Переложить обязанность зарегистрировать новую квартиру на застройщика, оформить все бумаги за 3 дня, не платить госпошлину — оказывается, так можно! В этом уроке вы узнаете о процессе регистрации права собственности на квартиру. 

Какие права на недвижимость подлежат регистрации

Кто может оформлять квартиру в собственность

По закону регистрировать право собственности может только собственник квартиры, то есть тот, кто покупал или получил квартиру. При этом подготовкой документов может заняться посредник, нотариус или застройщик, если речь идет о новостройке, закон это разрешает. 

• Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 № 218-ФЗ

Если собственник — несовершеннолетний ребенок, от его лица могут выступать законные представители: родители, опекуны. 

✅Михаил получил в наследство квартиру в другом регионе. У него нет возможности приехать, поэтому он оформляет доверенность на сына. Для этого вместе с ним они идут к нотариусу и готовят доверенность. В доверенности обязательно нужно указать полный список действий: подача заявления о принятии наследства, получение свидетельства о праве на наследство в нотариальной конторе, регистрация права собственности на квартиру в Росреестре, включая подготовку и подачу всех необходимых документов.

В какой срок нужно оформить право собственности

Закон не устанавливает точные сроки, в которые покупатель должен зарегистрировать право собственности на недвижимость. Но есть нюансы. Например, если жилье купили с использованием материнского капитала, то оформить право собственности и выделить доли членам семьи нужно в течение шести месяцев с момента подписания акта приемки. 

• Постановление Правительства РФ от 12.12.2007 № 862

Если вы купили квартиру в ипотеку, то ориентируйтесь на условия договора. Банк может указать, что право собственности нужно оформить в течение полугода с даты подписания акта приема-передачи. В противном случае может грозить неустойка.

Как защищены владельцы недвижимости

Со стороны государства

На вторичном рынке есть риск потерять квартиру после покупки, если, например, недвижимость была продана по недействительной доверенности или паспорту или приватизирована с ошибками, которые обнаружились позднее.

В таких случаях законодательство — на стороне добросовестных покупателей. Добросовестным считается человек, который на момент сделки опирался на данные из Росреестра. По умолчанию покупатель считается добросовестным, и только суд может доказать обратное. 

• Ст. 302 ГК РФ

Если все-таки дошло до суда, то для сделки стоит иметь и хранить в течение трех лет договор купли-продажи, подтверждение оплаты, выписки из ЕГРН.  

Если не доказано, что покупатель знал об ошибках в процессе сделки, то квартира остается за ним. В некоторых случаях суд может вернуть квартиру прежнему владельцу, но тогда покупатель имеет право на выплату однократной единовременной компенсации за счет государства.

•  ст. 68.1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ 

Со стороны страховой компании

Можно самому себя обезопасить и застраховать титул при покупке недвижимости.  «Страхование титула» или «страхование прав собственности на недвижимость» помогает вернуть деньги, если после покупки выяснится, что существует проблема с документами. Это своего рода дополнительная гарантия, что ваши вложения в новую квартиру будут защищены.

Какие документы нужны для оформления квартиры в собственность

Для регистрации права собственности на квартиру вам потребуются:

• Паспорт заявителя.
• Письменный договор купли-продажи.
• Если недвижимость покупается в браке, может потребоваться нотариально заверенное согласие партнера.
• Если недвижимость оформляется на несовершеннолетнего, то потребуется письменное согласие законных представителей (родителей, опекунов).
• Заявление о регистрации права собственности, которое подается лично в Росреестр или МФЦ, а также онлайн через «Госуслуги» или сайт Росреестра при наличии электронной подписи.
• Квитанция об оплате госпошлины.

Для квартир на вторичном рынке

Дополнительно к списку:

• Выписка из ЕГРН о праве предыдущего владельца.

Для новостроек 

Дополнительно:

• вместо договора купли-продажи договор долевого участия или уступки требования,
• акт приема-передачи квартиры,
• договор займа, если квартира покупалась в ипотеку.

