Удешевление недвижимости...

----------
Цитата

M&E пишет:
в некоторых квартирах
----------

Вы очень правильно сделали выделение.
Так вот, все объекты в подобных ЖК, что он просмотрел, были без оных.

----------
Цитата

abcdefghjk пишет:
В огромной дыре это ЖК "Домодедово-парк", этот объект в обычной локации вне шаговой доступности от метро, 2 там или 3 км уже не принципиально, все равно нужен транспорт для большинства людей. На мой вкус две 9-метровки - это перебор, но квартира отлично подойдет семье с 2 детьми. О ремонте вообще не понятно о чем речь. Квартира пригодна для проживания, кто готов делать ремонт сделает независимо от того какой он там сейчас. Цена может и завышена, но я не вижу в этом ничего страшного, собственник имеет полное право выставлять свои хотелки, покупатель может предложить свои.
Крики о том, что экспозиция 1,5 месяца - это УЖАС, УЖАС вообще не понятно о чем. Если нет цели продать быстро, то экспозиция может и до года доходить, с понижением цены со временем.
----------


Понятие дыры - оно у всех свое. Продавец в жизни ничего не видел лучше Медведково, этому конечно, можно посочувствовать, но для Москвы ограниченной МКАД это ну вот совсем не лучшая локация.


Продать нелеквид быстро и по завышенной цене - это удачная сделка.
Держать нелеквид год, а потом продать по рыночной цене - это не удачная сделка.
Во первых, за год на капитал квартры можно получить неплохой доход, что теряет продавец.
Во вторых квартира целый год будет генерить убытки, что увеличивает расходы продавца.

Таким образом:
продать квартиру быстро по завышенной цене - удачная сделка.
продать квартиру быстро по рыночной цене (не надо путать рыночную цену и цену в объявлении, т.е. хотелок, подчас завышенных) - средняя сделка.
продать квартиру через год по рыночной цене, потеряв на доходность инвестиции за год и на расходах на обслуживании -не удачная сделка.


И это если цена объекта сильно не изменится, а то будет совсем другой коленкор.

----------
Цитата

M&E пишет:
Объяснять причины, конечно, не обязаны, но и искать в этом заговор массонов тоже не стоит.
Не одобряют, как правило, проблемную вторичку (косяки с документами, неузаконенная планировка, свежее наследство, запутанная цепочка владельцев и т.п.). Объяснимо, т.к. в залог банк хочет получить чистый и ликвидный объект.
Помимо отказа банка, могут отказать и страховые. По той же самой причине.
Квартиры, не имеющие таких подводных камней, вполне себе одобряют.

----------

Читаю Вашу посты и понимаю, что Вы очень ответственный и порядочный человек, а также человек с очень развитой финансовой дисциплиной, и явно на своей работе Вы также ответственно и с пристрастием относитесь к своим обязанностям.
В в силу перечисленных и присущих лично Вам качеств Вы работу банкиров оцениваете также - поверьте, но это совсем не так, там сидят другие "спецы", и им все глубоко все равно, что будет в залоге у банке - они же не свое вкладывают, тем более получают премии за выдачу "правильной" ипотеки или "правильным" людям, ответственности не несут никакой.
Помните, ранее я писала. что одобрили объект с правом ПОЖИЗНЕННОГО проживания ТРЕТЬЕГО лица?
И это ипотека от "монстра" нашей БС!
Страховые - вообще отдельная тема, им главное страховку собрать, а возмещение в случае чего с них не вырвать - даже законное.

