Досрочно погашать или сперва инвестировать?

slava_er,
Я так понимаю есть возможность сверх платежа по ипотеке ещё 400к вложить за год. Может лучше на снижение срока/платежа их направить?
ИИС если что просто так не закрыть раньше срока..

Цитата
Struzhkin пишет: Я так понимаю есть возможность сверх платежа по ипотеке ещё 400к вложить за год.

Да.

Цитата
Struzhkin пишет: Может лучше на снижение срока/платежа их направить?

Это и есть мой вопрос: а лучше ли? Это ж надо как-то посчитать. Может, выгоднее три года инвестировать?

Цитата
Oleg_go пишет: И тогда как вы вывели цифру 20% не понятно.

Это история про три года. Каждый год в течение трех лет класть на ИИС 400К и получать с каждой итерации вычет 13%, облигации приносят еще 7%. Итого - 20% с 400К в год. Что-то не так с расчетом? Еще 13% с доходности облигаций придется заплатить, кстати, да. Давайте сейчас не учитывать, я хочу понять как считать.

Есть ли калькулятор досрочных частичных погашений?

Цитата
slava_er пишет: Есть ли калькулятор досрочных частичных погашений?

ага, табличка в Экселе.

Непонятно, зачем вам калькулятор, если годовые ставки можно сравнить.
Но пока не будет понимания, считать нечего

Цитата
slava_er пишет: Вопрос в том, что выгоднее: частичные досрочные погашения или инвестиции?

Мой коллега в аналогичной ситуации выбрал инвестиции на обычный брокерский счет:
- акции растут в цене и приносят дивиденды
- не стал открывать ИИС, т.к. НДФЛ возмещает ипотекой, на ИИС уже ничего не остается, да и вывести при необходимости деньги можно в любой момент.

Цитата
Daura пишет: не стал открывать ИИС, т.к. НДФЛ возмещает ипотекой, на ИИС уже ничего не остается,

Аргумент с тем, что ничего не остается на ИИС довольно странный, т.к. наоборот вычет на ИИС будет учтен как приоритетный, а вычет по ипотеке перейдет на след. года.

Я не бегу сейчас открывать ИИС. Сердцем чисто психологически меня тянет гасить ипотеку досочно.
А на уме вопрос: а может есть вариант выгоднее? Почему считается, что досрочные погашения - это лучше? Я хочу увидеть расчет, который это покажет или опровергнет.
Решение я буду принимать с учетом риска потерь в ИИС, именно поэтому не рассматриваю вариант, что не будет этих 7% с облигаций. Для задачи расчета это неважно, это имеет значение для принятия решения, которого я сейчас все равно не делаю.

Считайте, что это просто задачка, на расчет, на интерес.

Цитата
Oleg_go пишет: С расчетом не так что первый год вы кладете и получаете 13% за три года, второй год кладете и получаете 13% за два года, третий год кладете и получаете 13% за год. И тогда средняя будет около 7% в год.

Все верно, может я как-то не так написал. Давайте не учитывать 13% подоходного. Пусть это будет проблемой четвертого года, они уменьшат счет тех 400К.

Цитата
abvgdeyka пишет: Вы не написали самого главного - что такое "выгодность" в вашем понимании (по каким критериям сравнивать варианты)?

Отличный вопрос! Это я и правда не сформулировал даже для себя. Смотрите, цель - закрыть ипотеку, поэтому сравнивать, думаю, надо два варианта по остатку долга после закрытия ИИС.

Может есть какие-то еще критерии? Я бы послушал.

Сейчас по графику платежей без учета погашений к первому апреля 2024 остаток долга будет около ~1 400 000.

Давайте считать суммы:

Давайте поменяем условия, пусть будет дополнительно не 500К в год, а 400К. Максимальная сумма, с которой можно получить вычет 13%.

Вариант с ИИС, считаю пока что грубо, без привязки ко дню покупки облигаций.

Итак в первый год кладу 400К

По итогу имею 400*1,07 = 428.
На второй год докладываю 400К и 52К с вычета. Тогда по итогу второго года 880*1,07 = 941,6
На третий год опять докладываю 400К и 52К с вычета. Тогда по итогу третьего года 1393,6*1,07 = 1491,152
Докладываю сюда 52К с третьего вычета.

Грубо говоря - 1 543 000 весной 2024 для того чтобы погасить ипотеку.

Тут нет ошибок? Посмотрите, пжл.

Что я не могу понять - как просчитать вариант, что я гашу ипотеку по 400К в год. Вот, кстати, непонятно еще как ее гасить: уменьшать срок или сумму ежемесячного платежа?
Вон там выше писали про таблички в экселе - это прекрасно, но мне не помогло никак: у меня таблички нет и нет понимания как ее составить.

Цитата

slava_er пишет: Давайте поменяем условия, пусть будет дополнительно не 500К в год, а 400К. Максимальная сумма, с которой можно получить вычет 13%. Вариант с ИИС, считаю пока что грубо, без привязки ко дню покупки облигаций. Итак в первый год кладу 400К По итогу имею 400*1,07 = 428. На второй год докладываю 400К и 52К с вычета. Тогда по итогу второго года 880*1,07 = 941,6 На третий год опять докладываю 400К и 52К с вычета. Тогда по итогу третьего года 1393,6*1,07 = 1491,152 Докладываю сюда 52К с третьего вычета. Грубо говоря - 1 543 000 весной 2024 для того чтобы погасить ипотеку.

