Удешевление недвижимости...

РИМ, 15 марта. /ТАСС/. Число умерших в Италии за последние сутки от заболевания, вызванного коронавирусом нового типа, составило 368, всего с начала вспышки умерли 1809 человек. Об этом заявил в воскресенье глава департамента гражданской защиты Анджело Боррелли.

Соседи по испанской даче прислали видео как жандармы выгоняют всех с пляжа, людям запрещено выходить из дома.

----------
Цитата

Владимир 86RUS пишет:
Но в многоквартирном доме - бомба замедленного действия. Алкаш поставит кастрюлю на плиту без газконтроля и уснет...
----------


И что? Пусть спит, кастрюля обуглица, вонять будет.
Как будто на электроплите не так?

С полей.
Сидел в депозах и ОФЗ, живя на аренде и копя ~12млн на первичку от MrGroup. (D1 или старты текущего года)
Параллельно мониторил вторичку реновацию.
В феврале увидел вторичку в ЦАО 1к 32м за 8800 в Мещанском районе(ул. Верземнека, д2), это показалось отличным вариантом, учитывая что хороший ремонт и всего 2 дома по реновации в районе.
В итоге взял в ипотеку с параметрами
ПВ: 25% или 2,2 млн
Ипотека: под 8,15%(Открытие) на 30 лет или 50тр/мес
Страховка: 0,8% или 4тр/мес
Доп расходы на покупку и технику/мебель: 100тр
Сдача: 45тр+счетчики (42тр чистыми или 5,6%)
Экспозиция 1 день: днем обьява, вечером сняли.

Такие дела.
Осталось половина депоза + ИИС, досрочно пока гасить не хочу.
Получился такой микс между ДДУ и вторичкой: когда с одной стороны гарантирована в будущем 1к 40-42м2 новостройка, с неопределенной датой сдачи, но с возможностью улучшения (докупки) до 2к-3к.
С другой стороны можно жить/сдавать прямо сейчас.
«Файл недоступен»
«Файл недоступен»
«Файл недоступен»
«Файл недоступен»
«Файл недоступен»

----------
Цитата

Desmont пишет:
Сдача: 45тр+счетчики (42тр чистыми или 5,6%)
Экспозиция 1 день: днем обьява, вечером сняли.
----------


Я что-то не понял.
Если у вас 45тр платит арендатор, а ипотека у вас 50тр + страховка 4тр, то у вас -9 тр в месяц?
Какие тут чистыми 5,6% ?
Если бы без ипотеки, да ещё надо инфляцию считать годовую, которая сейчас ускорится однозначно...
Никак не получается +5,6%... :|

Объясните расчёты.

----------
Цитата

Какие тут чистыми 5,6% ?
----------

Арендная доходность
42тр х 12мес = 504тр / 8900 = 5,66%
А так да, за 2,2млн кеша и -9тр в мес фиксю фьюч на новострой в ЦАО :)

----------
Цитата

Desmont пишет:
вторичку в ЦАО 1к 32м за 8800 в Мещанском районе(ул. Верземнека, д2),
----------

Поздравляю, хороший вариант :drink:
Чуть ранее, не успел взять двушку в этом доме!
А площадок там достаточно, ТПУ возле уголка Дурова и стоянка на Гиляровского.

----------
Цитата

Desmont пишет:
Арендная доходность
42тр х 12мес = 504тр / 8900 = 5,66%
----------


Наложим на это инфляцию от девальвации, и останутся слёзы. :cry:
Но ремонт огненный! :thumbsup: И простоя нет - тоже круто. :ок:

SonOfKiyosaki,
Плюсуюсь.
Тоже не понятно, как получили 5,6%, если не то, что в ноль не выходишь, но ещё нужно доплачивать тыс. 12 (остаток долга + страховка).

----------
Цитата

Desmont пишет:
Арендная доходность
42тр х 12мес = 504тр / 8900 = 5,66%

----------

Это не ваша доходность. Это доходность банка. А с Вас ещё тыщ. 12 доплаты.

