Ипотека между физлицами

Цитата
Gacetero пишет: Вопросом на вопрос: а что вы собираетесь представлять в Росреестр, если собственность будет у покупателя, а от платежей он откажется? На основании чего Росреестр должен будет изменить запись?

Есть идея сделать нотариальный ДКП и расчёты вести с использование депозитного счёта нотариуса, тогда нотариус мог бы подтвердить, что 2-ой платёж от продавца не поступил и по условиям договора за этим следует расторжение ДКП.
Такой вариант мог бы сработать или без согласия покупателя это невозможно?

Вообще ипотека всегда подразумевает залог.

Цитата
Оформитель2020 пишет: 2. Право собственности переходит к покупателю после совершения 1-го платежа.

Вы бы лучше в ДКП поставили условие, что переход права собственности регистрируется после 100 % оплаты по договору, и условие , что после подписания ДКП, до внесения первого платежа на квартиру, в росреестре регистрируется залог на покупателя данной квартиры.
Но можно составить не ДКП, а договор аренды с правом выкупа данной квартиры с теми же условиями по цене и оплате , и с условиями по аренде на срок договора, также на срок договора на квартиру регистрируется залог на покупателя. Ну предусмотреть штрафные санкции, за просрочки платежа.

Цитата
Оформитель2020 пишет: Поясните пожалуйста подробнее, что значит - регистрируется залог на покупателя данной квартиры и как будет выглядеть обременение в Росреестре в предложенном вами варианте? Ведь в предложенном вами варианте переход права собственности на покупателя регистрируется только после 100 % оплаты по договору, а до этого объект недвижимости же остаётся в собственности продавца.

Ну в принципе, можно в обеспечение обязательств продавца по ДКП по передаче прав собственности на квартиру покупателю после 100 % оплаты за нее покупателем, составить к ДКП Договор залога продаваемой квартиры. Договор залога регистрируется в росреестре.
На основании этого договора залога, в росреестре регистрируют залог квартиры где, залогодержатель -покупатель, залогодатель -продавец. Т.е. собственник -продавец, передал в залог свою квартиру покупателю. После регистрации залога, вы как продавец, не можете в период действия договора ДКП продать квартиру другим.

Цитата
Оформитель2020 пишет: Здесь наверное не залог на покупателя , а просто наложение обременения на объект недвижимости при регистрации договора его аренды в Росреестре?

Нет. По договору залога вы как залогодатель передаете квартиру в залог, а залогодержатель ее принимает в качестве залога.
После 100 % оплаты, покупатель подает в росреестр заявление на снятие обременения с квартиры и регистрацию прав собственности на себя. по ДКП
ГК РФ Статья 341. Возникновение залога
http://www.consultant.ru/document/con...25053b9c9/
*
У вас должно с покупателем должно быть определено по ДКП, может ли до перехода права собственности покупатель пользоваться данной квартирой или нет, кто платит коммуналку, страхуется ли залог на этр период от пожаров и тп. А то спалит квартирку покупатель , и скажет не куплю такую у вас, верните деньги -предоплату и тп. А он ведь в ней жил и коммуналку и за аренду не платил, если это все в договоре не расписано. Это все тоже нужно учесть.

Цитата
Оформитель2020 пишет: А можно обойтись одним ДКП, включив в него эту информацию о залоге?

Ну можно, в принципе, ДКП И Договор Залога объединить, только все условия по ДКП и по залогу в одну кучу пихать -тяжело разбираться будет и такой договор писать, не проще ли разделить на два и ссылку ДКП друг на друга сделать.
https://dogovor-obrazets.ru/договор/До...движимости
*
Заявление на снятие обременения подает один только Залогодержатель-покупатель. Но одновременно с этим заявлением, подается в росреестр ДКП- совместно продавцом и покупателем на регистрацию права собственности на квартиру на покупателя. Чтоб продавец не кинул, как снимут обременение.
Можно регистрацию прав в электронном виде произвести, и сколько это будет стоить -узнайте заранее. Возможно все через нотариуса.

