Налогообложение при продаже залога

А было ли приобретение квартиры?
Нашла только старые ответы под прежнюю редакцию ст. 220 НК РФ (когда были расходы, связанные с получением дохода). Если по договору цессии есть положительный для налогоплательщика ответ МФ РФ от 24.12.2012 № 03-04-05/4-1429:
"Из письма следует, что физическое лицо заключило договор цессии с отсрочкой платежа первоначальному кредитору, по которому приобрело права требования основного долга и процентов по договору займа, заключенному между юридическими лицами.
Права требования обеспечены залогом недвижимого имущества. В отношении заемщика было открыто конкурсное производство, в рамках которого в соответствии с п. 4.1 ст. 138 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" предмет залога был оставлен за физическим лицом и в дальнейшем реализован им.
При этом в соответствии с данным пунктом вышеуказанного Федерального закона денежные средства в размере 20 процентов от суммы оценки стоимости предмета залога были перечислены на специальный банковский счет для погашения требований кредиторов первой и второй очередей и для погашения судебных расходов, расходов по выплате вознаграждения арбитражным управляющим и оплаты услуг лиц, привлеченных арбитражным управляющим в целях обеспечения исполнения возложенных на него обязанностей.
Абзацем 2 пп. 1 п. 1 ст. 220 Кодекса установлено, что вместо использования права на получение имущественного налогового вычета, предусмотренного абз. 1 этого подпункта, налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с получением этих доходов.
Исходя из изложенного расходы в виде денежных средств, перечисленных в соответствии с действующим законодательством на специальный банковский счет для погашения требований кредиторов первой и второй очередей и для погашения судебных расходов, расходов по выплате вознаграждения арбитражным управляющим и оплаты услуг лиц, привлеченных арбитражным управляющим, могут быть учтены в расходах налогоплательщика, уменьшающих налоговую базу по налогу на доходы физических лиц, в соответствии с пп. 1 п. 1 ст. 220 Кодекса.
При этом налоговый период, в котором был реализован оставленный физическим лицом - кредитором предмет залога значения не имеет.
Суммы уплаченных физическим лицом по договору цессии платежей за приобретенные права требования могут быть учтены в расходах налогоплательщика, уменьшающих налоговую базу от реализации предмета залога, если они были произведены не позже налогового периода, в котором были получены доходы от его реализации."
Вот еще:
Вопрос: В 2011 г. физлицо получило в наследство от отца квартиру, находившуюся в залоге у банка в связи с предоставленным кредитом. Согласно решению суда на физлицо возложена обязанность продать указанную квартиру и полученными денежными средствами погасить задолженность перед банком. Согласно решению суда сумма взыскания по обязательствам отца составила 2 399 088,08 руб.
Во исполнение решения суда физлицо выполнило обязательства перед банком, и 18.07.2012 в Росреестре прекращен залог в отношении указанной квартиры.
Физлицо продало квартиру за 2 250 000 руб. по договору купли-продажи от 06.08.2012.
Вправе ли физлицо в целях НДФЛ уменьшить сумму доходов, полученных от продажи квартиры в размере 2 250 000 руб., на сумму расходов, связанных с приобретением прав на квартиру и с погашением задолженности перед банком, обеспеченной залогом указанной квартиры, в сумме 2 399 088,08 руб.?

Ответ:
МИНИСТЕРСТВО ФИНАНСОВ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ПИСЬМО
от 1 августа 2013 г. N 03-04-05/30840

Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики рассмотрел письмо по вопросу получения имущественного налогового вычета по налогу на доходы физических лиц и в соответствии со ст. 34.2 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) разъясняет следующее.
Из письма следует, что налогоплательщик в 2011 г. получил в наследство от отца квартиру, находившуюся в залоге у банка в связи с предоставленным кредитом. Налогоплательщик на основании решения суда выполнил все обязательства перед банком, и в Росреестре был прекращен залог в отношении указанной квартиры. В 2012 г. данная квартира была продана.
Согласно пп. 1 п. 1 ст. 220 Кодекса налогоплательщик при определении размера налоговой базы по налогу на доходы физических лиц имеет право на получение имущественных налоговых вычетов в суммах, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи, в частности, квартир, комнат и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее трех лет, но не превышающих в целом 1 000 000 руб.
Вместо использования права на получение имущественного налогового вычета, предусмотренного пп. 1 п. 1 ст. 220 Кодекса, налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с получением этих доходов.
При получении квартиры по наследству налогоплательщик не несет расходы на ее приобретение.
Таким образом, расходы, понесенные налогоплательщиком на покрытие долга банку, не относятся к расходам, связанным с получением доходов от продажи квартиры (расходам на приобретение данной квартиры), а являются исполнением обязательств по возврату денежных средств, предоставленных заемщику на приобретение квартиры.
Учитывая изложенное, в рассматриваемой ситуации налогоплательщик при продаже квартиры, находившейся в собственности менее трех лет, вправе заявить имущественный налоговый вычет в размере 1 000 000 руб.
Сумма дохода, превышающая размер примененного имущественного налогового вычета, облагается налогом на доходы физических лиц в общеустановленном порядке по ставке 13 процентов.

Заместитель директора
Департамента налоговой
и таможенно-тарифной политики
С.В.РАЗГУЛИН
01.08.2013