Налоги при обмене

Цитата
andyfromspb пишет: Если квартира приобретена за миллион (ДКП), а потом отчуждена через договор мены после непродолжительного владения, потребует ли налоговая уплатить налог? В договоре мены фигурируют рыночные стоимости, квартира стоимостью 3 млн меняется на квартиру стоимостью 2 млн. Ну и стороны признают их равноценными X

Да, конечно, поскольку договор мены приравнивается к купле-продаже. Если право собственности на обмениваемые квартиры было оформлено до 01.01.2016, то налоговая база определяется из рыночной цены. Каждый из обменивающих обязан представить 3-НДФЛ.

ст. 567 главы 31 ГК РФ
2. К договору мены применяются соответственно правила о купле-продаже (глава 30), если это не противоречит правилам настоящей главы и существу мены. При этом каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен.

Правильно, спасибо ст. 217.1 НК РФ, теперь смотрим на кадастровую

5. В случае, если доходы налогоплательщика от продажи объекта недвижимого имущества меньше, чем кадастровая стоимость этого объекта по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на продаваемый объект недвижимого имущества, умноженная на понижающий коэффициент 0,7, в целях налогообложения налогом доходы налогоплательщика от продажи указанного объекта принимаются равными кадастровой стоимости этого объекта по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на соответствующий объект недвижимого имущества, умноженной на понижающий коэффициент 0,7.

Может подскажете на сколько в итоге я попаду налогов. Реальные цифры такие. Квартира купленная по кадастру 3,5 млн , обменена на долю в квартире, эта доля по кадастру 4,1 млн.
Неужели придется платить налогов за 2,5 млн якобы полученной прибыли? 320 тысяч?

Цитата
andyfromspb пишет: Тут юрист смотрит на вопрос почему то иначе

Этого юриста потом поправили.
Сами подумайте, ведь если мена - это 2 купли-продажи, то как можно говорить, что нет дохода? Тогда бы и имущвычет на покупку жилья давали бы только по доплате, а дают на полную сумму.

Цитата
Людочка59 пишет: Правильно я понимаю, что у Вас нет документально подтвержденных расходов по покупке обмениваемой квартире?

Есть две расписки, на 1 млн и 1,9 млн, вторая за неотделимые улучшения. Это может прокатить в налоговой?

Цитата
Людочка59 пишет: А в договоре, как мне кажется, вы вправе указать, что стороны признали обмен равноценным и каждая из обмениваемых квартир стоит 3 млн.руб

Договор уже подписан, и в нем менять ничего было нельзя, я же не с гражданином Пупкиным меняюсь а с Санкт-Петербургом. Стоимости там из заключения оценщиков, моя 3,07 млн, доли которую получаю 2,4 млн. Ну и они признаются равноценными.
Но вы говорите эти стоимости значения не имеют и надо брать 0,7 от кадастра большего по стоимости жилья для налогов.
Так расписка на неотделимые улучшения не прокатит у налоговиков? Единственный вариант - просить вычет с 2 млн?

Цитата
Людочка59 пишет: А документально подтвержденные расходы на покупку Вашей квартиры у Вас есть? Зачем Вам неотделимые улучшения?

Попробую еще раз спросить ) Расписка за них - не годится? Что значит зачем они мне? Нужно же было мне бумажку взять на всю уплаченную продавцу сумму, вот и получилось две расписки.

Цитата
Людочка59 пишет: Вот и считаете свою налоговую базу, исключив из дохода имущвычет (1 млн.руб.), если нет документально подтвержденных расходов.

Так у меня получается их таки нет?

Цитата
Людочка59 пишет: Заявляете имущвычет на вновь приобретенный объект, получаете имущвычет в размере не более 2 млн.руб. Причем право собственности должно быть тем же годом, что и мена X

С этим понял, просто думал может этот вычет есть вариант на будущее сэкономить? Но если расписки (обе) налоговая не примет в качестве доказательств, то останется этот вариант.
Или вы считаете что расписки вовсе никакие не документы для НИ ? Покопавшись в интернете понял, что расписка - надлежащее доказательство расходов на покупку. Вот только прокатит ли вторая расписка - вопрос остается.

