Удешевление недвижимости...

u*******@bk.ru,
Статистика по клиентам
Статистическая информация по клиентам участников торгов фондового рынка Московской Биржи публикуется на ежемесячной основе и представляет собой данные о количестве зарегистрированных, уникальных и активных клиентов, сегментированных по типам инвесторов. В составе данных представлена также графическая информация, позволяющая оценить динамику изменения количества клиентов за соответствующий период.
https://www.moex.com/s719

Тут может быть что-то найдете. Я на смартфоне не могу открыть файлы.

----------
Цитата

SonOfKiyosaki пишет:
Продажа - через полгода будет дешевле, цены сползут на 10-20%, с ним солидарен Смирнов:
https://www.youtube.com/watch?v=XCyAxfGtt-s
В аренде, цены уже упали на 15-20%, и на этом всё.
----------


Если и аренда и продажа снизятся на 20%, то в "межотраслевом баллансе" на рынке недвижимости, фактически, ничего не поменяется. И это при том, что ставка на всех парах прет вниз?! Что-то мне слабо в это верится!
Давайте я вам в качестве иллюстрации расскажу одну историю. Давно дело было, когда я еще на курсы английского ходил. Приехал к нам как-то один хобот бизнес-тренер из Америки и начал нас уму-разуму финансовой грамотности учить. В частности, рассказал, что в Интернете есть калькуляторы "ипотека vs аренда" и перед тем, как совершать сделку с недвижимостью надо взять этот калькулятор и посчитать, что вам выгоднее: платить банку или арендодателю. Я товарищу говорю, что, дескать, и без всяких калькуляторов понятно, что при прочих равных аренда будет дешевле ипотеки, а более выгодным ипотеку может сделать только рост цен на недвижимость, который, по большому счету, весьма сложно прогнозировать. Т.е. это больше вопрос не расчета, а веры: веришь, что недвижимость будет дорожать - выгоднее покупать, не веришь - выгоднее жить в арендованном. Калькулятор может помочь человеку только тем, что даст четкую цифру в процентах, на какой рост цены ежегодно ты закладываешься. "Нет, - говорит американец, - мы обсуждаем совсем не поведение цен в будущем. Мы говорим про выгодность здесь и сейчас". "Ладно, - отвечаю я, пытаясь зайти с другой стороны, - вы хотите сказать, что изредка на рынке встречаются такие варианты, когда величина ипотечного платежа и арендной платы сопоставимы и если вам вдруг удалось найти такую "трещину неэфективности рынка" то за нее надо хвататься обеими руками . Но таких вариантов вам удастся найти, скорее-всего, не более одного-двух за всю жизнь!". "Опять же, нет", - говорит тренер. Открывает сайт и начинает показывать, что в том месте где он живет в США, как-раз такая ситуация: ипотечный и арендный платежи практически равны. Я все никак не могу врубиться: а наф..га тогда платить аренду "чужому дяде", если ровно столько-же ты будешь платить "за свое"?! "Хорошо, - делаю я последнюю отчаянную поймать логику рассуждений, - наверное вы хотите сказать, что подписывая ипотеку человек берет на себя обязательства на весьма продолжительный срок (10-20 лет). А в США население очень мобильное и многие не планируют оставаться столь продолжительное время на одном месте". "С этим никаких проблем нет, - перебивает меня тренер, - если вы хотите переехать, то просто продаете дом, с полученных выплачиваете банку оставшуюся часть долга по ипотеке и расходитесь". Тут меня клинит окончательно! Я так и не смог врубится, почему в случае, когда аренда стоит столько-же, как и ипотека или на 50-100 долларов дешевле (копейки по меркам США) надо выбирать именно аренду! Ведь в случае роста цен на недвижимость (что просто в силу наличия инфляции является более вероятным событием, чем их падение) ты, лет через пять, продав купленный дом можешь получить из воздуха огромную сумму денег. Плюс еще и пожил в доме, считай, на халяву. В случае падения цен - просто возвращаешь ключ от дома банку и все, ты им больше ничего не должен (ипотека в США именно так и работает, в отличии от России). Короче говоря, ты переплачиваешь сущие копейки за опцион, который позволяет тебе зафиксировать цену на недвижимость и ежемесячный платеж!!! Тренер же никак не мог понять, откуда ему такой тупой ученик на голову свалился, который не понимает, что 1500 долларов ипотечного платежа больше, чем 1400 долларов арендного и именно поэтому надо выбирать аренду!!!
В общем, полагаю, мы оба ушли оттуда с мыслью, что собеседник - идиот :). Хотя, возможно, я просто не знаю или не учел какие-то реалии американской жизни или их системы взглядов на мир.
Но сейчас не о том. Через много-много лет и в России, наконец, пришли к той же ситуации, что была тогда в США! Аренда стала стоить примерно столько-же, сколько и ипотека!!! Давайте на конкретном примере разберем: однушка в аренду в ваших Новых Ватутинках стоила тысяч 25 (имею ввиду до карантина, сейчас и за 20 можно найти). Такая же квартира в новом квартале Десна со сдачей через год - от 4.4 млн. рублей. Пускай еще год вы будете жить рядом со стройкой, снимая там же однушку за 25 тыс. в месяц. Итого, квартира обойдется вам в 4.7 млн рублей. Далее считаем:
25 тыс. * 12 месяцев / 4.7 млн. рублей = 6.4% годовых.
А ипотеку, которая от государства, сейчас под 6.5%! Или даже под 5% годовых, если верить информации с сайта вашего застройщика. Короче говоря, ипотека может оказаться даже выгоднее, чем аренда!!! Ну и куда в таком случае цены могут пойти?! Могу предложить несколько вариантов на выбор:
а) на аренду - вниз
б) на продажу - вверх
в) варианты а+б одновременно.

