Удешевление недвижимости...

Брачный приговор. :D

Про опустевшую Рублевку много лет пишут, но 4000 объектов ─ это впечатляет.
«Файл недоступен»

Отсюда

----------
Цитата


На днях общался с руководителем блока продаж одного из облигационных эмитентов – девелоперов. В т.ч. задал вопрос, скажется ли положительно на росте продаж жилья снижение цен первички? Цены на жилье растут и летом, и этот более быстрый рост в сравнении с ростом темпов реализации.

В отчет получил мнение, что покупатели не так интересуются ценой жилья, как величиной ипотечных ставок. Это, кстати, хорошо читается и по рекламным баннерам (по меньшей мере в Москве), где основной упор делается на околонулевые ставки по ипотеке (речь о жилье ± комфорт-класса, где доминируют ипотечные сделки). Прозвучало и еще одно интересное замечание. Снижать цены некомфортно, поскольку, это будет расстраивать тех, кто уже купил.

В этой обстановке цены на жилье могут повышаться и дальше. По крайней мере застройщиками. В обмен на беспрецедентно дешевую ипотеку.

Ценность именно цены в представлении покупателя невелика. Он видит сформированный тренд ценового роста, и тренд для него важнее. Тем более, покупка совершается на заемные, кажущиеся бесплатными деньги.

Но ипотечный аннуитет предполагает выплату тела кредита. Собственно, он и превращается в выплату только тела. Которое в свою очередь заметно увеличилось.

Психологический парадокс таков, что, какой бы высокой ни была цена покупки недвижимости, если она растет в дальнейшем, есть мотивация платить по кредиту. Да, дорого и сложно, но нереализованный доход от прироста цены делает заемщика богаче хотя бы на бумаге. А за это можно заплатить.

Парадокс разрушается, когда рост цены останавливается. Как разрушается и внутренняя убежденность платить дальше. Не забываем, ипотека сейчас – это около 80% приобретаемого жилья. И значит, масса, а то и основная масса сделок совершаются на грани платежных возможностей покупателей.

В экономической теории такую динамику называют кредитной пирамидой. Пирамидальный рост цены от, скажем, инфляционного отличается тем, что каждое новое ее повышение требует значительно большего масштаба кредитования. Поэтому такой рост, кажущийся устойчивым, в один не самый прекрасный день не замедляется, не останавливается, а более-менее резко переходит к падению. Невозможность или нежелание обслуживать дешевые кредиты за дорогое имущество выводит его на продажу, где и несостоятельные покупатели, и кредитующие банки составляют друг другу жесткую конкуренцию.

Когда произойдет разворот, у меня нет четкого мнения. Думаю, не позднее следующего года.

Застройщикам придется сокращать маржинальность, увеличивать диверсификацию и усложнять методы реализации и продвижения, а также уходить в более низкий класс жилья. Сложности должны быть у тех, кто агрессивно ставит на рост бизнеса под дешевую ипотеку.

У банков может создаваться мнение о безопасности ипотеки, поскольку она с запасом обеспечена залоговым имуществом. Однако именно банки, могут оказаться основным звеном, давящим на вторичный рынок, когда столкнутся с зыбкостью своей защиты.

Для массового покупателя лучшее, что может произойти, чтобы спасти ситуацию – это рост доходов, даже номинальный, т.е. чисто инфляционный рост. В таком случае доля платежей по ипотеке в доходах будет снижаться (аннуитет инфляционно не увеличивается). Однако от обывателя это не зависит. А если роста доходов или инфляции не будет, слишком велики шансы, что массовый покупатель превратится в массового продавца.

Любая ценовая динамика сродни синусоиде. Когда мы не ее гребне, с легкостью строим планы о дальнейшем росте и подчиняем планам свои действия. Чем только усиливаем неизбежную обратную тенденцию.

