Форум

Погасить Ипотеку или вложиться в новостройку?

#1
18.06.2018 12:21
Добрый день! Помогите советом, уже сколько не считала запуталась окончательно.

1) Есть студия в ипотеке под 10,9% осталось 1,200 тыс отдать еще 7 лет платить. Могу сдавать и выйдет что она сама себя будет гасить.
Есть 1,700 тыс. рублей.
2) Далее хочу взять квартиру побольше за 5 МЛН под 11% понятно что в ипотеку №2 и тут начинается дилемма:

А) загасить ипотеку и сдавать эту квартиру. оставшиеся 500++ р вложить в ИПО №2
Б) НЕ гасить ипотеку, сдавать КВ и деньги вложить в ИПО №2 = 2 КВартиры и 2 ипотеки smile:wall:
В) Продать студию - вложить все деньги с продажи + 1,7 в ИПО№ 2 жить и не страдать. выглядит хорошо, но есть риск, а вдруг все продам и ничего не будет построено? smile:evil:
мучаюсь уже 3 месяца, как только не считала. smile:|
Посоветуйте, что лучше? smile:)

П,С. Вклады не рассматриваю, последнее время - это провал.
Изменено: Katerina-ROI- 18.06.2018 12:27
 
 
#2
18.06.2018 12:58
Цитата
Katerina-ROI пишет:
1) Есть студия в ипотеке под 10,9% осталось 1,200 тыс отдать еще 7 лет платить. Могу сдавать и выйдет что она сама себя будет гасить.

Вы сначала сдайте smile:)
Наверняка полно конкурентов на рынке аренды с такими же мыслями

Цитата
Katerina-ROI пишет:
П,С. Вклады не рассматриваю, последнее время - это провал.


А давно недвижимость начала в цене расти? smile:D
 
 
#3
18.06.2018 13:27
Цитата
Katerina-ROI пишет:
Продать студию

А Вы уверены, что студия продастся, хотя бы за те деньги, что стоила при покупке?
 
 
#4
18.06.2018 13:38
Цитата
ОбезьянГ пишет:
А Вы уверены, что студия продастся, хотя бы за те деньги, что стоила при покупке?


Согласен. Все эти сдам и окупит ипотеку лишь разговоры.
А когда доходит до сдачи то возникает масса вопросов. Начиная с того что тупо не снимают и тем что арендаторы изнашивают хату даже самые аккуратные
 
 
#5
18.06.2018 14:26
Исходя из условий очевидно, что вариант А самый выгодный.
В этом случае вы избавляетесь от лишних расходов (% по кредиту) и получаете в собственность капитал, который приносит вам 1200 тыс. руб. за 7 лет (исходя из условия что "сама себя будет гасить")

Вариант Б тоже возможен, если платеж по ипотеке 2 с учетом вложенных 1700, будет меньше, чем платеж по ипотеке 2 без учета вложенных 1700 и за минусом дохода от сдачи студии.

Вариант В у вас некорректный, так как, чтобы продать студию, вам нужно сначала "загасить ипотеку", то есть там будет не +1700, а +500
 
 
#6
18.06.2018 14:27
Цитата
Katerina-ROI пишет:
Могу сдавать и выйдет что она сама себя будет гасить.

Если можете,тогда сдайте,а потом снова вопрос зададите уже с новыми исходными,тогда и советы будут другие.
Но перед тем как сдать нужен ремонт и мебель,а это затраты,не факт что окупаемые.
 
 
#7
18.06.2018 15:47
Цитата
animegravitation пишет:
Цитата

Katerina-ROIпишет:
1) Есть студия в ипотеке под 10,9% осталось 1,200 тыс отдать еще 7 лет платить. Могу сдавать и выйдет что она сама себя будет гасить.

Вы сначала сдайте Рисунок

Наверняка полно конкурентов на рынке аренды с такими же мыслями

Цитата

Katerina-ROIпишет:
П,С. Вклады не рассматриваю, последнее время - это провал.


А давно недвижимость начала в цене расти? Рисунок


Вы сначала подумайте, а потом пишите) спрашивала совет, а не ехидные насмешки. 1) Конкурентов соседей, ммм да их много) но все квартиры -сданы) а все что было построено - распродано) иначе зчм мне думать о сдаче - неликвидной кв?
 
 
#8
18.06.2018 15:49
Цитата
ОбезьянГ пишет:
Цитата

Katerina-ROIпишет:
Продать студию

А Вы уверены, что студия продастся, хотя бы за те деньги, что стоила при покупке?


