Удешевление недвижимости...

----------
Цитата


В этом и есть риск, грамотно собрать портфель и получать доходность ежегодно хотя бы выше инфляции, я таких людей пока не видал на отрезке 5 лет хотя бы.

----------


Ежегодно - невозможно, среднемноголетнюю доходность - относительно легко (мой портфель с перевесом в энергетиков очень глупо выглядел в 2013-2014 гг., но уже в 2016 г. был реабилитирован).

Тут можно провести аналогию с недвижимостью: цена акции (квадратного метра) и величина дивидендов (арендной платы) долгосрочно должны "автоматически" индексироваться на инфляцию - при условии, что бизнес (район) не депрессивный и не подвержен допэмиссиям (уплотнительной застройке).

----------
Цитата

kioratsu пишет:
Ежегодно - невозможно, среднемноголетнюю доходность - относительно легко (мой портфель с перевесом в энергетиков очень глупо выглядел в 2013-2014 гг., но уже в 2016 г. был реабилитирован).

----------

Можно каждый раз усложнять задачу до состояния нерешаемости, например потребовать обыгрывать инфляцию каждый месяц или неделю.

Другое дело что он говорит что легко обыгрывает инфляцию валютой и депозитами, тут можно только :uncap: :uncap: :uncap:

----------
Цитата

k*******@gmail.com пишет:
а самый дешёвый - бесплатный дальневосточный гектар. изображение

----------
Иная дальневосточная землица поболее рублевок и барвих ценится: https://panorama.pub/10401-nedvizhimost-na-kurilah.html
:crazy: Очень наглядное представление о духовности отечественных "элит"

----------
Цитата

k*******@gmail.com пишет:
Какая-то огромная комиссия... Ну Вы же не предлагаете им, как тут некоторые делают, завести пачку карт с разными кэшбеками, перманентно мониторить изменения в них, постоянно помнить, где какой картой платить, чтобы экономить. Я как почитал эти темы, ужаснулся, насколько люди умеют оперативно мыслить, перекладываться. Нервное здоровье дороже.

----------
Да ладно, полчаса в неделю всегда можно найти, к тому же необязательно заморачиваться по максимуму.

Наша постоянная рубрика "Вести с полей"... с картофельных полей Люберец и Юго-Востока Москвы :D .
Последний месяц у меня не было времени отслеживать, что где новое появляется, сейчас вот посмотрел, делюсь впечатлениями.
У нас тут один из главных застройщиков - Самолет Девелопмент.
Они запустили продажу 4 новых корпусов в "Люберцах-2020". В лучшие годы там больше десятка корпусов в одной очереди запускали. На лицо явное затоваривание рынка: конкуренция как со стороны более ранних очередей, так и со стороны соседнего московского района Некрасовка.
Стартанул, наконец, их проект проект "Некрасовка" (на ЦИАНе - "Квартал Некрасовка"). В рекламе висит "квартиры от 3 млн.", в реальности самая мелкая студия в 23 кв.м. стоит 3.6 млн. рублей (специально прозвонил). Квартиры с отделкой. Сдать обещают через 2 года, к концу 2020. ИМХО, ценник конский! Лучше уж еще 300 тыс. доложить и купить полноценную однушку соседнем квартале (пример), который город застраивает. Пока Самолет только 3 корпуса в продажу выставил, но, судя по рендерам, они еще строить планируют.
Запустили 3 новых корпуса в ЖК "Томилино 2018". В первой очереди было 5 корпусов. Видимо, тоже боятся, что спроса на хватит на все, что они там настроить могут. Хотя, если судить по данным отсюда первая очередь практически полностью распродана (на 1.09.2018 продано 2337 квартир из 2578). А может новые корпуса планируют чуть позже в продажу выставить :pardon:.

----------
Цитата

komeska пишет:
в реальности самая мелкая студия в 23 кв.м. стоит 3.6 млн. рублей
----------

156521 за метр, это кто-то купит?

----------
Цитата

Supric пишет:
Можно каждый раз усложнять задачу до состояния нерешаемости, например потребовать обыгрывать инфляцию каждый месяц или неделю.

Другое дело что он говорит что легко обыгрывает инфляцию валютой и депозитами, тут можно только
----------


Давайтек так, вы лично сколько заработали хоть на ETF, хоть на акциях? :jokingly:

В целом хотелось бы жить как в видео Варламова из Скандинавии. Частично у нас уже проданные 10е малоэтажные корпуса похожи на это, и двор без машин.

