Удешевление недвижимости...

----------
Цитата

komeska пишет:
Что-то с арендой тоже все как-то уныло стало.
----------
дык, уже лет пять как... понастроили конурок сколько... ипотека опять же, своё подавай :D и, вообще кто не вышел в деньги... зря... ;)

komeska,
Это специфика "очень эконома" :pardon:

А зачем кауказ до показа доводить? Надо фильтровать ещё при 1-м звонке.

----------
Цитата

komeska пишет:
Что-то с арендой тоже все как-то уныло стало. Уже вторую неделю не могу сдать студию в сегменте "очень эконом". Показов объявления много. Звонки тоже есть. А вот просмотра за неделю с небольшим только 2 было.
----------
Тоже "похвастаюсь" ;) У меня "на раёне" в треугольнике трех станций метро внутри МКАДа за последние 1-1,5 месяца кол-во активных предложений в аренду на ЦИ увеличилось с 300 до 350. Это наблюдение №1.
Наблюдение №2 в течение года за одним конкретным чудо-рантье, которое пытается сдать за 60 то, что на рынке долгосрочного найма в данном районе, в домах данного типа, с подобной обстановкой, с возможностью кастинга нанимателей стОит 45-47, при ориентировочной стоимости такой квартиры ~10млн (max). Получается у него примерно так: месяц в рекламе, два месяца вроде в найме. Итого, путем нехитрых подсчетов получается, в среднем за год при сдаче по 2 мес. из 3-х, за год грязный доход ~480тыр., а если бы оно ориентировалось на долгосрочные отношения с нанимателями, то грязный доход за год составил бы ~540-564тыр. Годовую процентную доходность посчитать еще легче ;)

----------
Цитата

reg844 пишет:
Итого, путем нехитрых подсчетов получается
----------

Сдал он один раз за 45 тыс и квартиру ему превратили в "свинарник", теперь сдаёт более платёжеспособному за 60 тыс и голова не болит.

Растущая стоимость ипотечного кредитования заставляет россиян все чаще отказываться от покупки жилья в пользу его аренды. Как следствие — ставки на нее растут. За минувший месяц средняя стоимость аренды квартиры в российских городах-миллионниках увеличилась на 2,6%, до 18,2 тыс. руб. в месяц. Но не во всех регионах динамика оказалась одинаковой.
https://www.kommersant.ru/doc/4006664

Манки бизнес - эта ваша аренда. ;)

----------
Цитата

Max. пишет:
сдаёт более платёжеспособному за 60 тыс и голова не болит
----------
На 2 месяца, а потом голова болит в каком состоянии платежеспособный вернет квартиру, и месяц голова болит, чтобы найти нового платежеспособного. К сожалению, "платежеспособность" не равно "аккуратность и ответственность".
И вот эти слова надо учитывать:----------
Цитата

reg844 пишет:
с возможностью кастинга нанимателей
----------

В сегодняшних условиях рантье - это не пассивный доход, а довольно активная работа с непредсказуемым результатом.

----------
Цитата

din7 пишет:
дык, уже лет пять как... понастроили конурок сколько... ипотека опять же, своё подавай изображение

----------

Дык, в феврале-марте, когда я начинал с этими студиями еще не так печально все было. В апреле, когда одни квартиранты съехали, студейка вообще за день улетела. Одни уехали, вторые в тот же день и заехали. Причем еще и третьи были в дороге на просмотр (и потом еще очень обижались на меня, что квартира ушла прямо у них из-под носа). Не думаю, что за пару месяцев что-то глобально могло измениться. Видимо, таки лето сказывается.

----------
Цитата

din7 пишет:
и, вообще кто не вышел в деньги... зря... изображение

----------

И что потом с этими деньгами делать?! Сидеть на куче зеленых или рыжих бумажек?! Вот что плохо у вас с поросенком, вы никаких альтернативных вариантов не предлагаете... Предположим, вышел в деньги. Дальше-то что?!

