Продажа в ипотеку с недофинансированием

Здравствуйте! Вот такой вопрос! Есть объект жилой недвижимости, стоимость 800тыс.руб. Я продавец. Риэлтор приводит покупателя, у покупателя нет денег на первоначальный взнос. Вернее, вроде как есть, но покупатель мнется, отнекивается и хочет ипотеку без первоначального взноса.
Сбербанк согласен выдать кредит на 800 тыс.руб., а первоначальный взнос будто бы пойдет на неотделимые улучшения.
Риэлтор божится, что никакого договора кп неотделимых улучшений не будет. И будет всего лишь строчка в основном договоре кп объекта о том, что объект продается с неотделимыми улучшениями. И договор кп объекта будет на 800тыс.
Правильно ли я понимаю, что:
1. Договор купли-продажи неотделимых улучшений все же нужен банку и его придется заключать?
2. Если ДКП по какой-либо причине будет расторгнут или не пройдет регистрацию, мне предстоит возвращать будто бы полученные деньги по ДКП неотделимых улучшений? И расписку для банка мне надо будет написать о том, что эти деньги получены.
3. Стоимость объекта, если к нему приплюсовать "неотделимые улучшения" превысит 1млн.руб. (о чем, кстати, будет справка от оценщика) и у налоговой инспекции ко мне могут возникнуть вопросы.