Новая Москва

Цитата
jamiroquai пишет: Посоветуйте, пожалуйста, стоить ли покупать там кв ? Какие могут быть проблемы? На что обратить внимание? До этого никогда с новостройками дел не имел, поэтому ищу вашей консультации.

От того, что Подмосковье в своей части стало Москвой проблем меньше там не стало, только цены сильно поднялись. Инфраструктура и траспорт пока в том же состоянии, шансов на скорое решение этих проблем не много!
Нужно очень внимательно изучать планы по развитию новых районов, без этого ни заработать на покупке там квартиры, ни нормально жить там не получится. Освоение Новой Москвы займет десятиления!
На что обратить внимание?
История работы застройщика, транспортная доступность, инфраструктура микрорайона, экология, наличие по близости зеленых зон и мест отдыха.

Цитата
jamiroquai пишет: Спасибо за ответ, Гектор. Может быть тогда подскажите, пожалуйста, такие вот места новостроек которые, по вашему мнению, являются наилучшем вариантом в приведенном вами соотношении?

Надо смотреть внимательно! Не могу дать совета про конкретное место. Общий совет: на первом месте транспортная доступность старой Москвы. В этой связи объекты близкие к Киевскому шоссе и Калужскому шоссе имеют предпочтение перед остальными. Калужское шоссе пока не самое быстрое, но будет проведена в ближайшее время масштабная реконструкция.

Цитата
jamiroquai пишет: Вопрос не по теме: появилась возможность взять кв, однако собственник (менее 3 лет) предлагает внести в договор не полную сумму в размере не более 2 млн. Подскажите, какие действия можно предпринять, чтобы не остаться без средств, которые уйдут на руки (остальная часть в размере 70%)? И не будет ли потом проблем с налоговой? Смогу ли я спокойно получить налоговый вычет?

Это - риски! Если сделка будет признана недействительной, то получите назад 2 млн. рублей. Обычно выкручиваются, пишут разные хитрые дополнительные условия типа : квартира -2 млн., неотделимые усовершенствования -2 млн., но все это легко отлавлвается судами и, иногда, налоговыми. Они пристально следят за сделками на грани 2-млн., но правовая база не дает им возможности развернуться: если все стороны утверждают, что сделку проводили по такой цене, то все данные интернета и прессы о том, что в Вашем доме продавались по 4 млн. рублей никакой ценности не имеют! И вычет Вы получите - без вариантов.
Вы абсолютно не заинтересованы в том, чтобы идти с продавцом на компромисс в вопросе о цене квартиры.
Лучше избегать ложных данных в серьезных документах. А совершенно безопасного выхода из этой ситуации нет!

Цитата
jamiroquai пишет: Правильно ли я понимаю, что сумму менее рыночной такие продавцы пишут исключительно для того, что бы не платить налог 13% с каждого последующего миллиона от 1 млн ? Но я слышал, что такой налог они могут не платить, если квартиру продать, а потом, в течении года купить другую? С уважением.

Да, они это делают, чтобы не платить 13% налог. Возможно ничего покупать сразу не хотят!

Цитата
jamiroquai пишет: А если они утверждают, что у них альтернатива, и что этими деньгами они сразу покупают себе другую квартиру, тогда почему они могут быть против полной суммы?

Понять невозможно! Пусть объяснят или настаивать на полной стоимости!

Цитата
ddtthh пишет: Всё это может быть класическим разводиловом.

И так бывает, хотя сейчас уже реже. Потом сообщат, что альтернатива распалась и вернут сумму, уплаченную по договору. Шанс есть!

Цитата
jamiroquai пишет: А если они утверждают, что у них альтернатива, и что этими деньгами они сразу покупают себе другую квартиру, тогда почему они могут быть против полной суммы? Цитата jamiroquai пишет: Но я слышал, что такой налог они могут не платить, если квартиру продать, а потом, в течении года купить другую?

