"Аренда с выкупом"

Цитата
slingy пишет: Во-первых ежемесячный платеж по рассрочке на 15 лет аналогичен ипотеке с аннуитетом под 17% годовых (!), при этом поскольку кредита как бы нет, то и ПСК объявлять не надо . На этом можно было бы и закончить, но хочется отметить главный минус, присущий самой схеме.

17% - это еще не главный минус?
Жесткая схема. Учитывая, что основной доход от нее будет в виде выселенных и посланных людей, которые не смогли заплатить очередные платежи, могли бы и замануху сделать в виде 10%.

Цитата
slingy пишет: Плюсы: первоначальный взнос - от 0%, не нужна справка о доходах.

ЦА - люди без белого дохода или уже закредитованные в мясо.

Основной минус: если банк через который покупалась квартира (АИЖК же не напрямую их выдает) грохнется - останешься и без квартиры и без денег.

Продукт имеет смысл "для всех" только как фикс цены, но это выгодно только если цены снова попрут вверх.

Цитата
Donz пишет: для 17% квартира за 3 млн. дает платеж в 46 тысяч. Если прикинуть стоимость аренды жилья в 20 тысяч, то сам кредит получается под 7% где-то (при такой ставке выходит 26 тысяч на платеж на 15 лет)

так калькулятор и выдает: квартира - 3 млн., первоначальный взнос - 0, срок - 15 лет, платеж - 47 т.р., в т.ч. 22 - "выкуп", 25 - "аренда".
Кредит без учета аренды может и "дешевый" получается, только "ипотечник" платит за пользование кредитом, которым не пользуется (аренду то он платит отдельно). И вообще это кривые расчеты потому что из-за инфляции реальная стоимость аренды со временем растет, как и стоимость квартиры. И разделение на "аренду" и "выкуп" играет роль только при досрочном расторжении договора, как я понимаю.

Donz, ну вы чего?

Цитата
Donz пишет: С одной стороны не пользуется, так как квартира не в собственности. С другой стороны пользуется, так как квартиру в собственность после окончания выплат все-таки получит. По сути пользуется, по бюрократии нет.

от обычной покупки квартиры это отличается тем, что покупатель получает квартиру через 15 лет (!). сколько должна стоить квартира с отсрочкой заселения на 15 лет?!
а что касается кривизны - надо понимать, что экономический смысл "аренды" и "выкупа" условен, поскольку размер "аренды" не равен рыночной стоимости аренды

Цитата
Donz пишет: дотерпит до конца, получит хороший профит

17% на 15 лет в размере стоимости квартиры?! это безумие. похоже на ловушку - тащить невозможно, а бросишь - совсем мало получишь

Цитата
slingy пишет: от обычной покупки квартиры это отличается тем, что покупатель получает квартиру через 15 лет (!). сколько должна стоить квартира с отсрочкой заселения на 15 лет?!

Согласно условиям программы «Аренда с выкупом», гражданин, желающий приобрести жилье, выбирает квартиру, которая ему интересна, и обращается в сервисную компанию (МРЖК), которая сначала выкупает её (в собственность фонда), а затем продает в рассрочку гражданину на срок до 15 лет, который может заселиться в жилье в день оформления сделки.
http://www.ahml.ru/ru/press/PR/index.php?id4=4752

Цитата
yaffil пишет: Надо просто посчитать ипотеку на 15 лет с первоначалкой 10% и аренду с выкупом на 15 лет.

Исходя из 15 летнего срока, на первоначальный взнос еще 1,5 года копить надо. Если считать, что рентная доходная у квартиры в районе 4%, то это экономия 6% от цены квартиры. Возможно при полном досрочном погашении к определенному сроку "аренда с выкупом окажется выгоднее".

Цитата
hardtimer пишет: Банки выступают только как точки приема денег и ведения бумажек. Квартира в залоге, а в данном случае в собственности АИЖК. Деньги получает в конечном итоге от заемщика тоже АИЖК. Это точно?

Для обычных ипотечных программ точно. В самом худшем случае можно потерять очередной платеж, который заемщик успел заплатить в банк, а банк не успел передать в АИЖК.

Цитата
hardtimer пишет: Тогда вариант даже лучше чем я думал.

Чем лучше обычной ипотеки? Есть предложения и с 0% ПВ. 17% - это перебор, тем более со вступлением во владение в самом конце. Не повторите мою ошибку - аренду за жилье даже при купленной строящейся квартире надо платить максимум года три, но не пятнадцать.

Не забывайте, что это первый черновой вариант. Потом какие-нибудь соцпрограммы прицепят, вычеты из ставки сделают. Будет нормальный продукт.
К тому же не стоит забывать про регионы. Там суммы мат. капитала может быть с избытком на приобретение, к примеру, дома. А официальной зарплаты нет. Вот для таких людей эта программа 100% подойдет. Берут жилье, через 3 месяца гасят мат. капиталом, субсидией, налоговыми вычетами и т.п.

