Удешевление недвижимости...

----------
Цитата

Sagan69 пишет:
Нужен совет, чтобы понять дурит меня риэлтор, или говорит правду. Есть однушка бабушкина в Текстилях. Метро нет. Дом 12 этажный. Через дорогу -железнодорожная станция, т. е доехать до любой точки в принципе есть на чём, кроме маршрутки до метро. И есть двушка в центре Подольске- дедушкина. Девятиэтажка. Обе квартиры в плохом состоянии, но жить можно( ничего не течёт, тараканы не бегают, двери окна сантехника новые). Риэлтор говорит что продавать нужно именно Текстиля, а не Подольск. Я понимаю что обе квратиры отстой, но даренному коню в зубы не смотрим. Опять же после проджажи Текстилей риэлтор предлагает купить новостройку опять же в Подмосоковье.
Действительно ли выгоднее продать старьё в Москве и купить новое в Подмосковье? Если рассматривать перспективу лет на 5 X
----------


Текстили оставить, Подольск продавать.
Кто-то уже написал, что риелтору важна комиссия. Комиссию легче получить с продажи Текстилей и этим все сказано.

Через 5 лет будет падать и то другое, но Подольск раньше, ибо рынок МО затоварен уже сейчас, а для Москвы это дело лишь относительно отдаленного будущего

----------
Цитата

maslovdm пишет:
Не совсем. По мере роста первоначального взноса убывает преимущество варианта "аренда+деньги в банк" перед вариантом "ипотека". При нулевом первоначальном взносе разница составляет около 4% (10% ипотеки минус 6% за аренду), при 100% первоначальном взносе разница составляет 2% (8% по депозиту минус 6% за аренду). При половинном первоначальном взносе соответственно 3%
(Все верно только если ставки такие как в примере)
----------

Не поняла ваших расчетов. Почему вы сравниваете в одном случае ипотеку минус аренда и нет депо, а во втором депо минус аренда при полностью выкупленной квартире?

Спасибо всем кто ответил :flowers:
Все сошлись в едином мнении :ura:

----------
Цитата

Кот Васька пишет:
Не поняла ваших расчетов. Почему вы сравниваете в одном случае ипотеку минус аренда и нет депо, а во втором депо минус аренда при полностью выкупленной квартире?
----------


Для простоты.
Рассматриваются три случая
1. Денег на квартиру нет совсем (первоначальный взнос =0)
2. Все деньги на квартиру уже есть (первоначальный взнос =100%)
3. промежуточный вариант (первоначальный взнос =50%)

в 1 случае затраты если арендовать, то расходы составляют 6% от стоимости квартиры; а если брать ипотеку - то 10%. Разница 4% от стоимости квартиры
во 2 случае, если арендовать, то расходы составят 6%, но 8% компенсируется за счет депозита, итого 2% выгоды; если купить квартиру (об ипотеке речь не идет т.к. вся сумма собрана) то расходы отсутствуют, но и доходов нет, т.к. денег нет. Разница между двумя вариантами - 2%
В 3 варианте - будет посередине.

Можно те же самые рассуждения провести не в терминах расходов, а в терминах доходов (аренда считается не расходом, а доходом). Результат - тот же. Вот здесь я об этом довольно заумно пишу тыц

maslovdm,
Все равно не понимаю. Речь идёт о сравнении между ипотекой и арендой с последующей покупкой квартиры без ипотеки. А Вы сравниваете ипотеку с арендой при депо на сумму квартиры.
Это несколько разные вещи.
Грубо говоря. Ипотека выгоднее аренды при платежах примерно равных стоимости аренды или ниже, что в реальных цифрах сейчас достигается при первоначальном взносе около 50%.
Тут нет никаких депо.

----------
Цитата

maslovdm пишет:
..Причем банку больше и если цена квартиры не растет, то такой вариант более проигрышный.

