Прошу поделиться мнением о следующем кейсе:
Исходные данные
Есть две однушки, одна сдается в другой живем. Тесно, критично, т.е. ждать еще года 3, пока дособираю на покупку не вариант, т.е. в этом году надо решать вопрос с жильем.
Нужно расширение площади, т.е. покупка для себя.
Продав одну квартиру, и добавив имеющиеся сбережения на желаемое не хватает примерно трех лямов.
На горизонте 10 лет хочу иметь свое хорошее жилье, плюс минимум однушка для подрастающего ребенка.
Вариантов вижу два:
Первый
Ипотека 3 ляма на 10 лет. Процент закладываю 13-14
итого около 45т в месяц.
Это сейчас тяну вообще без проблем.
Плюсы: сдача второй квартиры покрывает проценты (пока еще даже с плюсом, хотя и с не большим).
На выходе имею свое хорошее жилье, плюс однушка - цель достигнута
Надеюсь, оптимистично, закончить ипотеку гораздо ранее 10 лет, т.к. 45т сегодня это не значительно, но рассмотрим пессимистичный сценарий.
Риски по ипотеки в принципе хеджированы, т.к. во первых 45т - не последние копейки до зарплаты, оставлю себе буфер, да и на совсем крайний случай можно всегда толкнуть вторую квартиру и погасить ипотеку в случае финансово-работной катастрофы.
Минусы: переплачиваю дяде почти эти же 3 ляма (2.
Постоянный гемор с арендой - сдаю не первый год, знаю о чем говорю.
Рост коммуналки и налогов при снижении арендной платы и спроса может свести баланс проценты/аренда в область больше единицы (теоритически, хотя запас еще есть, хоть и не большой)
Второй вариант:
Продать обе квартиры и купить желаемое.
Копить 10 лет.
Купить на накопленное однушку ребенку.
Теоритически более выгодный вариант, т.к. по аренде или % по ипотеке я примерно тоже на тоже, то с учетом инвестирования средств я явно в плюсе.
Минусы: высоки риски всего:
риск потери финансов-работы - я теряю вторую квартиру. Ок. тут паритет с ипотекой. остаюсь с желанным жильем и остатками от продажи второй квартиры.
Риск потери сбережений: рубли съедает инфляция, баксы не успел заскочить - спрыгнуть, запрет хождения или еще какая оригинальная идея нашего правительства - время очень не спокойное и на горизонт 10 лет я бы штиля не ждал.
Т.е. я очень завишу от результата инвестирования, а сейчас велики риски даже по депозитам.
Рост цен на недвижимость, хотя сейчас вроде не значительно падает, но на горизонте 10 лет я сомневаюсь, что это упадет кардинально (как бакс, не верю, что при возвращении завтра нефти к 120 бакс будет опять 28, окатится до 60 не более). Т.е. смогу ли я через 10 лет купить квартиру, на накопленное - большой вопрос.
Потери и риски при продаже и покупке. Мошенников никто не отменял. Чем больше сделок -тем больше риск попасть в неудачники. Да и затраты на сделку тоже никто не отменял.
Исходные данные
Есть две однушки, одна сдается в другой живем. Тесно, критично, т.е. ждать еще года 3, пока дособираю на покупку не вариант, т.е. в этом году надо решать вопрос с жильем.
Нужно расширение площади, т.е. покупка для себя.
Продав одну квартиру, и добавив имеющиеся сбережения на желаемое не хватает примерно трех лямов.
На горизонте 10 лет хочу иметь свое хорошее жилье, плюс минимум однушка для подрастающего ребенка.
Вариантов вижу два:
Первый
Ипотека 3 ляма на 10 лет. Процент закладываю 13-14
итого около 45т в месяц.
Это сейчас тяну вообще без проблем.
Плюсы: сдача второй квартиры покрывает проценты (пока еще даже с плюсом, хотя и с не большим).
На выходе имею свое хорошее жилье, плюс однушка - цель достигнута
Надеюсь, оптимистично, закончить ипотеку гораздо ранее 10 лет, т.к. 45т сегодня это не значительно, но рассмотрим пессимистичный сценарий.
Риски по ипотеки в принципе хеджированы, т.к. во первых 45т - не последние копейки до зарплаты, оставлю себе буфер, да и на совсем крайний случай можно всегда толкнуть вторую квартиру и погасить ипотеку в случае финансово-работной катастрофы.
Минусы: переплачиваю дяде почти эти же 3 ляма (2.
Постоянный гемор с арендой - сдаю не первый год, знаю о чем говорю.
Рост коммуналки и налогов при снижении арендной платы и спроса может свести баланс проценты/аренда в область больше единицы (теоритически, хотя запас еще есть, хоть и не большой)
Второй вариант:
Продать обе квартиры и купить желаемое.
Копить 10 лет.
Купить на накопленное однушку ребенку.
Теоритически более выгодный вариант, т.к. по аренде или % по ипотеке я примерно тоже на тоже, то с учетом инвестирования средств я явно в плюсе.
Минусы: высоки риски всего:
риск потери финансов-работы - я теряю вторую квартиру. Ок. тут паритет с ипотекой. остаюсь с желанным жильем и остатками от продажи второй квартиры.
Риск потери сбережений: рубли съедает инфляция, баксы не успел заскочить - спрыгнуть, запрет хождения или еще какая оригинальная идея нашего правительства - время очень не спокойное и на горизонт 10 лет я бы штиля не ждал.
Т.е. я очень завишу от результата инвестирования, а сейчас велики риски даже по депозитам.
Рост цен на недвижимость, хотя сейчас вроде не значительно падает, но на горизонте 10 лет я сомневаюсь, что это упадет кардинально (как бакс, не верю, что при возвращении завтра нефти к 120 бакс будет опять 28, окатится до 60 не более). Т.е. смогу ли я через 10 лет купить квартиру, на накопленное - большой вопрос.
Потери и риски при продаже и покупке. Мошенников никто не отменял. Чем больше сделок -тем больше риск попасть в неудачники. Да и затраты на сделку тоже никто не отменял.
И часть вариантов сама отпадет
Есть еще много других целей, которые откладываются, поскольку не решена основная - негде жить.