----------
Цитата

ОбезьянГ пишет:

Я именно это и советовал сразу.
Но у нас же понты!
Например сразу отпали практически все свежие ПИКовские новостройки (типа Мещерского леса) т.к. там нет балконов.
Обязательно должна присутствовать двуспальная кровать, ибо от спанья на диване у него, видите ли, спинка потом болит.
И обязательно большой шкаф, у его дамы сердца очень много вещей...
Ну и так далее X
----------


На самом деле разбросы по аренде могут быть очень существенными.
К примеру "бабушкин вариант" можно снять за 30 тыс
Точно такая же квартира, но с нормальным ремонтом, будет стоить 40 тыс

----------
Цитата

M&E пишет:
Если посмотреть сайты новостроек - одну и тоже новостройку кредитует куча банков. И не потому, что они аффилированы, просто, с одобрением певички возни меньше - там объект одобрен в целом, как дом, и с одобрением КАЖДОЙ квартиры морочиться не надо.

----------

Кредитование новостройки - это и есть аффилированность с банком.
Вот этой куче кредитров и выгодна продажа прежде всего "своих" объектов - находяшихся уже в залоге у этого же банка за выданные кредиты - т.е. они фактически продают "свой" залог и получают его в "залог" еще раз уже от ипотечника. Банку выгодно- ипотечник платит - застройщику засчитывают в счет выданного кредита - грубо это так выглядит.
А с каждой отдельной квартирой они не "морочатся" - "морочаться" ипотечники.

----------
Цитата

M&E пишет:
Непонятно, что имеется ввиду под доп. страховками. Стандартно, есть три страховки: сама квартира, титул, жизнь и здоровье. Жизнь и здоровье страхуются сразу, а квартира и титул - после получения права собственности (т.к. в момент покупки еще нет объекта для страхования). И это никакая не поблажка или льгота, а прозрачная тема.
----------

Тема не всегда прозрачна даже в методичках - а на практике очень много исключений - слишком разный подход ко всем. Разве нет информации о выданным МИЛЛИАРДНЫМ кредитам вообще без всяких залогов, а Вы про какую-то страховку.
Новостройка - квартиры еще нет - так что и страховать нечего.
На новостройку только ДДУ ( в лучшем случае) - о страховании какого титула идет речь?
Жизнь и здоровье тоже не обязательно для новостроек - так как у ипотечников есть прописка в другом, подразумевается, что жилье у них не единственное.
Все эти страховки для людей с улицы по принципу - для своих - все, а для остальных закон.

----------
Цитата

grfand пишет:
Понятие дыры - оно у всех свое. Продавец в жизни ничего не видел лучше Медведково, этому конечно, можно посочувствовать, но для Москвы ограниченной МКАД это ну вот совсем не лучшая локация.


Продать нелеквид быстро и по завышенной цене - это удачная сделка.
Держать нелеквид год, а потом продать по рыночной цене - это не удачная сделка.
Во первых, за год на капитал квартры можно получить неплохой доход, что теряет продавец.
Во вторых квартира целый год будет генерить убытки, что увеличивает расходы продавца.

Таким образом:
продать квартиру быстро по завышенной цене - удачная сделка.
продать квартиру быстро по рыночной цене (не надо путать рыночную цену и цену в объявлении, т.е. хотелок, подчас завышенных) - средняя сделка.
продать квартиру через год по рыночной цене, потеряв на доходность инвестиции за год и на расходах на обслуживании -не удачная сделка.


И это если цена объекта сильно не изменится, а то будет совсем другой коленкор.
----------

Чтобы делать такие выводы о ПРОДАВЦЕ, о нем нужно знать намного больше, чем Вы знаете.

----------
Цитата

allegro1211 пишет:
Жизнь и здоровье тоже не обязательно для новостроек - так как у ипотечников есть прописка в другом, подразумевается, что жилье у них не единственное.

----------


Она не обязательна, но без нее - ставка по кредиту будет выше.

----------
Цитата

allegro1211 пишет:
Вот этой куче кредитров и выгодна продажа прежде всего "своих" объектов - находяшихся уже в залоге у этого же банка за выданные кредиты - т.е. они фактически продают "свой" залог и получают его в "залог" еще раз уже от ипотечника. Банку выгодно- ипотечник платит - застройщику засчитывают в счет выданного кредита - грубо это так выглядит.