----------
Цитата

Поздравляю, хороший вариант
----------

:thumbsup:
----------
Цитата

Чуть ранее, не успел взять двушку в этом доме!
----------

За сколько двушка была?
Мне до сих пор снится двушка в Тверском районе за 10,4 осенью была.
Теперь однушки за столько выставляют :cry:

----------
Цитата

Это не ваша доходность. Это доходность банка. А с Вас ещё тыщ. 12 доплаты.
----------


Блин ну вы чего, доходность квартиры -это ключевой показатель характеризующий цену/качество.
Другой вопрос - насколько целесообразно иметь отрицательную маржу между 5,6% доходностью и 9,0% ипотекой, но здесь важно учитывать во-первых перспективу 30 лет и не делать выводы по линейке из текущего момента, во-вторых главная идея - поучаствовать в реновации, а не просто купить под сдачу.

Ставка по ипотеке пойдет вниз = хорошо - недвига подорожает и можно будет сделать рефинанс
Ставка по ипотеке пойдет вверх = хорошо - доходность депоза/ИИС будут >= %ипотеки

----------
Цитата

Desmont пишет:
Другой вопрос - насколько целесообразно иметь отрицательную маржу между 5,6% доходностью и 9,0% ипотекой, но здесь важно учитывать во-первых перспективу 30 лет и не делать выводы по линейке из текущего момента, во-вторых главная идея - поучаствовать в реновации, а не просто купить под сдачу.
----------


Над реновацией навис топор исчерпания фин.резервов станы ввиду падения цен на нефть! :pardon:
Но зато, девальвация съест ваши ипотечные платежи! :ura:

Не знаешь, где найдёшь - где потеряешь! :D

----------
Цитата

Desmont пишет:
Блин ну вы чего, доходность квартиры -это ключевой показатель характеризующий цену/качество.
Другой вопрос - насколько целесообразно иметь отрицательную маржу между 5,6% доходностью и 9,0% ипотекой, но здесь важно учитывать во-первых перспективу 30 лет и не делать выводы по линейке из текущего момента, во-вторых главная идея - поучаствовать в реновации, а не просто купить под сдачу.

----------


В Вашем случае, доходность надо считать не от цены квартиры, а от цены квартиры + проценты за 30 лет.

Делать выводы мы можем только из текущего момента ибо не известно что там впереди будет в течении этих 30 лет. Может и реновацию совсем отменят.

Как раз есть хорошее видео по этому поводу ( даже ссылка на табличку)
Вот вот вышло на русском
Предыдущие 6 частей тоже очень познавательны, советую к просмотру.

Жильё: аренда или покупка? Детальный анализ




шестая часть

Короновирус и до этого форума добрался. Интенсивность сообщений снизилась. Все самоизолировались. По недвижке - обсуждать нечего. Всё и так всем ясно. :D

----------
Цитата

SonOfKiyosaki пишет:
Но зато, девальвация съест ваши ипотечные платежи! изображение

----------

Вместе с зарплатами :-X

----------
Цитата

SonOfKiyosaki пишет:
Короновирус и до этого форума добрался. Интенсивность сообщений снизилась. Все самоизолировались.
----------

Как раз когда все самоизолируются, тут то и начнется жара. Вспомнят все, и тверскую по десяточке, и трусы в горошек, и кому 300 тыр не хватает :D

----------
Цитата

SonOfKiyosaki пишет:
Интенсивность сообщений снизилась. Все самоизолировались.
----------

Да вроде наоборот должно быть. Лежи себе с планшетом на пузе и покупай тверские по десяточке оптом. Не?

----------
Цитата

Desmont пишет:
главная идея - поучаствовать в реновации, а не просто купить под сдачу.
----------

Если бы вы точно знали, что вариант "поучаствовать в реновации" в ближайшем обозримом будущем (например, ближайшие 20 лет) вам точно не светит, стали бы покупать?

----------
Цитата

mitac пишет:
Как раз когда все самоизолируются, тут то и начнется жара. Вспомнят все, и тверскую по десяточке, и трусы в горошек, и кому 300 тыр не хватает изображение

----------

Да кому нужна сейчас ваша десяточка нужна-то будет?! В свете последних событий, скоро квартиры на Тверской будут на упаковку медицинских масок менять :magic:. Или ящик макарон :magic:.

P.S. Кстати, сегодня ходил в Пятерочку. Самые дешевые спагетти-макароны уже разобрали. Остались только средней ценовой категории и дорогие...