Месяц назад оформил ипотеку на вторичку

Месяц назад оформлена ипотека в ВТБ24 "Победа над формальностями" - взнос 40%, должен банку на данный момент 1,85 млн рублей. Платеж 19500р в месяц. Досрочно погасил уже 71000р. Вторичка. В данный момент купленная месяц назад квартира приносит доход 40 - 55 т в месяц.

1. 2-ндфл не могу предоставить, работодатель отчисления не делает, числюсь формально. Реальные доходы от другой деятельности. В данный момент неподтвержденный доход - 50т плюс 70-100т
Скоринг бал по эквифаксу 934. Есть сестра, может быть поручителем, у нее 980 баллов. Другие БКИ не смотрел.

2. Хочу или самую дешевую первичку. Стоимость 1млн - 1.5 млн или вторичка - 2млн -4 млн (дом или квартира). В случае если одобрят вторичку, то доход со вторички (50т) можно пустить сразу на выплату ипотеки.

3. С какими банками пообщаться? Сколько они захотят первый взнос? К чему готовится. Тяжело объснить банкам что при покупке квартира за 3 млн, я в месяц с нее заработаю стабильно от 40т, покрывая с лихвой ипотечный платеж. Может быть обратиться в небольшие банки?

4. И какие прогнозы по рынку недвижимости. Поговаривают что с 15 декабря в связи с изменениями в законодательстве ждать подъем цен на первичку? Сам жду понижения ипотечных ставок

Заранее спасибо всем за ответы