Источник данных для графика: https://rosstat.gov.ru/storage/mediabank/tab_sred_cen_s1998.html

----------

До осени неделя, где обещанный весной карх недвиги? Где трехи бабушатники 58кв.м. по 9 млн? :magic:
Или сроки карха опять переносятся? :D

----------
Цитата

Bond007 пишет:
До осени неделя, где обещанный весной карх недвиги? Или сроки карха опять переносятся?
----------

Где сданные квартиры или сроки сдачи опять переносятся? :D

Тут сорока пролетала и каркала про осенний перелёт около 20-ти банков.
Вот тогда и станет ясно карх или крах! ))
Кстати есть места где дома строят и сдают за пару месяцев. С отделкой! Видел репортаж!
Есть какие-то мысли где это? И это только начало! 8)

----------
Цитата

Bond007 пишет:
До осени неделя, где обещанный весной карх недвиги? Где трехи бабушатники 58кв.м. по 9 млн? изображение

Или сроки карха опять переносятся? изображение

----------


Bond007

Вы забываете, что у комментаторов в этой ветке нет никаких инструментов, влияющих на рынок.

Правительство вернуло льготную ипотеку - крах отодвинулся.
Застройщики сделали процентную ставку 0,1% на весь срок - крах отодвинулся.
И так далее...

Будущее неизвестно.

Тоже самое можно и сказать про валютчиков. Никто из комментаторов в профильной ветке не имеет инструментов, которые влияют на валютный рынок. А правительство и ЦБ имеют такие инструменты.

Поэтому можно дополнить вашу мысль: где крах недвиги? мыслью: где налвал по 200 руб?

:uncap:

----------
Цитата

konstantin2021 пишет:
Будущее неизвестно.
----------

В данный момент при таких ценах за метр, раумный вариант только аренда и доход от накоплений.
Рано или поздно настанет провал.
Тот кто будет с наличкой и очень замотивирован на покупку для проживания, а не инвестиций, в итоге сможет получить выгодный результат.

Ааааа...вот оно что. Это карх должен был на этом пройти? Понятно! :uncap:
----------
Цитата

konstantin2021 пишет:
Правительство вернуло льготную ипотеку - крах отодвинулся.
----------

Это было однозначно понятно, логично и предстказуемо.
----------
Цитата

konstantin2021 пишет:
Застройщики сделали процентную ставку 0,1% на весь срок
----------

Это они сделали еще осенью прошлого года (да, на тот момент только ПИК).
----------
Цитата

konstantin2021 пишет:
где налвал по 200 руб?

----------

Я готов продать! Честно. Но по 200 никто не берет...как и по 150...

----------
Цитата

Вы забываете, что у комментаторов в этой ветке нет никаких инструментов, влияющих на рынок.
----------
Я не забываю, а знаю - что 90% комментаторов и различного рода фриков в этой ветке к РН вообще отношения не имеют! :D

Верховный суд РФ отказал физлицам-инвесторам в праве претендовать на квартиры при банкротстве застройщика
----------
Цитата

Согласно опубликованному определению, такие инвесторы могут рассчитывать лишь на компенсацию, скорее всего частичную, от региональных фондов защиты прав дольщиков, если те достраивают дом. К таким выводам судебная коллегия по экономическим спорам (СКЭС) ВС РФ пришла по итогам рассмотрения спора в рамках дела о банкротстве ООО "Стройинвест", которое возводило многоквартирный дом в подмосковном Сергиевом Посаде. В феврале 2014 года Леонид Паначев купил у этого застройщика 30 квартир (рассмотренный спор касался половины из них стоимостью 31,34 млн рублей).
----------

https://realty.interfax.ru/ru/news/articles/138813/

Выгода от покупки котлованов утонула в этих котлованах.
Даже 100%-я компенсация это уже не та квартира за которую платили ипотеку.

Вот и всё!
МММ_2.0 рассыпался...