Уважаемый jamiroquai! Дабы Вас предостеречь, разумным объяснением предложения продавцов об указании в договоре купли-продажи заниженной цены может быть только нежелание платить 13 % подоходного налога со всей суммы сделки от продажи недвижимости, находящейся в собственности менее трёх лет, если, чтобы избежать этого, нет другого способа, однако Вы правильно заметили о том, что у них отпадает необходимость платить этот налог, если в этом же году они будут покупать другую квартиру, потому что в соответствии со [URL=http://www.consultant.ru/popular/nalog2/3_3.html#p5235] вторым абзацем подпункта 1) пункта 1 статьи 220 части второй Налогового кодекса РФ [/URL] "Вместо использования права на получение имущественного налогового вычета, предусмотренного настоящим подпунктом, налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с получением этих доходов...", что также подтверждается [URL=http://www.consultant.ru/law/hotdocs/23998.html/?utm_campaign=hotdocs_day5890756&utm_source=ya.direct&utm_medium=cpc&utm_content=142209396] Письмом ФНС России от 12.02.2013 N ЕД-4-3/2254@ "О порядке определения налоговой базы по налогу на доходы физических лиц" [/URL].
А что касается рисков купли недвижимости по указанной в договоре купли-продажи существенно заниженной цене, то в случае признания сделки недействительной Вы не будете признаны добросовестным приобретателем по причине приобретения именно по существенно заниженной цене , что также подтверждает [URL=http://yadi.sk/d/LCNe5bP4AJve5] п. 9 Информационного письма Президиума Высшего арбитражного суда РФ № 126 от 13 ноября 2008 г. [/URL]

Примечание. И если Вы заинтересованы в приобретении именно этого объекта недвижимости, то тем более, не соглашайтесь на указание в договоре купли-продажи существенно заниженной цены, потому что мошенники, как правило, хорошие психологи и отлично чувствуют и видят заинтересованность покупателя, на чём его и подлавливают!
Хотя, если признаться, я сам лично неоднократно покупал недвижимость по формально заниженной цене, но я - профессионально оценивал продавцов, как людей, и ситуацию, в которой они находились, и, покупая такую недвижимость, принимал решение, исходя из моего многолетнего профессионального опыта, позволяющего мне спокойно, сознательно и разумно идти на такой риск, и немало было случаев, когда мне (или моим клиентам) приходилось отказываться от приобретения того или иного объекта недвижимости, если были выявлены объективные причины, не позволяющие это сделать, даже несмотря на то, что сделки были очень привлекательны.

Цитата
клиент немецкого сити пишет: ...указав полную стоимость, продавец может потерять 260 тыс. рублей.

В сделке купли-продажи недвижимости, в которой продавец предлагает указать в договоре цену её продажи, заниженную существенно, рискует никто иной, как именно покупатель - "jamiroquai ", которому и предназначены мои сообщения и другие сообщения уважаемых "Гектора" и "ddtthh", а также ещё и потому, что настоящем случае, как написал "jamiroquai", цена в договоре будет занижена не на 260 тысяч, а на 70 (семьдесят) % , что больше половины, а потому - более чем существенно и актуально именно для покупателя, рискующего своими деньгами и приобретаемой недвижимостью, а не для продавца, желающего всего лишь только уйти из под 13 % налогообложения!

Цитата
клиент немецкого сити пишет: ...по Вашему совету...

К тому же именно по этому аспекту, имеющему отношение к продавцу, а не к покупателю, я не советую, а всего лишь только нормативно ответил на вопрос "jamiroquai" о существовании такой возможности у продавца.

Цитата
клиент немецкого сити пишет: продавец итак может получить налоговый вычет на 2 млн. рублей из суммы покупки. Уменьшив сумму налогов по Вашему совету, он эту возможность, как понимаю, теряет, если только доплачивает не больше 2 млн

Содержащееся во втором абзаце подп. 1) п. 1 ст. 220 ч. 2 Налогового кодекса РФ право продавца на уменьшение суммы своего облагаемого налогом дохода от предстоящей продажи квартиры на сумму ранее фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с получением этих доходов (приобретением продаваемой квартиры) и содержащееся в подп. 2) п. 1 ст. 220 ч. 2 право продавца на получение имущественного налогового вычета "на новое строительство либо приобретение на территории РФ жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них, земельных участков, предоставленных для индивидуального жилищного строительства, и земельных участков, на которых расположены приобретаемые жилые дома, или доли (долей) в них" "в сумме фактически произведенных налогоплательщиком расходов", общий размер которого не может превышать два млн. рублей без учета сумм, направленных на погашение процентов, это два разных, не зависящих друг от друга имущественных налоговых вычета.

