Удешевление недвижимости...

----------
Цитата

Bond007 пишет:
Да и юристы видимо второсортные, на раз-два как то не идёт
----------

Тут все зависит...
Я как-то тоже ходил в управляющую решать проблемы с водой. Не по поводу ржавчины, там все было очевидно, а нарушение на лицо (с ржавчиной, думаю, все было бы куда сложнее).

Прихожу, объявляю проблему. Начальница управляющей включает заезженную пластинку, мол водоканал, бла-бла-бла, а мы тут исключительно белые и пушистые, и вообще тут не при чем...

И тут, в процессе ее заунывной мантры, я вежливо спрашиваю:
- А хотите я вас на деньги выставлю?
Тетка юрист по образованию, впадает в ступор.
- Просто подам на вас в суд и выиграю...
После продолжительной паузы начинает что-то плести про судебную практику и о том что я в итоге ничего не добьюсь...
- Да легко. Точнее совсем не "легко", "легко" - это слишком громко сказано. Но если, как Вы говорите, в местном суде мне добиться правды не получится и он проигнорирует закон, так я пройду еще пару инстанций выше. Мне-то написать бумажки ничего не стоит, а вот у вас на каждом этапе и сумма издержек и размер штрафа будут увеличиваться...

Немая тишина. Переговоры зашли в тупик. Пытаюсь перевести их в конструктивные русла.
- Вы не поняли. У меня договор не с каким-то водоканалом, а именно с вами. Вот поэтому, как потребитель, я могу предъявлять претензии только к вам, а не сторонним организациям. Я суд выиграю, не сомневайтесь. А у вас появится формальный повод требовать эти деньги уже с водоканала. Пару-тройку раз, оплатят из своего кармана всю воду нескольких домов за расчетный период, и быстро начнут искать способы решения проблемы.

В общем поговорили мы тогда с ней "по душам". Не знаю что потом происходило, донесла ли она все это до водоканала (а может просто так совпало), но проблема действительно начала решаться. И сейчас ее, тьфу-тьфу-тьфу, вроде как не наблюдается.

----------
Цитата

NA_15 пишет:
Так и хороший старт сейчас случайность, времена ДДУ прошли, таких входов выходов в новострое уже не будет.
----------

Я еще году в 2014 так думал, когда форумы квартирных инвесторов читал :). Вот были времена, когда купив на котловане, а продав на ключах можно было "два конца сделать". Да и квартирные инвесторы на форумах тоже постоянно хныкались, что, дескать, времена уже не те... Объектов нормальных нету... В общем, мне казалось, что инвест на котловане еще тогда умер :) . А вон оно как оказалось :pardon:.

Сейчас,последние 1.5 года все активы волшебные получаются.Все подорожало.

----------
Цитата

tyrexxx пишет:


Какой волшебный актив! Только и делает, что растет!
----------

Предыдущий пост сюда.

Подробнее на РБК:
https://www.rbc.ru/spb_sz/16/02/2022/620d07819a794716a76093ab?from=from_main_7

----------
Цитата

Igor20155640 пишет:
Сейчас,последние 1.5 года все активы волшебные получаются.Все подорожало.
----------


Я эту мантру про "все подорожало" слышу последние 20 лет.
Что подорожало? Как подорожало? Относительно чего подорожало? Подорожало ли?

В экономике все относительно (скажу больше - во вселенной вообще все относительно).

Примитивный пример.
Если ваша зарплата - 120 тыс. руб. в год. при цене квартиры - 1 200 тыс. руб. то эту квартиру вы сможете купить за 10 лет.
Допустим, инфляция отъедает 10% цены, т.е. цена квартиры станет 1 320 тыс. руб.
1) Если ваша зарплата при этом не изменилась, то да, для вас наступило подорожание, и квартиру вы сможете купить уже за 11 лет.
2) А если зарплата (доходы) тоже повысилась на 10%? Тогда удивительный факт: для вас ничего не изменилось - бег на месте - квартиру вы по-прежнему сможете купить за 10 лет.
3) А вот если ваш доход вырос больше чем на 10%, то для вас квартира безусловно стала дешевле (несмотря на повышение номинальных цен), и вы сможете ее купить уже не за 10 лет, а за 9, 8 или даже 7 лет.

Казалось бы, вроде азы объясняю.
Но нет, каждый раз одно и то же.

Давайте продолжим.

Вот здесь на форуме каждый второй пишет, что купил квартиру 5 лет назад за 6, теперь продает за 10. Офигенное инвестиционное вложение. Ну якобы офигенное.
Так-то если подсчитать экономический эффект, то такое вложение эквивалентно банковскому 5-тилетнему депозиту под 10,8% годовых с капитализацией!
Выгодное вложение? Бесспорно.

Но мы помним, что в экономике все относительно, поэтому давайте посмотрим на возможные альтернативные инструменты.
Сколько, например, стоил Газпром в 2017 году? 125 руб. за акцию. А сейчас, спустя 5 лет? 327. Это эквивалентно вложению под 21% годовых с капитализацией. А если подсчитать дивиденды, то ~25% годовых.
Выгоднее это вложения в квартиру? Выгоднее. Означает ли для владельца акций Газпрома по типу "взял и держи", что нежвижка подешевела? Да, подешевела.

Постойте, постойте! - возразите, вы, - почему вы умышленно взяли Газпром? Ведь были акции, которые выросли (или даже упали) не так сильно. Были такие акции? Были.
Ну давайте будем смотреть не на Газпром, а на индекс Мосбиржи, который как раз и показывает изменение 50-ти наиболее ликвидных акций: индекс iMOEX вырос с 1950 пунктов (5 лет назад) до 3646. Это эквивалентно депозиту под 13,5% годовых с капитализацией.
Подешевела ли квартира для держателя диверсифицированного портфеля акций за 5 лет? Да, подешевела.

Стоять! - снова возразите вы, - но ведь за квартира в Москве подорожала на 20%?!
Я отвечу. За 1 год? В рублях?
Даже не буду писать, с какого потолка вы берете текущие цены (а берете вы их с сайтов объявлений, где обозначены не цены, а хотелки), ну да ладно. Ответ будет: да, подорожала.

Но давайте, опять-таки, спросим себя: относительно чего подорожала?
В номинальной цене? Да, подорожала.
Относительно вашей неизменившейся зарплаты? Да, подорожала.
Для держателя акций Газпром? Подешевела на 30%.

Теперь еще один нюанс.
Каждая (каждая!) квартира строго индивидуальна. Это означает, что условный Вася смог купить 40 кв.метров в ЦАО за 12 млн. рублей, а условный Bond смог купить те же самые 40 кв.метров в том же ЦАО (и пусть даже в том же самом ЖК) уже за 15 млн. рублей. Почему так? Да хотя бы потому, что во втором случае более жадный продавец попался, да и любовницу Bond'у нужно было срочно пристроить.

Поэтому читая о цене покупки или продажи на форуме, нужно этот нюанс учитывать. Тут сильно грешат подобными обобщениями.

----------
Цитата

tyrexxx пишет:
Да хотя бы потому, что во втором случае более жадный продавец попался, да и любовницу Bond'у нужно было срочно пристроить.
----------

Это как раз не подорожало, а случайность и возможность Бонда заплатить :ок:
И зачем Вы гарантированный доход ----------
Цитата

tyrexxx пишет:
10,8% годовых с капитализацией!
----------
путаете с казино?
----------
Цитата

tyrexxx пишет:
Сколько, например, стоил Газпром в 2017 году? 125 руб. за акцию. А сейчас, спустя 5 лет? 327. Это эквивалентно вложению под 21% годовых с капитализацией. А если подсчитать дивиденды, то ~25% годовых.
----------

И, открою вам секрет - доходность в прошлом не гарантирует доходность в будущем :uncap:
Привет тем, кто лосей в газпроме 6 лет пас :rofl:
----------
Цитата

tyrexxx пишет:
В номинальной цене? Да, подорожала.
Относительно вашей неизменившейся зарплаты? Да, подорожала.
Для держателя акций Газпром? Подешевела на 30%.
----------

Спасибо! Подняли настроение :D
В Камри 3,5 еще посчитайте и дошираках :yes!!!:

----------
Цитата

tyrexxx пишет:
Казалось бы, вроде азы объясняю.
Но нет, каждый раз одно и то же.
----------

Вы эти азы в ауле за деньги продавайте, пока платят.
Там же инфляция выборочная :D
Картохи себе сами накопают, масло, сыры, мясо - тоже своё. На это рост цен можно и не учитывать. Как и на одежду, бензин, ЖКХ и т.д. :D
Ширше смотрите, экономист вы наш :D
Зарплата поднялась на 10%, цена квартиры на 10% и ничего не изменилось) Ога! :jokingly:
Только расходы "на жизнь" в той же "продуктовой корзине" плюсанули 15% :D

----------
Цитата

Bond007 пишет:
И, открою вам секрет - доходность в прошлом не гарантирует доходность в будущем изображение
Привет тем, кто лосей в газпроме 6 лет пас изображение
----------


Так я про "не гарантирует доходность в будущем" еще несколько сотен постов тому назад писал, какой же это секрет?
И да, вашей любимой недвиги этот тезис тоже касается

----------
Цитата

Bond007 пишет:

Спасибо! Подняли настроение изображение
В Камри 3,5 еще посчитайте и дошираках
----------


И про это тоже писал. Считать надо в тугриках, не подверженных инфляции (чтобы позже сделать как раз поправку на инфляцию в целевой валюте).
Поскольку в природе таких тугриков нет, приходится брать корзину валют и оценивать недвигу в ней.
И тогда не будет судорожных криков, что недвижимость подорожала в рублях, но подешевела в долларах - а будет более-менее приближенная к реальности объективная оценка.

