Удешевление недвижимости...

----------
Цитата

Lika-Alina пишет:
Спрошу у бывалых.. Выставили квартиру на продажу и появилось такое предложение -"Здравствуйте, предлагаю вам рассмотреть вариант продажи вашей квартиры через договор "Аренды с правом выкупа".

----------

Условия конкретные если есть то можно суммарный профит посчитать в % годовых. От этого и плясать.

----------
Цитата

Cheetah пишет:


Вот лично для Вас, какие плюсы в таком договоре?
То что вы деньги за квартиру будите получать 10 лет?
----------

внешне, плюс для продавца, как говориться - на лицо!
плюс в том, что многие продавцы, по их сегодняшним ценам, свой кирпич, будет безуспешно продавать всю свою жизнь.
а продажа по такой схеме, это, как бы, возможность найти реального покупателя, без снижения продавцом своей цены.

что бы понять именно данное предложение, нужно читать бумаги договора.
но для меня, все эти мудреные схемы, сводятся к одному варианту - продажа квартиры с беспроцентной рассрочкой ее оплаты покупателем. т.е., та самая "сказка" - покупка квартиры в беспроцентную ипотеку без первоначального взноса!
и регистрироваться все эти схемы, должны, как при покупке квартиры в ипотеку - т.е. регистрируется договора права собственности с обременением, с указанной суммой долга и сроков его оплаты. только вместо банка, тут выступает продавец квартиры.

если же этот договор "аренда с правом выкупа", вообще не регистрируется в реестре, то тут желающих покупать по такой схеме вообще не должно быть. ибо такого покупателя легко кинуть и ему, полностью оплатив стоимость квартиры, придется долго и мучительно доказывать свое права на нее через наш гуманный суд.

а если, такой договор, делается, как простое право собственности с обременением, то тут, уже у продавца появляется масса страхов. потому что в случае отказа покупателя от выплат, его придется выгонять из квартиры, только через суд. а у нас, даже банки, выгоняют должников ипотечников, с большим трудом и очень долго по срокам.

вот и получается, что все эти схемы, упираются в наше кривое правосудие, и на практике, теряют всякий смысл - или для продавца, или для покупателя.
но те, кто от этой темы получает комиссионные, конечно будет стараться ее раскручивать и рекламировать.

скоро наши строители, должны массово прибегнуть к такой схеме - беспроцентная рассрочка!
а иначе, они просто не смогут продавать свой кирпич без значительного снижения его цен.

----------
Цитата

ks567 пишет:

внешне, плюс для продавца, как говориться - на лицо!
плюс в том, что многие продавцы, по их сегодняшним ценам, свой кирпич, будет безуспешно продавать всю свою жизнь.
а продажа по такой схеме, это, как бы, возможность найти реального покупателя, без снижения продавцом своей цены.
----------


Все равно не понятно.
Фактически эта схема - продавец выдает покупателю ипотечный кредит (вместо банка)
А покупатель выплачивает сам кредит (это выкупные платежи) и проценты по кредиту (это арендные платежи). Фактически это тот же кредит. Только дает его не банк, а сам продавец.
Для покупателя он просто дешевле, ипотеку дают под 8-9%, а тут хотят взять под 5% у продавца. Ну и без проверок разных оформляется.

Ну и сплошные риски для продавца. Проще покупателя в банк отправить, пусть обычную ипотеку берет и покупает.

----------
Цитата

Cheetah пишет:
Все равно не понятно.
----------


А чего тут непонятного?

"Когда вы не понимаете о чем идет речь, то речь идет о ваших деньгах!"
(с) Американская поговорка.
;)

----------
Цитата

Cheetah пишет:
Для покупателя он просто дешевле, ипотеку дают под 8-9%, а тут хотят взять под 5% у продавца. Ну и без проверок разных оформляется.

----------
Откуда Вы взяли 5%?
1) Покупателю не нужен первоначальный взнос, страховые и др. поборы банка, из-за которых потреб. под больший % иной раз оказывается выгоднее ипотеки. С учетом этого справедливый % должен быть выше ипотечного.
2) На покупателя не оформляется собственность. Зато до завершения сделки налоговые издержки несет продавец.

----------
Цитата

Взбесившийся калькулятор пишет:
Откуда Вы взяли 5%?
1) Покупателю не нужен первоначальный взнос, страховые и др. поборы банка, из-за которых потреб. под больший % иной раз оказывается выгоднее ипотеки. С учетом этого справедливый % должен быть выше ипотечного.

----------


Предположил, так как если % там выше - то тогда уже теряется смысл для покупателя. Ему проще снимать квартиру за эти 5% и вместо выплаты выкупных, копить выкупные деньги на вкладе.