P.S. Срочно ищу психотерапевта, который меня убедит, что американец был прав и народ при таких вводных все-равно будет выбирать аренду , т.к. я сам сейчас по самые помидоры в недвиге :painful:. Я имею ввиду не отдельных маргиналов, которым просто не дают ипотеку, а массово.

komeska, прекрасный пример.
У нас народ лезет в ипотеку с крошечными накоплениями. Наверное отчасти ещё от того, что нажившись на съеме где ничего не улучшить, не прописаться, в любой момент могут выгнать просто устаешь от "временности". Хочется какой-то стабильности. Особенно в мск, где к прописке прилагаются льготы при равных платежах снимать длительно нет никакого смысла.

Хотя когда ранее тут обсуждали перв взнос на 1к в нв и звучали цифры 1.5 млн и 700 тыс с платежом 40 мне прям дурно становилось. Как-то не укладываются в моей голове ипотеки по 3-5 млн, не зависимо от доходов.

А у нас в Омске при стоимости квартир от условных 800 тр, маткапитал+возвраты налога, да еще если на обоих родителей, получается квартира в подарок. А все равно снимают.

АВТОВАЗ в апреле 2020 года реализовал на российском рынке 10055 автомобилей LADA – на 69% меньше, чем год назад. По итогам же четырех месяцев российские дилеры LADA продали 89655 машин, что на 22% ниже показателя годичной давности.
Источник: https://www.autostat.ru/news/43951/ © Автостат.

Авторынок Германии в апреле упал на 61,1% и составил 120840 машин. Как отмечают в Ассоциации автомобильной промышленности Германии (VDA), продолжающееся падение продаж обусловлено массовыми ограничениями для общественной жизни и коммерческой деятельности организаций, включая автодилеров, в рамках мер по предотвращению распространения коронавируса. По итогам четырех месяцев 2020 года реализация новых автомобилей в этой стране составила 822202 единицы (-31%).
Источник: https://www.autostat.ru/news/43930/ © Автостат.

----------
Цитата

komeska пишет:
P.S. Срочно ищу психотерапевта, который меня убедит, что американец был прав и народ при таких вводных все-равно будет выбирать аренду , т.к. я сам сейчас по самые помидоры в недвиге изображение
. Я имею ввиду не отдельных маргиналов, которым просто не дают ипотеку, а массово.
----------


Мне кажется по верхам прошлись. Например казус Детройта. В США все ипотечники, которые были в Детройте оказались в пролёте в годы постепенного краха. Продать, дешевле или вообще не продать. Те кто снимал - просто переехали в др. штаты. Я думаю, вы таки не учли кое какие реалии.