Да, Уверена что продастя и буду в выигрыше даже % еще успею перекрыть. если продам этом году. Я заказывала оценку. И слежу за продажей кв соседей.
 
 
#9
18.06.2018 15:52
Цитата
Ст. специалист пишет:
Исходя из условий очевидно, что вариант А самый выгодный.
В этом случае вы избавляетесь от лишних расходов (% по кредиту) и получаете в собственность капитал, который приносит вам 1200 тыс. руб. за 7 лет (исходя из условия что "сама себя будет гасить")

Вариант Б тоже возможен, если платеж по ипотеке 2 с учетом вложенных 1700, будет меньше, чем платеж по ипотеке 2 без учета вложенных 1700 и за минусом дохода от сдачи студии.

Вариант В у вас некорректный, так как, чтобы продать студию, вам нужно сначала "загасить ипотеку", то есть там будет не +1700, а +500


Спасибо, за 3й вариант да ошиблась. Буду думать активно над А и Б. Что смущает, то что % по ИПО №2 больше т.к. сумма долга больше в 3 раза - риск все же большой.(
 
 
#10
18.06.2018 15:54
Цитата
cancelru пишет:
Цитата

Katerina-ROIпишет:
Могу сдавать и выйдет что она сама себя будет гасить.

Если можете,тогда сдайте,а потом снова вопрос зададите уже с новыми исходными,тогда и советы будут другие.
Но перед тем как сдать нужен ремонт и мебель,а это затраты,не факт что окупаемые.


Ремонт + мебель все есть. Проблема Сдачи КВ в СПБ летом - не обнаружила за весь период жизни тут. Вопрос в том что 2 ипотеки это даже психологически представить сложно. Каждый месяц простоя КВ - будет ощутим по бюджету. а идеальных условий не бывает...
 
 
#11
18.06.2018 16:16
Цитата
Katerina-ROI пишет:
Уверена что продастя и буду в выигрыше даже

Отсюда можно заключить, что покупка была на этапе котлована?
 
 
#12
18.06.2018 16:27
Если вы в любом случае собираетесь увеличивать метраж, т.е. покупать новое, то я бы сделал так.

Подал заявки на ипотеку и попробовал выяснить %% с двумя вариантами - с начальным взносом с учётом продажи текущей и без. После этого у вас точный расчёт дохода/расхода по обоим вариантам.

Далее, у вас всегда манёвр и margin call - если "маленькая" студия перестаёт приносить внятный доход, или проблемы со сдачей, вы её продаёте и этой суммой проводите часть досрочной выплаты по "большой" ипотеке.
 
 
#13
18.06.2018 17:01
Давно таких тем не было smile:)

Сколько процентов годовых будет приносить сдача в аренду? Как ответите на этот вопрос, поймете, что выплачивать ипотеку под 10.9%, а с учетом страховки скорее 11.2 - 11.4% и сдавать при этом под 7-9% годовых невыгодно. "Будет сама себя выплачивать" - это неправильные расчеты абсолютными числами, которые сложно посчитать корректно. Ипотечная часть квартиры будет убыточной. А деньги на оплату ипотеки будет генерировать только уже собственная, выплаченная часть квартиры. И скорее всего выгоднее продать эту квартиру и разместить оставшиеся после ипотеки деньги на депозиты под 6-7%.

И почему новая ипотека 11% Сейчас ведь 9% - это уже норма.

Я бы продавал текущую квартиру и покупал бы новую. Но надо уточнить вводные.
Таблица комиссий и конвертаций при трансграничных платежах
FAQ. Ипотека и рефинансирование
 
 
#14
18.06.2018 20:45
Цитата
Katerina-ROI пишет:
Вопрос в том что 2 ипотеки это даже психологически представить сложно. Каждый месяц простоя КВ - будет ощутим по бюджету. а идеальных условий не бывает...
Именно так. Потому сначала сдайте и удвоенными усилиями гасите ипотеку. Чем меньше переплатите - тем лучше.
Если очень хочется 2-ю квартиру - в любом случае накопить определённую подушку очень даже стоит. Иначе можете оказаться в позиции обычного американца в ипотечный кризис - чуть лишился работы на полмесяца/месяц - всё, вылетал со свистом с дома, потому что не способен за неё платить из-за отсутствия финансовой подушки. Тогда целыми микрорайонами выселяли...
Изменено: WizardU- 18.06.2018 20:46
 
 
#15
18.06.2018 21:02
При варианте Б вопрос еще как банк посмотрит на выдачу ИПО №2 при наличии текущих выплат по ИПО №1. Могут перестраховаться и просто не дать.
 
