Рефинансирование ипотеки с незаконной перепланировкой

Если такая перепланировка нарушает правила безопасности, то суд не поможет. Несколько лет назад изучал вопросы перепланировки, так в кухне с газовой плитой тогда нельзя было убирать дверь на кухню. По-моему в Жилищном кодексе РФ прописано какие перепланировки нельзя согласовать.

Цитата

DenVasTL пишет: Добрый день друзья! Подскажите может кто знает, накопилось пару вопросов.. Какие банки на данный момент могут Рефинанси́ровать ипотеку с незаконной перепланировкой?Собирал документы в ГПБ, отказали на стадии согласования объекта, ссылаясь на перепланировку. На данный момент есть две мысли, либо сначала согласовать все переделки и потом обращаться в банк, либо сразу найти банк который закрывает глаза на перепланировку. Насчет перепланировки не уверен что можно будет согласовать, однушка-переделанная в студию ( то есть убрана ненесущая стена между комнатой и кухней в кирпичном доме.Газ есть. У кого нибудь есть реальный опыт согласования таких объектов ?или только через суд? Территориально г. Волгоград.

В данном случае узаконить маловероятно даже через суд, так как газовая плита и по сути идет грубейшее нарушение правил пожарной безопасности. В случае с газовой плитой необходимо наличие и двери (некоторые заемщики убирают дверь в кухню, даже этого делать нельзя). В случае попытки согласования, Вам необходимо будет обратиться за согласованием в Банк, который в лучшем случае откажет. в худшем случае выдвинет требование возвести все обратно или же закрыть перед ним обязательства. В рамках рефинансирования такую квартиру без согласования не возьмет ни один банк.
При отказе в согласовании со стороны Банка, ТБТИ-суд откажет гарантировано+будет штраф за нарушение и осуществление перепланировки без предварительного согласования.

Цитата
Японка пишет: 2. для рефинанса проще договориться с оценщиком (в рамках закона и чтобы не платить лишние деньги) - и поставить для фото стенку из гипсокартона. Чтобы на фото было как в плане. Если безопасники соизволят выехать на объект (в некоторых банках бывает) - ну тут уже отказ, передумал и т.п.

А вот этого делать в принципе не советую по причине газовой плиты, да и думаю оценщик не рискнет пойти на сговор, это грозит следующим:
-для оценщика суд и мягко говоря отзыв его лицензии в случае выявления такого подлога (плюс уголовная ответственность)
-для клиента это требование возврата кредита и как вариант также суд с уголовным делом

Цитата
Donz пишет: А где можно почитать про ответственность оценщика? Мне начальник отдела оценки одной крупной фирмы сказал, что по закону оценщик вообще не должен описывать перепланировки. Так что если он просто не укажет перепланировку, то за что его привлечь? В общем, хотелось бы ссылки на законодательство.

Там речь шла именно о сговоре и искажении реальности (поставить стеночку из гипсокартона для фото). Очевидно, что оценщик эту стеночку увидит в принципе и по сути он не должен делать фотоотчет при такой "кукле" и не осуществлять работ по оценке данной квартиры. Если же стеночки не будет и будет реальная картина квартиры, он осуществить съемки и сделает в соответствующем разделе оценочного альбома вывод о характере перепланировке, возможности/не возможности ее согласования

В части материальной части про оценщиков можно почитать ФЗ 135 об оценочной деятельности в Российской Федерации
http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_19586/
Там очень много красноречивых статей- статья 24.6 об имущественной ответственности, статья 24.2 порядок мер применимых к членам СРО
С учетом последних поправок занимательно чтиво и в принципе характеризует как не легко стало быть оценщиком. Все сделано для того, чтобы этот сегмент бизнеса не легко получал членство в СРО, сдавал экзамены (а это не реально сложно, так как метры оценки не с первого раза его сейчас получают), ну и ответственность за убытки извините очень дорогая стала)

Цитата
Японка пишет: Максимум отзыв лицензии. Потом можно восстановить.

Увы, уже не так. С учетом ужесточения фз, можно головы лишиться. Почитайте, очень интересный закон, я выше пару статей приве из него с учетом новых поправок. И мы с учетом опыта все же коммуницируем регулярно с оценщиками и понимаем как сильно изменился этот рынок

Насчет сговора и обмана Вы же понимаете о чем я говорю) Вы же пишете чтобы это сделать и потом убрать в надежде чтоб безопасники не выехали. А если выедут и потом попросят клиента вернуть займ за такой подлог?) вернуть в первоначальный вид для такого кейса, это значит возвести не просто стеночку одну, а завуалировать пару стен, дверь в кухню, розетки с выключателем, плинтус и т.д. На мой взгляд если человек так делает для оценки квартиры чтобы делать рефинанс, он в принципе не совсем финансово грамотен. Задожить все эти расходы и снова пересчитать выгоду рефа, так проще отказаться от него. Понимаю порожек в балконном блоке, тамбурную дверь убрать, дверь на кухню поставить обратно, не фоткать систему обогрева вмонтированную по периметру каждой комнаты и т.д.