В РФ ипотека, тоже такое себе - потерять работу - запросто. При аренде - вы можете ужаться, обеднеть и уехать в более дешёвую аренду, или в регион. При ипотеке - нет. Кроме того, очевидно, что инвестиции в ремонт и обстановку своей квартиры - это затраты, которые в случае проблем так же ведут к убыткам фактически. Страхование и пр. Ну это я навскидку накидал, можно конечно глубже копать.

Вчера смотрел, ещё видео про США, второй раз услышал - "дом ничего не стоит, стоит земля на которой он стоит". А цена локации исходит из экономической ситуации в конкретном графстве или как они у них там. Поэтому в Долине и Нью-Йорке такие цены.

Анонсированная президентом программа льготного ипотечного кредитования на первичном рынке пока не принесла результатов. Активность покупателей из-за ограничений в передвижении, снижения доходов и неопределенного будущего остается на низком уровне. Стимулировать спрос снижением цен застройщики пока не готовы: в большинстве городов-миллионников за месяц новостройки подорожали на 1–2%. Консультанты ждут, что в дальнейшем девелоперы будут готовы предоставлять скидки, но о реальном снижении цен можно будет говорить лишь в следующем году.https://www.kommersant.ru/doc/4341067

Тут ещё стоит учитывать .....

В случае падения цен - просто возвращаешь ключ от дома банку и все, ты им больше ничего не должен (ипотека в США именно так и работает, в отличии от России).

У нас не Омерика, придется банкротиться, взад по доброй воле бетон у вас никто не примет.

Свежие консенсус-прогнозы, в основном большинство экспертов склоняется к падению. На 10-20% новостроя - скрытно в скидках. Вторичка - постепенное сползание, из-за переключения всех на новострой. Аренда до 15-20% до осени, осенью может быть опять рост. Конечно не в пол, и не ужас-ужас. Но вполне реалистично. Где-то в середине лета дожны почувствовать, когда реализуется отложенный спрос после снятия карантина. Потом уже покатимся в продаже нормально.

отсюда


----------
Цитата


По мнению Татьяны Полиди, нынешний кризис отличается от финансовых кризисов 2009 и 2014–2015 годов, когда падения номинальных цен на рынке жилья не наблюдалось. Риски роста безработицы в стране сейчас гораздо выше, а сжатие экономики на фоне низкой инфляции и относительно стабильного рубля может привести к обвалу цен на 20–30 %.

Председатель совета директоров «Миэль» Марина Толстик, напротив, считает, что падение в 20–25 %, как 11 лет назад, вряд ли возможно. Скорее, цены снизятся до 10 %. Летом 2009 года фактически лопнул классический пузырь, вспоминает руководитель аналитического центра «Циан» Алексей Попов. Перед падением стоимость жилья за несколько месяцев выросла на 20–25 %. «Из цен тогда ушел спекулятивный рост, плюс произошла небольшая коррекция. Сейчас перед ожидаемым всеми падением взрывного роста не было. Последние полтора года цены росли, но медленно, прибавив около 12–15 %», — рассказывает Попов.

По его словам, радикальное снижение стоимости жилья в новостройках осложняют низкие ставки по ипотеке, которых не было ни в один из кризисов за последние 30 лет. К тому же ситуация во многом зависит от банков, с которыми застройщики согласовывают свою финансовую модель. В проектах с эскроу-счетами девелоперу мало собственного желания снизить цену, а банки редко готовы корректировать прайс-лист, добавляет замдиректора департамента новостроек «ИНКОМ-Недвижимости» Валерий Кочетков.