 
#16
18.06.2018 22:48
Цитата
WizardU пишет:
Именно так. Потому сначала сдайте и удвоенными усилиями гасите ипотеку. Чем меньше переплатите - тем лучше.

Странный пост.
У человека больше денег, чем долг.
Прощай могучий. Ушел хранить деньги в сберегательной кассе
 
 
#17
19.06.2018 09:54
Цитата
Katerina-ROI пишет:
но все квартиры -сданы)


Сдать то можно всегда. Вопрос в цене сдачи и износе квартиры за каждый год от той же сдачи
Ибо живут живые люди а они будут амортизировать отдделку в любом случае

Цитата
Katerina-ROI пишет:
Вы сначала подумайте, а потом пишите) спрашивала совет, а не ехидные насмешки.


А дело не в насмешках
А в том что вы делите шкуры неубитого медведя
Вот сдали бы месяца 3 могли оценить какие деньги вы получите от сдачи и на что их хватит
И сколько денег потом нужно будет на ремонт жилья

Цитата
Katerina-ROI пишет:
Да, Уверена что продастя и буду в выигрыше даже % еще успею перекрыть. если продам этом году.


Опять же . Это всё гипотетические рассуждения на стагнируещем рынке
Вы знаете цену реальных продаж аналогичного с вами объекта недвижимости?

Никакого ехидства. Просто вы видите картину слишком радужно
А на деле экспозиции по сдаче и особенно по продаже довольно длительны

Сами же риск недостроя видите .
Цитата
Katerina-ROI пишет:
В) Продать студию - вложить все деньги с продажи + 1,7 в ИПО№ 2 жить и не страдать. выглядит хорошо, но есть риск, а вдруг все продам и ничего не будет построено? Рисунок


А других рисков почему то не замечаете
 
 
#18
19.06.2018 10:31
Цитата
UnembossedName пишет:
Странный пост.
У человека больше денег, чем долг.
Почему странный? Нет, автор топика же собралась 2-ю ипотеку брать. Если бы было больше денег, то вопроса бы и не возникло.
 
 
#19
19.06.2018 11:53
WizardU,
Тогда я не понял этой фразы
Цитата
Именно так. Потому сначала сдайте и удвоенными усилиями гасите ипотеку. Чем меньше переплатите - тем лучше.

По вашей логике нужно просто погасить ипотеку и не "переплачивать".
Когда же слово "переплата" и его производные запретят в этом разделе.
Прощай могучий. Ушел хранить деньги в сберегательной кассе
 
 
#20
19.06.2018 12:11
Цитата
WizardU пишет:
Почему странный? Нет, автор топика же собралась 2-ю ипотеку брать. Если бы было больше денег, то вопроса бы и не возникло.


Странно то, что у человека есть деньги на погашение ипотеки и ипотека не гасится. После погашения вполне очевидно, что имеющуюся надо продать (аренда будет генерировать явно меньше, чем она будет процентов платить за сумму её стоимости), купить большую площадь и спокойно её выплатить.
 
 
#21
19.06.2018 12:59
Совсем не странно. Если кэшфло позволит гасить две ипотеки (пусть даже у первой аренда не полностью покроет ипотечный платёж, но хотя бы облегчит), то так и нужно делать.

1М200 на 7 лет под 10.9% это сколько ежемесячный платёж, где-то 25 т.р.? За эту сумму скорее всего студию сдать можно.

Ибо с двумя объектами всегда будет манёвр одной из них - продать и загасить оставшуюся. А вот в случае сильного обвала рубля и инфляции от ипотеки будет хороший такой профит (а с нашим курсом к светлому будущему - к бабке не ходи). Две квартиры на выходе лучше, чем одна.

P.S. Только не забывайте, у ТС, судя по всему, это единственное жильё, т.е. чтобы реально сдать его, сначала нужно что-то купить (или снять хотя бы). Поэтому "попробуй сдать" можно делать, когда уже нацелился в какой-то вариант.
Изменено: bor-kas- 19.06.2018 13:00
 
 
#22
19.06.2018 13:39
Цитата
bor-kas пишет:
1М200 на 7 лет под 10.9% это сколько ежемесячный платёж, где-то 25 т.р.? За эту сумму скорее всего студию сдать можно.


Студию в Питере за 25 тысяч? Как-то чрезвычайно оптимистичненько.
 
 
#23
19.06.2018 13:46
Цитата
bor-kas пишет:
1М200 на 7 лет под 10.9% это сколько ежемесячный платёж, где-то 25 т.р.? За эту сумму скорее всего студию сдать можно.


