Покупка квартиры, находящейся в ипотеке
Подбирая квартиру в МО, нашли подходящий вариант, но оказалось что квартира приобреталась в 2014г. в соответствии с 214-ФЗ в ипотеку с Сбере. Св-во о собственност получено в 2015г., в котором указано, что на квартиру наложено обременение в силу закона о ипотеке (как-то так в общем, как это обычно указ-ся в св-ве о собственности на квартиру, которая куплена в ипотеку).
Собственно, на сколько я понимаю процесс приобретения такой квартиры не такой простой, как приобретение квартиры не ипотечной.
Продавец предлагает следующую схему:
1. Мы как покупатели вносим задаток по предварительному договору (примерно 1% от стоимости квартиры).
У меня, как у покупателя, возникает вопрос какие обязательные условия необходимо прописать предварительном договоре (адрес обьекта; фио паспортные данные продавца, покупателя; срок не позднее которой должен быть заключен договор купли-продажи), что еще?
2. Готовим основной договор, в котором прописываем какая сумма передается продавцу до регистрации договора (ведь продавец должен погасить ипотеку), и какую сумму получает продавец из ячейки, после предоставления в банк зарегистрированного договора купли-продажи.
Тут опять ряд вопросов и ньюансов:
А) продавец должен брать справку в банке, о том что сбер не против против продажи квартиры?
Б) какие справки взять с продавца, чтобы удостовериться что квартира "чистая" (выписка из ЕГРП, чтобы увидеть что других обременений нет; выписка из домовой книги, чтобы увидеть что прописанных жильцев, как утверждает продавец один взрослый собственник; как узнать не был ли в качестве первоначального взноса использован материнский капитал; наверное необходимо согласие супруги на продажу квартиры???) - что из этого и что еще необходимо запросить у продавца.
В) сумма по ипотеке, которую необходимо передать до регистрации договора купли-продажи, чтобы продавец мог ее погасить, превышает сумму оставшегося платежа за квартиру? Это вообще нормально, какие тут риски?
Какие "подводные камни", ньансы, риски и т.п.
Мб кто-то приобетал ипотечную квартиру или юридически грамотно может дать ответы на вопросы описанные выше.
Заранее спасибо.
Цитата
euph83 пишет:
Добрый день. Подбирая квартиру в МО, нашли подходящий вариант, но оказалось что квартира приобреталась в 2014г. в соответствии с 214-ФЗ в ипотеку с Сбере. Св-во о собственност получено в 2015г., в котором указано, что на квартиру наложено обременение в силу закона о ипотеке (как-то так в общем, как это обычно указ-ся в св-ве о собственности на квартиру, которая куплена в ипотеку). Собственно, на сколько я понимаю процесс приобретения такой квартиры не такой простой, как приобретение квартиры не ипотечной.
----------
Да, с ипотечными квартирами все сложнее, но таких продаж - треть на рынке. Я единственное не понимаю, как Вы не боитесь "кидалова" и не обращаетесь в какое-нибудь крупное Агенство, где юристы все бы проконтролировали. Вот в этом случае (продажа с обременением) - третья грамотная сторона явно бы не помешала.
----------
Цитата
euph83 пишет:
1. Мы как покупатели вносим задаток по предварительному договору (примерно 1% от стоимости квартиры).
----------
Это нормально. Квартира идет как вторичка, как я поняла, покупателям надо будет собирать выписку из ЕГРП, выписки из домовой книги, лицевого счета, делать Согласие супруги/супруга. Всю эту беготню конечно лучше начинать точно зная, что покупатель не спрыгнет.
----------
Цитата
euph83 пишет:
У меня, как у покупателя, возникает вопрос какие обязательные условия необходимо прописать предварительном договоре (адрес обьекта; фио паспортные данные продавца, покупателя; срок не позднее которой должен быть заключен договор купли-продажи), что еще?
----------
Если Вы уж решили обходиться без юриста (ну хоть договор то можно составить? сколько за это возьмут - 3-4 тысяч? я ценник по своему региону говорю.) Предварительный договор - это серьезно, на его основе создается основной ДКП + много нюансов, чтобы на штрафники не налететь. Адрес обязательно, ФИО, срок обязательно должен быть оговорен, особые условия пишутся в конце (обычно при обменах), а у Вас же наличка - Вам особые условия и не обязательны, а продавец, например, оговаривает, что продажа осуществляется при условии снятия обременения банком - а то вдруг банк затянет, продавец не сможет выйти на сделку - налетает на штрафные санкции (сумма аванса (аванса, а не задатка! задаток не возвращается, а аванс да. Сумма штрафных санкций обеих сторон - все прописывается в ПДКП)
----------
Цитата
euph83 пишет:
Готовим основной договор, в котором прописываем какая сумма передается продавцу до регистрации договора (ведь продавец должен погасить ипотеку), и какую сумму получает продавец из ячейки, после предоставления в банк зарегистрированного договора купли-продажи.