Если все так, то выигрыш ~ 93 255,94

И там и там переплата за % соcтавит ~ 387 199,40 vs 388 145,78

Цитата
slava_er пишет: Может есть какие-то еще критерии? Я бы послушал.

Например, критерий уменьшения рисков.
Для этого надо сделать рефинансирование на максимальный срок (30 лет) под минимальный %
Например, если сделать рефинанс под те же 7.2%, то это даст ежемесячный платёж в 14.25тр. Это гораздо меньше чем текущие 29тр, а значит уменьшаются риски в случае чего. Если для вас комфортно платить в месяц 29тр, то делайте ежемесячно ЧДП на 14.75тр.
А потом, как появятся 400к, тоже делать ЧДП. В итоге, в апреле 2024 кредит закрывается.

Цитата
slava_er пишет: Где-то ошибся?

Ошибки:
1) дата внесения первых 400тр раньше, чем дата выдачи кредита.
2) внося 400тр, уменьшаете сумму ежемесячного платежа. Куда при этом девается разница 29тр - ежемесячный платёж, непонятно. А ведь эта разница должна направляться на ЧДП.
3) Калькулятор выдаёт странные расчёты (вернее он их не выдает, только рисует графики). Если вбить те же значения в другой калькулятор, то кредит погасится в ~апреле-мае 2024.

Цитата
abvgdeyka пишет: Калькулятор выдаёт странные расчёты (вернее он их не выдает, только рисует графики)

Верно. Я во второй раз ссылку дал неправильную. Вот правильная. Поправлю еще в том комментарии.

https://mobile-testing.ru/kredit_analy...acaaa36cde

slava_er, спуститесь в тему Ценные бумаги, там вам более квалифицировано ответят.

Цитата
Daura пишет: НДФЛ возмещает ипотекой, на ИИС уже ничего не остается, да и вывести при необходимости деньги можно в любой момент.

вначале возмещается иис, а остаток идёт на ипотеку, так все делают и налоговая тоже не против. Так как имущественный вычет переносится на последующие годы, пока не исчерпается, а вычет по иис нет.

Цитата
Daura пишет: акции растут в цене

не всегда. Я бы не рисковала с акциями, они долгосрок, а на среднесрок облигации.

Цитата
Oleg_go пишет: актуален пока по ОФЗ не объявлен дефолт

когда вы ожидаете дефолт по офз)?

Цитата
Oleg_go пишет: 52 тыс. полученного вычета нет смысла класть обратно на ИИС (и них же вычета не будет).

вычет получают на следующий календарный год, и его вполне можно опять закинуть на иис.

Цитата
slava_er пишет: Но это к задаче не имеет отношения. Или я не вижу связи.

Вы просили варианты критериев. Это один из них.

Цитата
slava_er пишет: Ваш куркулятор секретный? Ссылочку бы.

https://fincalculator.ru/ipotechnyj-kalkulyator

Цитата
slava_er пишет: Есть возможность делать досрочные погашения ~ 500 000 в год. Пусть для простоты разово, а не размазанно по году.

"Разово" или "размазанно" - дело не в простоте, выбор любого из этих вариантов может в корне поменять все расчёты.
Рассмотрим 2 варианта с одинаковыми начальными условиями - ипотека 2 100тр, 8 лет на 7.2%, взята 01.03.2021, первый платеж 01.04.2021:
1) вы вносите ЧДП в 500тр единоразово, 01.04.2022.
2) вы вносите ЧДП ежемесячно 41.6тр (=500тр/12), начиная с 01.04.2021 по 01.03.2021
Разница между итоговыми переплатами во втором случае будет на 27.9тр меньше.

То, что вы вбиваете в ваш калькулятор, вообще никак не связано с условиями задачи, которое вы дали в своём первом сообщении.
Если у вас уже сейчас есть 500тр, тогда начальные условия задачи следующие:
Есть ипотека на 1 620 000 (=2 120 000 - 500тр) на 8 лет под 7.2%:
1) Дата получения - 01.03.2021
2) Дата первого платежа - 01.04.2021
3) Ежемесячный платёж ~22.25тр

Если сейчас есть возможность гасить 29тр ежемесячно, значит 6.75тр (=29тр - 22.25тр) можно направлять на ЧДП ежемесячно.
За год скапливается 500тр. Это значит, что можно направлять 41.65тр ежемесячно на ЧДП на всем протяжении срока ипотеки.

Подставляем в калькулятор (https://fincalculator.ru/ipotechnyj-kalkulyator) эти значения:
1) ипотека на 1 620 000 на 8 лет под 7.2%
2) ежемесячные ЧДП в размере 48.4тр (=41,65тр + 6,75тр), с уменьшением срока, начиная с 01.04.2021. Срок уменьшается только для простоты вычислений. Лично я рекомендую уменьшать сумму, а разницу направлять а ЧДП - разницы с вариантом с уменьшением срока никакой, а риски меньше.

В итоге получаем, что последний полатёж по ипотеке будет 01.04.2023. Т.е на год раньше ваших расчётов.
Значит к 01.04.2024 у вас накопится 777.15тр =(22.25тр + 48.4тр) * 11.