Удешевление недвижимости...

В течении этого года у подмосковных застройщиков выявлено нецелевых трат на 5млрд рублей.украли
Нарушения были выявлены благодаря совместной работе Главгосстройнадзора и Росфинмониторинга.
Воровство в коммерческом секторе московской стройки в разы больше!
О какой доходности можно говорить с таким уровнем воровства?

----------
Цитата

mitac пишет:
Вопросы на которые вам нужно ответить это а) где и по какой цене вы купите объект б) по какой цене вы будете его сдавать в) перспектива увеличения цены аренды и цены объекта, при устойчивом оживляторе этот процесс неизбежен (помните что вы верите в рубель? изображение
)
Для разных локаций процент выхлопа разнится.
----------

У меня есть пара "лишних" несдаваемых объектов.
Вопрос то стоит продавать сейчас, продавать позже или не продавать совсем и оставить под аренду.
Перед тем, как продать, надо же задуматься о том, во что вложить освободившеся и это явно не на один год.
Фиксы рано или поздно закончатся.
Даже если приключится очередной девал со срочным поднятием ставки, то потом мы снова почешем уравнивать доходность, если за речкой к этому времени не решат, что со ставками они все таки приплыли.

Тут в соседней теме мультимульёнеров квартиры массово продавать начали. Какой ещё индикатор вам нужен?! :D Взлету цен быть!

----------
Цитата

Kumiko пишет:
У меня есть пара "лишних" несдаваемых объектов.

----------

Вы боитесь что их угваздают?

----------
Цитата

roomet пишет:
Прям позавидовал оптимизьму... У меня обратная ситуация - всё никак, как мне кажется, не дойду до суммы такой, чтобы $ и Е разбавить деревом... Вот уж и зарекался, что никакой больше валюты,
----------
А вы видимо удачно в валюту заходили, я в сентябре-октябре 2008г набрал на все рубли, а через 1,5-2года продавал в минуса, % по валютным депо в те времена хоть как то приближал к "0", упущенную выгоду по рублёвым депо за то время даже не считал, чтобы душу не рвать. Теперь я в валюту своими ногами не ходок по крупному. Мы тут считали и не раз, что кто сидел в рублёвых депозитах, тот рост валют к рублю отыграл.
Ну если будут суммы приличные треть я бы держал в трёх валютах для подстраховки, а спекуляции это проигрыш, вопрос только сразу или через некоторое количество ходов.

----------
Цитата

Kumiko пишет:
У меня есть пара "лишних" несдаваемых объектов.

----------
А почему не сдаёте? Идея таких квартир в чём? Сдайте и параллельно выставите в продажу "дорого", будет клиент продадите, нет, будете сдавать, хоть какая то копейка.

----------
Цитата

SonOfKiyosaki пишет:
Вчера пробка была вечером за Коммунаркой в нашу сторону. Но в среднем стандартные 1ч20-1ч30, МЦК здорово облегчает. В среднем +20 мин к предыдущей работе.
----------



Какая интересная арифметика :crazy:
На предыдущей работе было 1:20 - 1:30, тут плюсом "в среднем" 20 минут (хотя, помятуя Ваше своеобразное отношение к оценке времени, эта цифра тоже под вопросом, ну ладно) - и получается те же "стандартные 1ч20-1ч30".

----------
Цитата

Засосов пишет:
вы видимо удачно в валюту заходили, я в сентябре-октябре 2008г набрал на все рубли, а через 1,5-2года продавал в минуса, % по валютным депо в те времена хоть как то приближал к "0", упущенную выгоду по рублёвым депо за то время даже не
----------

Так недвижимости еще хуже. Даже если вы угадаете удачно момент входа, должен выскочить удачный обьект, вам нужно будет отбиться от прилипал-риелторов, заплатить пошлины и налоги.... Где-то вы да проколитесь! Нет шансов выйти даже в "0" в переспективе 5-10лет. Деньги обыгрывают кирпичи по любому.
В кирпич можно войти удачно только в случае наследства или отоварить маткапитал,сертификат. Все остальное для профессионалов рынка; участковых знающих алкашей, соцработников знающих одиноких стариков и работников МФЦ.

