Покупка квартиры, находящейся в ипотеке

Добрый день.
Подбирая квартиру в МО, нашли подходящий вариант, но оказалось что квартира приобреталась в 2014г. в соответствии с 214-ФЗ в ипотеку с Сбере. Св-во о собственност получено в 2015г., в котором указано, что на квартиру наложено обременение в силу закона о ипотеке (как-то так в общем, как это обычно указ-ся в св-ве о собственности на квартиру, которая куплена в ипотеку).
Собственно, на сколько я понимаю процесс приобретения такой квартиры не такой простой, как приобретение квартиры не ипотечной.

Продавец предлагает следующую схему:

1. Мы как покупатели вносим задаток по предварительному договору (примерно 1% от стоимости квартиры).

У меня, как у покупателя, возникает вопрос какие обязательные условия необходимо прописать предварительном договоре (адрес обьекта; фио паспортные данные продавца, покупателя; срок не позднее которой должен быть заключен договор купли-продажи), что еще?

2. Готовим основной договор, в котором прописываем какая сумма передается продавцу до регистрации договора (ведь продавец должен погасить ипотеку), и какую сумму получает продавец из ячейки, после предоставления в банк зарегистрированного договора купли-продажи.

Тут опять ряд вопросов и ньюансов:
А) продавец должен брать справку в банке, о том что сбер не против против продажи квартиры?
Б) какие справки взять с продавца, чтобы удостовериться что квартира "чистая" (выписка из ЕГРП, чтобы увидеть что других обременений нет; выписка из домовой книги, чтобы увидеть что прописанных жильцев, как утверждает продавец один взрослый собственник; как узнать не был ли в качестве первоначального взноса использован материнский капитал; наверное необходимо согласие супруги на продажу квартиры???) - что из этого и что еще необходимо запросить у продавца.
В) сумма по ипотеке, которую необходимо передать до регистрации договора купли-продажи, чтобы продавец мог ее погасить, превышает сумму оставшегося платежа за квартиру? Это вообще нормально, какие тут риски?

Какие "подводные камни", ньансы, риски и т.п.

Мб кто-то приобетал ипотечную квартиру или юридически грамотно может дать ответы на вопросы описанные выше.

Заранее спасибо.

119

Комментарии

Сначала старые Сначала новые

Сначала старые

Показать предыдущие (2)

user714936829133

21 февраля 2016 в 22:28

Уважаемый автор!

Ни в коем случае не связывайтесь, я Вам как человек, побывавший в этой ситуации говорю.
После гашения долга за чужую на тот момент квартиру нет никаких гарантий того, что сделка регистрации права собственности на Ваше имя состоится.

Написать в договоре можно многое чего, но, если в случае SOS-ситуации у продавца, за которого Вы погасили ипотеку не будет с юридической точки зрения ни копейки за душой, Вы ничего не взыщите или как максимум через суд он будет выплачивать Вам по копеечке до гробовой доски. И не слушайте никаких риэторов и юристов, они комиссию возьмут и унесут ноги, т.к они ни за что НЕ отвечают и никакой ответственности в реальности не несут. Продавец к тому же может оказаться самым настоящим проженным кидалой, т.е мошенником. Не рискуйте, прошу Вас.

P.S Да, и дисконт в сделках с таким ОГРОМНЫМ риском должен быть НЕ МЕНЕЕ 60% от рыночной стоимости.

Ответить

euph83

22 февраля 2016 в 10:52

ALEX17+,
Японка,
Спасибо вам за ответы :flowers: :gramercy:

Ответить

colorprint

22 февраля 2016 в 11:18

----------
Цитата

ALEX17+ пишет:
за которого Вы погасили ипотеку
----------

так это не так делается.

Ответить

fasol

22 февраля 2016 в 17:08

К сожалению, Сбербанк не рассматривает других вариантов, кроме - погасили ипотеку и можете продавать на все четыре стороны. Конечно, для покупателя это все очень нервно, даже при скрупулезно составленном предварительном договоре.
И тем не менее таких сделок все больше. Конечно, должен быть дополнительный стимул - цена ( дисконт в 60% это, конечно, несбыточно или должно заставить насторожиться) + отсутствие на рынке аналогичных менее геморройных объектов.
Разница между стоимостью квартиры и остатком по ипотеке, который нужно гасить покупателю, конечно, должен быть заложен в ячейку с условием получения после регистрации перехода права на покупателя.

