Продажа ипотечной квартиры

Да, возможно и без потерь. Вы с начала покупателя найдите. А потом решите. Лучше конечно, если покупатель с живыми деньгами. А если он в цепочке или сам ипотеку берет с меньшим первоначальным взносом то могут быть проблемы.
Есть еще вариант -переуступки долга, если вы свою ипотеку и квартиру, с согласия банка, новому заемщику перуступаете в этом банке.
Если продаете просто эту квартиру , то чтобы покупатель был уверен что его не кинут, то вам нужно предварительный договор к договору купили продажи составить с покупателем, по этому договору покупатель накладывает младший залог на эту квартиру, старший залог к банка, потом вы пишете заявление в банк что полностью досрочно гасите ипотечный кредит, далее покупатель переводит на ваш счет текущий или ссудный по ипотеке остаток по вашему ипотечному кредиту, и после того как банк закроет кредит и снимет обременение вы подписываете с покупателем основной договор купли продажи к предварительному договору, и идете на сделку. в этой ситуации надо уверить покупателя что его не кинут на деньги так как подписан будет предварительный договор к ДКП и то что после снятия обременения банком с квартиры старшим залогом становится оформленный залог на покупателя, который был ранее зарегистирован по предварительному договору. ну а после регистрации права собственности на покупателя он свой залог к квартиры сам и снимет. ну если цепочка сделок у покупателя то нужно смотреть как эта схема впишется в нее с передачей денег - у кого в цепочке живые деньги тот и платит первый.

Цитата

Ломус пишет: Покупателю с живыми деньгами лишние проблемы вряд ли нужны без существенной скидки. Мне передлагали такую купить по такой схеме - даю днег на погашение долга перед банков в качестве задатка, а после погашения ипотеки и снятия обременения мне продают квартиру за оставшееся. Скидку предлагали хорошую, но на кой мне такой риск? Погасит он свой долг, а потом передумает продавать квартиру. И что тогда делать? Никакой суд не заставит человека продать то, что он не хочет продавать, а от долгов можно избавиться с помощью банкротства) X

Предварительный договор для чего заключают ? -чтоб продавец не кинул, не хочет -продавать, тогда или деньги возвращай или квартирой долг отдавай. по суду обяжут. и квартиру продать не сможет.
Сейчас в основном по ипотеке берут.

Так в том и проблема что суд то может и обяжет его деньги вернуть да только когда придет время исполнять должник скажет что денег уже тю тю, готов платить вам по 5 тыс в месяц и ничего не сделать.
Конечно может в данной ситуации будет как то иначе, но вот реально нормальному человеку с деньгами врядли захочется в этом разбираться, тем более зная работу наших судов и приставов ты не можешь быть уверен что при абсолютно одинаковых условиях в 2-х случаях, будет одинаковое решение.

Цитата

Ломус пишет: Покупателю с живыми деньгами лишние проблемы вряд ли нужны без существенной скидки. Мне передлагали такую купить по такой схеме - даю днег на погашение долга перед банков в качестве задатка, а после погашения ипотеки и снятия обременения мне продают квартиру за оставшееся. Скидку предлагали хорошую, но на кой мне такой риск? Погасит он свой долг, а потом передумает продавать квартиру. И что тогда делать? Никакой суд не заставит человека продать то, что он не хочет продавать, а от долгов можно избавиться с помощью банкротства)

Правильно что отказались - это схема попахивает попадосом. И все эта последующая сделка по купле-продаже по оговоренной цене на совести продавца.

В данном конкретном случае. Даже если 2,800,000 руб. рыночная цена квартиры (что может и не так быть, учитывая что ТС не может планировать жизнь даже на месяц вперед, не удивлюсь если ему впарили что-то дороже рынка). Ну допустим.