«Я допускаю подобную отрицательную динамику в ЖК, которые строятся за счет притока денег от дольщиков, то есть по старым правилам. Им сейчас действительно тяжело, спрос там упал на 50 %. Однако эти проекты находятся в зоне риска остановки строительства со всеми вытекающими последствиями. Поэтому спрос на первичном рынке будет смещаться в сторону новостроек с эскроу, а когда есть спрос, то и цена идет вверх», — говорит Кочетков.

----------

----------
Цитата

komeska пишет:
Короче говоря, ипотека может оказаться даже выгоднее, чем аренда!!!
----------

да ну?...

не нужно трогать Америку, потому что у нас, бросить выплаты по ипотеки, просто отдав ключи от ипотечной квартиры банку - нельзя! и при любом ценовом и смысловом раскладе, придется платить до полного погашения долга.
+ там совсем другое качество рынка. там иные фин потоки. и приток мигрантов денежных со всего мира.

у нас же, покупка теперь крайне не выгодна просто потому, что вы купите весь этот ценовой пузырь, и отказаться потом от его оплаты - как в США - вы не сможете.
и плевать мне не все эти "калькуляторы", потому что все цифры там, по стоимости аренды/покупки, взяты с потолка и не отражают реалий рынка. а реалии там таковы, что цены реальных сделок, гораздо ниже. и если цены продажи упрямятся и стоят годами без покупателя, то скидки в ценах аренды, носят массовый и повсеместный характер.

и пускай эти "калькуляторы" с "экспертами" рисуют, что хотят! но я из личного опыта знаю, что на местном рынке. реальные цены аренды процентов на 20, а то и 30, ниже официальных цен арендного предложения. и в отличии от подобных тайных скидок в сегменте продаж, скидки арендные, ни для кого не являются секретом, и их активно выторговывает большая часть арендаторов.
на местном рынке, за последние годы "роста цен" продажных, цены аренды - даже официальные - не выросли! а где то, даже стали дешевле...

:!: ну и главное - у нас больше не перед кем метать этот бисер - аренда/покупка, потому что у нас уже практически всё население - те кто мог и хотел - следуя этому экспертному бисеру, уже и так давно накупили личного кирпичу! ... что б не платить за чужое. а другого населения у нас нету... и притока из вне, свежего денежного арендо/покупочного спроса - как в Америке - у нас тоже нету...
и даже, если поверить в сказку, что аренда стала дороже покупки, то... всё равно ничего не измерится! и никакого роста спроса на покупки кирпича не последует. потому что у нас очень малый рынок аренды и малое количество арендаторов, основная часть которых снимает не потому что это выгоднее покупки, а совсем по иным, не финансовым, причинам.

вообщем, эта тема стара и избита, от падения кредитных ставок, ее суть не меняется.
что толку размахивать этим ставками. если тут ценовой пузырь, с пустыми задранными ценниками, не опирающимися на спрос.
тут кирпич уж давно пора продавать в беспроцентную ипотеку/рассрочку. и даже от такой "сказки". его привлекательность, в плане финансовом, всё равно не вырастет.
и к этой "сказке" - ипотека под 0 процентов, мы явно идем!
а аренда... будет и дальше дешеветь, без всяких сказок. и это уж и ежу понятно.


:!: при сохранении текущего положения дел и цен. на рынке этой пирамиды, должен обязательно набрать популярность следующий расклад -
вторичный рынок - измученный спросом малым и строительным креативом - должен будет тоже перейти на продажи в ипотеку под ноль процентов и без первоначального взноса! т. е в обычную рассрочку, условия которой могут быть самыми разными, где будет всё зависеть от договоренности продавца и покупателя.
это будут сделки с обременением, как с той же ипотекой. покупатель несколько лет платит "ипотеку" продавцу, после окончательного расчета обременение снимается.

эта тема уже и так есть. но в слух про нее говорить нельзя, ибо если она примет массовый характер, то придет хана всему строительному креативному схемотозу, которым они сегодня заманивают покупателей, отбивая их у вторичного рынка - продажи без первоначального взноса, под малый ипотечный процент и т. п... загонят все накидки в ценники самих своих квартир, и визжат - налетай гопота! разбирай за дарма! типа они одни умные такие.
ну так и вторичка, может проделывать тот же самый трюк! причем у нее это получится гораздо креативнее, чем у строителей, потому что тут нет посредника банка и условия могут быть очень индивидуальные. и издержки от того у покупателя будет значительно меньшие, чем в случаях с обычной ипотекой и жадными строителями.

pandc,
Я вас, помнится, как-то хотел раскрутить на разговор про аренду в Омске, но вы тогда так и не ответили :pardon: . Давайте попробую вторую попытку сделать :) .
Только сразу договоримся, о всяких там мат.капиталах/возвратах налогов/получении кэшбэков при оплате у застройщика картой мы здесь говорить не будем. Понятно, что все эти факторы существуют и в долгосроке должны влиять на стоимость недвижимости в городе. Но мы говорим про ситуацию на данный конкретный момент. Предположим, приехал в 2020 году в Омск какой-нибудь молодой+работящий+талантливый парень из области. У него есть два варианта: снимать или взять жилье в ипотеку. Можете показать (привести ссылки), какую квартиру этот молодой человек сможет купить за 800 тыс. рублей? У меня, например, в ЦИАНе за такую цену находится, в основном, откровенный шлак (вот), где деревянный пол в одной из комнат уже провалился и, судя по всему, скоро и все здание завалиться должно. Нет, понятно, что все можно чинить, ремонтировать и приводить в порядок, но это уже явно не "квартира за 800 тысяч": и на материалы надо будет потратится, и на рабочих и еще и своим собственным временем платить. Еще за такую цену встречаются варианты, например, в Крутой Горке (вот). Формально это вроде как Омск, но в реальности еще большая ЖМ, чем Киосакинские Новые Ватутинки. Да и транспорт у вас явно не московского уровня! Так что при поездках оттуда надо будет минимум часа два в один конец на самообразование закладывать. Сдача в аренда подобных вариантов, насколько я понимаю, весьма затруднительна: на первый вариант вряд-ли найдутся желающие ввиду практически непригодного для проживания состояния квартиры, во втором - ввиду ее географической удаленности!
Из хоть сколько-нибудь нормального, что можно без лишних вложений пускать в аренду мне удалось найти, например, вот этот вариант. 1-комн. на ул. 3-я Железнодорожная, 31 м² - 840 тыс. рублей. Не знаю, правда, насколько престижным/проблем считается данный район у омичей.
Теперь по аренде там. ЦИАН находит такие варианты в округе:
1-комн. квартира, 31 м² ул. 1-я Железнодорожная, 40 - 8 тысяч + счетчики (вот)
1-комн. квартира, 37 м² ул. 4-я Железнодорожная, 10 - 9 тысяч + счетчики (вот)
Кстати, сколько у вас там коммуналка за такие квартиры, если не считать счетчики? Тысячи 3? Выходит, хозяину чистыми остается 5-6 тысяч, правильно?!
Считаем доходность:
5-6 тыс. * 12 мес / 840 тыс = 7.1 - 8.6% годовых.
Если считать это как вмененную ренту (когда сам у себя снимаешь квартиру), то вроде как еще ничего получается. Ты ведь для себя будешь идеальным арендатором :) . Если как бизнес рассматривать, то как-то не очень, как по мне. Помните анекдот: "И стоило из-за рубля так ..опу рвать". Но, обратите внимание, ставка аренды все-равно получается меньше, чем по ипотеке (на вторичку сейчас, при хороших раскладах от 9% можно найти). Можете привести более интересные варианты вложения в недвижимость в вашем городе?! Чтобы доход от сдачи в аренду стабильно выше ипотеки был? Например, варианты, которые дают 12+ % годовых у вас в городе есть (желательно со ссылками на соответствующие объекты)?

----------
Цитата

komeska пишет:
Ты ведь для себя будешь идеальным арендатором изображение
. Если как бизнес рассматривать, то как-то не очень, как по мне. Помните анекдот: "И стоило из-за рубля так ..опу рвать". Но, обратите внимание, ставка аренды все-равно получается меньше, чем по ипотеке (на вторичку сейчас, при хороших раскладах от 9% можно найти). Можете привести более интересные варианты вложения в недвижимость в вашем городе?! Чтобы доход от сдачи в аренду стабильно выше ипотеки был? Например, варианты, которые дают 12+ % годовых у вас в городе есть (желательно со ссылками на соответствующие объекты)?
----------


К чему все эти расчёты? Это же Омск! Там отток населения и вот это всё! Давайте нормальные города посчитаем лучше. :quotes:

Результат руководства отлично виден .....

