Форумчане из Питера, кому не сложно и кто реально разбирается в вопросе - подскажите пж-та надежную стройку, лучше на сдаче или сданную. Знакомый хочет переехать в Питер -ищет однокомнатную. Цена вопроса - 3,5млн плюс/минус.

----------
Цитата

Леонид Николаевич пишет:
2.1. Поэтому надо спросить у дочери продавца, почему именно право собственности на продаваемую её мамой квартиру она предлагает переоформить на своего мужа, а не на себя?
----------

Я думаю, предложили оформить на мужа, потому что доверенность на продажу оформлена на дочь. Она же не может выступать одновременно и как представитель продавца и как покупатель.
Насчет того, что мама может быть несделкоспособной в момент продажи квартиры мужу дочери -да, риски сохраняются. Но все зависит от того, как поведут себя дочь с мужем- это они же, если что, будут инициировать недействительность сделки (супруга у мамы, скорее, нет). А автор уверен, что вся семья глубоко порядочная...

----------
Цитата

Леонид Николаевич пишет:
Ничего подобного, потому что в судебной практике имеется немало прецедентов, когда недобросовестный продавец-супруг продавал оформленное на него одного совместно нажитое имущество супругов, хладнокровно заявляя и даже утверждая при этом нотариусу и покупателю, о том, что в момент приобретения продаваемого совместно нажитого имущества супругов и заключения оспариваемого договора купли-продажи он не состоял в зарегистрированном браке
----------

Полностью согласна. Ни одно заявление 100-% гарантии не дает. Но это хоть как-то минимизирует риски (не везде же судебная практика подобна приведенному Вами примеру). Или покупателю (агентству, его юристам) придется в каждом случае проводить расследование всей семейной жизни продавца, потому что запросами даже во все ЗАГСы РФ, соседних республик дело может не ограничиться. Даже они не будут 100-но информативными.

----------
Цитата

alexFinance пишет:
Дочь сама как вариант предлагает "переоформить" на мужа. Продажа сначала её мужу - это единственный вариант "переоформления"? Или может быть вариант дарения? Но тогда налог?
----------

Чтобы сделать дарение - это надо делать новую доверенность с правом дарения. Делать уже в Германии, заказывать нотариальный перевод. Для мужа при последующей продаже налог - (1 млн не облагается - то, что свыше - 13%). Им такой вариант будет явно не интересен. Скорее пойдут через куплю-продажу.
Других вариантов "переоформления" на мужа нет.

----------
Цитата

alexFinance пишет:
Это должно произойти при продаже от мамы к мужу дочери? Т. е. не мои деньги перевести, а свои? Иначе, как сказано было выше, сделка может быть признана притворной?
----------

Конечно свои. Ваша сделка будет когда право на квартиру перейдет на мужа дочери.

----------
Цитата

alexFinance пишет:
А что скажете по поводу второго варианта: переоформления квартиры сначала на мужа дочери продавца, и лишь затем ДКП с ним? На форуме мнения разделились
----------

"Переоформление" - это купля-продажа на мужа? Можно пойти и по такому варианту. Почему мама не может мужу дочери продать квартиру? Они и деньги могут на ее счет перевести. Тут (мое мнение) рисков меньше. Но если задумано (именно - задумано) мошенничество - то и эта схема не убережет.

Лично меня смутило несколько пунктов:
- почему дама владелец Агентства покупает квартиру на мать, еще и находящуюся в преклонном возрасте, еще и живущую заграницей?!? (может она на тот момент и не жила, конечно). Понятно, что не хотела, чтобы это имущество было куплено в браке, может еще какие-то причины... Непонятно. Все риски собрала. Если мама еще и нерезидент - то это налог с продажи 30% в любом случае, хоть сколько владей этой квартирой.

----------
Цитата

К вышеизложенному сейчас могу добавить следующие факты:
добропорядочность продавца (мамы 79 лет живущей в Германии), её дочери, продающей квартиру по доверенности, и её мужа (предпринимателя, бизнесмена, публичную личность) не вызывает никаких сомнений! Ни каких сомнений не вызывает подлинность доверенности и её действительность на момент сделки!
----------

Очень улыбнуло. Представляю себе заседание суда, где продавцы оказались мошенниками (не Ваш случай, как пример) - и вот адвокат выносит справку из ЖЭКа (а откуда еще?), ну пускай с места работы продавцов - о том, что они глубоко "порядочные, интеллигентные, добропорядочные". В тюрьмах за мошенничество как раз интеллигенции большинство и сидит - чтобы схемы финансовые прокручивать надо IQ немалый.

По теме:
- по поводу "замужества мамы" - ни один запрос не даст результата. Мама могла выехать в Чехию (модно стало) - и там зарегистрировать отношения. По всему миру запросы не пошлешь. Этот пункт снимается нотариальным заявлением о том, что "мама на момент приобретения квартиры в браке не состояла". Это заявление хотя бы с добросовестного приобретателя (покупателя) снимает хоть какую-то ответственность, если объявится супруг. А если он был и умер? Это еще и скрытое наследство.

- многие сейчас при проверке продавца - что он жив, здоров и т.п. используют скайп и подобные технические новинки. Посадить двойника вообще не проблема. Была у меня сделка, когда покупатели потребовали, чтобы продавец, находящаяся в другом городе пошла к нотариусу, который и выдавал доверенность, и подтвердила несколько пунктов: что доверенность не отозвана, что продавец дееспособен, жив, здоров и т.п. Потом эта доверенность посылалась электронкой в город, где проходила сделка, и деньги лежали на аккредитиве, пока оригинал не пришел по адресу.
Как это проделать из Германии - не представляю... В принципе, можно, но сложновато. Будут делать все местные нотариусы, надо сразу заказывать перевод.