Но конечно интересно было бы услышать условия )) вдруг кто-то данную схему детально узнавал

----------
Цитата

Desmont пишет:
К примеру ЖК Савеловский Сити от МР Груп сделал х2
Сейчас на ЦИАНЕ 1к 40м2 квартиры с ремонтом продают по 11млн, на старте такую можно было взять за 4,2 млн
----------


На старте за 4 млн. это было апартамент со статусом нежилое помещение - купившим очень повезло, что застройщик бесплатно перевел часть апартаментов в жилье
11 млн. за этот ремонт и 6 этаж не реально - максимум 8-9 - в этой Промзоне рядом ПИК со сдачей через 1,5 года по 7 млн. глухо висит

----------
Цитата

Cheetah пишет:
Предположил, так как если % там выше - то тогда уже теряется смысл для покупателя. Ему проще снимать квартиру за эти 5% и вместо выплаты выкупных, копить выкупные деньги на вкладе.
----------
Риск удорожания.
И ипотека может быть недоступна не только по причине отсутствия первоначального взноса.
Интересно было бы увидеть условия состоявшихся сделок.

----------
Цитата

Lika-Alina пишет:
Есть опыт таких сделок у кого нибудь? Я скорее всего подожду простого покупателя, но информация и другим возможно интересна..
----------


Запросите договор, выкладывайте сюда, перетрём все вместе)

----------
Цитата

Домовитый пишет:
Запросите договор, выкладывайте сюда, перетрём все вместе)
----------


:wikigo:

Что-то мне подсказывает, что не дадут договор. :D

----------
Цитата

Supric пишет:
Еще история: 2 недели назад стартанули продажи L CLUB в 100м от м.Марьино, спустя несколько дней цену апнули на +600-700тр
Кто какие ждет старты в ближайшем будущем и где видит инвест?
----------
----------
Цитата

Bond007 пишет:
В 100 метрах от Метро люблино со сдачей 4й квартал 21 года и ценой однушки в 6,5 млн...А где Вы увидели инвест?
----------

Странная инвестиция )... Особенно учитывая то, что в пешей доступности от метро Люблино, Марьино, Братиславская можно купить во вторичке однушку в 39 кв.метров с ремонтом в не старом доме за 5,8-6,3.

----------
Цитата

Домовитый пишет:
Запросите договор, выкладывайте сюда, перетрём все вместе)
----------


Ну вот допустим, нашёл вот этот образец договора: смотреть

давайте его обсудим

step20032004 пишет : " Американская поговорка " .

А зачем нам американская , коль есть своя , родимо-посконная , веками проверенная и ещё более к ситуации разбираемой подходящая : " Если в предложенной вам сделке вы не видите лоха , значит , этот лох -- вы ... "
Проверенно ...

"Передайте ваш король, наш пламенный привет" (c)
:D

----------
Цитата

«На Сокольнической линии нет движения поездов между станциями «Коммунарка» и «Юго-Западная», — сообщает официальный Twitter столичной подземки. О причинах остановки движения не говорится.
https://www.rbc.ru/society/14/10/2019/5da3f3f59a79471fc7c664eb
----------

----------
Цитата

ks567 пишет:
аренда с правом выкупа
----------


Если кто не знает, аренда с правом выкупа по-русски называется лизинг.

Эта схема может быть выгодна только для юр.лица, которые экономит на налоге на имущество (и то в случае с недвижимостью сомнительно).

Для простого смерда-покупателя это чистая замануха.
Из плюсов разве что даунпеймент платить не надо. А минусов гора с тележкой:
- в случае пропуска платежа могут быть прописаны дичайшие штрафы
- в случае смерти реального собственника, квартира уйдет не пойми кому
- сомнительное обязательство продавца передать квартиру в собственность после погашения платежей

----------
Цитата

SonOfKiyosaki пишет:
Ну вот допустим, нашёл вот этот образец договора
----------

Это классический образец договора с предоставлением арендатору всего лишь права первым узнать о том, что квартира продается (первоочередное право выкупа- если денег не хватает, то увы: вы не смогли воспользоваться своим правом).
То, о чем пишет Lika-Alina-100% договор лизинга. Обычно в таком договоре есть три стороны: поставщик, покупатель и лизингодатель (как правило банк, который выкупает товар для сдачи в финансовую аренду конкретному лицу/организации).
Интересы всех на виду: поставщик получает деньги, банк включает в ежемесячные лизинговые платежи свою комиссию, потребитель пользуется имуществом, оплачивая в ежемесячно аренду+комиссия=цена продажи в рассрочку. Чаще всего в лизинг берут оборудование/машины, которые купить средств не хватает, но нужны они для получения дохода здесь и сейчас.
В нашем примере вижу предложение поставщику (владельцу) выступить еще и в роли лизингодателя. Если недвижка с гнильцой или залежалась на рынке, то можно рассматривать такой договор как вариант. Но, сами понимаете- у банка немного больше возможностей, чем у рядового гражданина и в случае отказа арендатора от обязательств, надо будет от него избавиться. Опять же банку легче уследить, чтоб имущество не портили и не ломали, а то через полгода можно обратно получить квартиру в состоянии полного разора.

