Удешевление недвижимости...

Засосов,
Про бабушек с диктофонными записями это все, конечно, хорошо... Но вы что, реально даже в арендных квартирах заморачиваетесь звукоизоляцией стен и особенно пола??? Что именно делаете (работы и материалы)?

----------
Цитата

В январском обзоре ЦБ «О развитии банковского сектора Российской Федерации в декабре 2022 года» прозвучала тревожная информация, сумма средств на эскроу счетах покрывает теперь только 84% выданных кредитов. Это «А».
По сути, банки вынуждены финансировать строительство уже из своих средств, а не за счёт денег дольщиков.Динамика резко негативная, подсказывает нам буква «Б», так как 3 месяца назад этот показатель составлял 92%.

84% - много или мало? Ну, как сказать, для Сбера с его 79%, такая цифра сейчас, - недостижимый идеал, который может присниться, разве что в счастливом сне!Представляете, крупнейший банк страны вынужден уже на пятую часть от сметы финансировать стройки за собственный счёт.
А оно ему надо? Нет! А вот, и буква «Х» пожаловала (всё идёт своим чередом, до «Я» доберёмся, дайте время).

«Банки могут начать притормаживать проектное финансирование в ожидании наполнения эскроу-счетов», - так называется публикация в Интерфакс от 31 января.

Собственно, это утверждение руководителя ЕРЗ Кирилла Холопика, по совместительству возглавляющего аппарат Национального объединения застройщиков жилья (НОЗА), которое он сделал на конференции «Рынок недвижимости 2023». Именно там прозвучала инфа о 79% у Сбера.
По его мнению, всё имеет свой предел, и сейчас застройщики и банки подошли к критической точке, за которой начнётся «притормаживание» выделения денег действующим стройкам, до тех пор, пока застройщики не «разгонят» (дословная цитата) там продажи.

Удивительно, сколько они терпели и как поздно к этому пришли!

Возможности банков финансировать никому не нужные объекты не безразмерные. Но есть ещё одно «но», - финансовые учреждения начинают испытывать определённые сомнения, что кредитные средства, вложенные в нежизнеспособный, с точки зрения продаж, проект, будут возвращены. Не важно, вовремя, или вообще, - банк это про оборот капитала, а не замораживание его в неликвидной недвижимости. Гарантией возврата служит востребованность продукции, под которую ссужен капитал. А критерием надёжности исполнения обязательств заёмщика – достаточный уровень спроса. Если его нет, гарантии банку неоткуда взять. Ну не на слова же застройщика понадеятся, что тот всё продаст и деньги вовремя вернёт. Нужно, что-то посущественней слов. В стройке, ничего существенней, чем активные продажи и поступающие, а ещё лучше, уже находящиеся на эскроу-счетах средства, придумать нельзя.
Судя по словам господина Холопика, банкам надоело ждать.
Застройщикам послана последняя «валентинка» - нужно «разгонять» реализацию метров, иначе, финучреждения перекроят им кислород, начнут отказывать в деньгах даже на ведущиеся стройки.
Расшевелить продажи без снижения цен сегодня, едва ли кому удастся.
Илон Маск и тот бы задачку не решил.
Но у нас, среди застройщиков, с Масками, не сказать, чтобы густо.

----------

Советую почитать, статья весьма интересная: https://dzen.ru/a/Y9k79c4ZVyijsMuG

----------
Цитата

komeska пишет:
Но вы что, реально даже в арендных квартирах заморачиваетесь звукоизоляцией стен и особенно пола??? Что именно делаете (работы и материалы)?
----------

Стяжка пескобетон 2см+, штукатурка стен/потолка ротбанд, под аренду углы 90гр не вывожу, но штукатурят обязательно, водорозетки топлю в штробу, никаких гусаков ванна/раковина. Никаких глянцевых натяжных потолок. Но я дорого сдаю и далеко не каждому.

----------
Цитата

Засосов пишет:
Но я дорого сдаю и далеко не каждому.
----------

И какие сейчас цены на Ваши объекты? Они ведь не в центре?
Намедни, когда речь шла об аренде пару страниц назад, посмотрела цены по своему району. Очень низкие! Особенно меня поразила квартира 120 кВ м с охренительно дорогим ремонтом в доме Высоцкого - 120 тыс :o
И еще очень симпатичная двушка, тоже с хорошим (реально хорошим) ремонтом в 4-этажном доме в глубине дворов (тишайшее место) за 42 тыс! Правда, сегодня обеих квартир уже нет :D

----------
Цитата

tatiana123022 пишет:
посмотрела цены по своему району. Очень низкие!
----------
Низкие это когда как в Мариуполе будут.. ;)

----------
Цитата

tatiana123022 пишет:
И какие сейчас цены на Ваши объекты?
----------

Мы уже обсуждали не раз, что с весны цены на аренду рухнули, в том числе поэтому одну освободившуюся квартиру я продал, сдать её не мог больше месяца.
Сейчас сдаю 1ку по цене 1,5года назад с трезвым пониманием, что сегодня она в рынке аренды подешевела -20% точно.
Пока не закончится вобла, нам новых платежеспособных арендаторов взять негде. Несколько знакомых вернулись изза бугра, но для чтобы забрать семью и остальные чемоданы.
Сильно просела именно дорогая недвижимость в престижных домах/районах.
Для себя думаю, ближе к лету взять по низу рынка пару халуп эконом класса, под эконом аренду.