Цитата
aleksandr_opn24 пишет: Почитайте, очень интересный закон, я выше пару статей приве из него с учетом новых поправок. И мы с учетом опыта все же коммуницируем регулярно с оценщиками и понимаем как сильно изменился этот рынок

Там написано про ответственность оценщиков при причинение убытков заказчику из-за указанной в отчете некорректной итоговой рыночной стоимости. Ничего про перепланировки.
Для понимания: возведение стенки между кухней с газом и комнатой - это тысяч пятьдесят. Даже если оценщик не заложит это в итоговую стоимость, то при цене квартиры в 5-10 млн это просто ни о чем. Но ничего не мешает указать итоговую стоимость с учетом этих пятидесяти тысяч. Хотя подозреваю, что вряд ли кто-то в здравом уме будет требовать точность такой оценки до десятых процента.

aleksandr_opn24,
Я знаю, что сейчас в оценках указывают перепланировку и возможность ее согласования. Я говорю о том, что в законе не прописаны обязанности оценщика это делать. А раз так, то и ответственности по закону быть не может. Вы читали предыдущие мои комментарии? Несколько раз ведь уже писал.

Цитата
aleksandr_opn24 пишет: Соответственно если оценщик видит, что клиент что-то смастерил чтобы сделать оценку, он в праве отказаться осуществлять работу иначе в случае выявления будут санкции согласно закону, который я привел

Где логическая цепочка?
1. Если оценщик видит, что клиент что-то смастерил, то с чего вдруг он вправе отказаться от оценки? Можно ссылку на это право привести? По-моему, логично, что оценщик укажет в отчете ровно то, что видит: клиент что-то смастерил. Это что-то может быть отличной стеной, установленным унитазом или покрашенными обоями. С чего вдруг по-вашему это должно быть причиной отказа проводить оценку?

2. В случае выявления чего? Что оценщик оценил квартиру, которая была не в чем мать родила, в смысле не четыре голых стены, как когда-то сдал застройщик?
Вы привели отсылки на санкции, да. Но не привели место в законе, где говорится, что оценщик обязан выявлять перепланировку. Это не их обязанность по закону. И нельзя по закону привлечь за то, что оценщик не обязан делать. Или ссылки на законодательство в студию. Так как прошу раз в третий, уточню, предоставьте, пожалуйста, ссылки, из которых будет явно видно, что оценщик обязан выявлять перепланировки и устанавливать возможность их согласования.

Цитата
aleksandr_opn24 пишет: ориентировочная стоимость работ 40 000 рублей.

Вы же сами процитировали стоимость устранения такой перепланировки. И оценщики просто вычитают эту сумму из стоимости объекта. Это десятые доли процента. Ну о какой суровой ответственности из-за неточности оценки в десятые доли процента вы говорите?

Цитата

aleksandr_opn24 пишет: К примеру по Новосибирску будучи работником банка были кейсы когда оценщик на стадии строительства при сговоре с клиентом и застройщиком увеличивал стоимость объекта (на растущем рынке) чтобы скрыть отсутствие первоначального взноса, а при оформлении собственности уже другой оценщик писал стоимость ниже на 25% чем было на первичке-итог был не очень хороший как у застройщика, так и у первого оценщика (закладная то составлялась на основание второго альбома))

Вы действительно не видите разницу между обсуждаемой темой перепланировок, которые оценщик не обязан выявлять по закону, и стоимость устранения которых десятые доли проценты, и манипулированием стоимостью в отчете на два с лишним десятка процентов, причем оценщик действительно по закону отвечает за оценку реальной стоимости.

aleksandr_opn24,
так требования к оценщикам должны быть прописаны в законе.
Требования банков к оценщикам - вот тут сложнее. По идее банк может туда прописать условие необходимости указания перепланировки. Но если оценщик не укажет, то ответственность его будет только в рамках этого договора, проще говоря, сколько-то денег должен будет банку заплатить, если поймают. Ответственности по закону об оценке тут быть не может.

aleksandr_opn24,
и как итог: если клиент сговорится с агентом насчет неуказания перепланировки, то в худшем случае для клиента придется идти в соседний банк, а оценщику разрыв отношений с банком, если он это будет делать на регулярной основе.
Это как бы намекает, как стоит поступать, пусть это и идет в разрез с моралью
Хотя на самом деле лучше взять и не делать таких адовых перепланировок и согласовать все, что было наперепланировано, если это возможно. Чем, кстати, сейчас и занимаюсь.

aleksandr_opn24,
если СРО все-таки действует по закону, то на каком основании они могут что-то сделать с оценщиком? Уверен, в этой области регулярно кто-то кем-то недоволен и через суды что-нибудь взыскивают, то есть дело-то житейское, что очередной банк считает, что его договор нарушили.