Специфические случаи, когда стоит заверить договор купли-продажи у нотариуса

• Покупка доли в праве собственности на жилье. Если недвижимость приобретается не целиком, а по долям (например, одна из долей квартиры), закон может требовать нотариального удостоверения такой сделки для защиты прав всех собственников.
• Сделки с участием несовершеннолетних. Если одной из сторон сделки является несовершеннолетний, которому принадлежит недвижимость или ее часть, сделка часто требует нотариального заверения для защиты прав ребенка.
• Сделки с ограниченно дееспособными лицами. Аналогично сделкам с несовершеннолетними сделки, в которых одна из сторон имеет ограниченную дееспособность, могут требовать нотариального удостоверения.
• Покупка недвижимости в браке. Если приобретение недвижимости происходит одним из супругов, но финансируется из средств, принадлежащих обоим супругам, согласие на сделку от второго супруга должно быть нотариально заверено.
• Покупка недвижимости у гражданина, находящегося за границей. Если продавец или покупатель находятся за пределами страны в момент сделки, доверенность на представление его интересов, а иногда и сам договор требуют нотариального заверения.

Как оформить квартиру в собственность в новостройке

После того как новый дом будет поставлен на кадастровый учет, а вы с застройщиком подпишете акт приема-передачи квартиры, вы сможете оформить право на недвижимость. Затягивать с этим не стоит, особенно если есть ограничение по срокам в кредитном договоре или вы использовали при покупке материнский капитал. 

Оформление квартиры в новостройке: два способа

С помощью застройщика. С 13 июля 2020 года у него появилась возможность подавать документы в Росреестр без доверенности собственника сразу после подписания акта приема-передачи квартиры. Услуга может быть платной, зато сэкономит вам время.

• Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ

Самостоятельно: лично или онлайн. Для регистрации квартиры в новостройке потребуются следующие документы:

• Договор (ДДУ или договор уступки права требования). Документ, который вы подписывали при покупке квартиры у застройщика.
• Акт приема-передачи (по количеству дольщиков +1). Застройщик выдает столько актов, сколько вы попросите.
• Кредитный договор и его копия. 
• Паспорта всех дольщиков.
• Свидетельство о браке, если супруги оформляют недвижимость в совместную собственность.
• Квитанция об оплате госпошлины.

Где оформить право собственности на квартиру

Лично. Посетите ближайший офис Росреестра или МФЦ. Удостоверьтесь, что у вас есть все необходимые документы.

Почтой. Отправьте комплект документов заказным письмом с уведомлением. Все документы должны быть четко и правильно заполнены, без исправлений и помарок. Важно отправить их заказным письмом с уведомлением о вручении, чтобы у вас было подтверждение отправки.

Онлайн через портал «Госуслуги» или сайт Росреестра. Нужна электронная подпись. Заполните форму заявления и прикрепите сканы документов. Ожидайте уведомления о принятии документов к обработке.

На дому. Услуга предоставляется гражданам, находящимся в труднодоступных или отдаленных районах, инвалидам, пожилым людям и другим категориям граждан, имеющих на то право, согласно федеральному законодательству. Необходимо обратиться в МФЦ или Росреестр и оформить заявку на выезд специалиста. Услуга может быть платной, стоимость зависит от региона. 

Сроки обработки документов могут варьироваться в зависимости от способа подачи. Обычно электронная подача считается более быстрой, и обработка занимает от трех до пяти дней. Подача документов лично или почтой может занять до семи — десяти рабочих дней. Услуга на дому может требовать дополнительного времени для организации выезда специалиста.

Действия при отсутствии подтверждения:

Если после подачи документов почтой или онлайн нет подтверждения, следует:

• проверить статус заявления в личном кабинете на портале, где подавались документы;
• связаться с контактным центром Росреестра или МФЦ для уточнения статуса;
• при отправке документов почтой использовать номер трекинга для отслеживания.

Как оплатить госпошлину за оформление квартиры в собственность

Размер госпошлин для физических лиц

Когда можно не платить госпошлину:

• С 22.04.2024 от уплаты госпошлины при регистрации права собственности в органах Росреестра освобождены наследники недвижимого имущества участников СВО.
• При регистрации прав на объекты недвижимости, возникших до 31.01.1998.