----------
Цитата

19529 пишет:
А зачем кауказ до показа доводить? Надо фильтровать ещё при 1-м звонке.
----------


А вы гарантировано можете их при первом-же звонке отфильтровать?! Я, например, нет. К тому же, "Кавказ", как вы говорите, разный бывает. Я, например, вполне допускаю для себя возможность, что некоторых я и возьму.

----------
Цитата

reg844 пишет:
В сегодняшних условиях рантье - это не пассивный доход, а довольно активная работа с непредсказуемым результатом.
----------


Не то слово! И особенно ясно это понимаешь, когда сдаешь не одну квартиру, которая от бабушки досталась, а 8, к примеру, как я. "Пассивным" данный доход только арендаторы считают :).
Я вот в этом бизнесе только полгода, но уже столько насмотрелся... Эх, как-нибудь, когда будет время, напишу все в лицах и красках...

----------
Цитата

komeska пишет:
Не то слово! И особенно ясно это понимаешь, когда сдаешь не одну квартиру, которая от бабушки досталась, а 8, к примеру, как я. "Пассивным" данный доход только арендаторы считают изображение
.
Я вот в этом бизнесе только полгода, но уже столько насмотрелся... Эх, как-нибудь, когда будет время, напишу все в лицах и красках...
----------

Я сдаю одну квартиру более 2 лет. Вся моя работа - деньги с текущего счета переводить на накопительный.
В чем проблема-то?

----------
Цитата

ks567 пишет:
я говорю про кирпич, как про финансовый актив.
так вот вложение средств, в этот актив, даже московский, в будущем, на длительном временном интервале, будет приносить теперь, лишь убытки.

----------


А куда еще вкладывать?
фондовый рынок так же упасть может запросто как и квартиры.
депозиты в рублях? рубль девальвируется.
в валюте? наложат санкции и отдадут в рублях по невыгодному курсу.
опять же в банке - могут заблокировать деньги по 115фз. а потом по договору забрать 10-15% от суммы. Или попадешь в черный список.

komeska,
Расскажите, как в итоге покупали, по каким ценам? Смогли ли поймать дно цены? Ну и другие важные факторы, которые тут обсуждали.
И главное, какая целевая доходность?

Магаданская область и Ямало-Ненецкий автономный округ, по оценкам аналитиков Росбанка, являются регионам с самой доступной ипотекой, сообщает РБК со ссылкой на исследование банка. У жителей этих регионов на обслуживание кредита уходит пятая часть зарплаты.

Москва вошла в тройку российских регионов с самой недоступной ипотекой. На обслуживание кредита москвичи в среднем тратят 73% своей зарплаты. Первое место занимает Севастополь. У жителей этого города 80% зарплаты уходит на ипотеку.

В целом по стране доля зарплаты, которую будет тратить средний заемщик на платежи по ипотечному кредиту, снизилась. В конце мая условный россиянин потратил на обслуживание кредита 45,8% зарплаты. В апреле это доля составляла 46,9%, а в феврале – 47,5%.

Расчеты аналитиков «Росбанк Дом» основывались на данных Росстата о среднемесячной зарплате и средней цене квадратного метра жилья на вторичном рынке недвижимости в I квартале 2019 г., а также на уровне средневзвешенной базовой процентной ставки по ипотечным кредитам.