Про камри и дошараки - можно, конечно, подсчитать и в камри и в дошираках. Например, индекс бикмака же считают - и это неплохой индикатор.
Но камри это товар с нелинейным удешевлением, к тому же в автомобиле есть много нюансов в конфигурации, поэтому как "попугай" камри не очень подходит.
В дошираках можно. При условии, что траты на доширак составляют основную часть вашего бюджета.

Вы лучше у супруги поинтересуйтесь, в каких "попугаях" объективнее всего оценить недвигу

----------
Цитата

Bond007 пишет:
Вы эти азы в ауле за деньги продавайте, пока платят.
Там же инфляция выборочная изображение

Картохи себе сами накопают, масло, сыры, мясо - тоже своё. На это рост цен можно и не учитывать. Как и на одежду, бензин, ЖКХ и т.д.
----------


Какая картоха и сырами? В моем ауле есть международный аэропорт, второй строят (правда, все никак не построят).

----------
Цитата

Bond007 пишет:
Зарплата поднялась на 10%, цена квартиры на 10% и ничего не изменилось) Ога! изображение
Только расходы "на жизнь" в той же "продуктовой корзине" плюсанули 15%
----------


Неправильно рассуждаете. Рост зарплаты (доходов) индивидуума почти никогда не связан с ростом потребительской инфляции. И повышение зарплаты на 10% совсем не означает рост продуктовой корзины на те же 10, 15 или бог знает сколько процентов.

----------
Цитата

tyrexxx пишет:
И повышение зарплаты на 10% совсем не означает рост продуктовой корзины на те же 10, 15 или бог знает сколько процентов.
----------

Конечно, ведь повышение доходов всегда идёт с большим запозданием :D ----------
Цитата

tyrexxx пишет:
Какая картоха и сырами? В моем ауле есть международный аэропорт, второй строят (правда, все никак не построят).
----------

Верите, вот абсолютно всё равно что у вас там есть, а чего нет (в том числе и инфляции на "жизнь").
----------
Цитата

tyrexxx пишет:
Так я про "не гарантирует доходность в будущем" еще несколько сотен постов тому назад писал, какой же это секрет?
И да, вашей любимой недвиги этот тезис тоже касается
----------

Из выше вами написанного, для вас это видимо секрет. Гуглить и изучать ваши полёты фантазии на сотни постов не буду :pardon:
Это очевидно и логично, что касается всего, где чётко не обозначена доходность (облигации, депо). Вам как человеку юридической мысли это должно быть известно :uncap:
----------
Цитата

Сколько, например, стоил Газпром в 2017 году? 125 руб. за акцию. А сейчас, спустя 5 лет? 327. Это эквивалентно вложению под 21% годовых с капитализацией. А если подсчитать дивиденды, то ~25% годовых.
Выгоднее это вложения в квартиру? Выгоднее. Означает ли для владельца акций Газпрома по типу "взял и держи", что нежвижка подешевела? Да, подешевела.
----------
А вы доходность прошлого, пытаетесь переложить на доходность будущего, так еще и просчёт для держателей акций сделать :D
Блин, а они то рублёвые :magic: На сколько там они в $ опустились?
----------
Цитата

tyrexxx пишет:
Поскольку в природе таких тугриков нет, приходится брать корзину валют и оценивать недвигу в ней.
И тогда не будет судорожных криков, что недвижимость подорожала в рублях, но подешевела в долларах - а будет более-менее приближенная к реальности объективная оценка.
----------

Так я ранее спросил же, успели $ по 80 втарить? И как сейчас недвига, в $ (но уже по 77), которую будете покупать за рубли? :D Можете выбрать временной коридор с 16 года по 75,2+ и выпас лосей по 20й год в ноль и сравнить с % по рублевому депо (гарантированному :D).
----------
Цитата

tyrexxx пишет:
Вы лучше у супруги поинтересуйтесь, в каких "попугаях" объективнее всего оценить недвигу
----------

Мы не "про" оценивать и прочие влажные фантазии "на старости", мы "про" покупать и жить :uncap:

