Что выгодней: пополняемый вклад или сдача в аренду ипотечной квартиры?

В нашей стране? Спрогнозировать на 10-лет вперед? Очень смешно.
Всем современным рублевым заемщикам, например, очень выгодна гиперинфляция. Годик-другой и можно расплатиться за 20-ти летний кредит.

Почему же не выгодно ? Если цены на недвижимость будут стоять или упадут процентов на 30, а с учетом аренды вы по кредиту будете платить процентов 20-30 почему же не выгодно ? И что-то я сомневаюсь чтобы платежи по аренде падали. Эти платежи не прязаны к ценам на недвижимость. Покупка жилья за деньги или по ипотеке недоступна, спрос на жилье огромен, следовательно рынок аренды будет расти. И цены на аренду не упадут. И поэтому вложения в аренду не за собственные деньги а за заемные, получатся выгодней. Выгода не от роста цен на недвижимость, а от того что вкладывая мало (с учетом оплаты за аренду) получишь больше, чем по полняеым вкладам. Сравнивать с депозитами, когда вкладываешь всю сумму не стоит.

Конечно, ипотека выгоднее. Потому что квартира-то за тобой останется, и недвижимость - это не деньги из бумаги.

Вот у меня крупный долг по ипотеке, однако гараж не продаю, хотя мог бы им погасить часть ипотеки. Т.к. даже дешевенький гаражик в Твери, сдаваемый за 800 рублей в месяц - это недвижимость, которая приносит прибыль и главное сама остается в собственности не обесцениваясь, как вклады.

Цитата
ivtt пишет: что если практически ничего по кредиту из своих денег платить не нужно то и продавать сейчас тоже не стоит. А на будущее стоит придержать.

Цифры подставьте.
Впрочем, сделаю это за Вас:
Берем для примера какую-нибудь однушку, ну, допустим в 9-этажке.
Стоимость такой квартирки в Москве от 220000 долларов или от 5500000 рублей.
Допустим, имеется 500000 рублей + деньги на доп. расходы. Таким образом, чтобы купить квартиру, взяли кредит в размере 5 млн под... допустим, под 12% годовых в рублях.
То есть, по кредиту за год только в виде процентов будет заплачено примерно 600000 или по 50000 в месяц.
Заметьте: я не считаю общий платеж заемщика, который состоит из возврата основного долга. Это - деньги за квартиру. Я считаю только то, что отдается "дяде". Арендатор "дяде" отдает платежи за аренду, ипотечник "дяде-банку" отдает проценты по кредиту.

Сколько стоит аренда?
Мои друзья такую однушку недавно сняли за 23000 рублей в месяц.
Итого: у ипотечника "минус" в размере 50000 - 23000 = 27000. На самом деле "минус" больше, поскольку имеются коммунальные расходы, страховка. Словом, "минус" ипотечника от такого мероприятия - 30000 ежемесячно.

В то время как тот, кто не стал брать ипотечный кредит,
а положил деньги на депозит, допустим под 10% годовых (можно и выше: на этом сайте можно найти немало таких банков), получил прибыль на имеющиеся 500000 в размере 50000 в год (с учетом капитализации - больше), то есть, по 4167 рублей в месяц.
Допустим, цены падают, и за год упали на 20%. После чего начали расти.
Ваша позиция мне понятна: покупать, поскольку в долгосрочной перспективе будет дороже.

Что мы имеем через год?
Допустим, плата за аренду выросла, и стала не 23000, а 27000. Да и по процентам платить нужно меньше, поскольку часть долга уже погасили, а проценты начисляются на остаток долга. Поэтому, во второй год пользования кредитом, платеж в виде процентов по кредиту будет не 50000 в месяц, а 48000.
Итого: 48000 - 27000 + 3000 (страховка и "коммуналка")= 24000

Моя позиция немного отличается: опять же, продолжаю начатый пример:
Год квартиру не покупал.
За год квартира подешевела (по условию) на 20%, то есть, стоит 4400000. Как мы говорили, 500000 имеется + "накапало" в виде процентов еще 50000.
Итого: кредит нужен 4400000 - 550000 = 3850000
Берем кредит под те же 12%. В виде процентов за год отдадим 462000 или по 38500 в месяц.
Допустимза год аренда подорожала, и стала не 23000 в месяц, а 27000 в месяц. Итого: добавлять из собственных средств нужно 11500. С учетом коммунальных расходов и страховки - 14500.

Вот и разница в подходе: Ваша инвестиционная стратегия приносит через год 24000 убытков, моя - 14500.
С учетом роста ставок за аренду, кто из нас быстрее достигнет состояния безубыточности?

Допустим, за следующий год квартира подорожала и, допустим, на 20%.
(Заметьте: она не стала стоить 5,5 млн. Она стала стоить 4400000 х 120%=5280000)
Что имеете Вы через два года?
Ваш актив на момент покупки стоил 5500000.
У Вас - убытки в размере 5500000 - 5280000 = 220000.
(За счет подешевевшего актива).
Я брал квартиру за 4400000. Моя прибыль, за счет стоимости актива 880000.
Можем приплюсовать наши убытки/прибыль (у кого что) к нашим денежным потерям в виде процентов.