----------


Именно "своих" объектов не так много. С новостройками выгоднее, т.к. это просто проще и экономия на расходах на выдачу кредита.

----------
Цитата

M&E пишет:
Она не обязательна, но без нее - ставка по кредиту будет выше.
----------

Ставка по кредиту - ИНДИВИДУАЛЬНА!!!
И скорее всего, у тех кого позволено не страховаться - она на самом нижнем уровне - или еще ниже, по аналогии с кредитом СМП банку под 0, 5% годовых.

----------
Цитата

M&E пишет:
Именно "своих" объектов не так много. С новостройками выгоднее, т.к. это просто проще и экономия на расходах на выдачу кредита.
----------

Банковским "кредитчикам" просто всегда - они не рискуют ничем, даже если объект будет заморожен - то ипотечнику никто не "простит" выплаты, и таким образом ипотечник вернет напрямую банку кредит, который изначально брал застройщик - вот в чем выгода банка, а проблемы ипотечника банк не интересуют.
О какой экономии на расходах Вы говорите? Какие расходы подразумеваете?

----------
Цитата

ghtcyz пишет:
Куда делся форумчанин, который следил за торгами?
----------

Что за ними следить, дом разлетелся за 3 дня, покупателей было в 10 раз больше чем квартир, 1ки ушли за 4,5, 2ки за 6-6,5, повышение в районе 1-1.5 млн. Кому не удалось стать москвичом, ждут новые дома, но, уже рядом с ж/д станцией.

----------
Цитата

allegro1211 пишет:
там сидят другие "спецы", и им все глубоко все равно, что будет в залоге у банке - они же не свое вкладывают, тем более получают премии за выдачу "правильной" ипотеки или "правильным" людям, ответственности не несут никакой.
----------


А тут все идет по аналогии с принципом "разделяй и властвуй". Есть фронт, который общается непосредственно с заемщиком. У них да, мотивация за выдачу (в первую очередь - для того, чтобы заявки корректно заполняли и с клиентом нормально контактировали). Но! эти сотрудники никак не влияют на одобрение заемщика и квартиры, этим занимаются совсем другие подразделения, которые заемщика в глаза не видели и у которых мотивация - ограничение рисков.

Понятно, что могут быть перекосы везде, и сотрудники в банках тоже разные, но в целом - на самотек ничего стараются не пускать.

----------
Цитата

allegro1211 пишет:
Помните, ранее я писала. что одобрили объект с правом ПОЖИЗНЕННОГО проживания ТРЕТЬЕГО лица?

----------


Исключения, конечно, всегда могут быть, но в массе своей - это поток и соблюдение регламентов.

----------
Цитата

allegro1211 пишет:
и таким образом ипотечник вернет напрямую банку кредит, который изначально брал застройщик
----------


Это только в том случае, если застройщик брал кредит именно у этого банка. А это далеко не всегда так.

----------
Цитата

allegro1211 пишет:
О какой экономии на расходах Вы говорите? Какие расходы подразумеваете?
----------


Элементарно - например, штат сотрудников. Либо держать условного говоря одного юриста, который ОДИН РАЗ проверит документы застройщика, скажет ok, и все - все квартиры в этой новостройке автоматически одобрены.
Либо - держать отдел из десятка юристов и оценщиков, которые проверяют КАЖДУЮ квартиру на вторичке, из тех, что нашел заемщик.

----------
Цитата

allegro1211 пишет:
Ставка по кредиту - ИНДИВИДУАЛЬНА!!!
И скорее всего, у тех кого позволено не страховаться - она на самом нижнем уровне - или еще ниже, по аналогии с кредитом СМП банку под 0, 5% годовых.
----------


О тех случаях, где ставка ИНДИВИДУАЛЬНА - даже говорить не стоит, это штучные заемщики и штучные объекты. Обычный ипотечный менеджер таких заемщиков даже не видит.

