Рефинансирование ипотеки (без первоначального взноса)

Цитата
animegravitation пишет: А вы в какой сфере работаете ? А то ипотека без первоначального взноса это 1)первый шаг к банкроству физ лица 2)бомба замедленного дествия по дефолту ипотечного рынка и рынка недвижимости

Работаю в сфере IT). З/п 75к рублей в мес. чистыми, Москва. Такой уж я человек, не могу просто так взять и начать копить), вот когда уже вариантов нет, то спокойно урезаю бюджет. Был опыт взятия двух кредитов за все время, оплачены без просрочек.
Немного не понятна фраза "первый шаг к банкроству физ лица". Будь у меня первоначальный взнос, я все равно отдаю его продавцу жилья, а не банку как залог. Так что стать банкротом есть шанс в любом варианте взятия ипотеки.

Хотелось бы получить ответ на мой вопрос по существу).

Цитата
Олька Романова пишет: Работаю в сфере IT). З/п 75к рублей в мес. чистыми, Москва. Такой уж я человек, не могу просто так взять и начать копить), вот когда уже вариантов нет, то спокойно урезаю бюджет. Был опыт взятия двух кредитов за все время, оплачены без просрочек.

Честно на вашем бы месте я бы поработал с финансовой дисциплиной
Ибо одно дело урезать потребление на 1 год а другое на 5-20 лет
Ну хорошо хоть в IT - там работа есть и пока сокращений особо не предвидеться

Цитата
Олька Романова пишет: Немного не понятна фраза "первый шаг к банкроству физ лица". Будь у меня первоначальный взнос, я все равно отдаю его продавцу жилья, а не банку как залог. Так что стать банкротом есть шанс в любом варианте взятия ипотеки.

Есть в любом
Но чисто по статистике , люди которые накопили на первоначальный взнос более финансово дисциплинированы чем те кто живут по рекламмам Совкомбанка , никому не в обиду

Цитата
Олька Романова пишет: Хотелось бы получить ответ на мой вопрос по существу).

По существу погуглите - посмотрие предложения тут - http://www.banki.ru/products/hypothec...go_vznosa/

Сможете рефинансироваться, почитайте на пример условия на сайте АИЖК дом.рф и на сайтах других банков, какие условия для этого нужно выполнить, так же нужно чтобы объект недвижимости подходил под программу, старые дома, хрущевки многие банки не рефинансируют, в условия для рефинансирования не входит требования по ПВ в первоначальной ипотеке. Так что формально шанс у вас будет.

Хотя с я animegravitation полностью согласна, с таким оптимизмом лезть в петлю не стоит.

Цитата
Олька Романова пишет: Главный вопрос - готовы ли к этому банки на практике, а не в моих мечтах?

Как уже сказали, банки при рефинансе не смотрят, какой у вас был ПВ, а смотрят не текущее соотношение кредит/стоимость недвижимости. За год-два вы с 0% до 10% точно не дойдете без досрочных погашений, которых у вас явно не предвидится.

Цитата
Олька Романова пишет: Поэтому правильным для себя сейчас вижу только 1 вариант, чтобы деньги уходили не в аренду а сразу в ипотеку. Да, проценты выше, переплата больше, но готова этим пожертвовать, если через какое-то время банк пойдет на уступки и сменит ипотечную программу тем самым снизив процент по ипотеке.

Зачем платить ипотеку, которая дороже аренды, и ждать, когда ипотечные ставки снизятся, если можно просто более дешево арендовать и ждать, когда ипотечные ставки снизятся?

В общем, надо заняться самодисциплиной и копить на ПВ. Или обдумать, точно ли нужна своя квартира.