----------
Ну а вот каков критерий\величина "проигрышности" ? Например - если через год эта взятая прямщас квартира с подобранной и устраивающей локацией, окружающим "социумом" для себя и для растущих детей (что гораздо серьёзнее) вдруг станет стоить аж на 30%-40% дешевле. Т.е. на самом деле в то же время и все такие\подобные квартиры потеряли в цене столько же - рынок вот так взял и осыпался без перспектив на быстрый отскок. Да, чиста абстрактно - как-то немножко обидно, типа - поторопился. Но в реале такое падение наверняка будет следствием каких-то весьма и на столько масштабных событий, что переживающий их человек, возможно, охотно согласился бы , чтобы его квартирный "убыток" был единственной и самой крупной его проблемой в тот момент. Т.е. в таком случае "плохо" станет по всем фронтам, и у тех, кто год всё ж таки проарендовался, возможно не будет охоты сильно радоваться такому "долгожданному и хорошему" понижению кирпича. Ну а если через год та же и такая же квартира подешевеет на 5%-10%, то человек с активной стратегией ЧДП убиваться из-за этого вряд ли станет (вон "бизнесмены"-кирпичники, сидя в продажах, сопоставимые величины скидывают, как припирает, и ничё - живы :) ).
И главное - ну если не на перепродажу\аренду человек вкладывается и решает "горячие" текущие задачи, то какое ему дело, сколько оно стало стоить через год-три-пять ? Он уже решил свои задачи, зафиксировался, ему ещё и ещё покупать метры не надо, он просто всё это время обживает\осваивает выбранный им, устраивающий его "ореол обитания".
А если приключится вдруг и вовсе внезапное благоденствие, падение на всё цен и рост у всех доходов, то сообразит, как форсироватьт ЧДП, либо рефинансироваться, либо ещё как подсуетиться - только ждуном у моря погоды не будет.
ЗЫ традиционное - это не агитация ЗА ипотеку, каждый решает сообразно собственной ситуации

k*******@gmail.com,
Во всех этих апокалептических прогнозах траблы наступаю, когда квартиру уже выкуплена.
А если траблы наступают, когда на покупателе кредит в пару-тройку лямов более сильному дяде, то вся картина начинает выглядеть несколько иначе.

----------
Цитата

k*******@gmail.com пишет:
главное - ну если не на перепродажу\аренду человек вкладывается и решает "горячие" текущие задачи, то какое ему дело, сколько оно стало стоить через год-три-пять ? Он уже решил свои задачи, зафиксировался, ему ещё и ещё покупать метры не надо, он просто всё это время обживает\осваивает выбранный им, устраивающий его "ореол обитания"
----------


Вы почему-то полагаете, что деньги нужны для получения квартиры, а ведь на самом деле ровно наоборот: квартира должна быть одной из форм капитала. Если бы у меня была прозорливость, я бы не квартиру брал, а подождал бы годик и в 2014 на всё забил бы вклады под 24%.

А если человек привлекает ипотеку, то ему ещё как есть разница, сколько квартира стоит в случае наступления невозможности платить. Если квартира стоит меньше, чем в момент покупки, как такой вариант? А запустить такой сценарий легче лёгкого, Кот Васька намекает на актуализацию проблем с трудоустройством в кризисы.

----------
Цитата

maslovdm пишет:
(Все верно только если ставки такие как в примере)
----------


Вот в этом и слабое звено. Ставки по ипо фиксированы, а инфляция и ключевая - нет. С депо можно здорово улететь.

----------
Цитата

Бывают. Но за всю историю РФ и позднего СССР еще не было периодов низкой инфляции. Может, конечно, мы и заболеем японской болезнью, но так-то стран с низкой инфляцией в мире очень немного. Зарплата при этом не может не расти, иначе работники подохнут с голоду. Так или иначе, с отставанием или опережением, но зарплата будет следовать за ростом индекса цен. Достаточно вероятно, что через двадцать лет ваш ипотечный кредит сожрет инфляция, а зарплату - нет.
----------


Японская болезнь даже и не нужна. Достаточно падения с двузначной до пятипроцентной. Депозиты превращаются в тыкву по сравнению с взятым при высокой инфляции кредитом, зп существенно не поднимут, а рефинанс - дело в руках банка.