Цитата
jamiroquai пишет: сложно понять почему продавцы (под руководство Инкома), если и собираются приобрести взамен другую квартиру, отказываются вносить полную сумму в договор.

jamiroquai, так Вы спросите у них почему именно и конкретно они отказываются это сделать. Какие именно у них аргументы и доводы для этого? Пусть они доходчиво и вразумительно объяснят это Вам как покупателю с правовой точки зрения.

Цитата
jamiroquai пишет: Как вы считаете, в связи с принятием закона "о налоге на недвижимость" может ли цена, например, на квартиры в Москве упасть в связи с этим?

Лично я полагаю, что этот закон особо не повлияет на составляющую рыночной стоимости недвижимости, а если и повлияет, то незначительно.
Также я полагаю, что в настоящее время жилую недвижимость выгодно не покупать , а продавать.

Цитата
jamiroquai пишет: Разрешите поинтересоваться почему ? И когда наилучшие периоды по вашему мнению?

Потому что в настоящее время цены на жилую недвижимость достаточно высокие и общая экономическая ситуация как в стране, так и в мире критически нестабильная, исходя из чего жилую недвижимость выгодно именно продавать, а не покупать, хотя на мой взгляд в Москве ликвидную жилую недвижимость выгодно покупать всегда.
[URL=http://www.rg.ru/2013/10/02/zhilje.html] Жилье в России может подешеветь на 25 процентов [/URL]

Цитата
Klims пишет: В сделке купли-продажи недвижимости, в которой продавец предлагает указать в договоре цену её продажи, заниженную существенно, рискует никто иной, как именно покупатель - "jamiroquai ",

То, что риски есть, и ежу понятно. Взыскать сумму по расписке, ссылающейся на ДКП, в России довольно тяжело.

Однако

Цитата
Klims пишет: уменьшение суммы своего облагаемого налогом дохода от предстоящей продажи квартиры на сумму ранее фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с получением этих доходов (приобретением продаваемой квартиры)

никак не связано с

Цитата
jamiroquai пишет: Но я слышал, что такой налог они могут не платить, если квартиру продать, а потом, в течении года купить другую?

(выделение мое). Исходя из дискуссии, мне показалось, что тут что-то изменилось и предположение jamiroquai подтверждается. Сейчас вижу, что, похоже, нет.

В итоге, если продавец не может подтвердить расходы на покупку продаваемой квартиры, то он в любом случае должен платить НДФЛ, независимо от того, покупает или не покупает другую.

В случае покупки вычет согласно подп. 2) он может получить независимо от цены, по которой он продает свою квартиру.

Цитата
Klims пишет: Вы лично сами стали бы покупать находящийся в Москве по московским ценам недвижимость на таких юридически диких и соответственно, небезопасных именно для покупателя условиях?

Мы купили и живем 6-год.

Тут была тема про кредит без жилья, где суд, по крайней мере, присудил взыскать с продавца полную стоимость по квартире за миллион.

В российских условиях можно с равной вероятностью не взыскать и сумму по договору, сколько бы там ни было написано (если сделка будет признана недействительной и квартира отойдет не продавцу, а третьим лицам). В отсутствии эффективной системы взыскания цифра в договоре не стоит миллиона . рублей. Очевидно же, что продавец согласится указать полную стоимость, если она будет выше на миллион, тогда за вычетом налогов он получит ровно ту же сумму. 15 % - это как раз примерно разница в рыночной цене квартиры "за миллион" и квартиры за полную стоимость.