На что обратить внимание при покупке вторички?

Цитата
XoXoLok пишет: 1) ...при просмотре вторички, что там надо смотреть/проверять? 2) Какие вопросы уместно задавать продавцу/риелтору?

1. На настоящем форуме немало тем по таким вопросам, актуальность которых со временем не уменьшается, а наоборот, возрастает в связи с увеличением рисков последующего признания сделки с недвижимостью недействительной!

2. Для начала посмотрите следующие темы:

1) FAQ по самостоятельной покупке квартиры;

2) Ячейка или аккредитив. Недостатки сделок через ячейку, может аккредитив?;

3) Продажа квартиры с 3 собственниками, 2 - по наследству;

4) Защита покупателя при неполной цене в ДКП;

5) Как вернуть аванс при покупке квартиры?

3. Есть ещё и другие не менее важные и интересные, место нахождения которых если найду, дополнительно сообщу.

4. Также вскоре напишу Вам в "личных сообщениях".

5. Покупателю недвижимости в процессе осмотров выбираемых объектов и подготовки к сделке смотреть и проверять надо всё, что и где только возможно!

Цитата
XoXoLok пишет: ...хочу прибегать к услугам специалиста. С которым я свяжусь после просмотра квартиры...интересно, что надо смотреть в самой квартире?

1. Так специалисты для этого и существуют, тем более, что у Вас есть правильное желание воспользоваться их услугами!

2. При осмотре объекта недвижимости смотреть надо буквально на всё, а именно на техническое состояние: на техническую документацию, чтобы знать год постройки дома, материал стен (кирпич, шлакоблок), межэтажных перекрытий, на потолки (особенно, если помещение на последнем этаже), на углы комнат (особенно, если помещения угловые - для выявления их промерзания), на санитарно-техническое, газовое, электрическое, отопительное и столярно-плотницкое внутриквартирное оборудование, на техническое состояние балкона, лоджии, на то, были ли в помещениях объекта произведены перепланировка и (или) переустройство (сверяться с техническим планом, выданным БТИ или прилагаемым к кадастровому паспорту).

3. Если дом кирпичный, надо смотреть, в каком состоянии находится внутренняя штукатурная отделка, отходит или отваливается ли она от основания, для чего надо постукивать в разных местах и определять по звуку. Спросить, каким способом сделана в ней электропроводка: трубчато-канальным или встроенным по штробам.

4. Для быстрого определения, из какого материала изготовлены межэтажные перекрытия (деревянные или железобетонные), можно воспользоваться деревянным черенком, которым надо слегка постучать непосредственно по самому потолочному перекрытию (а не по его декоративной отделке в виде навесного потолка), чтобы по звуку самого перекрытия определить: если тупой звук, тогда - деревянные, если звонкий, значит - железобетонные.

5. Обязательно надо осмотреть дом снаружи, обратив внимание на наличие трещин, щелей и деформационных швов!

6. Если жилое помещение будет на первом этаже, обязательно надо осмотреть техническое состояние подвала!

7. Если жилое помещение будет на последнем этаже, надо не полениться обеспечить возможность лично подняться на чердак для внимательного осмотра технического состояния кровли на предмет её протекания!

Цитата
genech пишет: Круто!Слазить в подвал и подняться на чердак к дохлым голубям чтобы оценить состояние дома!

Автора вопроса интересует именно техническая (а не юридическая) сторона этого вопроса!

Если покупатель недвижимости (или его доверенное лицо) сам не увидит всё своими глазами, тогда ему придётся слепо и доверчиво верить на слово другим!

И если покупателю не всё-равно (не безразлично), что именно покупать на вторичном рынке б/у жилья, то ему не составит труда спуститься в подвал (чтобы собственными глазами увидеть техническое состояние внутридомовых, как правило, канализационных, отопительных и электрических коммуникаций) и залезть на чердак, чтобы посмотреть не на мёртвых голубей, а на техническое состояние кровли, сквозь которую зачастую можно увидеть чистое "голубое небо"!

Цитата
XoXoLok пишет: мне интересно, что надо смотреть в самой квартире?... Ну как с машиной, когда покупаете, проверяете работу всех систем, электрики и внешнего вида.