- больше всего смущает - возраст. Это однозначно проблема... В практике моих коллег куча историй, когда милые старички, вполне себе здраво рассуждающие, не могли пройти психиатра перед сделкой и им не выдавали справку о сделкоспособности. (не путайте "ненормальность" и сделкоспособность!) Причем некоторым было по 70 всего-то. А вот она, деменция... В правах уже идет ограничение.
Ваши прекрасные продавцы, обладающие деньгами и знаниями в области недвижимости на раз потом предъявят справку о том, что мама была не сделкоспособна и находилась в Германии как раз на лечении.

Честно, не знаю, что посоветовать. Вам так нравится эта квартира и Вы уверены в глубокой порядочности продавцов? Ну тогда берите.
Но все таки - уговорите их тогда все-таки маму привезти. Оплатите приезд. Если начнут резко отказываться - ну это тоже повод задуматься.

----------
Цитата

B]klemen[/B] пишет:
И нотариус говорит, что я обязан выделить в этой квартире долю и ему (третьему ребенку), т.к. это прописано в нотариальном обязательстве
----------

Вы сомневаетесь в словах нотариуса? Уж у них то таких сделок... Опыт есть.
Да. В обязательстве есть фраза, что Вы обязуетесь выделить долю детям и всем рожденным в браке после этого.
Выделили бы до рождения третьего - могли бы по идее не выделять. А если уж третий родился - то уже на всех троих. И будет куча бумаг: доля, соответствующая сумме маткапа буде в долевой на Вас, супруге, троих детях. Остальная часть - в общей совместной собственности. С Госпошлиной потом не запутайтесь...

----------
Цитата

klemen пишет:
- многие пишут, что будет плохо, но как именно - точных примеров (статей, судебных дел) так и не привел.
----------

1. Прокурорская проверка вполне возможна. 2. Дети после 18 могут подать в суд, что у Вас (и у нотариуса) есть обязательство о выделении долей в определенной квартире, а по факту ничего нет. По срокам давности в этих делах не уточню.
В Н-ске уже были дела - когда взрослый дитяте пошел в суд как раз по этому поводу. Плюс к моих знакомых знакомых был прецедент (правда, в области) когда они купили под маткап дом, переписали на брата, деньги вложили в семейный бизнес. После прокурорский проверки и суда им постановили вернуть средства маткапа в бюджет или выделить доли в другом объекте.
----------
Цитата

klemen пишет:
- некоторые пишут, что реального наказания никакого не будет. Но покупатели (особенно если они будут покупать через ипотеку) могут спросить про мат.капила и попросить справку из ПФР. И скорее всего их это отпугнет.


----------

Как уже писала: после ряда таких случае ВСЕ крупные Агентства нашего города, даже мелкие маклеры в ПДКП и всяческие обязательства вставляют фразу, что "маткап в приобретение/погашение займа на квартиру использован не был". Поэтому вся ответственность - на владельце маткапа.
----------
Цитата

klemen пишет:
выделить доли через нотариуса. - в Мск это стоит 25 т.р
----------

В Н-ске стандартный тариф при выделении долей детям: 6700.
----------
Цитата

klemen пишет:
сделать оценку 2-х квартир. Ту в которой я обязан выделить доли детям. И в той, куда хочу выделить им доли потом. Сколько это стоит? Сколько времени займет?

----------

Оценка только той, в которой будет выделяться. Стоит 1 тыс. 1 день.
----------
Цитата

klemen пишет:
Т.е. если детей прописать в Москве, то можно в Москве подавать
----------

Опека по месту прописки детей. Они же и контролируют исполнение Приказа.----------
Цитата

klemen пишет:
Выделаем доли в другой квартире в новосибе. Наверное через нотариуса. Сколько это будет стоить?
----------

Нотариус не нужен. если в выделяемой квартире не долевая. Простая письменная форма.

----------
Цитата

klemen пишет:
1) Вам договор купли продажи не зарегистрировали где? В ЕГРН?
----------

ЕГРН - это единый государственный реестр недвижимости.
Право регистрируют в Росреестре.
Росреестр выделение долей детям не контролирует. На это есть: ПФ, Прокуратура, опека.
----------
Цитата

klemen пишет:
2) Как они узнали, что вы не выделили доли?
----------

Росреестру все равно. Ответсвенность - на владельце маткапа. Прчем судебная практика есть.
Года 3-5 назад еще можно было продать квартиру с маткапом, аргументирую, что "доли мы тут же выделим в другой квартире". Сейчас эта "лавочка" прикрылась. Даже банки, видя, что на квратире было обременение, просят справку (из банка-кредитора, ПФ) о том - был ли или не был использован маткап. Судебные прецеденты дали свое - все боятся. И перепроверяют.
----------
Цитата

klemen пишет:
3) На основании чего не разрешают выделение долей детям в уже купленной квартире? В чем логика выделять долю только в покупающейся квартире?
----------

Логика в том, что Вы давали нотариальное обязательство именно на определенную квартиру - вот там и должны выделять.
В уже купленную квартиру дарением можно выделить доли детям. НО - сначала в той, на которую давали нотариальное обязательство. Все через опеку.