[QUOTE]komeska пишет:
Я еще году в 2014 так думал, когда форумы квартирных инвесторов читал изображение
. Вот были времена, когда купив на котловане, а продав на ключах можно было "два конца сделать". Да и квартирные инвесторы на форумах тоже постоянно хныкались, что, дескать, времена уже не те... Объектов нормальных нету... В общем, мне казалось, что инвест на котловане еще тогда умер изображение
. А вон оно как оказалось изображение
[/QUOTE
А как оказалось?
ЖК бизнес-класса Правда, м. Белорусская. Вход на старте осень 2019, от 8 млн. за студию. обещание 3кв. 2022 (прогнозируемая аренда 9-11%, прогнозируемый выход 11 млн.)! Выход, банкротство застроя очередь за эскроу до 2024 :thumbsup:

:uncap:

Сбербанк во второй раз с начала февраля повысил ставки по ипотеке на готовое жилье и новостройки, пишет «Интерфакс» со ссылкой на сообщение пресс-службы кредитной организации. С пятницы, 18 февраля, жилищные кредиты подорожали на 1 п. п.: ставки начинаются от 11,3% годовых.

ссыль

Выводы каждый делает сам, спасибо Сбер, что помогаешь! :D

----------
Цитата

нуину пишет:
С пятницы, 18 февраля, жилищные кредиты подорожали на 1 п. п.: ставки начинаются от 11,3% годовых.
----------


Дополню лишь, что 11,3% это маркетинговая ставка,
Базовая
12,9%

Скидка 0,3% при покупке недвижимости на Домклик- 0,3%
Страхование жизни и здоровья- 1%
Электронная регистрация сделки- 0,3%
Зряплата -0,5%

----------
Цитата

В Москве по итогам января было заключено рекордное количество ипотечных сделок.

Опасаясь повторного роста ключевой ставки, о которой уже ранее заявлял ЦБ, покупатели квартир по итогам января заключили 8353 контракта. Это наивысший показатель с 2017 г. Только ВТБ выдал ипотечных кредитов на 35 млрд рублей. Эта активность связана еще и с тем, что в июле 2022 истекает последняя льготная программа со ставкой 6,5%. Часть заемщиков - идут по семейной ипотеке. По данным банков, это каждый четвертый контракт. Также на спрос повлияли программы субсидирования самими девелоперами, где пока можно встретить ставки 4,8-6,6%. (По материалам газеты «Ведомости»).

Никто не знает, что будет с ипотекой. Власти успокаивают, что выше 15% ставки не поднимутся.

@nedvizha
----------

Отсюда ещё спрос будет:
"Поэтому с сегодняшнего дня, 18 февраля, организован массовый централизованный выезд населения в Российскую Федерацию.
В первую очередь эвакуации подлежат женщины, дети и люди пожилого возраста.
Убедительная просьба: прислушаться и принять правильное решение. Временный выезд сохранит жизнь и здоровье вам и вашим близким.
По договоренности с руководством Российской Федерации в Ростовской области готовы места приема и размещения наших граждан. Эвакуированные будут обеспечены всем необходимым. Для быстрого перехода на пунктах пропуска созданы все условия.
Руководителям предприятий и учреждений необходимо организовать выезд семей сотрудников. Штабам территориальной обороны – обеспечить транспорт для эвакуации мирного населения."

Да самое печальное будет это недострой.Я как раз залез до 3 квартала 23 года.через полтора года вернут эксроу фантиками :o

----------
Цитата

Zveger пишет:
Да самое печальное будет это недострой.Я как раз залез до 3 квартала 23 года.через полтора года вернут эксроу фантиками изображение

----------

Даже если перепродадут проект, то это документация + стройка года на три-четыре.

🌆 « Число объявлений о продаже квартир в новостройках увеличилось за год на 60 процентов
Количество объявлений о продаже квартир в новостройках увеличилось за год на 60 процентов. Об этом сообщает сервис недвижимости «Домклик» от Сбербанка, материалы есть в распоряжении «Ленты.ру».

В январе 2022 года было размещено более 370,4 тысячи объявлений, в то время как в январе 2021 года их число составляло 233,9 тысячи. Россияне бросились продавать квартиры в новостройках: в феврале размещено 356,9 тысячи объявлений. Такую активность на рынке в сервисе объяснили тем, что граждане покупали недвижимость в инвестиционных целях и теперь хотят выгодно продать.

«Конечно, большое количество такой недвижимости "перекупается" в ипотеку. Среди регионов-лидеров по объему выдач — Москва. Здесь оформлено ипотечных кредитов на 14,7 миллиарда рублей», — отметил вице-президент Сбербанка Николай Васев. Санкт-Петербург оказался на втором месте по объемам выданной ипотеки на квартиры по переуступке прав с показателем в 7,6 миллиарда рублей. В Московской области таких ипотечных кредитов было оформлено на 5,8 миллиарда рублей.

Ранее в феврале покупку жилья с целью дальнейшей сдачи его в аренду назвали невыгодной инвестицией: индекс доходности жилья в Москве за последние полгода сократился вдвое. Такая динамика обусловлена подорожанием, которое сильно опережает рост арендных ставок. »