Продаю квартиру в ипотеке, есть покупатель (кешом), оформлял ипотеку в Московском отделении на Никулинской 25, к слову это специализированное отделение по ипотекам.
Ничего путного от кол-центра не услышав, решили с покупателями вместе посетить это самое отделение на Никулинской, первыми подошли покупатели и решили узнать детали, на что им начальник отдела заявил, что сделка возможна только если покупатель возьмет ипотеку, хотя бы на минимальную сумму... так же он сообщил что сбер не открывает аккредитивные счета по таким сделкам....
Услышав все это, на рандеву с работниками сбера иду уже я... Тетя консультант на 2ом ипотечном этаже, повторяет мне тоже самое, достаю из сумки все документы и кладу на стол, с вопросом:
-хочу продать квартиру в ипотке, пришел Вас, как банк, уведомить, какие мои действия? Бумаги (почти любые), на сотрудников сбера имеют магичесское воздействие, тут же мне тетя выдает следующее: -нам все равно, когда погасите кредит, тогда и сообщите, назначим встречу, для похода в МФЦ. Так же выяснилось, что аккредитивные счета для физических лиц сбер открывает, такой продукт есть комиссия по 5 тыс с чем то с каждой стороны.
Иду за толончиком и в окошко, там девушка подтверждает, что аккредитивный счет можно открыть, для сделки, но сначала нужно получить разрешение банка и снять обременение, дают мне листочек с контактами спец отдела, куда нужно позвонить и узнать все детали. Вот эти контакты: 8 495 6658636 и емейл, если не дозвонились напишите сюда MFL@sberbank.ru и мы обязательно перезвоним.
На указанный номер дозвониться не возможно, часа 4 в общей сложности провисел... Написал на эл.почту, ни привета ни ответа...
Чета Вы рано радуетесь. В Сбере не существует процедуры продажи из-под залога. у них схема простая, сначала гасите кредит, потом в течение 30 дней получаете закладную, а дальше можете делать все что угодно. вопрос только в том, найдется ли такой покупатель, который захочет Вам под честное слово дать свои деньги, ведь гарантии, что после погашения Вы заключите с ним ДКП нет, а кредит уже будет погашен. Конечно есть суд и все дела, но наслаивается слишком много обстоятельств. а на падающем рынке покупателя щас столько квартир, "что выбирай - не хочу"
Сотрудники Сбера не будут объяснять все детали по продаже/гашению их ипотеки. Это работа риэлтера. Вот если б речь шла о выдаче кредита - тут пожалуйста... Сама процедура продажи состоит в следующем: - определяете дату сделки - берете в Сбере справку об остатке задолженности на эту дату - составляете ДКП, в котором четко указано какая сумму идет на гашение ипотеки - подписываете оба ДКП - берете необходимую сумму, едете в банк, вносите на счет (может в приходнике в качестве вносителя фигурировать покупатель) - заранее пишете в Сбере заявление о досрочном гашении (если требуется заранее) - если после гашения какая-то сумма остается - то можно положить на аккредитив. Условие раскрытия - предоставление отрегистрированного в Юстиции договора. - можно сразу сдать документы в Юстицию, но будет приостановка, можно сдать попозже, когда обременение будет снято. - когда ипотека будет загашена, получаете закладную (если она была) - по регламенту Сбера они выдают закладную до 14 дней, если попросить, то могут и раньше. - везете закладную в Юстицию и подаете на снятие обременения. Срок три рабочих дня. - после этого сдаете ДКП на регистрацию. - если закладной не было, то вместе с сотрудником Сбера едете на снятие обременения. А потом подаете со своим покупателем на регистрацию. Вроде все. Риски покупателя, конечно, есть. Но подписанный ДКП все-таки какая-то гарантия. Тем более, если остаток лежит на безотзывном аккредитивном счете
Не шути с женщинами: эти шутки глупы и неприличны. К.Прутков Да, была в моей жизни ипотека в японских йенах... Ипотека закончилась. Ник остался.
Японка, все правильно. Но мне реально не встречались такие покупатели, риск есть и зравомыслящий человек на это точно не пойдет. если , конечно, это ни какой то мега доверяющий чел, родственник или прям оч приближенный человек. либо покупатель нифига не соображает и полностью доверяет риэлтору, который в свою очередь только о своей комиссии думает. да, погасили кредит, но дальше человек может просто отказаться подписывать ДКП, да, суд покупатель выиграет, но кто знает, а может это единственное жилье у несовершеннолетних детей, пенсионеров и еще кого то. там могут быть какие угодно обременения. вот и будет по суду покупатель всю жизнь по три рубля по исполнительному производству получать.
booster2000пишет: да, погасили кредит, но дальше человек может просто отказаться подписывать ДКП
СНАЧАЛА подписывается ДКП с четким указанием погашаемой суммы. Потом едут в банк гасить. Если весь процесс максимально ускорить - банк -закладная -Юстиция, то риски минимальны. И таких сделок очень много. ВТБ, Сбер делают "перекредитацию" внутри банка.
Не шути с женщинами: эти шутки глупы и неприличны. К.Прутков Да, была в моей жизни ипотека в японских йенах... Ипотека закончилась. Ник остался.
Да подписываться то он подписывается, но право до погашения не перейдет, ничего не мешает покупателю после погашения подать заявление в Росреестр об отказе в сделке. Гарантий отсутствия проблем такая схема не предоставляет, а все потому что банки не готовы идти на схемы, где вообще никто не рискует. все схемы предполагают отсутствие риска у банка, рискует покупатель, продавец нет. в ВТБ схема не такая, как в Сбере, там больше гарантий, но процедура платная.
