, как можно заработать на ипотеке: купить квартиру с первоначальным взносом 80% и тут же сдать квартиру в аренду. Оставшиеся 20% положить на депозит.

----------

Вы - риелтор?
Схема, конечно, рабочая, но для доходности совершенно чёрная. В законной схеме, налоги сожрут всю маржу и Вы потеряете право на вычет через 5 лет владения, если не заморочитесь с ИП.

----------
Цитата

Засосов пишет:
Палка о двух концах, все сразу пойдут вставать на учёт на биржу и миф про "рекордно низкую безработицу" будет развенчан раз в несколько.
Только ещё на пособие по безработице влетят бюджетом
----------



Я вас сейчас немножко огорчу - пособие по безработице платиться не более 12 месяцев с момента последнего увольнения, потом уже ничего не платиться, от слова совсем.

И да, устроиться на работу на недельку, а потом уволиться - не прокатит. Там минимальный срок работы должен быть.

В общем бюджету от новых безработных расходу будет около 0, только статистику росстату испортят и не более.

----------
Цитата

Кот Васька пишет:
В законной схеме, налоги сожрут всю маржу и Вы потеряете право на вычет через 5 лет владения, если не заморочитесь с ИП.
----------
Банк ходит, проверяет, кто именно живёт в их квартирах? Отслеживает через Циан?