----------
Цитата

Засосов пишет:
Для себя думаю, ближе к лету взять по низу рынка
----------
Да лан, низ рынка позже будет, в 2024-2025.. ;)

Какой там уровень конца нулевых в масквабаде был ? Вот туда куданить..

----------
Цитата

Засосов пишет:
Сильно просела именно дорогая недвижимость в престижных домах/районах.
----------
Ну так логично, нищебродам некуда и не на что уезжать.. Одаренные еще и ипотэки сейчас берут и тарят то что завтра гораздо дешевле будет..

Новые этапы дебилизации ускорят процесс...

Ё-моё, Засосов, т.е. вся эта куча понтов про то, как "делать ремонт правильно" была только из-за штукатурки ротбантом и пескобетонной стяжки :wall:?! А к чему тогда был весь ваш рассказ про звукоизоляцию?! Оштукатуривание стен вообще к звукоизоляции отношения не имеет! НИКАКОГО! Хоть 10 см штукатурки нанеси! Т.е. от эффект от того, что стена стала толше, конечно, будет. Но весьма незначительный. Чтобы не быть голословным, просто приведу таблицу звукоизоляционных свойств различных материалов:
изображение
Как видите, для просто кирпичной стены и кирпичной стены со штукатуркой 3 см они не слишком отличаются. Если надо добиться звукоизоляции от соседей за стенкой используют многослойные конструкции из очень различным по своим звупоглощающим свойствам материалам. Причем, по хорошему, эти слои должны быть еще не жестко закреплены друг относительно друга. Выглядит это примерно вот так:
изображение
Во всем этом есть огромный минус - оно отъедает значительную часть площади комнаты. Поэтому на практике в квартирах такое редко кто делает.
Про пирог звукоизоляции для пола я уже здесь распинаться не буду. Все-равно в квартирах кроме рулонной битумной звукоизоляции и пескобетонной стяжки редко кто-то что делает... А это, могу сказать из личного опыта, тоже далеко не панацея. А по хорошему должно быть, как минимум, вот так:
изображение
Ваш пассаж про "чистовые материалы уже через год едут волной, после деформации начинают умирать на глазах" я вообще, честно говоря, не понял... Какие именно чистовые материалы?! Если, к примеру, ПВХ или МДФ-панели, то в том, что они пошли волной виноваты либо монтажники (не оставили демпферный зазор), либо дом очень сильную усадку дал. Иногда это может быть просто визуальный эффект при неудачной компоновки панелей если на них какой-то весьма специфичный рисунок и его еще надо сочетать с соседней панелью. Короче говоря, к оштукатуриванию стен это никакого отношения не имеет. Если волнами пошли обои - тут уже вариантов причин может быть значительно больше. Первое, на что бы я грешил, либо с клеем проблемы (паленый), либо криворукость отделочников. Но никак не штукатурка либо шпатлевка... Хотя, конечно, бывает всякое. Один раз видел, как люди прямо на пеноблоки вообще без ничего, даже без грунтовки, обои поклеили :)

----------
Цитата

Засосов пишет:
Для себя думаю, ближе к лету взять по низу рынка пару халуп эконом класса, под эконом аренду.
----------

Купившему на дне - второе дно в подарок :wikigo:.
Не буду вас ни в чем убеждать. Деньги ваши - проблемы ваши. Но, как по мне, лезть в российскую недвижимость до полного прояснения всей ситуации... Ну, скажем так, надо быть весьма и весьма большим оптимистом :). Тем более, с целью последующей сдачи в аренду. Аренда ведь даже в спокойные годы давала что-то в районе 4% годовых и ставки не росли в абсолютных значениях уже много-много лет. Только рост стоимости самого актива. А с этим, как по мне, сейчас туговато. Да и аренда как-то уж слишком вниз смотрит. Пару лет назад я писал для блога Маслова статью: "Знакомьтесь, Ковид – крупнейший застройщик Европы". Позволю себе процитировать небольшой кусок оттуда:
----------
Цитата


...Пользоваться будем официальными данными Росстата о количестве смертей от коронавируса. На конец сентября: по Москве (14851) и Санкт-Петербургу (7259). По итогам года можно ожидать цифр 20тыс и 10 тыс. соответственно.

