НДС при производстве и реализации готовой продукции

Здравствуйте форумчане!

Вопрос по НДС, сейчас что-то заморочился составлением сметы строительство загородного дома (с позиции виртуального юридического лица) и не хватает знаний,

Как я посчитал:
Вариант 1.
1. Я беру полные издержки на строительство дома, закладываю туда норму прибыли 20% ЮЛ, - у меня получается Цена реализации без НДС (я прав?)
2. Тогда полная (прайсовая) стоимость = Цена реализации без НДС + (Цена реализации без НДС * 18% )

Или может лучше так -
Вариант 2.

(Полные издержки + норма прибыли 20%) + ((Полные издержки + норма прибыли 20%) * Кнг), где:
Кнг - коэфициент налоговой нагрузки = 20% (Налог на прибыль) + 18% (НДС) = 0,38


В полные издержки входят:
Материалы,
Амортизация средств производства (рабочий инструмент),
Амортизация товарно-материальных ценностей,
ФОТ производственных рабочих и ИТР,
Аренда офиса,
ФОТ Административного персонала,
Аренда спецтехники,
Хозяйственные производственные и офисные расходы,
Расходы по возврату кредита, лизинга

- И всё это за период расчётного (планового) производства строительных работ (полгода там у меня получился срок строительства)

То есть покупатель мне по поводу цены дома - А ЧТО ТАК ДОРОГО?
А я ему - ЖИЗНЬ ТАКАЯ

Ну что, накосячил я с НДС?