Квартира для сдачи: стоит ли игра свеч?

Цитата
ar1010 пишет: какую квартиру вы бы предпочли купить для сдачи:

Вы сдачу квартирами отдаёте?

Цитата
ar1010 пишет: Как бы Вы поступили?

Если бы мне хотелось купить квартиру, я бы купил. Если бы не хотелось, не купил.
А квартиру сдавать вы с какой целью хотите?

Цитата
yay пишет: Больше, чем что?

Больше чем панелька.
Новостройку и продать будет проще и быстрее.

Цитата
ar1010 пишет: Живем в квартире мужа, но наверно и мне пора обзавестись бетоном

Купленный в браке бетон - совместное имущество.

Цитата
ar1010 пишет: какую квартиру вы бы предпочли купить для сдачи: новостройку в сданном доме класса комфорт, без ремонта, за X + 200 тыс. рублей или панельку конца 80-x за X тыс. руб. с каким попадется ремонтом?

Американцы ещё до моего рождения вывели формулу: в недвижимости важны только три вещи - локация, локация и ещё раз локация. Всё остальное вторично: условный крысиный барак 1600ого года без электричества, канализации и отопления, но в центре Москвы с видом на Кремль является привлекательной недвижимостью, а дом в 500 квадратов в Сусумане не нужен даже даром.

Затем надо посмотреть не на фактические затраты, а на доходность на вложенные средства. Какой смысл потратить 5500т. и получать 25т., если можно купить старьё за 3500т. и получать 20т.. а разницу в 2000т. употребить на диверсификацию вложений? В первом случае доходность 5.4% годовых, во втором - 6.8%. Правда обе доходности ниже банковского депозита, но хозяин барин.

Затем для честного подсчёта доходности надо включить в затраты на покупку и стоимость ремонта. Что ещё больше роняет доходность. Потом вспомнить, что пока квартира ремонтируется, она не сдаётся, и это недополученная выгода, а которая с хоть каким ремонтом, может быть сдана прямо на следующий день после покупки и генерировать денежный поток.

Это я к чему: сам в новостройке. Доходность на вложенное в первый год ~8%, однако текущая рыночная стоимость подросла и равна двум бабушатникам. И с двух бабушатников с ремонтом брежневских времён денежный поток был бы всё равно больше, чем с нового с иголочки дома, у которого амортизировать из требухи ещё пока ничего не надо, но если поломается какой-нибудь диван, это сразу уронит доходность на минус полмесяца (потому что диван за свои покупался, а не был унаследован от Брежнева).

Миша год назад писал что выгодно: https://nemihail.livejournal.com/563557.html
Сейчас он же пишет что уже все не так радужно: https://nemihail.livejournal.com/693206.html

Цитата
k*******@gmail.com пишет: Затем для честного подсчёта доходности надо включить в затраты на покупку и стоимость ремонта.

Но тогда для честного подсчета надо включать в доход увеличение среднерыночной стоимости ? А это единственная величина, которая неизвестна и является ключевой при ответе на вопрос стоит ли игра свеч.

Цитата
mat2k пишет: Но тогда для честного подсчета надо включать в доход увеличение среднерыночной стоимости ? А это единственная величина, которая неизвестна и является ключевой при ответе на вопрос стоит ли игра свеч.

Надо включать колебание среднерыночной стоимости. С чего это мы только увеличение смотрим? То, что квартира может в цене грохнуться, уже не рассматриваем? Когда вход рубль - а выход два.

Цитата
OhJaaJan пишет: Миша год назад писал что выгодно: https://nemihail.livejournal.com/563557.html

Человек пишет, что доходность до 100% годовых в долларах и говорит, что купил квартиру и отремонтировал за 4 млн руб в 2008 году. Это примерно 160 тысяч долларов в 2008 году (доллар в районе 24 руб). Сейчас квартира стоит 6.5 млн руб и 2 млн руб он получил с арендатора, итого 8.5млн. Это примерно 120 тысяч долларов в нынешних. Где там 100% годовых в долларах, ау? Убыток сплошной.

Во второй статье он хотя бы честно признаёт, что если бы просто купил на всю котлету долларов, то на то бы и получил. Без прыжков с ремонтами, продумыванием дизайна и т.д. Но там входы были довольно неудачные.

Цитата

grfand пишет: 5. если вы думаете, что арендатор будет относиться к кожанному дивану как к младенцу, а на бабушкин будет ссать - то сильно ошибаетесь, логика как раз наоборот: я плачу такие деньги за аренду -могу позволить себе все. Это очень утрированно, но периоды ремонта/обновления обстановки не зависят от крутизны мебели. Опять см. п.1 и 2. Т.е. расходы на содержание дома комфорт-класса больше. п.1. и 2.