----------
Цитата

Kumiko пишет:
Имелась в виду равнозначная рублевая доходность, т.е.5-6 прОцентов на сегодняшний день (крайние варианты не берем).
При увеличении дохи от аренды по сревнению с дохой от депозита где та грань, которая заставит сначала задуматься, а потом реализовать задуманное.
Мы же на банковском форуме, а не на благотворительном, соответственно ищем то, что будет генерить постоянный денежный поток.
Понятно, что недвига сама по себе ежемесячно жрет ресурсы.
Но если с годами мы тоже уйдем если не в отрицательную зону, а околонулевую, тогда что?
Если сами деньги перестанут генерить адекватный денежный поток?
Я сама в аренду уходить не хочу.
----------

извиняйте, товарищ медведь, но ваше сравнение депозит - аренда, не корректен по своей сути.
это абсолютно разные инструменты. и сравнивать их, не возможно в принципе. потому что у аренды нет никакой гарантированной доходности. и главное - неизвестно сколько потом будет стоить квартира, купленная для аренды.
все эти разговоры - депозит - аренда, лишь красиво звучат со стороны. типа философских рассуждений человека, который не собирается ни в какую аренду.

чего вы паникуете? ставки под ноль! ставки отрицательные!..
нужно же понимать, что вся наша фин стабильность, как раз и держится на разнице ставок.
когда разница ставок - наших и ихних, приблизиться к нолю, то держать средства в рублях, вообще теряет всякий смысл. и начинается уход из рубля и его падение против других валют.

по закону жанра, при малых ставках, из рублевых активов (коим является и кирпич) нужно уходить в валюту. но это дело личное...
и рассуждать тут особо не о чем. потому что таков закон финансовой природы.
весь вопрос, лишь в том, в какой момент начнется этот исход из рубля. но то, что он начнется, это факт, который, лично для меня не нуждается в доказательствах, ибо он уже доказан очень давно и тыщщи раз.

еще стишек мой старый! :) ремейк бессмертной песни Высоцкого.
Дорогая передача! нынче тут в волнненьи, плача,
Вся Канатчикова дача до финансов дорвалась,
Вместо чтоб в сбербанк сноситься , уложить всё и забыться,
Вся безумная больница у экрана собралась.

Уважаемый редактор, может лучше про реактор,
танк, ракету или трактор? Ведь нельзя же, год подряд
То девальвацией пугают, то валюты тут летают
То проценты наши тают ...то отберут всё, говорят!

Мы в депозитах натарели , мы с ними крутимся весь год
Мы в АСВ собаку съели, если нам ЦБ не врет,
А финансовые груды, мы под матрас , кто не дурак,
Во те жизнь, а вдруг Бермуды? ..и без процентов ведь ни так!

тыщщи душ посменно воют, раскалились добела.
Вот как сильно беспокоят их финансовы дела,
на процентах посвихнулись, даже кто не жадный был,
И тогда главврач Маргулис, все проценты - запретил!

все эти разговоры о - деньги должны работать! приносить прибыль! генерить процентный доход!..
это всё разговоры в пользу тех, кто продает свои финансовые "продукты" и "инструменты".
эти разговоры, особенно популярны в периоды падения ставок, когда испуганные массы инвесторов из народа, мечутся со своей долей малой. вот их и подсаживают на инструменты" доходные".
во всех этих разговорах, упускается главный момент - прежде, чем думать о прибыли процентной, нужно подумать о сохранности стоимости самого номинала своих средств, и только потом, о прибыли процентной.
и когда я задумываюсь о реальной стоимости номинала, в долларовом выражении,
то вся эта гонка за малым процентам рублевым, теряет для меня всякий смысл, ибо вся эта гонка, в конечном счете приведет к большим потерям от роста валютного курса.