Японкапишет: СНАЧАЛА подписывается ДКП с четким указанием погашаемой суммы. Потом едут в банк гасить.
Собственность при этом не переходит. Толку от такого ДКП ноль. Собственно если бы ДКП хоть что-то значил - не нужны были бы ячейки и аккредитивы - ДКП подписали, деньги отдали, поехали в рег. палату. Но никто из вменяемых людей этого не делает - при том что сейчас и за день могут переоформить. А вы предлагаете покупателю отдать свои деньги на срок снятия обременения + регистрация
booster2000пишет: ничего не мешает покупателю после погашения подать заявление в Росреестр об отказе в сделке.
По большому счету и при "обыкновенной" сделке, продавец может забрать деньги и подать отказ в Росреестр. Отказ, кстати, просто так не дается.
Цитата
booster2000пишет: все потому что банки не готовы идти на схемы, где вообще никто не рискует. все схемы предполагают отсутствие риска у банка, рискует покупатель, продавец нет.
А банку то это зачем надо? Что там гасит/не гасит их клиент - ему все равно. За безопасностью схемы и т.п. - смысл следить, если ипотека погашена, а закладная выдана.
Не шути с женщинами: эти шутки глупы и неприличны. К.Прутков Да, была в моей жизни ипотека в японских йенах... Ипотека закончилась. Ник остался.
Не, схема имеет место быть, но это прям крайняя при крайняя исключительность, обычно от такого все отказываются. Это должно быть очень выгодно покупателю, чтобы на это пойти. Обычно массово такие сделки делаются при помощи смены залогодателя, закладки в ячейку или аккредитив. право переходит с залогом, потом все гасится и потом уже снимаются обременения. Но сбер не такой))))
Японкапишет: По большому счету и при "обыкновенной" сделке, продавец может забрать деньги и подать отказ в Росреестр. Отказ, кстати, просто так не дается.
При обыкновенной сделке деньги лежат в ячейке, которую открыть дадут только после переходе права. мы Вам деньги, Вы нам документы. А тут Вы нам деньги, мы их уже потратили, а остальное нас перестает после этого интересовать. подать заявление на отказ от регистрации продавец может, нет законных оснований ему не дать этого сделать.
Поэтому, если один покупатель из тысячи на такие схемы идет, то только не представляя во что он влазит, либо следует чьим то рекомендациями, ну или третье.
Японкапишет: Это не я предлагаю (выбор всегда за покупателем), а сложившаяся практика. Практически все сделки происходят таким образом.
Да я понимаю, суть в том, что при обычной сделке все застрахованы, а тут Вы отдали деньги под честное слово. подписанный ДКП ничего не значит, право собственности возникает в момент перехода права, зарегистрированным в установленном законом порядке.
И остальные банки такие же. Если речь идет о клиенте-ипотечнике - то смена залогодержателя. Если наличник - то только так. Просто смотря сколько ипотеки осталось - если всего 10-20%, например, а цена и самая квартира очень интересные - почему нет. Очень много сделок таких.
Не шути с женщинами: эти шутки глупы и неприличны. К.Прутков Да, была в моей жизни ипотека в японских йенах... Ипотека закончилась. Ник остался.
И остальные банки такие же. Если речь идет о клиенте-ипотечнике - то смена залогодержателя. Если наличник - то только так. Просто смотря сколько ипотеки осталось - если всего 10-20%, например, а цена и самая квартира очень интересные - почему нет. Очень много сделок таких.
Да, тут Вы правы. Если там небольшая сумма и выгодные условия, то действительно особых рисков нет. Просто какая должна быть безвыходная ситуация, чтобы продавать квартиру с кредитом, выплаченным на 80%, проще занять, взять кредит , но вывести из под залога , а дальше уже продавать. Но нынешний рынок заставляет продавцов идти на чудеса, ибо покупатель стал очень капризен при таком огромном выборе:)))
booster2000пишет: При обыкновенной сделке деньги лежат в ячейке, которую открыть дадут только после переходе права.
Не всегда. Росреестр не требует такой формы расчета. Так что если продавец будет резко не согласен - никакой ячейки не будет и закону это противоречить не будет.
Цитата
booster2000пишет: подать заявление на отказ от регистрации продавец может, нет законных оснований ему не дать этого сделать.
Не может. Вот именно должны быть законные основания в приостановке. "Передумал" и прочие эмоционалии - это не основание.
Не шути с женщинами: эти шутки глупы и неприличны. К.Прутков Да, была в моей жизни ипотека в японских йенах... Ипотека закончилась. Ник остался.
Японкапишет: Не всегда. Росреестр не требует такой формы расчета. Так что если продавец будет резко не согласен - никакой ячейки не будет и закону это противоречить не будет.
И такое возможно. Каждый сам решает. Я, кстати, не агитирую распуливать деньги направо/налево. ТС спросил как ему лучше продать квартиру с обременением, вышеописанная схема самая рабочая.
Не шути с женщинами: эти шутки глупы и неприличны. К.Прутков Да, была в моей жизни ипотека в японских йенах... Ипотека закончилась. Ник остался.
Японкапишет: Не всегда. Росреестр не требует такой формы расчета. Так что если продавец будет резко не согласен - никакой ячейки не будет и закону это противоречить не будет.
Не, конечно, стороны вольны определять условия самостоятельно. Но как правильно сразу всю сумму не отдают, может быть какой то аванс в качестве подтверждения намерений. А так аккредитив или ячейка, мне кажется сейчас уже как правила хорошего тона. А если продавец будет не согласен - то в наше время его пошлют на небо за звездочкой, и будет он еще несколько лет продавать свою "самую" интересную квартиру)))