Ячейка или аккредитив

А почему Вы не рассматриваете такой способ получения денег за продажу Вашей квартиры, как внесение или перечисление их покупателем на Ваш банковский счёт?

Цитата
santa324 пишет: Или одна из сторон(покупатель) умышленно напишет заявление о приостановке регистрации?

Для чего ?

Цитата
santa324 пишет: то приостановив регистрацию он получит

Покупатель приобретает право собственности на объект недвижимости с момента государственной регистрации права собственности.

Цитата
santa324 пишет: ...Перечислять до регистрации покупатель не согласится...

1. А откуда Вы об этом знаете, если не предлагали покупателю такой порядок расчёта? Если Вы продаёте свою квартиру в так называемой "чистой продаже", означающей, как правило:
1) не обусловливание её продажи одновременной куплей другого необходимого Вам жилья;
2) отсутствие зарегистрированных в ней собственников, настоящих и бывших членов семьи собственников, а также других лиц, имеющих право пользования продаваемой Вами квартирой;
3) отсутствие проживающих в ней нанимателей (квартирантов) или лиц, проживающих в ней на основании договора безвозмездного пользования;
4) продажу Вашей квартиры, свободной от мебели и от личных вещей и предметов, принадлежащих её собственникам и (или) третьим лицам;
5) отсутствие каких-либо обременений продаваемой Вами квартиры,
то при таких редких условиях так называемой "чистой продажи" жилого помещения, как правило, на вторичном рынке продавец такого продаваемого жилого помещения имеет полное право претендовать либо на непосредственное получение всей денежной суммы, в соответствии с указанной в договоре купли-продажи цены отчуждаемого жилого помещения, до государственной регистрации перехода права собственности на него от его продавца к его покупателю, либо, как минимум на обеспечение надёжной гарантии её получения после того, как право собственности на продаваемое жилое помещение будет зарегистрировано на его покупателя.

2. Несмотря на то, что в соответствии с:
1) частью 1 статьи 131 Гражданского кодекса РФ "1. Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.";
2) частью 2 статьи 223 Гражданского кодекса РФ " 2. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.
Недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю (пункт 1 статьи 302) на праве собственности с момента такой регистрации...";
3) частью 1 статьи 551 Гражданского кодекса РФ "1. Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.",
тем не менее в соответствии с:
а) частями 1 и 2 статьи 425 Гражданского кодекса РФ
" 1. Договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.
2. Стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора.",
б) частью 2 статьи 433 Гражданского кодекса РФ "2. Если в соответствии с законом для заключения договора необходима также передача имущества, договор считается заключенным с момента передачи соответствующего имущества (статья 224).",
исходя из чего юридической гарантией для покупателя при передаче им денег до государственной регистрации его права собственности на покупаемое им жилое помещение является включение в договор купли-продажи условия о том, что "Условия заключенного Сторонами договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора.".

3. Кроме того в соответствии с первым абзацем статьи 491 Гражданского кодекса РФ продавец жилого помещения вправе включить в договор купли-продажи условие о сохранении за собой права собственности на переданное покупателю жилое помещение до его полной оплаты, т.е. при условии передачи покупателем продавцу всей денежной суммы в соответствии с указанной в договоре купли-продажи цены продаваемого жилого помещения до государственной регистрации перехода права собственности на продаваемое жилое помещение от продавца к покупателю.

Цитата
santa324 пишет: ...Да у меня именно чистая продажа. Да, согласен, для покупателя есть юридические гарантии при перечислении денег сразу. Но он не застрахован от моей непорядочности. А если я в тот же день продам таким образом квартиру еще 5 раз, со всех возьму всю сумму при подписании а потом скроюсь?