Ну допустим ТС скинет 15% и цена будет 2,400,000 руб. Так покупателю, если такой найдется, нужно отдать 1,900,000 руб. на погашение долга и потом если ТС не передумает и если банк снимет обременение купить за 500,000 руб.
Шикарная схема! А потом ТС говорит, что передумал - покупатель подает на ТС в суд. И так как у ТС куча иждевенцев и маленькая зарплата то выплачивать он сможет не более 20% от того что остается - ну тысячи 3 руб. в месяц от силы, если работу не бросит и не запьёт.

Уга замечательная схема. Было у покупателя денег 1,900,000 руб., которые можно положить в банк и получать ежемесячно 12,000 руб. и в ус не дуть, а тут покупатель будет бегать по судам, трепать нервы и может быть по 3,000 руб. в месяц ТС ему вернет лет за 50-60 весь долг.

Шикарная схема! ТС ищи дурака!

Цитата
Antispam пишет: Так в том и проблема что суд то может и обяжет его деньги вернуть да только когда придет время исполнять должник скажет что денег уже тю тю, готов платить вам по 5 тыс в месяц и ничего не сделать.

-Какие 5 тыс. ? Квартира будет в залоге у покупателя по данному договору. Если не возвращает и не заключает основной ДКП к Предварительному договору, то по суду реализуется Ззалог в виде квартиры. При этом продавец еще меньше получит чем, по ДКП так как придется ему заплатить судебные издержки, госпошлину 7 % суд.приставам, и на торгах может только дешевле купят эту квартиру чем с покупателем договорись.
*
Про залог можете прочесть в ГК РФ ч.3
ГК РФ Статья 342. Соотношение предшествующего и последующего залогов (старшинство залогов)
http://www.consultant.ru/document/con...bab90ff11/

Цитата
ivtt пишет: Да, вообще сейчас рынок покупателя. .... Поэтому реально продать, хоть и в ипотеке.

Противоречия не чувствуете? Именно потому, что рынок покупателя, любое обременение, явное или нет, понижает цену. Поэтому "разъяснять выгоды" = снижать цену.

Вообще-то по Предварительному договору деньги не просто так передаются для погашения ипотеки. Сначала стороны подписывают этот договор , потом по нему в Росреестре регистрируют обременение на данную квартиру , так что покупатель становится последующим залогодержателем после первого залогодержателя -банка, а уж после регистрации нового залога переводим деньги .
И деньги переводим только после того как продавец -заемщик , написал заявление в банк о полном досрочном погашении ипотечного кредита, и когда банк на это заявление ответит , посчитает сумму к оплате, и скажет какого числа должен быть произведен внос денег -это обычно в день платежа согласно графика платежей . И вот в этот день покупатель от своего имени вносит наличными или переводит в том же отделение банка со своего счета на счёт продавца нужную сумму. Так как сумма свыше 600 тыс. банк затребует договор -предварительный.
После внесения денег или вноса наличными ждём в отделении банка пока операционист не произведет операцию по оплате ссудного счета. И как только ее проведут , только ко тогда уходим и ждём пока подготовят в банке документы на снятие обременения банка и выдачи руководителем банка справки что кредит полностью погашен и претензий у банка нет . Ну если закладная оформлена то, смотря где она находится а то придется и подождать пока ее привезут -может и неделя , а может и несколько быть.
деньги даём не лично покупателю в руки , и заранее а только в день платежа по кредиту на основании заявления на полную досрочку и только в банк сами на счёт заёмщика вносим.
*
Если боитесь что покупатель такой что проволынит с предварительным договором , а потом по суду придется с него взыскивать только свои деньги, то есть ещё более выгодное для продавца решение.
Оформляете с продацом Договор целевого процентного Займа с регистрацией залога в виде этой квартиры, с условием что займ выдаётся на полное погашение ипотечного кредита такого-то , допустим на условиях что проценты составляют 5-10% в месяц. Оформление договора , регистрация залога и выдача денег по той же схеме что и по Предварительному договору.
Но в Договоре займа пишем условие что займ даётся сроком на 1 месяц , с условием того что заёмщик в срок займа возвращает всю сумму займа с процентами или отступным в виде данной квартиры.
При просрочке платежа проценты насчитываются исходя из ставки 5% в месяц.
Тогда продавцу не выгодно будет , за остаток по ипотечному кредиту оплачивать полностью квартирой , или возвращать с большими процентами долг по займу .
Дайм только целевой на погашение ипотечного кредита и тоже лично в руки заёмщику не даётся только в после ответа банка потщаявлению на полное досрочное погашение ипотечного кредита и только в день платежа по этому кредиту при досрочке.
*
И предварительный договор и договор целевого займа это все делаете сами без истребования согласия банка-кредитора.

