Ипотека на строительство дома: что нужно знать? Часть 1

Рынок ипотеки в индивидуальном жилищном строительстве (ИЖС) называют одним из самых быстрорастущих. По данным экспертов ДОМ.РФ, выдача ипотеки такого типа в 2023 году выросла более чем в 3,5 раза — до 119 тыс. кредитов. Сегодня с ипотекой строится почти каждый четвертый частный дом, отмечают эксперты.

Вместе с тем банки все больше ужесточают требования к одобрению ипотеки, к самим заемщикам, а ипотека на ИЖС в этом отношении всегда была сложной. Залог по такой ипотеке для банков не является ликвидным, его сложно продать быстро. Кроме того, в условиях высоких ставок большинство заемщиков оформляют ипотеку по льготным программам, а у банков есть свои лимиты по таким программам, которые выделяет им государство. Как результат, число отказов по ипотеке растет.

Узнали у экспертов Банки.ру, на что стоит обратить внимание, если вы все же планируете получить ипотеку на ИЖС, и какие льготные программы еще действуют в этом сегменте.

Что такое ипотека на строительство дома?

Программы, которые есть у банков под эти цели, можно разделить на две группы: 

• Строительство дома или завершение строительства на имеющемся или арендованном у государства участке.
• Приобретение земельного участка и строительство дома на нем.

Есть мнение, что при получении ипотеки важнее всего получить одобрение от банка, отмечает руководитель направления экспертной аналитики Банки.ру Инна Солдатенкова. На самом деле, чтобы удачно пройти квест с получением ипотеки на строительство дома, важно правильно выбрать земельный участок, который бы соответствовал требованиям конкретного банка. В Земельном кодексе перечислено несколько категорий земель, но не все они подходят для строительства дома с использованием ипотеки. Есть две категории, которые разрешены под такое строительство: земли населенных пунктов и сельскохозяйственные земли.

Категории домов, которые выделяют банки:

1. Жилые дома — постоянное проживание, прописка (именно это группу любят все банки). Их можно строить на участках, которые предполагают либо ИЖС, либо предназначены для ЛПХ (личное подсобное хозяйство), либо находятся в пределах СНТ и ДНТ.
2. Садовые дома — сезонное проживание, без возможности прописки. Такие дома можно строить на всех участках, кроме ИЖС.
3. Хозпостройки (их банки не очень любят кредитовать) — хранение урожая, инвентаря. Можно строить на ЛПХ (полевой участок), ОНТ (огородное некоммерческое товарищество).

Большинство льготных программ сегодня распространяются на ипотеку на строительство домов для ИЖС. Но стоит иметь в виду, что если участок, который вы присмотрели, относится к ЛПХ, СНТ или ДНТ, можно попробовать перевести его в нужную вам категорию, советует Инна Солдатенкова. Другой возможный вариант — найти банк, который готов выдать ипотеку на этот участок.

Что важно учитывать при выборе банка и программы?

• Ценовые параметры (ставка, минимальный первоначальный взнос, максимальные сумма и срок)
• Способ строительства (самостоятельно или подрядная организация)
• Число партнеров-подрядчиков
• Требования к участку
• Форма кредитования (единовременное зачисление средств/транши)
• Срок завершения строительства
• Возможность использовать меры господдержки (маткапитал, ипотечная компенсация для многодетных семей). Большинство банков должны предоставлять такую возможность, но есть организации, которые не готовы принимать маткапитал, и это также надо учесть при выборе.

По каким программам банки работают с ИЖС?

Большинство банков работают с ипотекой с господдержкой, семейной ипотекой, а также с собственными программами ипотеки. Наименьшее число банков работают с программами Дальневосточная и Арктическая ипотека, а также сельской ипотекой.

Нужно учесть, что не все эти программы позволяют строить дом самостоятельно и предполагают заключение договора с подрядной организацией.

Ипотека с господдержкой с высокой вероятностью завершит свое существование после 1 июля этого года. IT-ипотека предлагает максимально доступную сумму кредита, также возможность субсидирования на рыночных условиях, так называемую ипотеку комбо. Наименьшая ставка — у сельской ипотеки, при этом здесь минимальная сумма кредита. Но есть особенность сельской ипотеки, о которой не все знают: супруги могут оформить две программы, увеличив таким образом сумму кредита вдвое.

Также нужно учитывать, что при самостоятельном способе строительства завершить его необходимо в течение 12 месяцев по ипотеке с господдержкой и в течение 24 месяцев по сельской ипотеке. При строительстве с подрядной организацией банки разрешают увеличивать этот срок до трех лет.

Во второй части расскажем, как можно снизить итоговую ставку по ипотеке на ИСЖ, и поделимся прогнозами по рынку . Читайте по ссылке.