ghtcyz,
Вы не совсем корректные вопросы задаете (я имею ввиду про "поймать дно"). Поэтому мне сложно на них ответить. Я купил доходный дом на 8 мини-студий (Кажется смешным, но люди приобретают такое жилье, и оно очень популярно, и на рынке есть ниша такого жилья (с) ). Поймал-ли я дно - сложно сказать. Каждый загородный дом уникален найти его полный аналог, как с квартирой, просто невозможно. Более того, я никогда не покупаю объекты "по рынку", только с существенным дисконтом, а отдельный объект по хорошей цене может подвернуться совсем не тогда, когда наблюдается ценовое дно по рынку в целом.
Итак, по цифрам. Дом с участком куплен в начале года за 3.2 млн рублей. Еще около 300 тыс. рублей вложено в ремонт. Подробности по географическому местоположению дома, по понятным причинам, уточнять не буду. Единственное, что скажу, что место с очень хорошей транспортной доступностью. Если мерить "по-киосакински" (т.е. чистое время езды на автобусе, без учета пары минут пешком до остановки, потом еще ожидания автобуса и без пробок) получается вообще 6 или 7 минут! Оттуда до метро ходит почти десяток разных автобусов и маршруток. Так что Новые Ватутинки нервно курят в сторонке :-p.
Теперь по доходности. Если считать как некоторые местные эксперты, тупо деля потенциальный доход от сдачи всех квартир без учета простоя и амортизации, коммуналки и прочее, то получается: (8 студий х 15 тысяч в месяц х 12 месяцев) / 3500 тысяч стоимости актива = 41 % :crazy:. В реальности, конечно, столько не получается. Если удастся выжать процентов 15-20% годовых дохода на капитал, я буду считать, что затея с домом удалась. Сейчас не хочу всех деталей расписывать, т.к. это очень много времени займет. Да и к тому же, пока еще не ясно до конца, на какую чистую доходность удастся выйти. Думаю, об этом можно будет где-то через годик говорить...

----------
Цитата

komeska пишет:
а 3.2 млн рублей. Еще около 300 тыс. рублей вложено в ремонт
----------


8 студий и 300тыс на «ремонт»? Это как то совсем мега бюджетно) представляю, что за бомжатники получились и какой контингент там будет жить.. может и удастся заработать, но это будет мега трудно и геморойно. Представляю кучу цыган, бомжей и наркоманов.наверняка у этих «студий» санузел в коридоре общий как и туалет) такое сдается за 5000р и вряд ли кто поедет. Хотя конечно, такие истории могут быть)
У меня студия 25м только чистовых (покупал сам) вышло на 300000р, плюс мебель 300000р, черновые 170000р ну и работа 2 мес работы. Вообще все только необходимое : мебель Икея, чистовые с леруа и петрович по акции, плитка с распродажи). Доходность 8% годовых— устраивает.

----------
Цитата

Biba пишет:
8 студий и 300тыс на «ремонт»? Это как то совсем мега бюджетно) представляю, что за бомжатники получились и какой контингент там будет жить..
----------

Вот за что я люблю наш форум, так это за то, что ничего не знаю об объекте человек уже готов его бомжатником обзывать :). Не удивительно, что Аллегро от вас убежала :).
Нет, 300 тысяч это не весь ремонт с нуля, а только самые необходимые работы: в каких-то студиях поменять половые доски, т.к. старые просто сгнили и проваливаются, где-то линолиум или ламинат новый настелить, где-то унитаз/смеситель поменять, т.к. старый течет... А в целом, все студии мне достались от старого хазяина в "условно-пригодном" для проживания состоянии, с полной внутренней начинкой (т.е. это все было включено в цену дома).

----------
Цитата

Biba пишет:
Доходность 8% годовых— устраивает.
----------

Знаете, мне тут как-раз анекдот старый вспомнился:
В Доме офицеров идёт лекция о семье и браке.
— По результатам социологических исследований, на первом месте по количеству супружеских измен стоят актёры, на втором — спортсмены, а на третьем — офицеры…
С места поднимается офицер:
— Это клевета! Я вот женат сорок лет, и за эти сорок лет ни разу жене не изменил.
Генерал из президиума:
— Вот из-за таких раздолбаев мы и плетёмся на третьем месте.

----------
Цитата

SonOfKiyosaki пишет:
Кто в 21 веке будет в одной конторе дольше 3-х лет работать, да ещё и жильё у офиса покупать! изображение


99% офис у этого "айтишника" будет в др. месте!
----------


Вы путаете айтишников с артистами бродячего цирка. :uncap:

----------
Цитата

komeska пишет:
Знаете, мне тут как-раз анекдот старый вспомнился:
----------


Ну иии :fool: