Удешевление недвижимости...

----------
Цитата

Supric пишет:
Не знаю какие там ценовые перекосы конкретно в этом районе, но если по ссылкам посмотреть в раздел "оценка ЦИАН", то он выдает оценку аренды 54к, оценку покупки 12.7 млн. Не знаю насколько этим оценкам можно доверять, но смысл понятен, одно почему-то завышено, другое занижено, именно под нужный результат изображение

----------


Что-то такое и ожидалось. Это как сравнивать оклад самарского нищеброда с зарплатой московского программиста и говорить про разницу в 4 раза :)

----------
Цитата

Ломус пишет:
Ссылки нерабочие, но если объекты сопоставимые, то аренда выглядит полной халявой)

А аналогичную квартиру точно нельзя купить дешевле 14,5 млн. или тут по бизнесразвивательски сравнивается самая дорогая покупка с самой халявной арендой сопоставимых объектов?
----------


Соседние дома, постарался максимально близкие объекты для сравнение. И ремонты в обоих были - норм, а не бабушатники.

----------
Цитата

Ломус пишет:
Что-то такое и ожидалось. Это как сравнивать оклад самарского нищеброда с зарплатой московского программиста и говорить про разницу в 4 раза
----------


Ещё раз, 2 объекта в соседних домах. Взял наобум. Критерии близости, почему взял: оба рядом, у обоих норм ремонт, метраж почти 1в1. Можем повторить эксперимент и найти ещё 2 таких объекта.

Или можешь сам: Хорошёвское шоссе, 50 и др., вот такие советские панельки. Вперёд! :uncap:

https://www.cian.ru/sale/flat/259209674/ 37.7 кв., метра, ремонт не сильно свежий, 12.7 млн

https://www.cian.ru/rent/flat/200189744/, 38. кв.метра, ремонт примерно такой же, в соседнем доме, аренда 45тр

3 млн первоначальный взнос, на 20 лет, под 7.4% годовых , ежемесячно 77.5 тыр. руб.

----------
Цитата

SonOfKiyosaki пишет:
https://www.cian.ru/sale/flat/259209674/ 37.7 кв., метра, ремонт не сильно свежий, 12.7 млн

https://www.cian.ru/rent/flat/200189744/, 38. кв.метра, ремонт примерно такой же, в соседнем доме, аренда 45тр
----------


403 Forbidden

Попробуй сам тыкни: https://www.banki.ru/away/?url=https%3A%2F%2Fwww.cian.ru%2Fsale%2Fflat%2F259209674%2F

----------
Цитата

SonOfKiyosaki пишет:

Ещё раз, 2 объекта в соседних домах. Взял наобум. Критерии близости, почему взял: оба рядом, у обоих норм ремонт, метраж почти 1в1. Можем повторить эксперимент и найти ещё 2 таких объекта.
----------


В том и проблема. Если покупать для сдачи, то брать будешь не наобум, а самый выгодный вариант. Но, общий посыл понятен. Брать в ипотеку и сдавать можно только если совсем делать нечего с деньгами или очень сильно веришь в удорожание. А может быть просто застолбить конкретный объект, который можно потом не найти ни за какие деньги

----------
Цитата

Ломус пишет:
Ссылки нерабочие, но если объекты сопоставимые, то аренда выглядит полной халявой)

----------
можно через копирование и вставку символов перейти на сайт.

----------
Цитата

Ломус пишет:
В том и проблема. Если покупать для сдачи, то брать будешь не наобум, а самый выгодный вариант. Но, общий посыл понятен. Брать в ипотеку и сдавать можно только если совсем делать нечего с деньгами или очень сильно веришь в удорожание. А может быть просто застолбить конкретный объект, который можно потом не найти ни за какие деньги
----------


Посыл, что аренда в пол, а цены в коцмац. И совсем невыгодно даже в ипотеку покупать при текущих надутых ценах. Лучше снимать, и свои миллионы крутить различными способами хотябы под 6% годовых. При этом мы ещё не считали всякие страховки, оценки и пр. сопутствующие платежи. :uncap:

----------
Цитата

SonOfKiyosaki пишет:
Лучше снимать, и свои миллионы крутить различными способами хотябы под 6%
----------


Даже если принять за истину ваши варианты и считать стоимость аренды в 4%, то для баланса доходности в 6% достаточно роста недвижимости на 2% в год.

Недвижимость за 15 лет в среднем приносила 8,2%, за последние 10 лет 4,5%.

Источник

----------
Цитата

AlexN7 пишет:
Даже если принять за истину ваши варианты и считать стоимость аренды в 4%, то для баланса доходности в 6% достаточно роста недвижимости на 2% в год.

Недвижимость за 15 лет в среднем приносила 8,2%, за последние 10 лет 4,5%.