Что же до зарплаты - не сдохнут. Мне, например, не повышали зарплату много лет, она изменилась только с сменой работы. В ППС за прошедшие 10 лет она даже уменьшилась. И ещё 10 лет она будет неизменной, если рабместо сохранится. Вот и искомые 20 лет пролетели.

Закладываться надо только на кризис с девальвацией. Может подбросят, чтобы адаптироваться к "новой нормальности", а платёж тем же останется.

----------
Цитата

anatolius пишет:

но ведь нельзя же всю жизнь откладывать на потом.
----------

нужно просто жить, да деньги копить. а потом, когда денег много скоплено и решить - нужна ли квартира на праве частной собственности. и ведь многим станет жалко менять свои скопленные средства на квартиру! а вот кредитных средств, тоже своих, у нас народу почему то совсем не жалко....

наша мода на ипотеку и на имение своей личной квартиры, во многом ведь случилась от того, что наши люди не имели ранее доступа к ипотеки. а тут и кирпич как раз бурно дорожал...
и наше население, хотело ипотекой, бить сразу двух зайцев - и комфорт личный, и вложение средств удачное...
если бы не было "удачного вложения средств", то тяга народа к ипотеки и личному комфорту, значительно бы поубавилась.
самое тут смешное то, что в реальности. ипотека у нас, никогда не была удачным вложением средств, т.к. весь рост цен кирпичных, уже случился к моменту начала ипотечного бума. но байка эта - взять кирпич в кредит, как акцию на бирже с кредитным плечам и навариться - по сей день повсюду звучит.
----------
Цитата

mintai1 пишет:
Может, конечно, мы и заболеем японской болезнью, но так-то стран с низкой инфляцией в мире очень немного. Зарплата при этом не может не расти, иначе работники подохнут с голоду. Так или иначе, с отставанием или опережением, но . Достаточно вероятно, что через двадцать лет ваш ипотечный кредит сожрет инфляция, а зарплату - нет.
----------

все продолжаете рассказывать свои сказки? "зарплата будет следовать за ростом индекса цен"
это у вас уже, извините, получился вечный двигатель благополучия народа ...за счет печатного станка. льёшь печатную массу. а вслед за ней, растут и реальные зарплаты! сказка!

вы бы по пунктам изложили свою теорию "пожирания инфляцией ипотеки".
а как... это ведь у вас всё строится на двух удачных фрагментах из истории, когда рухнул "совок" и была гиперинфляция и года бурно рос кирпич в 2000 - 2006 гг. но в будущем, повторение этих вариантов - нереально.

в будущем, общая инфляция будет приводить к падению доходов населения и пожирать не стоимость взятого ипотечного кредита, а стоимость самого кирпича - свободных средств у населения останется меньше на кирпич. что в реальности, будет приводить наоборот, к удорожанию ипотечного кредита, т.к. вы будете продолжать оплачивать, задранную цену покупки кирпича, которая в реальности, будет падать и падать...

на том пути, куда сегодня идет наша страна, где доходы населения будет падать и падать...в ипотеку, нужно брать не кирпич, а товары повседневного спроса и конечно же - валюту.
вот здесь действительно стоимость кредита сожрет инфляция.
а кирпичик наш, всегда жил совсем по другим законам ценообразования, совсем отличным от остальных товаров потребления. и нечего его теперь пытаться подсунуть под обычный товар, дорожающей по общей инфляции. он свое уже с избытком отдорожал в прошлом. товара "кирпич", уже население накупило и регулярного обновления он не требует...

----------
Цитата

Sagan69 пишет:
Спасибо всем кто ответил изображение

Все сошлись в едином мнении изображение

----------


Ещё совет, нахлебников - риэлторов в пешее путешествие.
Сейчас есть все инструменты, чтобы самостоятельно купить и продать недвижимость.
Риэлтор выгоден только тогда, когда ваше время стоит дороже его. (Комиссия от 100 тыс., в часах работы, ну где то 16-20 на сделку максимум, делите, считайте).

----------
Цитата

Bond007 пишет:
У Вас уже 1,5 месяца...
----------


Ой, да прекратите ворошить трупа, не продастся "это" за такую хотелку! :rofl:

----------
Цитата

ks567 пишет:
нужно просто жить, да деньги копить
----------

А где вы жили пока не накопили деньги на собственное жильё, снимали, или оно досталось вам в наследство? Или вы и сейчас проживаете на чужой жил. площади?