ivtt,
У вас есть опыт регистрационных действий по предварительному договору?

Цитата
ivtt пишет: Мы регистрировали залог по отдельному Договору Залога, к Предварительному ДКП недвижимости в обеспечение исполнения обязательств по ПДКП недвижимости.

А по этому объекту уже было наложено обременение в силу Закона об ипотеке?
Т.е старший, младший залоги - с этим вообще Росреестр работает?

Все понятно.
Ооочень большой интерес к квартире должен быть у покупателя.

Цитата
plukoe пишет: День добрый! Купил месяц назад квартиру в ипотеку за 2.8млн, долг перед банком сейчас 1900000. Возникла срочная необходимость переезда в другой город. Собственно вопрос, насколько реально продать с таким долгом, сколько можно потерять на разнице. Есть у кого-нибудь опыт таких сделок? Поделитесь пожалуйста.

Если по срочному выкупу предложить АН, может и возьмут с дисконтом 20%.
Тогда с 2.8 млн. это будет цена 2.24 млн.рублей. из них банку уйдет после сделки 1.9 млн.рублей, себе останется 340 тыс. Зато быстро

Цитата
v*******@mail.ru пишет: Ну это уж как-то слишком... накладно. Ведь часть денег уже выплачена, это получается, безвозвратные потери X

Это уж ваши проблемы. Проблемы негров шерифа не волнуют...
Вообще-то, какие у нас законы -такие и правила выхода. Если надоело, расхотелось , нет возможности или какие-то еще обстоятельства по выходу из ипотеки, то просто встать и уйти свободным -не получится.
У нас только созданы различные льготные условия, чтоб загнать вас как баранов в эту кабалу, чтоб бы тужились и тянули эту лямку лет пятнадцать, поднимая строительную отрасль, купив в ипотеку первичку. А вот чтобы выйти ... -кто хочет сорваться, выйти не имея, при этом своих денег на полную досрочку по ипотечному кредиту, то это только на общих основаниях, по согласованию сторон и тп. У нас нет таких быстрых механизмов на законодательном уровне, что раз надоело заемщику платить ипотеку, то он бы вернул квартиру, сразу получил уплаченные им деньги, встал и пошел. -Нет такого. При выходе уже каждый сам по себе, и условия выхода у всех разные, и потери при выходе и возможности выхода каждый сам для себя определяет отдельно.
Поэтому если поддаетесь уговорам на льготную ипотеку и новое жилье, так думайте сами , как будете из этого выходить и за счет каких схем.
А так все верно посчитано- скидка при быстрой продаже квартиры считается от цены всей квартиры, а сколько вы по ипотеке банку должны -это ваши проблемы. Но банку отдаете весь долг, а потери на скидки берете на себя из своих. Ну если , не хочется терять, то ищите покупателей без скидок.
По идее, нужно своей башкой думать было , когда ипотеку брали -что это надолго. И не получится просто взять ипотеку, потом просто выйти из нее. Притом сейчас кризис, рынок покупателя, инвесторов в недвигу нет -покупать такое захочет только тот, кому именно в этом районе, в этом доме квартира нужна , или если большими скидками прельстите.