----------
Во- первых в банке берется разрешение на продажу (у всех банков по-разному, у меня была куча сделок, где мы брали справку об остатке задолженности на дату сделки и заказывали закладную (если она была)и все.
В ДКП прописывается - сумма стоимости квартиры, сумма выдаваемая продавцу после подачи документов в Юстицию на гашение кредита банка.
----------
Цитата
euph83 пишет:
сумма по ипотеке, которую необходимо передать до регистрации договора купли-продажи, чтобы продавец мог ее погасить, превышает сумму оставшегося платежа за квартиру? Это вообще нормально, какие тут риски?
----------
Можно сумму забрать и после подачи документов в Юстицию - просто Росреестр не будет регистрировать эту сделку - он сделает приостановку.
А вот после подачи документов начинается самое интересное, самые риски. Продавец (а лучше и Вы с ним) едете в банк, кладете деньги согласно заявлению на досрочное гашение, в этот же день или на следующий день кредит погашен, продавец забирает закладную сам (ВТБ) или идет вместе с сотрудником банка в Юстицию и сдает ее - чтобы снять обременение. Обременение снимается - после этого регистрируется новая сделка.
Как видите риски огромные - продавец может убежать, умереть по дороге (прости, Господи), положить деньги в банк, а потом вернуться и снять, например. Да мало ли чего.
Как себя обезопасить? Оставить остаток (как минимум) в ячейке, с условием взятия денег после предоставления отрегистрированного ДКП. Взять нотариальное обязательство с продавца, что он обязуется погасить задолженность (по-=моему был у меня случай - нотариус заверила, но не факт)
Как вывод: ситуация продажи квартир с обременением очень частая на рынке недвижимости, риски присутствуют, если ВЫ не юрист и судя по вопросам вообще не разбираетесь в сделках с недвижимостью - наймите специалиста. Реально, тут много нюансов. Это не новостройку купить по переуступке в офисе застройщика...
Ни в коем случае не связывайтесь, я Вам как человек, побывавший в этой ситуации говорю.
После гашения долга за чужую на тот момент квартиру нет никаких гарантий того, что сделка регистрации права собственности на Ваше имя состоится.
Написать в договоре можно многое чего, но, если в случае SOS-ситуации у продавца, за которого Вы погасили ипотеку не будет с юридической точки зрения ни копейки за душой, Вы ничего не взыщите или как максимум через суд он будет выплачивать Вам по копеечке до гробовой доски. И не слушайте никаких риэторов и юристов, они комиссию возьмут и унесут ноги, т.к они ни за что НЕ отвечают и никакой ответственности в реальности не несут. Продавец к тому же может оказаться самым настоящим проженным кидалой, т.е мошенником. Не рискуйте, прошу Вас.
P.S Да, и дисконт в сделках с таким ОГРОМНЫМ риском должен быть НЕ МЕНЕЕ 60% от рыночной стоимости.
И тем не менее таких сделок все больше. Конечно, должен быть дополнительный стимул - цена ( дисконт в 60% это, конечно, несбыточно или должно заставить насторожиться) + отсутствие на рынке аналогичных менее геморройных объектов.
Разница между стоимостью квартиры и остатком по ипотеке, который нужно гасить покупателю, конечно, должен быть заложен в ячейку с условием получения после регистрации перехода права на покупателя.
Цитата
euph83 пишет:
А) продавец должен брать справку в банке, о том что сбер не против против продажи квартиры?
----------
Какое разрешение тут, банку досрочно гасит кредит заёмщик. Как правило все % банк заранее уже стряс с заёмщика,поэтому и в договоре есть возможность досрочки.
Это у вас с продавцом договор о том,что вы даёте ему первую часть,которую продавец ДОЛЖЕН отнести в кассу банка и погасить кредит,как правило в тот же день, и взять спраку из банка о погашении. Далее вы сидите и
Риски...продавец попадёт под лошадь, продавец раздумает продавать,нанимает опытного юриста и колбаситесь по судам. Вывод...имеет значение что за продавец, с одним можно с удовольствием всё провернуть,а с другим разговаривать тошно.
Не сказать что вариант геморный, но вариант не лёгкий. Всё и на много % зависит именно от личности продавца. С вашей стороны нужно очень захотеть именно эту квартиру. И конечно просить скидку,не 60% конечно, но 5-10% реально. И конечно в договоре прописывается каждый шаг. Договоров типовых достаточно.
Сумма требований российских телеканалов к Google из-за блокировки аккаунтов на YouTube возросла до ₽2 ундециллионов (единица с 36 нулями). Суд обязал компанию восстановить доступ, и пока она этого не сделает, неустойка ежедневно растет.
Как часто вы клюёте на креатив вашего банка и играете в его приложениях: собираете монеты за действие в приложении, разгадываете кроссворды, тапаете хомяка банковского любимца или переворачиваете маски хозяина наступающего года (это из восточной астрологии, если что) в поисках и надежде что «вот сейчас точно свезёт». Бывало? Выигрывали?