Как видите, через два года по Вашей инвестиционной стратегии Вы еще в "минусе", по моей - уже в хорошем "плюсе".

Кто из нас прав?
Не знаю!!!!!!!!!!!!!


Потому что моя стратегия строится на предположении, что цены в ближайший год будут падать. То есть, сказанное выше верно лишь в том случае, если цены действительно упадут, а потом начнут расти.
Но я могу и ошибаться.
И вместо падения цен может быть рост.
И тогда, более правильной окажется Ваша стратегия.

Как видите, прибыль или убытки зависят не от механических действий типа: "Взял кредит-купил квартиру-сдал арендаторам", а от своевременности этого действия и анализа происходящих на рынке процессов. Если угадал движение рынка - получил прибыль, не угадал - получил убытки.

Цитата
DKA пишет: А они не особенно нуждаются в гаражном хранении, т.к. коррозии нет, пуск двигателя на морозе хороший, сигнализации и каско у всех, машина в поле зрения из окна.

Первый год после покупки нового автомобиля он у меня стоял под окном, на охраняемой, но открытой стоянке.
Сторож жаловался, что на автомобили из окон иногда бутылки вылетают, особенно если у кого-то сигнализация невзначай сработает среди ночи. Слава богу, у меня с сигнализацией все нормально было, и ни капотом, ни стеклом я бутылку не поймал.
Зима. Утром выходим по-раньше, чтобы почистить машинку от снега. Дальше начинается разминка: "разгреби снежок" называется.

Ну а если не на стоянке, а просто под окнами ставить, то вопрос где припарковаться, если все дворы заставлены (в большинстве районов Москвы)...

Так что есть гараж - и правильно: в цене гаражи посильнее квартир дорожают! (Особенно если это не ржавый бокс, поставленный "на птичьих правах", а капитальный и охраняемый).

Цитата
DKA пишет: Подход к гаражу зимой придется также чистить, как и открытую машину, т.е. лопатных работ не избежать в любом случае

хм...вот у моего отца машина в гараже - так зимой всю территорию чистят трактором, на долю владельца остается совсем чуть - отгрести непосредственно от ворот то, что не "зацепил" трактор. т.е. объем "снегоуборочных работ" несравним.

Цитата
ivtt пишет: Не поможете подсчитать, что сейчас выгодней в долгосрочных пополняемых вложениях

Вот в этих двух словах противоречие: "сейчас" и "долгосрочных".
Очевидно, качество ответа на вопрос соответствует уровню способности предсказывать будущее.

Выгоднее оказался вариант номер 2 -аренда ипотечной квартиры. Правда , аренда не как пассивный доход со сдачей на длительный срок, а в виде бизнеса на посуточной сдаче ипотечных квартир. Но это потребовало постоянного личного участия.
Если бы действительно был использован вариант номер 2 аренда на длительный срок, то с 2008 года долг бы ыл до сих пор не закрыт и этот проект бы висел огромным камнем на заемщика или вообще привёл бы к дефолту заемщика, потому что за это время было слишком много кризисных ситуаций. А так с активным доходом в виде бизнеса, этот кредит давно закрыт и дал ещё прибыль и возможность развития этого бизнеса.
Но эта схема сработала, когда под бизнес заряжалась не одна ипотечная квартира, а несколько чтобы бизнес мог иметь необходимые затраты в виде работников, рекламы и тд. или иметь эти квартиры в суб.аренде. иначе с одной ипотечной квартиры которую только и сдаешь, не возможно обеспечить такую реализацию и такие расходы на бизнес. А так вполне реально полностью закрыть ипотечный кредит в пределах 3-лет при 10-20% первоначальном взноса. Но это не пассивная схема вложений, а реальный бизнес.
Фактически был куплен бизнес в кредит на длительный срок и по низким ставкам, а не просто квартира в кредит.
*
Аренда на длительный срок выгодна только в период роста цен на саму недвижимость, когда сам рост цен на ипотечную квартиру не соизмерим с затратами на обслуживание кредита и аренду, но так не всегда бывает. И выйти из этой сделки -продав ипотечную квартиру и без убытков не просто. А сдавать на длительный срок да еще в период застоя цен на квартиру не просто. Да еще если платежи по аренде ниже платежей по кредиту и нет других доходов чтобы погасть платижи по кредиту -очень рискованно и очень напряжно, можно и до дефолта заемщика дойти. Со вкладами спокойней, если сумма застрахована.

Цитата
Donz пишет: Банально открывается ИИС, покупаются акции Сбера по текущей цене, через два года продаются в полтора раза дороже.

Это слишком сложно для большинства

Цитата
DontStay пишет: Уровни риска совершенно разные

Да, с квартирой уровень риска будет повыше, чем лонг в акциях Сбера от текущих уровней.