Продажа ипотечной квартиры

Мне кажется, не все внимательно (если уж быть честным, то все не внимательно) прочитали первое сообщение в теме.
Да, я знаю, что без согласия банка я не продам квартиру в залоге.
Да, я знаю, что некоторые банки дают разные варианты продажи залогового имущества, в том числе с передачей залога, но это не мой случай.

Еще раз повторюсь - менеджеры банка озвучили мне единственный вариант продажи квартиры - "гасите долг и продаете кому хотите".
Ситуация будет отличаться от обычной продажи тем, что покупатель (если я найду такого) в качестве аванса\задатка передает мне сумму, позволяющую мне закрыть остаток долга, а затем ждать пока я не сниму обременение.
Мой вопрос заключался в том, как это оформить лучшим образом:
- как минимизировать срок снятия обременения;
- как обеспечить покупателю уверенность в том, что после того, как я на его аванс\задаток закрою кредит, я не передумаю продавать квартиру;
- что в этом случае лучше - аванс или задаток;
- как самому не остаться и без квартиры и без денег;
- какие еще моменты мне нужно иметь ввиду