Для юрлиц смысл затевать лизинговую сделку есть: арендная плата целиком уменьшает прибыль, можно сразу пустить станок в дело, налог на имущество платит (чаще всего) владелец.
Для физиков смысл :scratch:
Может бордель устроить, а потом за секунду срулить и концы в воду??? :pardon:
Хотя есть и сублизинг и обратный лизинг, фиг знает как там они бизнес мутят.

Пы Сы У банков тоже бывают обломы. Широко известна история про лизинговые нефтяные вышки, которые по причине банкротства лизингополучатель просто бросил на месте установки. Банк посчитал стоимость демонтажа и продажи... и оставил вышки на старом месте медленно ржаветь и умирать.

Хороший знакомый работал в лизинговой фирме, а я же дама любознательная. :-X сообщил мне, что все его договора лизинга содержат обязательное условие про 30% аванса, что полностью покрывает реальную цену оборудования. Потом ежемесячные платежи-это комиссия и откаты и через три года за символическую плату 100-1000 руб. оборудование в конце договора продается лизингополучателю.

tyrex, видать вас ничто от компа не отвлекает :drink:
Завидую :thumbsup:
Раз наше мнение совпало, то как думаете, какой подвох готовят изобретатели частного лизинга? Первой мыслью было: обвинить владельца в незаконном занятии предпр. деятельностью и признать договор ничтожным.
Но нашла такое:
----------
Цитата

в соответствии со ст. 4 закона о лизинге физические лица могут являться субъектами данных правоотношений. Относительно недавние поправки к данному закону убрали упоминание об обязательной предпринимательской деятельности для физических лиц как раз для того, чтобы у последних появилась возможность заключать договоры лизинга жилых помещений. Единственная особенность данного договора — сумма лизинговых платежей. В частности, Минфин в Письме от 21.10.2011 № 03-07-07/63 разъяснил то, что предоставление жилого помещения по договору лизинга освобождается от НДС.
----------


Теперьголову ломают- ГДЕ ПОДСТАВА?

А тем временем "подкрался год" продажи пальм!
7 октября 13:39 13 199 000 ₽ - 301 000 ₽
Продажа от 5 агентств! :magic:


----------
Цитата

Bond007 пишет:
Ну и вспомним пальмы и лучший район Мск! Скоро отметим ГОД!

----------

----------
Цитата

tyrex пишет:


Если кто не знает, аренда с правом выкупа по-русски называется лизинг.
----------

лизинг в его классическом виде, нужен этому рынку, как собаки пятая нога.
поэтому про него и говорить тут не стоит...

этому рынку. нужна простая схема, без посредников, когда продавец продает покупателю квартиру в рассрочку, через регистрацию сделки купли/продажи с обременением.
сегодня рынку эта схема очень нужна. потому что для продавцов неликвида, это единственный способ продать свой кирпич.

я знаю реальных людей. которые бы с радостью продали свой кирпич по такой схеме. и у них были реальные подобные предложения от покупателей.
и по деньгам, цене -все сходятся. часть денег небольшую, как первоначальный взнос, и ежемесячные платежи в 1.5 - 2 стоимости аренды.
но лично я, отговаривал продавца от такой сделки. из за риска того, что покупатель перестанет оплачивать долг и придется через суд расторгать сделку.

тут риск исходит не зло намеренных действий покупателя. тут он особо ничего выкружить не сможет... факт неоплаты сделки будет все равно доказан и их квартиры его выгонят. и получится, что покупатель просто переплачивал за аренду. (эти детали будут же прописаны в договоре).
главная опасность для продавца в том, что такая категория покупателей, очень ненадежна в своих фин. доходах, и у нее, просто может не оказаться средств на платежи по договору.

вообщем, если в этой схеме сделать возврат квартиры продавцу очень легким, автоматическим - в случае, если покупатель перестал платить - то эта схема получит огромную популярность и станет во истину "народным кирпичным лизингом!"
тут сами продавцы, будут выступать в роли банка выдающего ипотеку и смогут закладывать в цены рассрочки - проценты! но внешне, все это будет заложено в цену самой квартиры.
но как я понимаю, такой "лизинг от народа" не очень нравится нашему государству... ведь тут не у дел остаются все посредники, в т. ч и гос банки.

----------
Цитата

Bond007 пишет:
А тем временем "подкрался год" продажи пальм!

----------

Аллегро никому не говорила, почем брала. Она часто выбирала проблемные объекты для выигрыша в цене. Так что допускаю, что год в квартире кто-то жил (у ней и на момент продажи был вполне обжитой вид), и что даже сниженная цена устроит хозяев.