изображение

Надеюсь, у нас тоже перестанут в итоге строить человейники. Притом в видео он в конце вселяет надежду. Но, цены за эти скандинавские квартиры, конечно конские. =)))

----------
Цитата

abcdefghjk пишет:
156521 за метр, это кто-то купит?
----------

Смотрят не на стоимость квадрата, а на общую сумму.

Шведский рынок жилья Тенденции и риски
С середины 1990-х годов реальные цены на жилье в Швеции более чем в два раза, и они сейчас находятся на исторически высоком уровне. Это вызвало опасение, что рынок жилья, занимаемых владельцев может быть завышенным, и что Швеция может возглавить для значительного падения цен на жилье.
На этом фоне, Sveriges Riksbank (2011) недавно опубликовал обширный доклад, содержащий анализ тенденций на рынке Швеции жилья и обсуждают получившиеся риски для экономической и финансовой стабильности. Настоящий доклад дополняет доклад Riksbank, предлагая некоторые дополнительные перспективы на рынке Швеции жилья. Основной вопрос, является ли в настоящее время серьезно переоценены Шведские цены на жилье. Если это так, то каковы будущие последствия для экономики Швеции? При решении этих сложных вопросов, в докладе обращается на международной литературе по экономике рынков жилья и представляет некоторые новые оценки долгосрочных равновесных цен на жилье в Швеции.
Отчет составлен следующим образом: Раздел 2рассматривает долгосрочные и последние тенденции в Швеции цены на жилье и сравнивает их для размещения на динамику цен в других странах. В этом разделе также обсуждается, можно ли ожидать, реальные цены на жилье остаются постоянными или тренд вверх в долгосрочной перспективе.Раздел 3обсуждается, как мы можем измерить ли цены на жилье в каком-то смысле завышенного, так что мы можем говорить о «жилищный пузырь». В разделе рассматривается альтернативные теории о том, как могут возникать мыльные пузыри, и он предлагает исследование иллюстративного случая, описывая недавний пузырь и последующий спад на рынке датского жилья. Последняя часть раздела рассматривает, есть ли признаки подлинного жилищного пузыря в Швеции.Раздел 4 объясняет понятие стоимости пользовательской занимаемых владельцев жилья и показывает, как оценки стоимости пользователя могут быть использована для оценки того, являются ли цены на жилье из линии со стоимостью аренды жилья и располагаемыми доходами. Раздел предлагает новые оценки эволюции соотношения затрат пользователей на арендную плату и располагаемые доходы в Швеции.Раздел 5обращается к трудному вопросу о том, как определить так называемый фундаментальную цену дома, то есть равновесная цена дома подразумевается рациональным экономическим поведением. В разделе описаны два альтернативных способа вычисления фундаментальной стоимости дома и представляет некоторые новые оценки эволюции основных цен на жилье в Швеции. Он также анализирует эмпирическую связь между фактическими и основными ценами на жилье.Раздел 6предлагает некоторые дальнейшие перспективы на шведских цен на жилье, обсуждая, как различные факторы, такие как финансовые инновации, демография, налоги на имущество и ограничений на поставку жилья могут повлиять цены на жилье равновесия в последние годы. В этом разделе также рассматривается как возможный спад на рынке жилья может повлиять на экономическую и финансовую стабильность в Швеции. Выводы доклада обобщены вРаздел 7, а также техническое приложение выкладывает теоретические основы концепции стоимости пользовательской занимаемых владельцев жилья.
Шведский рынок жилья Тенденции и риски на русском
«Файл недоступен»