Ну, или представьте себе такую картину:
Вы сейчас покупаете квартиру на вторичном рынке по цене 2 млн.
За 2 года Вы, допустим, отдаете банку в уплату основного долга 300 тысяч, остальное будут % по кредиту.
Вторичка сейчас дешевеет, по крайней мере, в Московской области и в Москве точно. Через 2 года Вы хотите рефинансироваться под меньший % и делаете оценку недвижимости для нового банка, а оценщик делает оценку уже в новых реалиях, и в них Ваша квартира уже стоит 1,85 млн. Ваш остаток основного долга составляет 1,7 млн (300 тыс Вы выплатили уже), что составляет 91% от стоимости жилья. Чтобы рефинансироваться, нужно найти где-то эти 6%, т. е. 111 тысяч. Если их нет, то Вы продолжаете дальше выплачивать кредит еще, допустим, год, чтобы остаток основного долга был не более 85% от стоимости жилья.

Цитата
alexkil пишет: Автор, а можешь дать расклад как уж сумму ты хочешь взять в ипотеку? На сколько лет, а главное сколько ты готова отдавать из своих 75000 банку? Тут тебе тогда реальные цифры приведут, через сколько ты сможешь рефнуться. Также интересует сколько ты платишь за аренду.

Да, конечно. Планирую взять 4-5 млн. на срок 20-25 лет. Готова отдавать до 50 000 руб./мес (есть неофициальный небольшой доход, после уплаты будет оставаться 25-50 тыс. руб. на жизнь). Сейчас снимаю жилье за 40 000 руб./мес.

Цитата

Verbena2 пишет: Рефинансирование многие банки делают, если остаток основного долга не более 80%, вроде даже есть банки, делающие при остатке основного долга 85%. Соответственно, Вам необходимо к тому моменту выплатить уже не менее 15% от рыночной стоимости квартиры. Рыночная стоимость на момент рефинансирования может отличаться от той, по которой Вы свою квартиру покупали, как в большую, так и в меньшую сторону. Поэтому брать надо ту квартиру, в которой цена 1 м2 точно не упадет. Ну и сами считайте на калькуляторах, за сколько Вы отдадите банку 15-20% от остатка основного долга в зависимости от той суммы ежемесячного платежа, на который Вы рассчитываете. Поэтому лучше накопить, конечно же, на первоначальный взнос.

Конечно лучше, но боюсь это займет достаточно длительное время, учитывая то, что придется отдавать часть денег на аренду жилья. Не то чтобы эти деньги будут улетать "в трубу", но как мне кажется лучше начать эти деньги сразу вкладывать в жилье (т.е. ипотеку), чтобы получить через 20 лет свой угол (может и раньше, как знать), чем до старости арендовать жилье и в итоге остаться ни с чем. Чем раньше влезу в эту кабалу тем раньше и вылезу, как то так
P.S большое спасибо вам за подробные ответы.

Цитата
Donz пишет: Зачем платить ипотеку, которая дороже аренды, и ждать, когда ипотечные ставки снизятся, если можно просто более дешево арендовать и ждать, когда ипотечные ставки снизятся?

Как Вам сказать.. Учитывая страну в которой мы живем и политическую обстановку в мире, сидеть и ждать когда процент по ипотеке понизится до уровня Европы или Японии кажется бессмысленно. Когда бахнет очередной кризис или другой коллапс в экономике не угадаешь, а если это произойдет, проценты снова поползут вверх и снова сидеть ждать этих же 9-11% 10 лет?) Так можно всю жизнь прождать, а жизнь штука конечная. Решила для себя не тянуть с этим вопросом.

Nata3512, спасибо, обязательно ознакомлюсь.

Тогда давайте так:
1) аренда 40000 + копить 10000 в мес, итого 120000 в год Вы на свое жилье накапливаете
За 5 лет получается хороший первоначальный взнос в 600 тысяч рублей

2) ипотека:
допустим, ставка 12%
кредит на 4 млн на 20 лет
ежемесячный платеж при этом 44 тыс

Чтобы сделать рефинансирование, Вы должны будете выплатить своему кредитору 15-20% от стоимости Вашей квартиры.
Допустим, цена на Вшу квартиру не изменится за эти несколько лет. Берем по минимуму - 15% Вы должны отдать банку своему, чтобы другой банк Вам сделал рефинансирование.
15% от 4 млн - это 600 тысяч рублей
Мой ипотечный калькулятор говорит, что 600 тысяч за свою квартиру Вы отдадите банку только через 7,5 лет.
А какая сейчас в реальности ставка на ипотеку без первоначального взноса?

