Арендовать и копить или брать ипотеку? Ищем ответ с помощью методов инвестиционной оценки

Что-то я учета инфляции не заметил. А на сроке 20 лет это может быть очень существенным. Аннуитетный платеж в 15, к примеру, тысяч сейчас может быть ощутимым для заемщика, а через 20 лет на эти деньги будем булку хлеба покупать.

Абсолютно верно, инфляция учитывается в ставке дисконтирования.

Привожу цитату на этот счет со страницы с описанием модели с моего сайта:

"Согласно теории финансов, ставка дисконтирования, используемая в оценке инвестиционных проектов, отражает изменение стоимости денег во времени, то есть показывает насколько деньги, полученные нами сейчас, имеют бОльшую стоимость по сравнению с деньгами, которые будут получены в будущем. Использование ставки дисконтирования позволяет пересчитать все платежи и поступления в "сегодняшние деньги" и корректно сравнить между собой проекты с разными по времени и размерам денежными потоками.

К сожалению, однозначной рекомендации о том, какую ставку дисконтирования нужно использовать, нет. Для каждого случая используется своя логика, которая зависит от специфики проекта. Например, если говорят об инвестициях в действующее предприятие, то чаще всего используют средневзвешенную стоимость капитала компании. Если же речь идет об отдельном инвестиционном проекте, то в качестве ставки указывают требуемый минимальный уровень доходности. Для нашей же модели, на мой взгляд, необходимо использовать ставку не ниже среднего размера годовой инфляции."

Всем доброго!
Профессиональные финансисты высказались, теперь выскажется профессиональный риелтор;))

Покупка квартиры для жилья и покупка в инвест- это даже не две, а сто больших разниц.

За мой многолетний опыт ни разу не было такого, что человек купил квартиру и потом жалел, что сделал это. Да, переплата, да проценты. Но есть чисто психологически-эзотерическое наблюдение. Когда у человека есть цель и необходимость расплатиться с долгами, он уже не расслабляется, занимает активную жизненную позицию и Вселенная ему помогает. В 50% случаев ипотеку гасят досрочно. Цены на недвижимость в Москве росла и расти будет, увы. И на продажу, и на аренду. Деньги не потеряете на этом вложении, это точно.

Еще одно соображение.
Если не хватать новостройку на выселках или в депрессивных районах Москвы, поиск длится долго. Месяц, два, полгода, в зависимости от параметров поиска. Предложение на вторичке сейчас не очень высокого качества. Так что покупать приходится не самое выгодное, а то, что подходит по документам и по вменяемости хозяев и их риелторов.

Резюмируя сказанное- если есть возможность взять кредит (доходы+ПВ) и необходимость в жилье, покупать.

Что касается инвестиций и их расчета.
Ребят, вы можете быть хорошими финансистами, и хорошо владеть Экселями, и знать, что такое ставка дисконтирования, вот только сейчас инвест в недвижимость стал уделом профи, которые потеряли не один миллион на вложениях в эту самую недвигу.
Да, есть люди, которые не ходят на работу, а занимаются инвестом. Вот только у них рабочий день по 10-12 часов- осмотры объектов, общение с людьми, изучение документов. И думать, что вы придете с 5-10 лямами и просто их вложите и потом будете стричь купоны- это как надежда сесть к компу и заработать на Форексе сразу лямов 10-15. Повторюсь - инвест в недвигу- это труд и опыт, это удел профи.

Цитата
Талмид пишет: Цены на недвижимость в Москве росла и расти будет, увы. И на продажу, и на аренду. Деньги не потеряете на этом вложении, это точно

готовы подписать юридически значимые гарантии этого? скажем ценой вопроса в 500 тысяч юсд? или просто так языком треплете? вопрос риторический

Цитата
Талмид пишет: выскажется профессиональный риелтор;))

Цитата
Талмид пишет: Повторюсь - инвест в недвигу- это труд и опыт, это удел профи.