Иррациональный оптимизм. Роберт Шиллер
Краткое содержание
Книга начинается с двух вводных глав, в которых показана хронология взлетов и падений фондового рынка и рынка недвижимости. Глава 2, появившаяся в этом издании, представляет собой анализ рынка недвижимости в дополнение к главе 1, которая уже была в первом, где анализируется фондовый рынок. Обе главы дают возможность увидеть, насколько значительными были последние колебания на этих рынках, а также получить полное представление о перспективах развития тех или иных трендов.
В части I обсуждаются структурные факторы, способствующие развитию пузырей на рынке. Она начинается главой 3 — с рассуждения о факторах, стимулирующих колебания рынка: это события, связанные с политикой, технологиями, демографией и т.п. Список из 12 стимулирующих факторов, которые влияют на рынок, лишь немного отличается от варианта для первого издания, даже несмотря на го, что он теперь включает в себя факторы как для фондового рынка, так и для рынка недвижимости. В главе 4 доказывается, что определенные механизмы могут усилить влияние данных стимулирующих факторов. Они действуют с некоторой задержкой, поэтому взаимосвязь между движениями на рынке и подобного рода факторами проследить трудно. Когда такие события интерпретируются как благоприятные для инвестиций, определенные усилители могут со временем укрепить доверие к рынку даже несмотря на уже существующий, достаточно высокий, курс ценных бумаг. Повышение курса порождает цепочку последующих повышений цен, таким образом усиливая стимулирующие факторы и надувая спекулятивный пузырь. Если же события интерпретируются как неблагоприятные для инвестирования, то эти же усилители могут сработать противоположным образом, когда снижение курса влечет за собой серию последующих падений.
В части II рассматриваются общественно-культурные факторы, которые усиливают спекулятивный пузырь. Новостные СМИ, о которых речь пойдет в пятой главе, играют важную роль — они распросграняют информацию, которая создает резонанс в среде инвесторов, зачастую вне зависимости от ее достоверности. В шестой главе анализируются внезапно возникающие новые экономические теории. В этом издании теории «новой эры» касаются как фондового рынка, гак и рынка недвижимости. Их популярность создается действиями самих рынков, а не беспристрастным анализом истинной ценности информации. Из главы 7 вы узнаете о самых больших бумах на рынке ценных бумаг в разных странах за последние полвека и связанных с ними новых теориях.
В части III рассматриваются психологические факторы, лежащие в основе поведения рынка. В восьмой главе я постараюсь доказать, что истинная рыночная стоимость не может определяться в полной мере на основе экономической теории или финансовой, что существенно затрудняет соответствующие расчеты, поэтому для определения рыночной стоимости люди, как правило, полагаются на психологические ориентиры. В главе 9 описываются некоторые важные результаты социологических и социально-психологических исследований, которые позволят понять, почему многие, такие разные, люди могут одновременно изменять свое мнение.
В части IV книги исследуются попытки известных ученых и специалистов объяснить возникновение пузырей на рынке с рациональной точки зрения. Глава 10 посвящена теории эффективных рынков. В одиннадцатой главе рассказывается о явлении, очень распространенном при возникновении пузыря, когда общественности вдруг становится известен какой-то важный факт, и эго несмотря на то, что этот «факт» еще никем не доказан или, наоборот, уже широко известен в течение довольно длительного времени.
Двенадцатая глава части V посвящена последствиям спекулятивных пузырей для частных инвесторов, различных институтов и правительств. Здесь предлагается несколько рецептов изменений политики, необходимых сейчас, когда оба рынка — ценных бумаг и недвижимости — уязвимы. Они представляют собой предложения по смягчению для частных инвесторов последствий «лопанья» пузыря.
Кроме того, я запустил сайг irrationalexuberance.com, где вы сможете найти самую свежую информацию по темам, поднятым в этой книге, а также постоянно обновляемые данные и графики.

читать

изображение

----------
Цитата

abcdefghjk пишет:
156521 за метр, это кто-то купит?
----------

Я согласен, ценник просто конский. Но тут понимаете в чем загогулина: а других-то вариантов и нет :pardon:. В Некрасовке вообще нет студий как класса. Самая маленькая квартира от застройщика в Некрасовке - это однушка 30+ кв метров.
Есть, конечно, некие товарищи, которые купили у застройщика двушку или трешку, нарезали ее покомнатно и продают "это" как студии. Но там, обычно, с документами есть нюансы: официально это не отдельная квартира, а доля в праве. В лучшем случае - доля, выделенная в натуре. А у Самолета официальная квартира! Поэтому какое-то количество желающих, думаю, найдется. Другой вопрос, что много за такую цену не продать. Идиотов с деньгами, как правило, немного. Но им много и не надо. Судя по сайту, у них где-то с десяток студий и еще 2 года продаж впереди :ок:

