Сбер. Странный Предварительный ДКП с использованием ипотечных средств: оценим риски?

Друзья! Тема срочная, скоро выходим на сделку. Просьба оценить риски ПРОДАВЦА.
Вот такой Предварительный ДКП предлагает подписать риэлтор продавцу, нанятый именно продавцом.
Большие подозрения, что всё несколько сыро. Особенно п. 2,3,4.
Каковы риски? Что настаивать изменить/добавить?
Любые советы приветствуются. Спасибо заранее.

.......
Предварительный договор купли-продажи квартиры
Город …, РОССИЙСКАЯ ФЕДЕРАЦИЯ
… декабря две тысячи семнадцатого года.
Мы, гр. …, «…» … года рождения, место рождения – …, паспорт …, проживающий по адресу: …, именуемый в дальнейшем «ПРОДАВЕЦ», с одной стороны,
и гр.гр. …, «…» … года рождения, место рождения – …, паспорт …, проживающий по адресу: …, именуемая в дальнейшем «ПОКУПАТЕЛЬ», заключили настоящий договор о нижеследующем:
1. «ПРОДАВЦУ» принадлежит на праве собственности КВАРТИРА (кадастровый номер: …), состоящая из одной жилой комнаты, общей площадью … кв. метров, из них жилой – … кв. метров.
Квартира, расположена на … этаже …-этажного кирпичного дома и находится по адресу: … .
В вышеуказанной квартире состоит на регистрационном учете: …(«ПРОДАВЕЦ»).
«ПРОДАВЕЦ» имеет намерение продать квартиру и долю в праве собственности на общее имущество жилого дома, а «ПОКУПАТЕЛЬ» имеет намерение купить указанное выше имущество в собственность и уплатить за него ниже определенную денежную сумму.
2. Продажная стоимость квартиры и доля в праве собственности на общее имущество жилого дома определяется участниками настоящего договора в сумме 3n000000 (3n миллионов) рублей, из которых 1n000000 (1n миллионов) рублей оплачивается «ПРОДАВЦУ» не позднее даты заключения основного договора купли-продажи, за счет собственных средств.
Часть стоимости в сумме 2n000000(2n миллионов) рублей, оплачивается «ПОКУПАТЕЛЕМ» (он же «Заемщик») за счет кредитных средств, полученных в ПАО «Сбербанк России» г. … отделение № … (именуемом далее Банк).
Приобретаемая квартира находится в залоге у Банка с момента государственной регистрации права собственности «ПОКУПАТЕЛЯ» (он же «Заемщик») на нее. Залогодержателем по данному залогу является Банк.
Права Залогодержателя удостоверяются Закладной.
Передача денежных средств «ПРОДАВЦУ» в сумме 2n000000(2n миллионов) рублей, в счет оплаты Объекта недвижимости осуществляется после государственной регистрации перехода права собственности на Объект недвижимости к Заемщику, а также государственной регистрации ипотеки Объекта недвижимости в силу закона в пользу Банка путем перечисления денежных средств на счет «ПРОДАВЦА» … - № …, БИК … Кор.счет … в Главном управлении Центрального банка Российской Федерации по Центральному федеральному округу г. Москва, Московский банк ПАО Сбербанк.
Право залога у «ПРОДАВЦА» на указанный объект недвижимости не возникает.
Указанная продажная стоимость не может быть изменена в одностороннем порядке.
3. Договор купли-продажи стороны обязуются заключить не позднее «…» декабря 2017 года.
Иные условия договора купли-продажи стороны определяют при его подписании.
Переход права собственности на квартиру и долю в праве собственности на общее имущество жилого дома, подлежат государственной регистрации в органе обязательной государственной регистрации прав на недвижимое имущество.
4. В случае, если в будущем какая-либо из сторон будет уклоняться от заключения договора, то в соответствии с п. 4 ст. 445 ГК РФ другая сторона вправе обязать уклоняющуюся сторону (участника договора) заключить договор путем обращения в судебные органы.
5. Настоящий договор вступает в силу с момента подписания его сторонами и действует до заключения сторонами договора купли-продажи.
6. Настоящий договор составлен в двух экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, по одному для каждой из сторон.
ПОДПИСИ СТОРОН:


.......