----------
Цитата

allegro1211 пишет:
Ваша неделя ни о чем не говорит - смотря что и за сколько и даже кому Вы продали - у меня бывали продажи еще ДО ПОКУПКИ и до вывешивания объявления.
Полтора месяца "висит" выставленная в продажу - а сколько других было перед этим?
----------

Неделя как раз говорит об адекватности цены предложению (что и за сколько) :magic:
Кому? - мне даже не интересно, не интересно от куда они взяли кэш. Мой интерес - что этот кэш у меня! :uncap:
А продажа до покупки - это уголовно наказуемо...т.к. четко подходит под 159 ст. :D Вы с эти поаккуратнее...
Сколько было других - понятия не имею и даже не интересно, т.к. мы сейчас наблюдаем "кейс" :gramercy:

----------
Цитата

NA_15 пишет:
Ой, да прекратите ворошить трупа, не продастся "это" за такую хотелку! изображение

----------

Да это понятно и причем видимо многим на форуме, кроме продавца...
Меня просто удивляет - когда до продажи человек говорит что нужно "держать нос пОветру", скидывать и отбивать деньги и т.д. - а по факту ставят хотелку, от которой до покупки никто даже торговаться не будет и начинают приводить какие странные расчеты по стоимости 1 кв.м. и ссылаться на висящие АНАЛОГИ!
А впереди начало 2х месячного мертвого сезона... и как итог - квартира в продаже будет уже 3,5 месяца...

----------
Цитата

allegro1211 пишет:
Расскажите о комфорте тем, над кем висит домоклов меч ипотечного долга на десятилетия вперед.
----------


У вас в каждом посте постоянно идет какая-то гипербола.

Какие десятилетия? Средний по больнице ипотечный кредит выплачивается за 7 лет.

Меч не домоклов (видимо, от слова дом), а Дамоклов. Дамокл это римское имя.

----------
Цитата

allegro1211 пишет:
А ипотека в ДАННЫЙ МОМЕНТ ничем не лучше крепостного права и домоклова меча - это говорила и продолжаю так думать и говорить.
----------


Думать продолжайте, а вот говорить не стоит.
Потому что ипотека никакое не крепостное право и не никакой не меч.

Ипотека это просто кредит под залог недвижимости.
Я уже писал, что ипотека это инструмент, который позволяет решать проблемы. Как и любым другим инструментом нужно уметь им пользоваться.

Банальный пример, как можно заработать на ипотеке: купить квартиру с первоначальным взносом 80% и тут же сдать квартиру в аренду. Оставшиеся 20% положить на депозит.
Выгоду по сравнению с вариантом "сначала накопить всю сумму" считайте сами.

А меч все-таки Дамоклов

----------
Цитата

tyrex пишет:
Дамокл это римское имя
----------

Вообще-то Дамокл был греком :D

----------
Цитата

ОбезьянГ пишет:
Вообще-то Дамокл был греком
----------


Одно слово — румын. — Так он болгарин. — Да? Какая разница? (с) Брат

Греком был Перикл, Дамокл жил слишком близко к Риму. Мог быть греком не дожившим момента стать римлянином

Подыскиваю квартиру в аренду в Москве - за 6% годовых тяжело найти нормальные варианты.
Свежие квартиры в новостройках сдаются за 7,0%-7,5%
Пример ЖК Савеловский Сити - 1к 40м 8,5 млн + 1,2 млн ремонт = 9,7 млн
улетает за 60 + КУ или 7,4% и на ЦИАНЕ очень мало адекватных вариантов.

Из смешного - сауна стайл ремонт, как такое можно сделать - непонятно :D

----------
Цитата

Засосов пишет:
Но чтото мне подсказывает, что если я куплю сегодня квартиру, а тем более в валютной ипотеке, то результат может не повториться :D
----------


Само собой :)
Можно оказаться в выигрыше, можно в проигрыше. Оценить реальный, а не гипотетический профит можно будет лет через 10-15. Речь об этом.