Акерлоф Дж., Шиллер Р. - Охота на простака. Экономика манипуляций и обмана
«Это же экономика, дурачок!» - говорил руководитель избирательного штаба кандидата на пост президента США Билла Клинтона в 1992 году Джеймс Карвилл. Таким способом он подчеркивал ответственность действующего президента Джорджа Буша за целый ряд экономических проблем, обусловленных начавшейся в период его управления страной экономической рецессией. Однако высказывание Карвилла можно трактовать и в более широком смысле: многие наши проблемы проистекают из природы самой экономической системы. Если, согласно постулатам экономической теории, предприниматели руководствуются чисто эгоистическими и корыстными мотивами, то система свободного рынка демонстрирует тенденцию порождать манипуляции и обман. Но проблема вовсе не в большом количестве корыстолюбивых людей. Многие из нас склонны играть по правилам и всего лишь стремятся обеспечить себе достойную жизнь. Тем не менее конкурентное давление неизбежно заставляет бизнесменов прибегать к манипуляциям и обману на свободном рынке, в результате мы сильно переплачиваем, покупаем товары, которые нам не нужны, выполняем бессмысленную работу, а потом удивляемся, почему в нашей жизни все пошло не так.
Мы написали эту книгу с позиций искренних приверженцев системы свободного рынка, чтобы помочь людям лучше в ней ориентироваться. В экономической системе есть множество разного рода ловушек, и очень полезно знать, что они собой представляют. Мы должны научиться лавировать в условиях свободного рынка, не теряя достоинства и собственных убеждений, и найти силы двигаться вперед, невзирая на царящее вокруг сумасшествие. Мы написали эту книгу для потребителей, которым нужно помнить о большом разнообразии хитрых способов выманивания денег и проявлять бдительность. Мы писали ее и для предпринимателей, впадающих в депрессию от цинизма некоторых своих коллег и порой вынужденных следовать их примеру под давлением экономической необходимости. Она будет полезна для государственных служащих, зачастую выполняющих неблагодарную работу по регулированию экономики. Возможно, она пригодится волонтерам, филантропам, «лидерам мнений», отстаивающим честность в экономических взаимоотношениях. Наконец, мы писали ее для молодежи, только вступившей на трудовой путь и ищущей занятие по душе. Всем этим людям желательно ознакомиться с практикой фишинга - тех экономических сил, которые превратят манипуляции и обман в часть экономической системы, если мы ничего не предпримем для того, чтобы этого избежать. Нам нужны истории героев - людей, действующих на основе собственных убеждений, а не ради экономической выгоды, которым удалось свести количество обмана в обществе до приемлемого уровня. Мы расскажем вам множество таких историй.

читать

изображение

----------
Цитата

SonOfKiyosaki пишет:
Давайтек так, вы лично сколько заработали хоть на ETF, хоть на акциях? изображение

----------

На какой момент? ЧистВнДох говорит что около 18% годовых приведенная доходность если смотреть котировки на 29.12. Но у меня цель другая, рост котировок не в приоритете, и я не спекулирую, вообще.

Вы же спрашивали про "обыграть индекс" - я указал как это сделать гарантированно. Неужели трудно признать что облажались в конкретном вопросе? Очевидно также что обыграть индекс не значит быть в плюсе.

----------
Цитата

ghtcyz пишет:
Смотрят не на стоимость квадрата, а на общую сумму.
----------

Ну не знаю, я и на стоимость квадрата смотрю, это позволяет избежать ошибки маленьких сумм.
----------
Цитата

komeska пишет:
Я согласен, ценник просто конский. Но тут понимаете в чем загогулина: а других-то вариантов и нет изображение
. В Некрасовке вообще нет студий как класса. Самая маленькая квартира от застройщика в Некрасовке - это однушка 30+ кв метров.
----------

Вроде Некрасовка не такая суперлокация, что только туда и никуда больше, да еще через 2 года. Как вы верно заметили, лучше чуть добавить денег и купить нормальную однушку.