Цитата

ivtt пишет: Если же вы сделаете один общий договор -Залога и ДКП, то могут быть проблемы со сроками регистрации прав собственности на покупателя. Так как по этому договору залог вам зарегистрируют , а приостановить сделку по регистрации прав собственности по этому же договору можно только на 6 месяцев, согласно Закону № 218-ФЗ . https://rosreestr.gov.ru/site/press/ne...ostanovka/ А если покупатель не успеет полностью рассчитаться за за 6 месяцев, то тогда регистрация прав будет прекращена и после оплаты придется подавать на регистрацию прав новы ДКП. Это риски для покупателя и лишний геморр по документам, поэтому лучше разделить Договор залога отдельно, а на регистрацию права собственности потом отдельно подаете ДКП в росреестр. Ну а чтобы не ссылаться на не поданный ДКП можно тогда составить Предварительный договор , а на его основании Договор залога , а затем ДКП. Вот тогда все по времени будет разнесено на полгода и более.

Сложная конструкция получается ...
Но в данном случае между подписанием ДКП с внесением 1-го взноса и внесением 2-го взноса ( это считается 100% оплатой ) будет 5 месяцев.
В этом случае можно обойтись одним ДКП?

Цитата
Оформитель2020 пишет: Сложная конструкция получается ... Но в данном случае между подписанием ДКП с внесением 1-го взноса и внесением 2-го взноса ( это считается 100% оплатой ) будет 5 месяцев. В этом случае можно обойтись одним ДКП?

Зачем одним ДКП ?
Вы ж всего равно и один такой договор не подготовите самостоятельно. Обратитесь в юр.бюро по сделкам с недвигой, они вам подготовят весь пакет договоров -предварительный , залога, ДКП.
Вообще ничего не сказали про аренду квартиры пока, и про страховку на время пока права собственности не переведете.
Это не типовой договор. таких мало сделок. придется посидеть. Нотариусы не будут утруждаться -у них все быстро и по шаблону делают. Вряд ли они вам весь пакет договоров подготовят. и вы их думаете все нотариально удостоверять или часть ? -Если какой-то договор нотариально не удостоверяете , то такой договор и нотариус не будет вам готовить. Или для чего вам нотариально удостоверять ?
Ищите юр.бюро.

Цитата
Оформитель2020 пишет: В варианте с арендой можно будет обойтись одним ДКП или также потребуется три?

Цитата
Оформитель2020 пишет: Объект недвижимости - это не квартира, а 2 земельных участка в одном ДКП.

В вашей ситуации, вы вообще еще не рассматривали налогообложение по данным сделкам и налогообложение при реализации каждого земельного участка. У вас ведь разделено по времени получение аванса при продаже з/у, передача права собственности по ДКП каждого з/у, аренда з/у- и эти все оплаты могут быть в разных налоговых периодах. Исходя из этого налогообложение по каждой сделке в каждом налоговом периоде и по каждому объекту недвижимости может быть разное.
Поэтому, если получить аванс при продаже з/у как частник в одном налоговом периоде, допустим в этом году, а передача права собственности по ДКП будет произведена в следующем году, то у вас возникнет при продаже как у частника налоговая база по НДФЛ за 2021 года с аванса. И если вы налоговый резидент по НДФЛ -то это 13 % с оплаты. А когда перейдет право собственности по каждому з/у по ДКП, то вы наверно , если частник, захотите воспользоваться налоговым вычетом по НДФЛ каждому объекту недвижимости, и если проходите по срокам вычета по каждому объекту недвижимости на всю сумму по каждому з/у то, базы по НДФЛ с продажи каждого з/у не возникнет. А будет переплата по НДФЛ с ранее полученных авансов. И этот НДФЛ с авансов за прошлые налоговые периоды вы захотите вернуть из ФНС . А если НДФЛ с авансов вообще не платить в бюджет, то могут в ФНС пени насчитать по НДФЛ.
А если вы еще в эти сделки аренду каждого з/у официально включите, то во- первых, с доходов от аренды придется НДФЛ заплатить, если сдавать как частник. А во- вторых, смотря что у там за каждый з/у и под какие цели арендуется, а то как бы эту аренду не признала ФНС доходом от предпринимательской деятельности, и тогда вычета по НДФЛ при продаже этих з/у вам вообще не положено, а придется заплатить НДФЛ со всей сумму полученного дохода по каждому з/у при его продаже. Если нал.резидент это 13 %, если не резидент 30 % НДФЛ.
Поэтому с включением аренды в эти договора поосторожней. Может лучше вообще без официальной аренды обойтись. Но если у вас на продаваемых з/у что-то там уже делать будет покупатель-строиться начнет, и тп. тогда никаких официальных разрешений не будет, и никах затрат покупателя на используемые ресурсы -электричество и тд. Но если покупатель не оплатит по ДКП, и сделка расторгнута будет, то после такого строительства и недостроя вы себе еще больше проблем создадите.
*
А если еще и в один договор все сделки запихать, то очень тяжело все в этом разбираться будет и вам и ФНС, и иным лицам, и в возможных судебных процессах , частичных снятиях залогов судом и тп. Один ДКП интересен, если вы хотите не по одному, а только оба объекта сразу одному покупателю продавать. Но тогда все равно в этих договорах нужно указать, продажную цену каждого з/у, и сколько должна быть переведена оплата по каждому з/у и по каждому сроку, порядок снятие залога по каждому з/у, порядок регистрации права собственности по каждому з/у, для правильного налогообложения сделок с каждым объектом недвижимости и регистрации прав.
*
По налогам.
Вы продаете з/у как физ.лицо или юр.лицо, как ИП ? Доход от продажи -это будет доход физ.лица или доход ИП ? Каждый з/у использовался в предпринимательской деятельности или нет, для целей получения налогового вычета по НДФЛ ? У обоих земельных участков одинаковая дата приобретения или она свыше 5 лет ? На каком основании получено право собственности по каждому з/у ? В каком году зарегистрировано право по каждому з/у, на основании чего ?
Тут тоже куча ньюнсов по НДФЛ
*
Продолжительность права владения. По общему правилу срок владения составляет пять лет или три года, если земельный участок получен в собственность по наследству или договору дарения от члена семьи или близкого родственника, по договору ренты или приватизирован.