----------


Не забываем ещё, что мы крутим в ликвидных диверсифицированных инструментах, по валютам, странам и пр. А жильё низколиквидно - срочно надо будет, ничего с этим не поделаешь. Чтобы выгодно было брать ипотеку, надо чтобы стоимость аренды была близка к платежу, пока этого даже близко нету в Мск. В каких-то отсталых регионах - возможно.

Но есть забавный нюанс, почему это было выгодно нам например.

Мы получили доступ в гос. детсад, если бы мы не купили, то платили бы до 45тр в месяц за частный. Таким образом за 4 года = около 2 млн., а квартира вышла в 5.5 млн, т.е. за счёт использования гос. сада, она частично окупится за 4 года на 4 млн. При тупой прикидке. Если бы не нужен был детский сад, может быть и не стоило в принципе покупать. Одиноким и бездетным, в ипотеку влезать - не резон.

----------
Цитата

AlexN7 пишет:
Даже если принять за истину ваши варианты и считать стоимость аренды в 4%, то для баланса доходности в 6% достаточно роста недвижимости на 2% в год.
----------

А это неправильные пчелынеправильная доходность, по Кийосаки недвига это пассив и вообще от нее одни убытки, какая еще доходность? Считаем только исключительно арендные платежи (хорошо хоть коммуналку не вычел), замороженные на весь срок ипотеки, так и только так!

----------
Цитата

SonOfKiyosaki пишет:
Лучше снимать, и свои миллионы крутить различными способами хотябы под 6%
----------

А вариант что одно другому не мешает, не рассматривается в принципе?

----------
Цитата

Supric пишет:
вариант что одно другому не мешает, не рассматривается в принципе
----------


Давайте условия уточним? В каком случае? Сколько капитал в рублях? Какой % в портфеле должно занимать?

----------
Цитата

SonOfKiyosaki пишет:
Мы получили доступ в гос. детсад, если бы мы не купили, то платили бы до 45тр в месяц за частный. Таким образом за 4 года = около 2 млн., а квартира вышла в 5.5 млн, т.е. за счёт использования гос. сада, она частично окупится за 4 года на 4 млн.
----------

На мос.ру написано, что ребёнку достаточна и регистрация по месту пребывания для детского сада.

Я тоже удивилась по поводу детского сада.

tatiana123022,
Он, со своей альтернативной реальностью, опять пришёл ветку убивать! :achtung:

----------
Цитата

ghtcyz пишет:
На мос.ру написано, что ребёнку достаточна и регистрация по месту пребывания для детского сада
----------


Ещё там про льготников написано, которые без очереди :)

----------
Цитата

SonOfKiyosaki пишет:
Ещё там про льготников написано, которые без очереди
----------

И что?
Им везде положено.
Мне неизвестно о проблемах с местами в садах в Старой Москве. Где сцаные подъезды и пьянь подзаборная живёт.
Не понравилось в одном саду, через месяц перешли в другой через запись мос.ру.

Увез семью в жм и никак оправдаться не может. Высчитывает коммерческий сад...

Просто надо написать, на что хватило то и купило! Чтобы влезли 4 человека. Свой унитаз лучше. За счёт продажи наследтсва и накоплений. Без кредита.
И все успокоются!


Коллега, который живёт в Гуссарке получил место в детском саду возле платформы Отрадная.
Ребенка забросит и на МЦД. Переживал, что мест нет. Все нормально.
Так может и школу дождётся. Вроде к 2023 году должны построить.

Все он правильно говорит, в сад без постоянной не попасть, там очередь никогда не опускается ниже 50 места. У нас один раз было 35 место а через день снова 157.

С временной только коммерческий. У нас старший за 55 ходит, младший с сентября должен начать. Так что у кого временная и два детсадовских малыша, сотка в месяц как здрастье!

----------
Цитата

KarateKid пишет:
Все он правильно говорит, в сад без постоянной не попасть
----------

все правильно он говорит, конечно, и считает в правильном направлении (хотя все время упускает из расчетов и инфляцию, и налоги для всех альтернатив, и налоговые вычеты, и рост стоимости самого объекта и, что самое важное, если уж говорит про инвестиции - риск-профиль и долгосрочные цели инвестора). Проблема только в одном: взял абстрактную ситуацию, прикинул на калькуляторе, побежал написал на форуме, что аренда - благо, недвижимость - обуза, а ипотека - адское зло. И рассуждает о том, как можно свободные миллионы крутить - то у него «хотя бы 6 процентов годовых в рублях», то диверсификации, валюты, битки….А как речь заходит о своей рубашке, которая ближе к телу, так сразу оказывается, что есть дополнительные факторы, которые приходится принимать в расчет. И не все они имеют денежное выражение. Не процентом единым жив инвестор :uncap:

----------
Цитата

SonOfKiyosaki пишет:
Одиноким и бездетным, в ипотеку влезать - не резон X
----------

Влезал в ипотеку бездетным и одиноким.

Чтоб потом было легче, когда баблосы потребуются на другие нужды.

Знаю таких же, кто влезал так же.