понимаете, у нас в теме народных финансов, сегодня идет посыл от государства - отучить народ покупать и смотреть на курс доллара! и приучить его, следить, только за официальной инфляцией!
извиняйте господа и государство, но мене такой подход в сохранении и приумножении своих средств - не нравится!
типа, сидишь в долларе без процентов и паникуешь, маешься от упущенной процентной прибыли.
а в рубле сидишь, так тупо радуешься полученному пяточку процентов годовых! ух ты, прибыль срубил! ...не обращая внимания на то, что убыток от падения рубля, превысил полученную прибыль.
именно таким образом, по логике нашего государства, население и должно сберегать - и приумножать свои средства кровные! ...что бы весь реальный доход, оставался и доставался государству и его гос банкам.

----------
Цитата

ks567 пишет:
нужно подумать о сохранности стоимости самого номинала своих средств
----------

Вкладчики сбербанка образца 91 года передают вам пламенный привет. :painful:

----------
Цитата

mitac пишет:
Вы боитесь что их угваздают?
----------

Не, арендаторы в прошлом притомили.
А ставки такие, что плакать хочется.

----------
Цитата

Взбесившийся калькулятор пишет:
Взлету цен быть!
----------


Халва, халва, халва.... :D

----------
Цитата

Kumiko пишет:
арендаторы в прошлом притомили.

----------

:o Это как?

----------
Цитата

M&E пишет:
Какая интересная арифметика изображение

На предыдущей работе было 1:20 - 1:30, тут плюсом "в среднем" 20 минут (хотя, помятуя Ваше своеобразное отношение к оценке времени, эта цифра тоже под вопросом, ну ладно) - и получается те же "стандартные 1ч20-1ч30".
----------

Ну возможно он на некоторых участках передвигается со скоростью близкой к скорости света. Там тогда уже коррективы вносят специальная теория относительности, общая теория относительности... Эйнштейн его разберет как он из-за мкада телепортируется :D

----------
Цитата

Kumiko пишет:

Не, арендаторы в прошлом притомили.
А ставки такие, что плакать хочется.
----------
Что-то мне кажется, что время легких денег прошло... Конечно хотелось бы побольше доходность, но и не брезговать маленькой, "курочка по зернышку" :D.

8 ноября открываются экспозиции по шести проектам планировки территорий реновации, сообщает пресс-служба Москомархитектуры.

«С 8 по 14 ноября экспозиции пройдут в Выхино-Жулебине, Нагатинском Затоне, Котловке и Академическом, а также в районе Проспект Вернадского. Одновременно экспозиция будет работать и в Информационном центре реновации в «Доме на Брестской», – сказала Юлиана Княжевская.

На экспозициях представят проекты планировки будущих кварталов, которые проходят публичные слушания. Разработчики ответят на вопросы жителей, расскажут о предстоящем развитии социальной, транспортной инфраструктуры и благоустройстве.

«На территории новых микрорайонов в Нагатинском Затоне планируется увеличить количество социальных объектов: здесь появятся три детских сада, две школы, дополнительный корпус для действующей школы и образовательный комплекс с детским садом и блоком начальных классов. Помимо этого, для детей района построят музыкальную школу», - отметила Княжевская.

В Выхино-Жулебине предстоит комплексное обновление района, планировка новых кварталов учитывает интересы всех жителей, а не только участников программы. На экспозициях представят сразу три проекта планировки территорий. По программе реновации здесь построят детские сады, школы, поликлиники, спортивные и культурно-досуговые комплексы. Также в каждом проекте предусмотрено возведение физкультурно-оздоровительных комплексов, два из них будут с бассейном.

По словам Княжевской, в составе одного из многофункциональных центров в районе Проспект Вернадского также запланирован физкультурно-оздоровительный комплекс. А для детей здесь построят образовательный комплекс с бассейном и три детских сада. Помимо этого, запланировано строительство музыкальной школы и детской поликлиники.

8 ноября завершаются экспозиции в районах Дмитровский, Коньково, Нагорный и 7 ноября в Очаково-Матвеевском. Собрания участников публичных слушаний по проектам планировки в этих районах состоятся 12 ноября.

Иногда удивляюсь тому, что РЕАЛЬНО интересная живая тема просто таки тонет в потоке малоинформативной болтовни.