риэлторы в своем репертуаре я необходиииим. обращайтесь ко мнеееее. без меня вы ничтооооо.
а вот как на самом деле: для инвеста в недвигу достаточно месяц поизучать рынок и объекты и сделать выводы.
этот месяц изучения позволит
а) сэкономить порядка 10% на аппетите "проф риэлтора", что какбэ эквивалентно примерно году работы денег на депозитах
б) получить то что нужно, а не то *** что вам пытаются втюхать. , что какбэ вообще бесценно

Для инвестиций в питерскую недвижимость достаточно послушать как на форуме BNа Сорока трещит про Каменку. Только те инвестиции имеют краткосрочный спекулятивный характер. И тут Талмид прав, этим профессионально заниматься нужно иначе доходность ниже депозита будет.

Цитата
hardtimer пишет: готовы подписать юридически значимые гарантии этого? скажем ценой вопроса в 500 тысяч юсд? или просто так языком треплете? вопрос риторический

это как? если цены пойдут вниз- я плачу 500 килобаксов, а если вверх- то "ты был прав, Талмид!" ????
Опять же - когда пойдут вверх?
ТС обсуждает сроки не месяц-два, речь идет о десятилетиях. Вы готовы заключить пари на полляма зелени, что в течение 10-20 лет цены на недвигу будут падать? Или вы только от других хотите деньги получать? Подобной глупости не видел и не слышал.

Цитата
hardtimer пишет: smile:D риэлторы в своем репертуаре smile:D я необходиииим. обращайтесь ко мнеееее. без меня вы ничтооооо.

да, Хардтаймер, пришлось вам жить, в соответствии с вашим ником, в тяжелые времена, когда одна беда в России- риелторы:))) Против них, как Дон Кихот против мельниц, вы и сражаетесь.(я своих коллег, кстати, тоже не сильно жалую)
Вы в моем посте где увидели предложения услуг? Где я написал, что надо обращаться к риелторам?
Увы, риелторы порой плохо понимают, что они продают, а уж совет у них получать по инвестициям- вообще гиблое дело.

Давайте еще раз для особо одаренных (или альтернативно одаренных) участников конфы повторю свою сентенцию.
Инвестиции в недвижимость, которые принесут прибыль существенно большую депозита- это труд и опыт. И "изучив в течение месяца" интернет инвестором не стать (кстати, ТвердоВременщик, вы-то деньгами готовы гарантировать людям их инвестиции после изучения месячишка источников? Или вы только от других требуете гарантии, а сами языком шлепаете?)

Цитата
WhiteDoctor пишет: Hardtimer ипотечник. Откуда у нас деньги? Одни долги.

ну теперь понятно, почему он попросил полляма за гарантии...чтобы закрыть ипотеку и чтобы чуть осталось:)))

Цитата
cust_a пишет: и % по первоначальному взносу при размещении на депозитах...

Я сравниваю не суммы, а процентные ставки. Поэтому ваше замечание - не играет никакой роли. Также, как и инфляция

Цитата
МаZZай пишет: Талмид, раз уж вам помогает как минимум Вселенная

Мазай, вы же вот даже процитировали кусочек из моего поста, чтобы он был у вас перед глазами- ну где вы в нем увидели, что я говорю о том, что МНЕ помогает Вселенная? Либо у вас аберрации с экраном, либо с интернетом, пока пакеты доходят до Москвы происходят искажения. Про самое страшное- аберрации сознания, когда человек живет в своем придуманном мире- даже не хочется думать, ибо аутизм не лечится, а из белой горячки человек сам не выйдет;))

Цитата
МаZZай пишет: купите у меня студию на окраине СПб, в ипотеку.

Вселенная помогает умным людям, а не дуракам, которые делают такие замысловатые покупки. Оставайтесь в своей студии, художник! Зайцев вам в помощь!
Вы бы еще прикупили коттедж на Таймыре и предлагали Вселенной подкинуть вам деньжат или торговали здесь подобным тухлячком..

Цитата
МаZZай пишет: Жалеть - тоже не будете, я обещаю!