Да, что-то много получается платить по сравнению с ипотекой. Подождем немного другое предложение -лизинг от ВТБ24, может у них будет более выгодное предложение.
"ВТБ24 в первом квартале 2014 года выведет на розничный рынок новый продукт - жилищный лизинг, который сейчас доступен только для юридических лиц."
http://www.bn.ru/news/2013/11/25/138020.html
"стоимость кредита может быть примерно на 1,5 процентных пункта выше, чем по базовым ипотечным программам (сегодня они составляют 12,95 годовых в рублях в зависимости от срока и первоначального взноса). "
http://www.banki.ru/news/bankpress/?id=5894801
А сейчас получается что выгоднее накопить первоначальный взнос, нежели постоянно платить большие арендные платежи. Если бы размер платежа, был сравни обычной ипотеке, то желающих было бы намного больше. Также хотелось бы иметь возможность досрочного погашения такого кредита и право переуступки данного права.

Думаю, это выгодное предложение для перепродажи квартир. А также для риелторов. Нашел предложение по срочному выкупу с большим дисконтом, денег на покупку сразу нет, тогда тут же заряжаешь эту аренду с выкупом, и в течении квартала перепродаешь но по нормальной цене. А то что за период продажи- квартал-два накапает, в виде платежей по этому кредиту и аренде –это ерунда, не сравнимо с прибылью , от продажи. И главное, тут ни каких справок о доходах, кредитных линий и тп. Можно сколько угодно таких сделок зарядить. И думаю, эту покупку быстро оформят, ну или по времени также как и другие ипотеки. Недели полторы-две пока оценка, все документы продавца, кредитный комитет в банке и тд. Но только хотелось точно знать как там с досрочным погашением –есть ли комиссии и можно ли право собственности оформлять не себя -взявшего такой кредит, а на конечного покупателя. Т.е. чтобы на себя такие обороты и НДФЛ вообще не вешать в виде покупки и продажи данной квартиры, а сразу право собственности на конечного покупателя. Ели месяца через три на такую квартиру продавать решим. За три месяца думаю вообще небольшие расходы по такому кредиту, если только дешево такую квартиру на рынке найти, и потом тут же продать. Или к примеру, взять ту же убитую отремонтировать и продать через квартал. Вообщем возмоны варианты если будет доступ к покупкам без доходов и оформления на себя сделок.
Еще бы если можно такие квартиры на аукционах выкупать или как какое-то залоговое исущество, по нормальной цене, было бы еще лучше.

Цитата
Diletantr пишет: 4 - квартиру можно продать до окончательного расчета с банком (мечтать не вредно)

Почему же мечтать -смотря как договора заключишь. Можно ведь оформить доп.соглашение к кредитному договору и договору аренды, по которому покупатель становится на место заемщика и арендатора. Доп. соглашение трехстороннее -лизингодатель, текущий заемщик, и новый покупатель. Сей покупатель может ведь сразу и закрыть кредит и тогда право собственности оформляется на него. А старый заемщик, одновременно переуступает свои права по этому кредитному договору покупателю, за разницу -между остатком по кредиту и текущей ценой продажи данной квартиры. По идее, получается два договора. Или один предварительный из которого выходят два -доп.соглашение к кредитному договору и договор купли-продажи прав по кредитному договору. Ну надо еще сделать так чтобы покупатель тебя не кинул -а то право по кредиту на него переведешь, а деньги за эту передачу -свою наценку не получишь. Но схема примерно такая.

Цитата
Diletantr пишет: - Если классическую ипотеку обозвать лизингом, то - для для заемщиков с белым доходом, которые могут взять классическую ипотеку - при существенном 1-м взносе - проценты по лизингу могут быть меньше чем по ипотеке с таким же взносом, т.к. банку легче забрать квартиру у проблемного заемщика, точнее просто выгнать проблемного арендатора и тут же сдать квартиру другому

Цитата
Diletantr пишет: 1 - Если классическую ипотеку обозвать лизингом, то - для для заемщиков с белым доходом, которые могут взять классическую ипотеку - при существенном 1-м взносе

-Банк думаю интересует, не купля-продажи квартиры, а стабильный доход от таких договоров. Они же не ломбард. Но вот чем выше платеж по таким договорам, тем более рисковые заемщики и краткосрочны сделки. Нормальный заемщик не подпишется на длительный срок на такую сделку. Он на это может пойти если -какая-то очень хорошая квартира для него всплыла на рынке, а денег на покупку сейчас нет и справок о доходе тоже на такую сумму. Тогда можно "застолбить" такую квартиру по схеме кредит+аренда, а потом все же перевести ее в обычную ипотеку с первоначальным взносом. А сам банк вряд ли снизит платежи как для ипотеки -он хочет просто сразу взять процент за свой риск, без первоначального взноса. И по этому такая схема -это может быть только как разменная монета в других долгосрочных сделках.

Цитата
Diletantr пишет: - досрочные погашения как в ипотеке

Хотелось бы, что такое было сразу хоть на следующий день после заключения договора, без мораториев и штрафов.

Цитата
Diletantr пишет: 3 - заёмщик-арендатор знает на что идет

Ну конечно на таких условиях когда платить две цены и аренда и ипотеке долго не просидишь. Надо хорошо подумать, на что идешь или это только на короткий срок, не более. Т.е. тогда должны быть нормальные условия выхода из данной сделки. Без каких-то комиссий. Нет денег платить -сообщил, получил уплаченное в качестве основного взноса по кредиту и все расстались без каких-то еще обязательств. Ну еще бы хотелось чтобы было - условие возможности субаренды, у арендатора. Хотя выгоднее просто взять в аренду с правом субаренды или просто в ипотеку.