Если ипотека будет под 13%, также 4 млн на 15,5 лет по 50083 в месяц платеж, то 600 тысяч основного долга Вы отдадите банку за 63 месяца (5,25 лет), а всего платежей за это время будет на сумму 3,155 млн + ежегодная оплата страховки, как минимум 60 тысяч за эти 5 лет отдадите за нее

И есть риск, что квартира подешевеет и рефинансирование не сможете сделать через эти 5 лет и придется еще платить по ставке 13%.

В первом же случае, если квартира подешевеет, Вам же лучше, меньше за нее заплатите

Цитата
Олька Романова пишет: P.S. не думайте пожалуйста, что я самая хитрая или умная или жадная . Была бы жадная, копила бы всю жизнь и на старость лет купила квартиру. Врядли сюда заходят люди, для которых купить квартиру как за хлебом в магазин сходить, у всех тут одна цель - не отдать впустую слишком много денег)

Живу далеко от Москвы.
Вот мои реалии.Более менее приличную квартиру меньше чем за 2-3 млн не взять.Либо ушатанное старьё либо новострой в заднице без инфраструктуры и вечными пробками утром от туда и вечером туда.

Теперь по цифрам.Конкретно там где я хочу жить,в конкретном доме,ценник 2400.У меня зп 40-45(офф только 25).Пв есть 500т.

http://fincalculator.ru/kreditnyj-kal...1136e30Wd1

Тоесть беру я эту ипотеку.Отдаю риэлтору тыщ так 100,напрямую с продавцом связи нет.ПВ 500. плюс ещё всякие туда сюда справки и расходы+страховка ещё скажем 50т.И урррааа!Своё жильё!!!

И дальше по пунктам.
1.Ремонт.На который скорее всего денег нет.И затянется он на года.
2.Страховка каждый год.Или 1/12 от суммы ложить на некий счет каждый месяц или изыскивать единоразово сумму 10т+ раз в год/под новый год.
3.Мебель.Неуж-то у вас в арендной хате своя мебель и бытовая техника?Или думаете что вам в ипотечной всё новое оставят?
4.Кварплата.В арендной как правило эл.энергия+ вода.В своей всё полностью.
5.Если сгорел холодильник,прорвало трубу над соседом,мебель сломалась не по вашей вине это проблема того кто сдаёт,и его потери,когда своё + к ипотечному платежу.
6.Если вдруг соседнюю комнату сверху/рядом сдали/продали зекам/алкашам то можно просто сменить жильё,а в случае с ипотекой судиться годами или терпеть.
7.Ну и в случае с ипотекой все деньги вбухиваются в комфорт,который будет потом,но не сейчас,а живёте ВЫ именно СЕЙЧАС!
8.При ипотеке постоянный дискомфорт психологический,давление долга,нет подушки(как правило).
При аренде бабла дохрена(ПВ же есть).И даже если скажут завтра чтоб духу не было есть возможность это сделать попутно или бабло получить мирно либо через суд(если договор правильно составлен).При ипотеке бабло придется только отдавать.

Ну и вишенка.В этом же доме уже 3 года квартира с мебелью и техникой арендуется за 14т вместе с квп.

Цитата
Олька Романова пишет: Получается чем сильнее подешевеет квартира тем раньше наступит срок когда я смогу рефинансировать ипотеку.

С точностью до наоборот! Вы взяли в ипотеку к примеру 4 млн, платили 2 года допустим, остаток основного долга допустим 3.6 млн. Пошли к оценщику, а он оценил в 3.8 млн. Соотношение кредит залог 3.6/3.8 ≈ 94.7 а рефинанс например не более 85% Соответственно пролет.