Ответить

Miki-776

23 февраля 2016 в 22:53

----------
Цитата

euph83 пишет:
А) продавец должен брать справку в банке, о том что сбер не против против продажи квартиры?
----------

Какое разрешение тут, банку досрочно гасит кредит заёмщик. Как правило все % банк заранее уже стряс с заёмщика,поэтому и в договоре есть возможность досрочки.
Это у вас с продавцом договор о том,что вы даёте ему первую часть,которую продавец ДОЛЖЕН отнести в кассу банка и погасить кредит,как правило в тот же день, и взять спраку из банка о погашении. Далее вы сидите и ~~нервно курите~~ ждёте дней десять снятие обременения,после чего идёте регистрировать право собственности.
Риски...продавец попадёт под лошадь, продавец раздумает продавать,нанимает опытного юриста и колбаситесь по судам. Вывод...имеет значение что за продавец, с одним можно с удовольствием всё провернуть,а с другим разговаривать тошно.
Не сказать что вариант геморный, но вариант не лёгкий. Всё и на много % зависит именно от личности продавца. С вашей стороны нужно очень захотеть именно эту квартиру. И конечно просить скидку,не 60% конечно, но 5-10% реально. И конечно в договоре прописывается каждый шаг. Договоров типовых достаточно.

Ответить

CheNata

23 февраля 2016 в 23:19

Вот здесь много полезного на этот счет http://infonedvizhimost.com/ipoteka/pokupka-kvartiry-nahodyashhejsya-v-zaloge-u-banka.html

Ответить

Японка

24 февраля 2016 в 08:25

----------
Цитата

ALEX17+ пишет:
Продавец к тому же может оказаться самым настоящим проженным кидалой, т.е мошенником. Не рискуйте, прошу Вас.
----------

Если продавец "прожженный кидала" - то тут хоть есть обременение, хоть нет - он кинет.
----------
Цитата

Miki-776 пишет:
ждёте дней десять снятие обременения

----------

Три дня снимается обременение.
----------
Цитата

Miki-776 пишет:
Всё и на много % зависит именно от личности продавца. С вашей стороны нужно очень захотеть именно эту квартиру.
----------

Однозначно. Если продавец "мутный" - ни одни юристы, ни одни сопровождающие не спасут, хоть за руку везде с ним будете ходить.

Ответить

Miki-776

24 февраля 2016 в 12:43

----------
Цитата

Японка пишет:
Три дня снимается обременение.
----------

Это что за чудо банк такой у вас? Или это приторные сказки риэлторов?

Ответить

Японка

24 февраля 2016 в 13:14

----------
Цитата

Miki-776 пишет:
Это что за чудо банк такой у вас?
----------

Причем здесь банк?
Сроки устанавливает Росреестр:
- сделка с обременением регистрируется 5 рабочих дней
- сделка без обременения 10 рабочих дней
- снятие обременения с объекта 3 рабочих дня.
Как и писала - регистрация сделки покупки квартиры и снятия обременения по ней обычно объединяются и вся сделка (при условии, что продавец подсуетился и заказал закладную заранее или вместе с сотрудником банка пошли подавать на снятие сразу после гашения) - занимает те же дней 10.

Ответить

user548148603877

24 февраля 2016 в 13:34

----------
Цитата

Японка пишет:
Сроки устанавливает Росреестр
----------

Это все классно, но вот туда еще дойти нужно с документами, а документы банк готовит. А там и "ответственный за это дело сотрудник" в отпуске может быть, и вообще им щас не до этого, и еще 100500 причин.

Конкретно расскажу из своего опыта по снятию обременения в Петрокоммерце. Мне там открытым текстом заявили, что закон сроки для банка в данном случае не определяет, вот когда дойдут руки, тогда и съездим в Росреестр. А мне обременение нужно было снять для рефинанса в другой банк, где я уже получил кредит, и сроки в этом новом банке были прописаны жестко. Не уложусь - серьезный штраф.

Кредит мой Петрокоммерц перекупил у другого банка, и в КД, к счастью, была фраза, что банк обязан в течение 15 рабочих дней после погашения кредита выдать заемщику документы, подтверждающие исполнение обязательств. Я ткнул их руководство в эти 15 дней и предупредил, что если они свои обязанности не выполнят и не отдадут мне закладную - я попадаю на штраф, поэтому подам на них в суд и буду требовать возмещения в порядке регресса.

Только тогда зашевелились и все как надо сделали. А не было бы в КД фразы со сроками - ничего бы я не добился.

Ответить

Японка

24 февраля 2016 в 14:14

----------
Цитата

Pif пишет:
Это все классно, но вот туда еще дойти нужно с документами, а документы банк готовит. А там и "ответственный за это дело сотрудник" в отпуске может быть, и вообще им щас не до этого, и еще 100500 причин.

----------

Вот поэтому я и писала:
----------
Цитата

Японка пишет:
Во- первых в банке берется разрешение на продажу (у всех банков по-разному, у меня была куча сделок, где мы брали справку об остатке задолженности на дату сделки и заказывали закладную (если она была)и все.
----------

Закладную надо заказывать сразу. Я уже молчу о таком примитивном способе как "дарение бутылки шампанского". Если закладная в том же городе - просто отрывается задница, просто спускается в подвал/архив и т.п. и поднимается закладная.

Ответить

Показать еще (22)