Когда я стала счастливым обладателем ипотеки, на ремонт квартиры мы с мужем щедро выделили 3,5 млн рублей. Казалось, точнее даже так, мы были уверены, что за эти огромные деньги мы точно сделаем классный ремонт и быстро заедем!
Ездили тут отдыхать с ребенком в загородный отель (я бы его назвала пансионатом, честно говоря) на несколько дней. Это был мой первый подобный опыт, захотелось поделиться впечатлениями и финансовой стороной вопроса.
Как пишет «Российская газета», теперь перевести пенсионные накопления из Социального фонда России (СФР, ранее ПФР) в негосударственный пенсионный фонд (НПФ) и обратно можно будет с помощью неквалифицированной электронной подписи на портале госуслуг. Такой проект постановления правительства размещен для общественного обсуждения.
Доброго времени суток! Как выяснилось данная МФО не обременяет себя передачей информация в БКИ после закрытия займа.
Получив отказ в небольшом кредите в банке, решил посмотреть КИ в Эквифаксе и ужаснулся от увиденного :o :D Три просрочки более 100 дне каждая :wall:, скоринг-балл "двухзначное" число :oops: Пришлось потратить 1000р на изменение КИ. Спасибо Эквифаксу сделали оперативно.
Мало того, что и так беру по 1,2% в день максимальные суммы, так они еще портят жизнь добросовестным...
Добрый день. Реально ли в каких-либо банках купить 10-рублевые купюры? Желательно прямо в пачках.
Могут ли судебные приставы заблокировать накопительный счет? В общем вопрос вот в чем. Есть накопительный счет в банке, например на 100 руб. По нему капают проценты, снимать деньги без потери процентов и вклада тоже нет. Есть судебное решение по старому долгу, который составляет 50 руб. Долг попал в производство службы судебных приставов. По исполнительному листу было списано со счета Сбера 12 руб. и теперь в личном кабинете висит что минус по сберовскому счету -38 руб. Могут ли арестовать или...
Добрый день!
Хочу с вами поделиться о том, какой случай мошенничества произошел со мной
Кратко о ситуации:
Предмет моего повторного обращения №004040-2016-003733 от 21.01.2016г.: «Перевод денежных средств через «Мобильный банк» в размере 8 000 рублей без моего согласия».
Описание факта мошенничества:
По состоянию на 20.01.2016г. баланс моего лицевого счета составлял 13 600,47 (Согласно расширенной выписке от 25.01.2016г.)
20.01.2016г [время - 19...
Есть необходимость закинуть небольшую сумму в валюте на валютную карту ВТБ 24. Межбанком это сделать дорого и долго, проще ножками дотопать. Любой ли банкомат ВТБ 24 с купюроприемником сможет принять валюту на карту?
Также интересует процесс зачисления валюты на рублевую карту, будет ли комиссия при внесении мелких сумм в районе 100-200 $?
Добрый вечер!
Буду очень признателен за помощь, поскольку ссылок на нормативные акты по данному вопросу я не нашел
Ситуация следующая. Продали комнату, причем:
- регистрация сделки состоялась 30 декабря
- договор заключен без передаточного акта
- в договоре имеется пункт о том, что продавец обязуется выписаться и освободить комнату в течение 14 календарных дней с момента регистрации права собственности
Проблема:
Большая часть 14 дней, указанных в договоре, пришлась на праздники. Мы...
Тут мне одно отделение банка наотрез отказывалось принять заявление и жалобу по неоказанным услугам банка. Отказ мотивировали тем, что сотрудники отделения не имеют полномочий в принятии и разрешении заявления.
Пришлось ехать далеко и вручать заяление в головной офис банка. Заявление конечно же там приняли.
Но в ответе на жалобу написали, что" банк - коммерческая организация, действующее законодательство, в т.ч. ЗоЗПП не возлагает на коммерческие организации обязанности принимать заявления...
У меня под матрасом скопилась крупная сумма наличных денег и возникло желание положить ее в банк, но терзают смутные сомнения - смогу ли я потом забрать свои деньги обратно? Сумма больше 600 тыс. и, следовательно, теоретически подпадает под действие закона 115-ФЗ. Никаких переводов делать не собираюсь, кладу наличкой на специально открытый счет, в случае чего снимать буду в отделении с паспортом, без всяких карт. Может ли банк при этом потребовать у меня объяснить происхождение этих денег и...
В двух словах, хотел перестраховаться. Работаю на территории крупной организации, пропускной режив и все такое. Есть персональный менеджер от сбербанка. Оформляю через него документы ипотеку. Поймал себя на мысли, что кроме взитки, никаких документов не видел. Вот и подумал, что можно ли как то оперативно узнать, действительно ли данный человек, действующий сотрудник?