----------
Цитата

Bond007 пишет:
Я не забываю, а знаю - что 90% комментаторов и различного рода фриков в этой ветке к РН вообще отношения не имеют!
----------


Ну понятно, в 10% это вы с Supric входите, и всё? :scratch:
Я думал, наоборот, кто хамит, тот и фрик. :scratch: :quotes:

----------
Цитата

SonOfKiyosaki пишет:
Главное верить в себя и заниматься саообразованием. изображение
изображение

----------


----------
Цитата

SonOfKiyosaki пишет:
Это не сильно большая зарплата по современным московским меркам.
Много кто до 30 лет её имеет, и даже выше. изображение

----------


Старые песни о главном вернулись :D
Как там событие планетарного масштаба, страновой риск и прочие ужастики? Опять померкли по сравнению с блеском московских зарплат и нововатутинских хором и нищетой сцаных панелек в Коломенском? :)

----------
Цитата

Bond007 пишет:
Верховный суд РФ отказал физлицам-инвесторам в праве претендовать на квартиры при банкротстве застройщика

----------


----------
Цитата

"Государство предоставляет более высокие гарантии защиты инвесторам, которые приобретают квартиры в новостройках для личного проживания, так как квалифицирует таких инвесторов как потребителей", — объяснила апелляция.

По ее мнению, "если же инвестор уже имеет свое жилье на праве частной собственности и приобретает квартиру фактически не для личного постоянного проживания, а в инвестиционных целях, то в этом случае применение к нему статуса потребителя и сопутствующих этому статусу мер защиты прав потребителей выглядит избыточным".
----------


Массовые банкротства застройщиков не за горами. Интересно, какой процент покупателей первички смогут доказать, что купили квартиру для себя (то есть, не имеют другого жилья?)? И что в этом случае будет с ипотекой?

----------
Цитата

Bond007 пишет:
До осени неделя, где обещанный весной карх недвиги?
----------

Так ведь это до началаосени неделя! А до конца осени три месяца и неделя :D
Все ещё будет 8)

Справедливости ради цены реально падают на вторичке и спрос слабый.
Смотрю себе варианты сейчас. Те кому надо продать валятся -100-200т₽ в неделю

----------
Цитата

tatiana123022 пишет:
Интересно, какой процент покупателей первички смогут доказать, что купили квартиру для себя
(то есть, не имеют другого жилья?)
----------

Так вот об этом Минфин должен был думать изначально!

----------
Цитата

M☆rshal пишет:
Это ведь так трудно продумать выдачу дешёвой ипотеки человеку, не имеющему другого жилья.
Ребёнку можно льготную ипотеку давать, а молодому человеку начинающему взрослую жизнь Мутко не велит.
----------

А сейчас получается сначала наказание, а статью закона уже подгоняют под него!
----------
Цитата

Верховный суд РФ отказал физлицам-инвесторам в праве претендовать на квартиры при банкротстве застройщика
----------

Естественно любой кто покупает дополнительное "жильё" в чертежах автоматом считается инвестором. Продажа недостроя это узаконенный криминал! Я всегда это утверждал.

Зёрна упали в землю..
Скоро будут "плоды"!

Самое страшное что ждёт рынок недвижимости это банкротство задним числом.
Вот тут правительство открыло такой ящик Пандоры о котором даже не догадывается.
Профессиональные "соседи" это дети в сравнении с профессиональными "банкротами".
1/32 квартиры и 1/1 почувствуйте разницу!)

Сдача в 2022г
«Файл недоступен»

----------
Цитата

SonOfKiyosaki пишет:
Отсюда
----------


----------
Цитата

Снижать цены некомфортно, поскольку, это будет расстраивать тех, кто уже купил.
----------


Какая прелесть. Строить (или хотя бы стараться строить) качественнее, видимо, некомфортно по той же причине ;)

В контексте попался такой вот жк на Арбате https://arbatstars.ru/choose/param/, офигел от цен :crazy: Получается, есть спрос, раз такие строят?