Где оплатить госпошлину

Оплатить госпошлину за регистрацию права собственности можно в банке или в кассе МФЦ. 

Онлайн проще всего сделать это через мобильное приложение вашего банка или сайт Росреестра. Вот пошаговая инструкция:

• Найдите реквизиты для оплаты на сайте Росреестра в разделе «Услуги и сервисы» > «Оплата госпошлины».
• В мобильном приложении банка выберите опцию оплаты услуг и введите нужные данные:
• Получатель платежа (название вашего регионального управления Росреестра).
• ИНН, КПП, номер счета, БИК банка, КБК.
• Укажите свои Ф. И. О., адрес и назначение платежа.
• Сохраните чек или квитанцию, выданные банком после оплаты. Это ваше подтверждение об оплате.

Оплатив госпошлину заранее, вы ускорите процесс регистрации и избежите возможных задержек. Обратите внимание, что оплата должна быть совершена до подачи заявления на регистрацию, чтобы ваш платеж был точно зачтен за вашу услугу.

Какие документы выдадут по итогу

По итогам регистрации вы получите справку из ЕГРН:

В электронном виде. Если подавали заявление онлайн.

На бумажном носителе. Если подавали заявление лично в МФЦ (только в том центре, где подавали заявление) или вызывали выездную регистрацию на дом.

Информация о собственнике считается актуальной на момент выдачи документов, поэтому если через несколько лет вам понадобится предъявить документы, возможно, потребуется новая выписка из ЕГРН. Выписка из ЕГРН является основным правоподтверждающим документом на жилье, свидетельства о праве собственности отменили еще в 2016 году — они больше не выдаются.

Почему могут отказать в регистрации

Частые причины отказа

Специфические причины отказа

Как защитить свое право собственности на квартиру

Для защиты от незаконных операций с вашей недвижимостью можно установить запрет на регистрацию прав собственности. Это полезно, если вы часто и надолго уезжаете из страны или опасаетесь стать жертвой мошенников. 

Для этого потребуются:

• заявление, 
• паспорт, 
• документы на недвижимость, 
• при подаче через представителя — нотариальная доверенность. 

Оформить запрет можно через Росреестр или с помощью «Госуслуг». Установленный запрет отображается в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) и требует подписания заявления усиленной квалифицированной электронной подписью через «Госключ».

Запрет действует до решения возникших вопросов и может быть отменен заявлением в регистрирующий орган. 

Теперь вы знаете, как зарегистрировать право собственности на квартиру. Самое важное: 

• Регистрация права собственности на квартиру обязательна. Без нее нельзя продать или сдать квартиру, оформить налоговый вычет. 
• Базовый набор документов: паспорт, договор купли-продажи, заявление о регистрации и чек об оплате госпошлины. Нотариально заверять документы и копии не требуется. 
• Подать документы для регистрации права собственности можно в Росреестр или МФЦ лично, можно онлайн через «Госуслуги» или сайт Росреестра, можно отправить по почте. Можно оформить все через посредника: например, застройщик, у которого вы купили квартиру, имеет право зарегистрировать ваше право на квартиру. 
• Основной правоподтверждающий документ на жилье — это выписка ЕГРН.
• Можно страховать свое право на квартиру, чтобы защитить свои деньги, если после покупки возникнут проблемы с документами. Но в любом случае закон — на стороне добросовестного покупателя, и даже если квартиру по суду изымут, то покупатель вправе рассчитывать на компенсацию.
• Можно установить запрет на регистрацию, чтобы предотвратить незаконные попытки переоформления вашей квартиры, особенно если вы часто бываете в отъезде.

Готовы проверить свои знания?

Полезные инструкции по теме. 

Переходите в мобильное приложение Банки.ру и сохраняйте в свой телефон. 

Другие уроки по теме:

Какие нужны документы для прописки в квартиру

Как через Интернет оплатить коммунальные услуги

Как узнать управляющую компанию по адресу дома

Как узнать, какая поликлиника обслуживает по месту жительства