Золотые слова. Ещё у арендаторов есть дети, которые могут нарисовать на обоях человека паука и заляпать жирными руками новую мебель. Так что я соглашусь. Здесь как в такси - можно купить иномарку комфорт-класса, но это не тождественно большому количеству заказов.

Однушку проще сдать студентам, понаехавшим. К/у меньше, меньше площадь - ниже налог. Межинтервальный ремонт делается быстрее.

Цитата
marat1976 пишет: Лучше новостройку, если обойдется с ремонтом только на 200 тыс. дороже, панельки они и так дешевле стоят, новостройка потом дорожать будет больше.

На 200 т. дороже - это без ремонта, недорогой ремонт плюс еще 300 т.

Цитата
k*******@gmail.com пишет: Американцы ещё до моего рождения вывели формулу: в недвижимости важны только три вещи - локация, локация и ещё раз локация

Локация у них одинаковая, сдается довольно хорошо

Цитата
k*******@gmail.com пишет: Это я к чему: сам в новостройке. Доходность на вложенное в первый год ~8%, однако текущая рыночная стоимость подросла и равна двум бабушатникам.

Эта новостройка вряд ли вырастет сильно в цене, она уже сдана, и я не смею на это надеяться Но здесь и бабушатники, к которым я присматриваюсь, стоят прилично из-за места. Колебания цен в данной ситуации - самое непредсказуемое. За последние полтора года цены на эти квартиры демонстрировали удивительную стабильность

Цитата
grfand пишет: Под сдачу однозначно панельку.

Спасибо большое! Вы описали часть проблем, о которых я не задумывалась

Цитата
vestfor пишет: Это из разряда "доход мужа- это семейный бюджет, а мой доход - это личный бюджет"? А как же семья/любовь/доверие ? По теме вопроса, если целью покупки является получение пассивного дохода, то квартира сейчас не самый лучший вариант, лучше купить облигаций (желательно еврооблигаций (в валюте usd) или тот же банковский депозит.

Вы ведь понятия не имеете о моем семейном бюджете, но желание уколоть одержало победу
А по теме - я с вами согласна, но депозиты становятся несколько напрягающими в связи с банковскими делами за последний год. Американские президенты (ну или их облигации ) могут нам помочь

Цитата
Uncle Eugene пишет: Ещё у арендаторов есть дети, которые могут нарисовать на обоях человека паука и заляпать жирными руками новую мебель

Нет у арендаторов детей. Потому что "без детей и животных". Публика с детьми - самая неприятная. Зачем за свои же деньги себе проблемы создавать на ровном месте, если есть куча одиноких беспроблемных людей?

Цитата
ar1010 пишет: Локация у них одинаковая, сдается довольно хорошо

Тогда двояко: в будущем типовое старьё будет дешеветь быстрее, чем аналогичный новострой из-за морального устаревания, но сдать его, как выше красочно описали, куда проще непритязательным людям.

Впрочем, аренда - это манки бизнес: вложиться надо не по-детски и постоянно следить за арендатором, как бы не съехал, а выхлоп околодепозитный. Если же взять амортизацию обстановки, то швах. Замена дивана - считай минус полмесяца-месяц. Затраты на ремонт убивают доход от аренды за полгода плюс время простоя на ремонт - это недополученная прибыль. Форс-мажор вроде прорыва стояка или заливки соседями сверху - даже думать не хочу в эту сторону. Если дом газовый, то чирканье спичкой соседом снизу очень-очень редко, но приводит к стопроцентной потере вложенных средств. Примеры.

Когда уверенно говорите о росте цен на недвижимость в будущем, не забывайте учитывать нависающие внешнеполитические угрозы и все вытекающие из этого внутренние проблемы: снижение курса рубля и покупательской способности, избыток предложения недвижимости, снижение ценника аренды. А так-же временные явления повышающие спрос на недвижимость: санкции для госбанков и страшилки государства о запрете доллара, заставляющие вкладчиков в ужасе снимать доллары с депозитов и перекладываться в недвижимость, а так-же почти отмена долевого строительства, вызывающая снижение предложения "на стадии котлована". Все это может привести к надуванию "бетонного пузыря" и дальнейшему обвалу, что скушает весь ваш арендный доход.
Кстати, вот так выглядит индекс долларовых цен на недвижимость в Москве с сайта irn.ru


Так-что я свой выбор остановил на ценных бумагах США и наличных евро. А все что мог продать из недвижимости - продал, еще долгострой надеюсь, скоро продам.