Помогите рассчитать доходность

100 тыс. руб. — ежемесячный платёж по кредиту (+доп. затраты);
3 мес. помещение «не работало»

Я обозначил приблизите цифры.
Моя задача — понять, что нужно учитывать при подсчёте доходности и как. Проще говоря — формулу.

Кредит взят не под залог недвижимости. Так что продать его возможность есть.

Tr@der, как же тогда оценить перспективность инвистиций?

Грубо говоря, надо поделить выплаты за весь срок кредита на арендную плату, то есть 6088035/90000 = 68 месяцев, через это время Вы выходите в ноль, а дальше или продаёте или продолжаете сдавать, продавать выгодно, если положив полученную сумму в банк, Вы сможете получать больше, чем если будете сдавать.

Suhovoi77, В Новом Ступино.

Проанализировал ответы, но вопросы, к сожалению, по прежнему остались.
Попробую изложить своё мнение.
Буду благодарен, если вы проследите за моей логикой (хотя понимаю, будет сложно) и укажите, где ошибки, если они будут:

1. Ориентир.
Нужен ориентир, относительно которого можно будет определить успешность деятельности в каждый текущий момент, а также строить прогноз. Предлагаю для этих целей взять среднюю банковскую ставку по депозитам (СрБСпоД).

В идеале, нужно учитывать капитализацию, но для простоты сравнения «забудем» про неё.

Простой пример: если положить 1000 руб. под 15%, то через год я получу 1000 руб. + 150 руб. = 1150 руб.
В этом случае, чтобы оценить перспективность инвестиций, нужно сделать прогноз и сравнить её с прогнозируемой СрБСпоД.

Простой пример сравнения №1.1: Есть недвижимость. Можно продать её и положить деньги в банк под СрБСпоД; можно сохранить недвижимость, но тогда её стоимость через год должна вырасти не менее чем на СрБСпоД, чтобы чтобы при продаже прибыль составила не менее 1150 руб.; можно сохранить недвижимость и ставать её в аренду, но тогда через год сумма прибыли с аренды и прибыли с продажи должна быть не менее 1150 руб.

Простой пример сравнения №1.2: Есть 1000 руб. Можно их положить в банк под СрБСпоД; можно купить что-то (недвижимость), но тогда через год стоимость приобретения должна вырасти не меньше чем на СрБСпоД, чтобы при продаже доход составил не менее 1150 руб.; можно купить что-то (недвижимость) и сдавать её в аренду, но тогда через год сумма прибыли с аренды и прибыли с продажи должна быть не менее 1150 руб.

Таким образом, при любом из вариантов, в любой текущий момент можно оценить перспективность инвестиций и делать прогноз. Если текущая оценка (или прогноз) неудовлетворительная, можно думать о реструктуризации (или закрытии) инвестиций.

2. Кредит.
Продолжу мысль на простых примерах.

Простой пример сравнения №2.1: Ничего нет. Продаётся что-то (недвижимость) за 1000 руб. Есть возможность взять кредит под 20% на год. Предполагаем, что за год недвижимость вырастит на 38%. Хотим: купить эту недвижимость с целью перепродажи. Вопрос: как оценить перспективность инвестиций на год? Решение: реальная стоимость покупки недвижимости составит 1000 руб. + 200 руб. (% по кредиту) = 1200 руб.; если через этот год рыночная цена недвижимости действительно вырастит на 38% (1000 руб. + 38% = 1380), то эта инвестиция соизмерима с тем, как если бы я положил в банк на год 1200 руб. под СрБСпоД (15%) (1200 руб. + 15% = 1380 руб.) и значит инвестиция перспективна.

Простой пример сравнения №2.2: Ничего нет. Продаётся что-то (недвижимость) за 1000 руб. Есть возможность взять кредит под 20% на год. Предполагаем, что за год недвижимость вырастит на 30%, а доход с аренды за год составит 80 руб. Хотим: купить эту недвижимость с целью сдачи её в аренду. Вопрос: как оценить перспективность инвестиций на год? Решение: реальная стоимость покупки недвижимости составит 1000 руб. + 200 руб. (% по кредиту) = 1200 руб.; если через этот год рыночная цена недвижимости действительно вырастит на 30% (1000 руб. + 30% = 1300) и доход с аренды составит 80 руб. (в итоге: 1300 руб. + 80 руб. = 1380 руб.), то эта инвестиция соизмерима с тем, как если бы я положил в банк на год 1200 руб. под СрБСпоД (15%) (1200 руб. + 15% = 1380 руб.) и значит инвестиция перспективна.

3. ИТОГ
В случае приобретения недвижимости в кредит с целью сдачи его в аренду, эффективность инвестиций на любую _дату_ можно оценивать путём сравнения её с СрБСпоД. Для этого в качестве суммы _инвестируемых_средств_ по состоянию на _дату_, необходимо посчитать: все выплаты по кредиту, остаточную стоимость для полного погашения кредита, все прочие расходы; в качестве _итоговой_прибыли_ по состоянию на _дату_, необходимо посчитать: суммарную прибыль с аренды, рыночную стоимость недвижимости.
Тогда (_итоговая_прибыль_ / _инвестируемые_средства_ - 1)*100 нужно сравнить с СрБСпоД

Цитата
Денис Болмазов пишет: Как правильно оценить доходность?

Вариантов много.
Ч/з 5 лет недвижимость становится вашей и её можно продать.
-
1-й вариант.
Можно представить как вклад на 5 лет с ежемесячным пополнением.
На выходе бонус в виде недвижимости, которая ч/з 5 лет будет стоить от 4 до 10 мр, к примеру.
-
ЕП = Ежемесячное пополнение = АП + ДР - Ар
- АП - аннуитетный платеж по кредиту
- ДР - доп. расходы = налоги + свет + ...
- Ар - поступления от аренды
-
- Вычисляем ЕП
- Вычисляем доходность для разных вариантов стоимости недвижимости ч/з 5 лет.

Не останавливайтесь на достигнутом. Зачем сдавать в аренду? Возьмите еще кредит, какую нибудь франшизу на Макдональдс купите, или оборудование для автомойки и открывайте баблорубку бызнес.