Разумеется, для этого лучше всего нанять строительно-технического эксперта! Потому что, например, под обоями стен или потолков (также, как и навесными потолками) панельного дома может скрываться значительная трещина!

Цитата
XoXoLok пишет: что надо смотреть в самой квартире

К вышесказанному я бы еще добавил:
1. В отопительный сезон щупаем батареи.
2. Заглядываем в сан.тех.шкаф, чтобы оценить состояние труб, обнаружить следы протечек, если не планируете ремонт - оценить доступность вентилей и водосчетчиков (если установлены). Часто встречаются любители зашить сан.тех.шкаф почти наглухо.
3. Открываем водопроводный кран и проверяем температуру горячей воды, а также напор горячей и холодной воды. Просим сопровождающего одновременно открыть еще один кран (например, на кухне и в ванной комнате) и следим, меняется ли напор воды. В многоэтажных домах особенно недавней постройки встречаются проблемы с напором и локально они не решаются.
4. Если дом советской эпохи и продавцы квартиры не делали кап.ремонт с перекладкой электрики, то электропроводка скорее всего алюминиевая и в скором времени Вам придется ее заменять со всеми "вытекающими".
5. Не лишним будет оценить захламленность приквартирного холла, вид соседских дверей. То же - этажом выше и ниже. С улицы - посмотреть на окна квартир выше/ниже. Если обладаете повышенной коммуникабельностью, пообщайтесь с соседями из верхней и нижней квартиры, заодно визуально сможете оценить их социальную "проблемность". Если дом с лифтом, не поленитесь пройтись по лестнице на предмет обнаружения следов пребывания антисоциальных элементов, присутствия запахов, настенной живописи.
6. Не пробегайте мимо объявлений на стендах в подъезде. Иногда там можно почерпнуть информацию, которая заставит задуматься.

Цитата
Liss41 пишет: имейте ввиду, что риелтор ни за что не отвечает...

Риэлтор отвечает по Закону "О защите прав потребителей" в пределах денежной суммы полученного вознаграждения по договору об оказании возмездных услуг.

Об этом есть соответствующее толкование Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 N 17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей", согласно пункту 11 раздела  "Отношения, регулируемые законодательством о защите прав потребителей" которого "На отношения, связанные с осуществлением юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями посреднических услуг на рынке сделок с недвижимостью (риэлтерские услуги, заключающиеся, в частности, в подборе вариантов объектов недвижимости для их последующей купли-продажи, аренды гражданами для целей, не связанных с предпринимательской деятельностью, помощи в заключении указанными гражданами сделок по купле-продаже и иных сделок в отношении объектов недвижимости, организации продажи объектов недвижимости по поручению данных граждан), распространяется действие Закона о защите прав потребителей.".

XoXoLok,

Цитата
XoXoLok пишет: 2) Какие вопросы уместно задавать продавцу/риелтору?3) Как сторгваться

можно я вам просто порекомендую риелтора? мне невероятно повезло с риелтором - она меня "вела" как родную, нянчила как слепого котёнка, а я тоже не знала вообще ничего.

Цитата
XoXoLok пишет: Поэтому мне интересно, что надо смотреть в самой квартире?

Я разочаровалась в том, что из двух практически одинаковых выбрала квартиру с ремонтом. При ближайшем рассмотрении оказалось, что ремонт - потёмкинские деревни. Поэтому совет из личного опыта: или не ведитесь на ремонт, или разглядывайте его качество прям досконально, вплоть до того что не стесняйтесь под плинтус заглянуть....
(ну и раньше люди полезные вещи говорили. всё по делу.)

Цитата
plotnikovakursk пишет: можно я вам просто порекомендую риелтора? мне невероятно повезло с риелтором - она меня "вела" как родную, нянчила как слепого котёнка, а я тоже не знала вообще ничего.

Мне в личку сбросьте телефончик пожалуйста.

Цитата
XoXoLok пишет: 1) Собственно вопрос, при просмотре вторичке, что там надо смотреть/проверять?

мой краткий чеклист
к участковому, спросить не проблемная ли квартира и нет ли проблемных соседей.