Самое главное - скорее всего

Цитата
bor-kas пишет:
Ибо с двумя объектами всегда будет манёвр одной из них - продать и загасить оставшуюся. А вот в случае сильного обвала рубля и инфляции от ипотеки будет хороший такой профит (а с нашим курсом к светлому будущему - к бабке не ходи). Две квартиры на выходе лучше, чем одна.


Особенно они хороши когда повысят налоги на недвигу smile:D
И что то инфляция есть и обвал рубля был а хаты стояли с 2014 года как бетон smile:D
Люди с баксами выиграли
Люди с рублями наварились на вкладах
Люди с бетоном получили убытки smile:D из за недополученной прибыли и падения цен либо их стагнации
 
 
#24
19.06.2018 13:48
Честно, не знаю, как там в Питере с ценами и где она расположена. И какая площадь - я у нас видел студии и по сотке smile:) Правда, вряд ли при этом 1.2М на 7 лет по такой будет в остатке. smile:)
 
 
#25
19.06.2018 13:57
Цитата
animegravitation пишет:
Особенно они хороши когда повысят налоги на недвигу Рисунок

И что то инфляция есть и обвал рубля был а хаты стояли с 2014 года как бетон Рисунок

Люди с баксами выиграли
Люди с рублями наварились на вкладах


Да, про ползучее увеличение налога я забыл, надо его тоже в расчёт закладывать.

По баксам-рублям-бетону я, пожалуй, вас поправлю smile:oops: . Люди с баксами выиграли, согласен. Люди с рублями на вкладах потеряли ( smile:-X ) немного меньше, чем остальные, из-за хотя бы каких-то процентов на вкладах.

Если уже совсем плохо, то, конечно, при падении цен на недвижимость банк может сделать требование досрочной уплаты из-за падения цены объекта залога, кстати. Тоже неприятная вещь.

В общем, всё скидывать и вылезать в валюту. smile:vnature: Только прятать её куда - отдельный вопрос.
 
 
Форумы » Финансовые продукты и услуги » Ипотека

Все продукты Банки.ру

Калькуляторы

Калькулятор туристической страховкиКалькулятор ипотечного страхованияКалькулятор вкладовКалькулятор кредитовКалькулятор ипотекиКалькулятор автокредитовКалькулятор КаскоКалькулятор ДМСКалькулятор медицинской страховкиКалькулятор ОСАГОКалькулятор займа

Вклады и инвестиции

Вклады в СбербанкеВ рубляхС высоким процентомВклады с онлайн заявкойКупить ПИФыВклады в МосквеКупить облигацииАкции российских компанийАкции ГазпромАкции Голубые фишкиНакопительные счетаНакопительные счета с ежедневным начислением процентов

Кредиты и займы

Кредит онлайнКредит для пенсионеровСрочный займ на картуЗайм без отказаБеспроцентный займРефинансирование кредитовКредит под залогКредиты в МосквеЗайм на картуЗайм онлайнАвтокредитыКредитная история онлайн бесплатноВзять кредитЛучшие кредитыКредит на ноутбукКредит без посещения банкаКредит с подтверждением дохода

Ещё

1 доллар в рублях1 евро в рубляхКурсы ЦББанки РоссииКнига памятиБанки на картеОтзывы о банкахОтзывы о страховых компанияхЛичный кабинет агентаНародный рейтинг МФОТема дняНовостиФинансовый словарь
Показать ещеСкрыть

Страхование

Ипотечное страхованиее-ОСАГООСАГО в МосквеПродлить ОСАГОПродлить ОСАГО в МосквеСтраховка автомобиля ОСАГОРасчёт стоимости каскоКаско в МосквеОСАГО без ограниченнийОСАГО для начинающихРасширенный полис ОСАГООСАГО в Санкт-ПетербургеКаско от угонаКаско на годКаско на второй годДМС страхованиеСпортивная страховкаСтрахование квартирыАнтиклещТуристическая страховкаАлкогольный калькулятор для водителейДКП авто

Карты

Онлайн заявка на кредитную картуКредитная карта Тинькофф ПлатинумОнлайн заявка на дебетовую картуКарты с кэшбэком 2024Карты с бесплатным обслуживаниемКредитки без справки о доходахКредитные карты PlatinumМолодежные кредитные картыКредитные карты на 50 000 рублейКредитная карта за 5 минутКредитные карты на 500 000 рублейДебетовые карты Мир UnionPayДебетовые карты UnionPayКредитные карты UnionPayКредитные карты МИР UnionPayКредитные карты без подтверждения доходаКредитные карты срочноДоступные кредитные картыКредитные карты по паспорту с моментальным решениемКредитные карты 100% одобрениеКредитные карты в Москве

Ипотека

Ипотека в Альфа-БанкеИпотека в ВТБИпотека в СбербанкеРефинансирование ипотекиЛьготная ипотекаИпотека на вторичное жильеИпотека в МосквеИпотека для IT-специалистовИпотечное менюИпотека от застройщиковДальневосточная ипотекаРефинансирование семейной ипотекиИпотека под залог недвижимостиИпотека для врачей

РКО

Расчётно-кассовое обслуживание в МосквеРКО СбербанкРКО в Т-БанкеРКО в ВТБРКО в Райффайзен банкеЭквайрингРегистрация бизнеса в МосквеРасчетный счет для ИПРасчетный счет для ОООЛучшие банки для ИПЛучшие банки для ОООБесплатный расчетный счет для ИПБесплатный расчетный счет для ОООРКО в ТочкеРКО в Альфа-БанкеРКО в ПромсвязьбанкеРКО в ОТП БанкеРКО В ГазпромбанкеРКО в МТС БанкеРКО В СовкомбанкеРКО в МодульбБанкеБанковские гарантии

Дебетовые карты

Дебетовые карты ТинькоффДебетовая карта «Мир»Дебетовые карты «Mir Supreme»Карты UnionPayВиртуальные дебетовые картыКарты с бесплатным обслуживаниемДетские картыСоциальные карты москвичаТоп дебетовых картМоментальные картыКарты с высоким процентом на остатокЗарплатные картыДебетовые карты СбербанкаДебетовые карты Альфа БанкаДебетовые карты ВТБДебетовые карты Газпромбанка

Потребительские кредиты

Мастер подбора кредитаПотребительские кредитыКредит наличнымиКредит на картуКредиты для самозанятыхКредиты для безработныхРефинансирование кредитаКредит под залог автоКредит под залог недвижимостиОнлайн заявка на кредитЧерез Госуслуги

Микрозаймы

Займ на карту без процентов за первый займОнлайн займы на банковскую карту срочноСрочные экспресс займы онлайнОформить и получить простой микрозайм наличнымиСрочный онлайн микрозайм на киви кошелек без отказаСрочно получить деньги на карту круглосуточноОнлайн займ без отказа пенсионерамЗайм студентам с 18 лет без работыВзять быстрый займ денег в долгЗаймы на длительный срок с ежемесячной оплатой

Кредитные карты

Взять кредитную картуКредитные карты банка Русский СтандартКредитные карты ТинькоффКалькулятор кредитной картыКредитные карты без отказаВиртуальные кредитные картыКредитные карты без посещения банкаМоментальные кредиткиКарта рассрочки «Халва» от СовкомбанкаКредитные карты Альфа БанкаКредитные карты СбербанкаКредитные карты ВТБКредитные карты ГазпромбанкаКредитные карты Почта БанкаКредитные карты МТСКредитные карты банка Открытие

Расчетно-кассовое обслуживание

Открытие счета в СберБанк онлайнСчет для ИП в СберБанке условияОткрыть счет для ИП онлайнРКО для ООО открытьРасчетный счет в ТочкеБизнес банк ТинькоффОткрыть расчетный счет

Ипотечные кредиты

Взять ипотеку на строительство дома с нуляСоциально ипотечное кредитованиеПрограммы льготной ипотеки для молодой семьиИпотека на приобретение дома в сельской местностиИпотека на строящиеся квартирыПолучить ипотеку без подтвержденного доходаПрограмма господдержки ипотечного кредитованияИпотека для многодетных семей с минимальным процентомИпотека на загородный дом в СНТСоциальная ипотека для работников школы

Депозиты

Облигации федерального займа доходностьКупить дивидендные акцииСберБанк вклады депозитыСберБанк управление активами ПИФы доходностьДепозит онлайнАкции ГазпромETF на московской биржеРоснефть акции ценаАкции Лукойл ценаПенсионные вклады

ОСАГО и Каско

Рассчитать стоимость каскоОСАГО от ИнгосстрахПролонгация ОСАГОРассчитать стоимость ОСАГОКаско в МосквеКаско в рассрочкуКаско на старый автомобильКаско от бесполисныхКаско на KIAКаско на LadaКаско на CheryЭлектронный полис е-ОСАГООСАГО от АльфаСтрахованиеОСАГО от Тинькофф СтрахованиеОСАГО от РосгосстрахОСАГО от Сбер Страхование