Россия вышла на третье место в мире по числу зараженных COVID-19
За сутки в России выявили 11,6 тыс. новых случаев заболевания, общее число зараженных увеличилось до 221 тыс. С учетом обновленных данных оперативного штаба, страна обошла по этому показателю Великобританию и Италию

Подробнее на РБК:
https://www.rbc.ru/society/11/05/2020/5eb907039a7947529c33f7df?from=newsfeed

----------
Цитата

_kselpsB пишет:
За сутки в России выявили 11,6 тыс. новых случаев заболевания, общее число зараженных увеличилось до 221 тыс. С учетом обновленных данных оперативного штаба, страна обошла по этому показателю Великобританию и Италию

----------

И что самое поразительное из 221тыс. заболевших больше половины (официально в реальности больше) заболели в одном городе, в этом городе ыена кирпича всегда растет :o .

komeska,
возможно, в Америке налог на недвижку намного больше, чем у нас? Смотрел как то фильм, где дочка купила маме дом, а та, зайдя в дом, первым делом воскликнула - " Как же я теперь буду оплачивать налог?!"

_kselpsB,
Я вам даже больше скажу: где-то через неделю (скорее даже 5-6 дней) мы уже будем на втором месте в общекомандном зачете по короновирусу, обойдя Испанию! НУ И ЧЁ С ТОГО?!

----------
Цитата

OperaNatalie пишет:
Хотя когда ранее тут обсуждали перв взнос на 1к в нв и звучали цифры 1.5 млн и 700 тыс с платежом 40 мне прям дурно становилось.
----------

Не так. Эти цифры звучали на двушку в НВ.
На однушку цифры будут другие, меньше.

----------
Цитата

OperaNatalie пишет:
Наверное отчасти ещё от того, что нажившись на съеме где ничего не улучшить, не прописаться, в любой момент могут выгнать просто устаешь от "временности".
----------

Может настать момент, что и из ипотечной попросят на выход. Такой вариант, гораздо болезненнее, чем со съемной.

В апреле в Китае было продано 2,07 млн автомобилей. Как отмечает Китайская ассоциация производителей автомобилей (CAAM), это выше на 4,4% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года и первый рост продаж автомобилей с июня 2018 года. Этому способствовал рекордный рост продаж коммерческих автомобилей: в апреле было продано 500 тыс. единиц, это на 32% выше, чем в апреле 2019 года.
При этом, как сообщают в CAAM, доля автомобилей китайского производства на рынке КНР продолжает сокращаться, и сейчас она составляет всего 34,6%, что является наименьшим показателем с июля 2014 года. Однако, по мнению экспертов ассоциации, в целом автомобильный рынок Китая «постепенно восстанавливается».

В феврале 2020 года из-за пандемии коронавируса продажи автомобилей в Китае рухнули на 79%, в марте падение было чуть слабее февральского, но все же очень значительным — 43%. До пандемии росту продаж мешали затянувшийся экономический спад на фоне напряженности в торговых отношениях с США, а также ужесточение требований к выбросам автомобилей.

----------
Цитата

chernyshovalexander_chernyshov пишет:
Вчера был свидетелем беседы москвичей приехавших в гости в один из самых удаленных и грязных городков подмосковья. Основное содержание: в этом, забытом богом уголке хоть гулять можно без надзора полиции. изображение

Фантастически бы звучало еще пол года назад. А сейчас нормально. Еще месяц и увидим новые реалии!
После карантина начнутся официальные сокращения в реальном секторе
----------


У нас тоже можно, что удивительно. Ближайшие пункт в Коммунарке был, открыли вроде новый, но стражей порядка не видно. Недостаток превратился в преимущество. :D