Обеспеченность жильем в Москве составляет около 20 кв.м на человека, в Санкт-Петербурге - 26 кв.м. Т.е. в Москве поменяет своего владельца дополнительно 400 тыс. кв.м жилой недвижимости, в Санкт Петербурге - 260 тыс. кв.м. Средняя площадь квартиры 56 кв. м (Росстат). Таким образом, в Москве освободится более 7.1 тысячи квартир, а в Питере - 4.2 тысячи. Что будут делать новые хозяева с полученными квартирами? Вряд ли найдется много желающих сразу выставлять полученное наследство на продажу, т.к. в таком случае придется заплатить налог в размере 13% от стоимости жилья. Скорее люди предпочтут подождать 3 года, чтобы продать квартиры без уплаты НДФЛ.

Куда пойдут квартиры? Попадалось тут как-то давно одно исследование Инкома о том, что 58% предложения на столичном рынке аренды — наследные квартиры. Так что и свежие ковидные «гнилушки» скорее всего тоже пополнят арендный фонд. Прибавка, впрочем, не выглядит большой (если считать, что в аренду, в том числе краткосрочную, сдается около 400 тыс. жилых помещений https://www.interfax.ru/moscow/730209,а скорее всего 400 тыс величина заниженная, то общий жилой арендный фонд пополнится не более чем на 1,5%,. Но в совокупности с другими факторами, например с миграционным оттоком из Москвы (https://mosstat.gks.ru/storage/mediabank/VRWQXrzx/Общ..) это может значительно повлиять на баланс спроса и предложения. Так что, по всей видимости, нас ждет дальнейшее сползание цен на аренду.
----------

А сейчас у нас целых два "крупных застройщика" появилось: СВО и релокация. Так что уж если вкладываться, то лучше только в надежные активы:
изображение

----------
Цитата

komeska пишет:
Если надо добиться звукоизоляции от соседей за стенкой используют многослойные конструкции из очень различным по своим звупоглощающим свойствам материалам.
----------
Это все без надобности в ближайшее время, ключевым фактором цены толщина бетона будет и максимальная удаленность от столиц.. ;)

----------
Цитата

user-692912755631 пишет:
ключевым фактором цены толщина бетона будет и максимальная удаленность от столиц.. изображение

----------

Куплю квартиру в Москве в зоне ответственности С-300/400. Панцирь и Бук не предлагать

----------
Цитата

komeska пишет:
С-300/400. Панцирь и Бук не предлагать
----------
Поговаривают что все это не очень работает с межконтинентальными баллистическими... :|

----------
Цитата

komeska пишет:
Оштукатуривание стен вообще к звукоизоляции отношения не имеет!
----------
так обычно говорят те кто не делает черновой ремонт :D
Да студийной тишины не будет, но шум соседей будет общим фоном, проверено.
Ламинат на кривом полу ведёт и бугры ломаются в проходных местах, появляются щели. Многие кладут плитку на пол без стяжки, в проходных местах она в начинает «бухать», а потом вообще отваливается или даже лопается.
Панели на стены в комнатах, я давно не встречал :crazy: :D тут без коментов.
Обои на кривых стенах ровно не поклеишь и это видно.
Про звукоизоляционные материалы много слышал и даже видел, но как правильно сказали они крадут м2 и хватит нескольких щелей и дыр при монтаже, чтобы «шум» проходил.
Черновой ремонт вполне справляется, чтобы не слышать соседей. Я был многократно в квартирах, где нет чернового ремонта, контраст сильный.
По поводу захода в недвижку, тут больше от безисходности. Из депозитов начали выгонять низкими ставками. Сидеть в рублевых депо под 6-7%% утопие, а мы к этим уровням шагаем уверенно :D

----------
Цитата

Засосов пишет:
Из депозитов начали выгонять низкими ставками. Сидеть в рублевых депо под 6-7%% утопие, а мы к этим уровням шагаем уверенно
----------
Забыли сказать что еще и валюту слили и токсичной сделали, негодяи... :evil:

Меняю 2 акции Уралвагонзавода на 5 комнатный пентхауз на Остоженке. :magic:

----------
Цитата

komeska пишет:
Но, как по мне, лезть в российскую недвижимость до полного прояснения всей ситуации...
----------

А какие альтернативы предлагаете?
Конечно, хороший дом с печкой и погребом в соседних областях это лучше, «до полного прояснения»… Но других альтернатив я не вижу от слова совсем.

Тут все как всегда.
Лезть в российскую недвижимость до полного прояснения всей ситуации страшно, а после полного прояснения всей ситуации поздно.