Цитата
aleksandr_opn24 пишет: К нам пришел за рефом и понимая, что это перепланировка серьезная. начал просить оценщиков все же помочь ему-все как один отказались оказывать услугу если коробок вдруг появится (ходил в 4 компании)

Не совсем понял. В смысле оценщики не верят, что он действительно восстановит короб, а просто сделает муляж? Или после такого залета вообще нельзя восстановить короб, чтобы кто-то из оценщиков взялся за оценку?

Цитата
aleksandr_opn24 пишет: Согласившись сделать фотоотчет при постановке стеночки

Я по прежнему не понимаю уничижительного выражения "стеночка". Человек вернул обратно снесенный конструктивный элемент. Оценщик сфотографировал. О наличии перепланировок в Отчете не пометил, потому как их нет. В чем проблема то? Честный оценщик узрел "махинацию"? А в чем махинация - стоит себе стена. Единственное - если вместо кирпичных стен стоит гипсокартон ценник может быть чуть чуть пониже. И то не критично - никаких убытков банку не принесет. Я уж молчу, что за наличку народ покупает такие квартиры и мозг не греет.

Цитата

aleksandr_opn24 пишет: А теперь давайте смоделируем ситуацию. Согласившись сделать фотоотчет при постановке стеночки, оценщик обозначает одну стоимость залога, а по факту из-за перепланировки она может быть другая (не ликвидный залог, как выше, так и ниже и т.д.) Банк полагая что все ок с квартирой, выдает кредит, далее заемщик уходит в дефолт и по идее нужно эту квартиру будет продавать, но она приобретает настоящий вид и вполне возможно срок экспозиции (ликвидационная цена, сроки продажи и т.д.) могут быть ниже кредита. Залоговые менеджеры выезжая на объект видят другую картину и клиент свалив все на оценщика говорит: "Да мне вот так подсказали сделать, стеночку мы поставили, сделали фотографию и т.д." Далее разбирательства идут к тому, что оценщик нанес косвенно убытки банку и по сути можно по суду их взыскать плюс деаккредитация, плюс приостановка в СРО и т.д.

У оценщика есть фото. У заемщика - только слова. Он мог эти "стеночки" разломать/перенести когда угодно. Гораздо позднее самого рефинанса и оценки. Доказательства плиз.

Цитата

aleksandr_opn24 пишет: К примеру по Новосибирску будучи работником банка были кейсы когда оценщик на стадии строительства при сговоре с клиентом и застройщиком увеличивал стоимость объекта (на растущем рынке) чтобы скрыть отсутствие первоначального взноса, а при оформлении собственности уже другой оценщик писал стоимость ниже на 25% чем было на первичке-итог был не очень хороший как у застройщика, так и у первого оценщика (закладная то составлялась на основание второго альбома))

Эти кейсы и сейчас работают. И застройщики даже как бы этого не скрывают (завышение я имею в виду). А то, что потом в Отчете стоимость просела - так кризис. Рынок недвижимости вообще очень мобильный... И никакого первого отчета нет - по новостройкам Отчет не делается, цена пишется от застройщика. Отчет делается, когда объект недвижимости сдан и становится вторичкой.

Цитата
aleksandr_opn24 пишет: Более того, ряд банков требует указать в альбоме место, откуда была произведена съемка Открытие к примеру требует рядом с фото на плане стрелкой нарисовать место, откуда делали фотографию

У всех банков и оценщиков есть требования к местам, где должны быть сделаны фото - из каждого угла, каждой мокрой точки, вид из окна, двор и т.п.

Цитата
aleksandr_opn24 пишет: А банк катает телегу в СРО и т.д., что оценщик плохой и не хороший и по этой причине он деаккредитован и его оценочные альбомы больше не принимаются) думаю тоже радости мало доставит оценке

Редкий случай. В большинстве своем банки настолько заинтересованы в выдаче/рефинансировании, что менеджеры сами помогают как лучше сделать, чтобы и "завышение" прошло и отчет прошел и т.д. и т.п. Если что - я не сторонник "мошенств". Просто ситуации реально бывают разные.

Цитата
aleksandr_opn24 пишет: Все верно, не верят муляжу (он восстанавливать не планирует)

Взаимоисключащие фразы. Клиент сделал жесткий переплан, а восстанавливать всё (хотя бы для оценки) - не планирует. Это огромная разница. Он просит по сути - подрисовать, сфотать другую квартиру и т.п. - Это откровенный подлог и мошенничество.

Восстановление оконного блока с подоконником на лоджию или арки на кухню с газом ерунда по сравнению с стоимостью квартиры в Москве, пара дней работы и несколько десятков тыс. рублей. Сейчас хожу выбираю, в ЦАО половина выставленных квартир с перепланировками