Цитата
Людочка59 пишет: Надеюсь, что к неотделимым улучшениям при продаже налоговая не будет придираться.

Вот вчера покопавшись в интернете понял, что особо то на это рассчитывать сложно, но может стать подставой для продавца. Хотя он по упертости и глупости миллион то поставил в договоре, покупалась квартира по рыночной цене в их договоре, даже дороже чем мне они продали, так что на налоги при любом раскладе не попадает.

Цитата
Людочка59 пишет: Мне не очень понятно как оцененная Ваша квартира в 3,07 млн.руб. и меняемая доля в 2,4 млн.руб. равноценны

так просто в договоре так написано - равноценны, видимо указывает на то что Санкт-Петербург мне доплачивать не будет, всю кухню не знаю, возможно вообще город всегда в таких сделках должен быть в прибыли, хотя бы на бумаге

И можно еще на это комментарий Ваш, Людочка59, , просто для закрепления пройденного материала.
Допустим покупатель продает квартиру, после непродолжительного владения. Указывает в договоре миллион при кадастре в 10 млн. При этом при отсутствии расписок налоговая будет считать что покупатель продал за 70% от 10 млн, т е за 7 млн. а покупатель купил за сумму указанную в договоре - т е за 1 млн. ?
Допустим у покупателя есть расписка на 1 млн (метры) + 9 млн (улучшения). Как отвечать ему на вопрос налоговой - почему заплатили еще 9 млн, чтобы налоговая зачла в расходы на покупку жилья?

Цитата

andyfromspb пишет: Допустим покупатель продает квартиру, после непродолжительного владения. Указывает в договоре миллион при кадастре в 10 млн. При этом при отсутствии расписок налоговая будет считать что покупатель продал за 70% от 10 млн, т е за 7 млн. а покупатель купил за сумму указанную в договоре - т е за 1 млн. ?Допустим у покупателя есть расписка на 1 млн (метры) + 9 млн (улучшения). Как отвечать ему на вопрос налоговой - почему заплатили еще 9 млн, чтобы налоговая зачла в расходы на покупку жилья? X

Не знаю,что отвечать на вопрос налоговой. Наверное для этого и появилась в 2016 г. новая норма в ст.217.1 НК РФ о том, что доход от продажи должен быть не меньше 70 % от кадастра (если законом субъекта РФ не установлен понижающий коэффициент в другом размере). Т.е. Продавец в Вашем примере получил доход в размере 7 млн.руб. и должен заплатить НДФЛ с 7 млн.руб. - 1 млн.руб. (имущвычет) = с 6 млн.руб.
Я также не понимаю по какой цене у Вас обмениваемые объекты признаны равноценными.

Цитата

andyfromspb пишет: Указываю в ней расходы по распискам - (1 + 1,9) на покупку квартиры, прикладываю копию расписок, копию договора мены, жду насколько приятно для меня посчитают налоги и учтут ли в качестве расходов обе расписки. За сколько посчитают мену-продажу моей квартиры - возьмут какую то цифру из договора, или из кадастра - по сути не принципиально, если посчитают что купил за 2,9 отчужденную квартиру то налог будет в наихудшем варианте символическим.

Кроме расходов, Вам надо указать и доходы и ждать 3 месяца камералки, по окончании которой и будет ясно согласна ли с Вами налоговая. Поэтому главный вопрос о размере Вашего дохода. Кстати, в дальнейшем, если будете продавать обмененную долю до истечения 5 лет, тоже не помешало бы иметь ясность в этом вопросе.

Народ, подскажите. Квартира покупалась по ДДУ в 2014 г., право собственности было оформлено в 2016. Что бы не платить налог при продаже , должно пройти 5 лет с момента оформления права собственности?

Цитата
pomogauwij пишет: с момента оформления права собственности? X

Да.