https://journal.tinkoff.ru/guide/nalogi-zemlya/
*
Ну а если продаете как ИП или как юр.лицо, то это отдельная история. От системы налогообложения субъекта деятельности зависит.

Цитата
Оформитель2020 пишет: Участки смежные, по существу продаются как один одному покупателю. Из-за сроков владения 1-ый в любом случае попадает под НДФЛ, а 2-ой при продаже в 2022 году не попадает. Поэтому на 1-ый цена в ДКП занижена от реальной ( оценен по кадастровой стоимости ), а на 2-ой завышена. Но в сумме за оба участка в ДКП реальная цена.

Надо полагать , вся эта схема с рассрочкой платежа,интересна только вам, и только чтобы с налоги уменьшить с продажи. И смысл тогда официально такую сложную схему городить. Может проще поступить -оформить договор задатка в этом году , взять с покупателя сумму которую он готов потерять ежели к определенному сроку всю сумму не представит в следующем году для покупки двух з/у . И тогда просто на сделку выйдите по двум з/у сразу как покупатель все деньги к определенному сроку соберет, ну а не соберет -неустойку возьмете по договору задатка что он дал вам.
Все равно у вас обе сделки только в следующем году пройдут. Зачем тут залоги и авансы в этом году вплетать ? Один гемор мозгов с вашей схемой.

Цитата
Оформитель2020 пишет: Я не предполагал, что схема получится такой сложной как вы предложили из 3-х договоров.

Да, в банках, при ипотеке подобные пакеты из нескольких договоров на дню по нескольку штук делают. Ничего тут сложного нет для юриста. Без проблем и вам такие договоры сделают за день.
А при продаже, можно и на налогах съекономить, если без налога никак.
Например, зарядить ИП УСН дохода на квартал-два.
Если налогооблагаемая база 3 млн. рублей и с них 13 % НДФЛ это 390 тыс. для частника, то если прогонять сделку через ИП на УСН 6 % с дохода, то будет уже 180 тыс. налога УСН. Этот налог УСН можно будет уменьшить на сумму фиксированных страховых взносов ИП. Ну еще за аренду фискальной кассы чтобы фискальный чек пробить при продаже физ.лицу, заплатите еще тыс. 17-20 с учетом фискального накопителя. итого расходов будет около 200 тыс. для ИП. Т.е. экономия на НДФЛ с этой базы уже около 200 тыс. рублей , по сравнению с продажей через частника.
А после сделки ИП и закрыть сразу. Это если на налогах экономить.

Цитата
Оформитель2020 пишет: Потому что покупателю в 2021 году нужно получить сумму 1-го платежа ( а это более 3 млн. ) и просто по договору задатка без залога её покупатель продавцу не даст.

Ну еще есть вариант не с залогом, а с аккредитивом. Тогда вы эти полгода этими деньгами не сможете воспользоваться. Но они на счету будут лежать.
Это уж как выгодней считайте -залоги или аккредитив.