Со ставкой все проще - программы типовые, ставки - тоже (могут зависеть от срока, первоначального взноса, перечня документов). И по поводу ставки идет оговорка - если нет страховки - ставка повышается на 1-2-3 процента, это уже у каждого банка надо смотреть.

----------
Цитата

M&E пишет:
Либо - держать отдел из десятка юристов и оценщиков, которые проверяют КАЖДУЮ квартиру на вторичке, из тех, что нашел заемщик.
----------


Штат юристов и сотрудников службы безопасности банка в любом случае существует и содержится, и его численность зависит не от количества проверяемых объектов, а он величины самого банка.

----------
Цитата

M&E пишет:
О тех случаях, где ставка ИНДИВИДУАЛЬНА - даже говорить не стоит, это штучные заемщики и штучные объекты. Обычный ипотечный менеджер таких заемщиков даже не видит.

Со ставкой все проще - программы типовые, ставки - тоже (могут зависеть от срока, первоначального взноса, перечня документов). И по поводу ставки идет оговорка - если нет страховки - ставка повышается на 1-2-3 процента, это уже у каждого банка надо смотреть.
----------


Вы пишите ОБ ИДЕАЛЬНОМ варианте. В нашей банковской системе по такому варианту идут ну от силы процентов тридцать заемщиков - остальные индивидуальщики.

----------
Цитата

grfand пишет:
Понятие дыры - оно у всех свое. Продавец в жизни ничего не видел лучше Медведково, этому конечно, можно посочувствовать, но для Москвы ограниченной МКАД это ну вот совсем не лучшая локация.

----------

Да соврешенно не важно что там видел продавец, важно считает ли эту локацию подходящей покупатель. Вряд ли житель Остоженки будет рассматривать Медведково, а вот житель Пушкино вполне.
----------
Цитата


Продать нелеквид быстро и по завышенной цене - это удачная сделка.
Держать нелеквид год, а потом продать по рыночной цене - это не удачная сделка.

----------

Что является неливиквидом, а что нет у каждого свой взгляд, это уже только по результату можно определить.
----------
Цитата


Во первых, за год на капитал квартры можно получить неплохой доход, что теряет продавец.

----------

Возможности получения относительно безрискового дохода ограничены и на мой взгляд довольно муторны. Тут конечно безрисковость каждый сам определяет.
----------
Цитата


Во вторых квартира целый год будет генерить убытки, что увеличивает расходы продавца.

----------

Квартира не пустует, в ней живут люди, это значит что она автоматически приносит прибыль равную стоимости аренды.

----------
Цитата


Таким образом:
продать квартиру быстро по завышенной цене - удачная сделка.
продать квартиру быстро по рыночной цене (не надо путать рыночную цену и цену в объявлении, т.е. хотелок, подчас завышенных) - средняя сделка.
продать квартиру через год по рыночной цене, потеряв на доходность инвестиции за год и на расходах на обслуживании -не удачная сделка.


И это если цена объекта сильно не изменится, а то будет совсем другой коленкор.
----------

Тут сплошные "если", о результате можно только по факту сказать когда объект продан по определенной цене в определенное время.

----------
Цитата

abcdefghjk пишет:
вот житель Пушкино
----------

Поедет в Люблино, Выхино, Капотню и т.п.
«Файл недоступен»

В Измайлове строят 100-метровый дом по реновации. Собянин обещал, что такого не будет
----------
Цитата

В середине ноября в Москве началось строительство семи домов по программе реновации. Один из них — 31-этажная новостройка на 1 000 квартир на улице Константина Федина. Проект возмутил жителей и муниципальных депутатов Северного Измайлова. Они ссылаются на слова мэра Москвы Сергея Собянина и главного архитектора города Сергея Кузнецова, которые не раз говорили, что высота новых домов по программе реновации не будет превышать 7–14 этажей.
----------