внешний осмотр дома: нет ли рядом кондеев, ресторанов, непонятных труб и т.д.

в доме - заглянуть в подвал, нет ли стоячей воды, пахнет ли

в самой квартире -
все вытяжки (должен держаться лист а4 хотя бы),
давление воды (взять манометр, не меньше 3атм),
полы (поставить на стол полный стакан с водой и попрыгать в паре метров - если расплескалось - полы менять а это дороже всего по ремонту),
электрика - кипятильник на 3кв опускаем в тот же стакан воды и пробуем включить во все розетки (нигде не должно вышибать, вилка не должна греться),
везде по углам смотрим следы плесени и/или свежих подмазок (сами протечки фигня, а вот плесень ад),
берем мгновенный термометр и меряем температуру по квартире (разница больше 5грд в разных точках это проблема),
приезжаем вечером и утром в рабочий день (слушаем шум от соседей),
смотрим мусоропровод (если заварена, значит есть нерешаемые технические или финансовые проблемы с содержанием дома)
смотрим на окна СОСЕДЕЙ снаружи на предмет чистоты - будет в целом понятно насколько вокруг ад в плане постоянной грязи

Посоветуйте еще сделать пробное бурение перфоратором в нескольких местах...

Такой впечатление, что никогда на просмотры не ездили. Постукать черенком по потолку, слазить на чердак и подвал, подключить манометр и термометр, проверять трещины под обоями, и бегать с кипятильником по всем розеткам. Техническая экспертиза уместна при покупке загородных частных домов.

Автор из Москвы, смотрит вторичку в типовом многоквартирном доме. Ничего кроме внешнего осмотра в течение пяти минут вам делать не разрешат. Представьте себя на месте продавца, когда вы достанете черенок, термометр и манометр, а в довершение достанете кипятильник. Кто тогда у кого будет справку ПНД спрашивать?


А большинство вопросов юридического плана выясняется на этапе прозвона, до просмотра

Цитата
dimakler пишет: Представьте себя на месте продавца, когда вы достанете черенок, термометр и манометр, а в довершение достанете кипятильник. Кто тогда у кого будет справку ПНД спрашивать?

пусть спросит, не проблема.
я когда покупал смотрел варианты
1) не работала вентиляция, от слова вообще, при чем в ванной и туалете. чем это чревато - понятно, нет, не духотой - плесенью, черной. мне там жить или умирать?
2) напор воды был околонулевой. особенно вечером. чайник можно было набрать, помыться нет. мне помыться в баню ходить?
3) батареи не грели от слова вообще. мне постоянно 3кв батарею держать ?
4) проводка даже чайник не держала, куда мне включать стиралку и посудомойку? к щитку на площадке?

не нужно этой ложной скромности при покупке. внешний осмотр ремонта фигня, его можно переделать, а если в доме нет воды или еще что-то такое - это на годы

Цитата
62bps пишет: C чего это вдруг? Если человек уже при осмотре мозг выносит, то что же будет в процессе проведения сделки!? За это раньше и накинуть к цене можно бы было. Сейчас, конечно, другие времена - нодополнительную скидку такой "дотошный" точно не получит.

индивидуальную конечно нет, но найденные косяки (при условии что хозяин о них не знал) могут привести к скидке (хотя по мне так если косяк тянет на хорошую скидку, то это такой косяк из-за которого хату брать нельзя в принципе), ввиду того что хозяин пересмотрит свои взгляды на свою недвигу.

Цитата
aspidos пишет: Квартира единственной собственницей (больная старушка) подарена сестре в январе этого года. Через два месяца старушка померла, сейчас квартира продается.

Не состоявшиеся наследники могут попытаться оспорить. Насколько я понимаю у них пол года есть.
По сделке с заниженной стоимостью я бы вообще не стал рыпаться в эту сделку или сестра готова полную стоимость указать и платить налог?
В общем дисконт не кислый надо требовать. Дальше оценивайте готовы вы рискнуть ради такого дисконта. Обстоятельства предыдущей сделки надо досканально изучать. В идеале в каком то виде получить от наследников отказ от притезаний на квартиру.