Kumiko, поставила важный и актуальный вопрос перед всеми, а мы продолжаем троллить дальноездчика из НВ и офигевать от хрюна на трибуне.
А вопрос в той или иной мере касается большинства, потому как на улице никто из нас не живет. Значит есть или съемная или своя. А следовательно тоже в голове возникают мысли про то, продать ли свою и купить получше, продолжать ли снимать или пора уже мотать в НВ. Да и слово "сохраняльщик" многим близко и понятно.

----------
Цитата

Kumiko пишет:
Вопрос то стоит продавать сейчас, продавать позже или не продавать совсем и оставить под аренду.
Перед тем, как продать, надо же задуматься о том, во что вложить освободившеся и это явно не на один год.

----------


Выскажу свое мнение.
Я бы и сама взяла под аренду квартиру, но с учетом ряда обстоятельств.
1. Квартира должна быть дешевой. Это или объект с гнилой историей (адреналиновый квест для юристов и риэлторов профессионалов, но явно не для меня), или студия маломерка, или первый этаж хруща (с хрущами напряг нынче :( ). Как вариант- неузаконенная перепланировка, что отсекает сразу покупателей с ипотекой.
2. Локация должна быть либо объективно хорошей в плане транспортной доступности, либо хотя бы выглядеть хорошей.
3. Ремонт делать только по принципу "бедненько, но чистенько"
пункты 4, 5, 6 может кто-то добавит за меня.

----------
Цитата

step20032004 пишет:
Халва, халва, халва.... изображение

----------
Рынок первички вымирает (в привычном российском виде: котлован в разы дешевле готового): застройщики послабее уходят, крупняк прибегает к альтернативным эскроу источникам финансирования, облигациям, например.
Доходность сопоставимых по надежности, в представлении неторгующего обывателя, активов, т.е. банковских вкладов, вот-вот уступит аренде.
Цены на жильё сравнялись со стоимостью авто. Авто-то кто-то покупает - деньги есть. Долго халява под ногами валяться будет?
На закуску - все плюшки ипотеки.
Не удивлюсь даже американскому сценарию, приведшему к ипотечному кризису.

----------
Цитата

Luydmila D пишет:
Я бы и сама взяла под аренду квартиру, но с учетом ряда обстоятельств.
1. Квартира должна быть дешевой. Это или объект с гнилой историей (адреналиновый квест для юристов и риэлторов профессионалов, но явно не для меня), или студия маломерка, или первый этаж хруща (с хрущами напряг нынче изображение
). Как вариант- неузаконенная перепланировка, что отсекает сразу покупателей с ипотекой.
2. Локация должна быть либо объективно хорошей в плане транспортной доступности, либо хотя бы выглядеть хорошей.
3. Ремонт делать только по принципу "бедненько, но чистенько"
----------


1. Первый этаж отсекает арендаторов, тем более в хруще. С перепланировкой могут быть разные варианты, вплоть до такого что выйдет дороже.
2. Не более 10 минут, оптимально 5 минут.
3. Чем больше комнат, тем быстрее отобьётся ремонт. В однушке это в районе двух лет.
4. Качество арендаторов падает, гайки регулирования закручиваются.

Лично мои мысли:
Жалею, что не взяла в свое время Путилково студию, которую купили родители одной из моих коллег. Цена 1,7 млн. Сдана за 23+счетчики.
Могу даже сказать, почему не взяла: ср...ная москвичка в моей голове не могла поверить, что кто-то будет ЭТО снимать. С другой стороны банкротство застройщика могло бы меня сильно взволновать, а так вот живу без инфаркту.
Были похожие предложения в Мытищах, примерно по 2,2-2,5 млн.
Еще останавливает мутотень с ремонтом новостройки: чужими руками делать -сильно удорожать объект, свои руки вкалывают в другом месте.

Хотелось бы купить не только то, что генерит стабильные 6+%, но и легко ликвидное.

Пы Сы Останавливает не только лень, но и нежелание иметь хлопоты с арендаторами. Не греет меня этот вид деятельности, а очень даже раздражает. Может быть лет через 100, когда окажусь на пензии, буду рада любому развлечению, а сейчас не хочу забот и хлопот. В этом смысле депозиты сильно выигрывают: соседей не заливают, банк не поджигают, внезапно исчезают реже, чем некоторые арендаторы.