Джордж Акерлоф и Роберт Шиллер Spiritus Animalis
Как человеческая психология управяет психологией

Сегодня в России широко распространено мнение, что финансовый кризис проник в эту страну из США. И действительно, хронологически нынешний экономический спад начался в США летом 2007 г. с краха рынка высокорисковой ипотеки для заемщиков с плохой кредитной историей.
Однако ошибочно считать, что своими корнями кризис уходит в Америку или любую другую страну. В этой книге мы доказываем, что истинной причиной бума и последующего обвала послужило неустойчивое иррациональное начало, которое стимулирует или, наоборот, подавляет экономическую деятельность и для которого не существует преград в виде государственных границ.
Реальные истоки мирового финансового кризиса следует искать в безудержном экономическом росте предшествующих лет. Эпидемия чрезмерного энтузиазма (наподобие той, что породила бум, предшествовавший мировому финансовому кризису) — явление отнюдь не сугубо американское. Феномены, описываемые в нашей книге, для России столь же характерны, как и для Соединенных Штатов.
В марте 2008 г., незадолго до того, как финансовый кризис взял в тиски и Россию, я посетил Российскую экономическую школу и увидел, что в Москве имеют место те же проявления иррационального начала, которые, словно вирус, поразили американскую экономику. Многие говорили об ажиотаже вокруг цен на недвижимость. Например, мой шофер, проезжая мимо жилого комплекса, возводимого в двух шагах от Красной площади, с недоумением рассказывал, что незадолго до этого там продали квартиру по цене $150 000 за квадратный метр.
Мне довелось отобедать в роскошном китайском ресторане с председателем совета директоров российского филиала одной крупной международной компании. Тот рассказывал множество историй про бешеный спрос на московскую недвижимость — и истории эти были как две капли воды похожи на те, что мы слышали в Америке. По словам бизнесмена, в 1992 г. или около того участок земли, расположенный сразу за МКАДом, стоил $500 долларов за сотку. К 2000 г. цена выросла до $10 000 за сотку, и его дочь, несмотря на все уговоры не делать этого, купила целый гектар за миллион долларов. Он сказал, что в 2008 г. стоимость земли достигла $20 миллионов.
Такие речи и такую возбужденно-восторженную интонацию нам доводилось слышать неоднократно и в США. При этом в обеих странах цены продолжали увеличиваться, несмотря на бурный рост объемов строительства, — и уже это должно было послужить своего рода предупреждением о том, что цены могут обвалиться. Один факт, что экономика находится на подъеме и люди настроены оптимистично, нельзя считать достаточным основанием для того, чтобы ожидать устойчивого роста цен на недвижимость. Это азы экономики, но, похоже, во время бума люди склонны забывать и о них.

читать

изображение

----------
Цитата

komeska пишет:
Поэтому какое-то количество желающих, думаю, найдется. Другой вопрос, что много за такую цену не продать. Идиотов с деньгами, как правило, немного. Но им много и не надо. Судя по сайту, у них где-то с десяток студий и еще 2 года продаж впереди
----------

Но таких нарезанных квартир-афер полно в ближайших конкурентных локациях, Балашихе например….
Идиотов с деньгами нужно значительно больше :help:

Счетная палата представила предварительную оценку на конец 2018 года по выполнению экономических прогнозов властей, об этом председатель палаты Алексей Кудрин сообщил у себя в Twitter.

«Инфляция — выше прогноза, рост ВВП — ниже, реальные доходы граждан если и выросли, то на десятые доли процента. Правительству пока приходится начинать с низкого старта», — написал Кудрин.



Подробнее на РБК:
https://www.rbc.ru/economics/02/01/2019/5c2c989b9a7947bb75ed571a?from=main

В ноябре Минэкономразвития опубликовало прогноз социально-экономического развития России до 2036 года, в котором говорилось о росте реальных доходов граждан в среднем на 2,4% в предстоящие 18 лет. В 2019–2024 годах реальные доходы вырастут на 2%, в 2025–2030 годах — на 2,5%, в 2031–2036 годах — на 2,7%. При этом в 2008–2013 годах реальные доходы россиян выросли на 22%. В 2014 году падение реальных доходов составило 0,7%, в 2015 году — 3,2%, в 2016 году — 5,8%, в 2017 году — 1,2%.

Прогноз социально-экономического развития Российской Федерации на период до 2036 года

----------
Цитата

amiweaver пишет:
«Это же экономика, дурачок!»
----------

У меня только один вопрос...а вот этот вот полупокер, который Буша Старшего простачком называет...он падал за штурвалом истребителя в море??? Или быть может, он смог основать династию, под которой весь юг США? И не только юг, но и вся аэрокосмическая отрасль США??... хотя этот либераст конечно же смог обвинить республиканцев во всех грехах демократов, это он красавец, конечно...