А вы себе в риелторах не пробовали? Втюхиваете грамотно

Или вы имеете в виду, что это вас жалеть покупец не будет, когда с бейсбольной битой в руках найдет вас после сделки;)))))

Ну если говорить про действительно инвестиционные сделки, коих сейчас очень мало, то тут нужно быть действительно очень подкованным человеком. Самое важное - обладать интуицией и как минимум капиталом. А не 10 млн.

Вот я купил гараж, за 260, продал за 355 через 4 месяца, но это не делает меня профессионалом. Так свезло разок, мой расклад оправдался. Тут же инвестиционные сделки пачками делаются, разом пять квартир допустим в одном ЖК. Да и энвестиции в нэдвижимость сейчас крайне сложны. Это раньше купил и через год у тебя уже на 50% подорожало. Сейчас-то темпы роста почти нулевые.

А по калькулятору вопросов нет. Только это обычно просчитываю в уме или на бумажке.

Цитата

avyst пишет: Не хочу обидеть, но человек, умеющий немножко думать, знает что ипотека гасится аннуитетными равными платежами и с каждой выплатой сумма основного долга снижается, как и сумма уплачиваемых процентов. Например, при кредите со ставкой 13% за 10 лет переплата составит 79.1% от суммы кредита. Что эквивалентно приросту стоимости 1 рубля на 6% депозите в течение 10 лет с ежегодной капитализацией. Сами можете проверить, если возведете 1.06 в 10 степень. Вот вам и тривиальная финансовая математика...

От того, что ипотека частично погашается, ее цена (ставка %) - не изменится. И сформулированное мною правило - не нарушится. Единственная поправка может состоять в том, что средства, направляемые в частичное погашение основного долга по ипотеке, в альтернативном варианте инвестиций - не смогут быть размещены лицом, принимающим инвестиционное решение, с той же доходностью и риском. Но, обычно, в подобных расчетах этим пренебрегают.

Человек же, который оперирует словами "сумма переплаты составит 79,1% от стоимости кредита" - в финансовой математике ни хрена не разбирается, а всего-то и умеет только - как обезьяна на калькуляторе коэффициенты дисконтирования да процентные ставки перемножать. Это я вам ответственно заявляю.

Что касается в целом вашей костноязычной фразы:

Цитата
Например, при кредите со ставкой 13% за 10 лет переплата составит 79.1% от суммы кредита. Что эквивалентно приросту стоимости 1 рубля на 6% депозите в течение 10 лет с ежегодной капитализацией. Сами можете проверить, если возведете 1.06 в 10 степень.

, то, опуская пассаж про "переплату" в целом, ваших "профессиональных знаний" не хватает даже на то, чтобы сообразить, что проценты по ипотеке, формирующие "переплату по кредиту" - будут оплачиваться в течение 10 лет неравными по размеру долями, а проценты на депозите, которые вы силитесь рассчитать путем возведения 1,06 в 10ую степень - вы получите одной суммой после 10 лет ожидания. И, поэтому, сравнивать их нельзя, а то получаются маразматические выводы, что можно занять рубль в ипотеку под 13%, и с выгодой разместить его же под 6% в депозит. Хреновый вы финансовый математик

Цитата
SSerg_Tver пишет: Просто не у всех есть возможность купить, вот и паразитируют рентщики...

Рентщики не паразитируют. На самом деле, сдаваемая в рент жилая недвижимость - это один из наименее эффективно работающих типов капитала. Т.е. рент в нашей стране за последние 7-8 лет - очень дешев в сравнении с покупкой квартиры.

Цитата
WhiteDoctor пишет: Доход ниже депозита, но ведь и хлопот нет.

Хлопот нет? Это вы еще арендатора-неплательщика не выселяли из занимаемого помещения, не решали вопросы компенсации ущерба с залитыми соседями снизу, не проводили ремонт после особо буйных арендаторов и проч.

Не, в сравнении с депозитом, даже очередь в Сбербанке на выдачу страховки от АСВ - не сравнится по количеству проблем с жизнью рантье