1. Если покупатель Вашей квартиры, которую Вы продаёте именно в т. н. "чистой продаже", опасается именно этого (вышеуказанного) Вами обстоятельства, то для его исключения он тоже должен предпринять меры, направленные на обеспечение себе статуса "добросовестного приобретателя", включающие в себя запрос в Росреестре сведений из ЕГРП о собственнике покупаемой им Вашей квартиры, поданный в Росрестр с таким расчётом, чтобы дата, указанная в официальном ответе на этот запрос о том, кто именно обладает зарегистрированным правом собственности на продаваемую Вами квартиру (Вы, как её непосредственный продавец или уже купивший её другой покупатель), должна быть как можно более приближённой к дате подписания Вами и покупателем Вашей квартиры договора купли-продажи, потому что в соответствии с первым предложением шестого абзаца пункта 61 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав"
"Если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества, суд удовлетворяет иск о государственной регистрации перехода права собственности того лица, во владение которого передано это имущество применительно к статье 398 ГК РФ.", в соответствии с последним предложением первого абзаца которой "Если вещь еще не передана, преимущество имеет тот из кредиторов, в пользу которого обязательство возникло раньше, а если это невозможно установить, - тот, кто раньше предъявил иск.".

2. К тому же в соответствии со вторым абзацем пункта 60 этого же Постановления Пленума ВС РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 г. "Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом.".

3. Кроме того, покупатель, вполне обоснованно беспокоясь за дальнейшую судьбу своих денег, передаваемых до государственной регистрации перехода к нему права собственности на продаваемую Вами ему Вашей квартиры, не учитывает также и Ваши риски, как продавца , выражающиеся в осуществлении перехода права собственности на продаваемую Вами квартиру к покупателю и при этом неполном получении или вообще неполучении указанной в договоре купли-продажи цены её продажи., потому как, даже несмотря на то, что в настоящее время судебная практика по таким сделкам на стороне продавцов, тем не менее в современной судебной практике Верховного Суда РФ имеются случаи, когда из-за условия покупателя недвижимости о передаче денег продавцу после осуществления государственной регистрации перехода права собственности от продавца к покупателю, продавец оказывался и без проданной недвижимости и без денег, которые суд присуждал выплачивать покупателем продавцу в течение длительного времени. Посмотрите один из таких примеров в Определении Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 21 октября 2008 г. N 82-В08-11 , которая отказала продавцу в его законном требовании расторгнуть заключённый договор купли-продажи недвижимости, на основании которого покупатель зарегистрировал своё право собственности на купленную недвижимость, но не оплатил указанную в договоре цену её продажи и из которой следует чёткий и однозначный вывод о чрезвычайных важности, необходимости и юридической значимости грамотного составления договора , недостатки которого могут привести продавца к неблагоприятным и непоправимым для него правовым и материальным последствиям.

4. Поэтому, если покупатель Вашей квартиры, продаваемой Вами в "чистой продаже", будет настаивать на передаче Вам денег только после осуществления государственной регистрации перехода к нему права собственности на Вашу квартиру, тогда и Вам тоже надо будет юридически подстраховаться в виде либо:
1) включения в договор купли-продажи условия о передаче Вами покупателю продаваемой Вами квартиры после полного и надлежащего исполнения покупателем своих обязательств по передаче Вам денежной суммы в соответствии с указанной в договоре ценой продажи Вашей квартиры;
2) либо передачи Вами покупателю продаваемой Вами квартиры до осуществления государственной регистрации перехода к нему права собственности на Вашу квартиру и включения в договор условия о сохранении за продавцом (т.е. за Вами) права собственности на переданную покупателю Вашу квартиру до полной оплаты указанной в договоре цены её продажи, вследствие чего у Вас возникнет залог в силу закона на Вашу квартиру, который не позволит покупателю распорядиться Вашей квартирой по своему усмотрению, а у Вас будет возможность продолжать ею владеть и пользоваться.

5. Для дополнительных гарантий продавцу покупателем, необходимо также включить в договор купли-продажи условие о передаче покупателем продавцу задатка (именно задатка, а не аванса) в значительной сумме, потерять которую для покупателя было бы чувствительно.

Цитата
santa324 пишет: Росреестр требует подавать вместе с договором сразу и акт приёма-передачи...

1. Росреестр этого давно уже не требует, потому что правовая норма второго предложения статьи 556 Гражданского кодекса РФ является не императивной в соответствии с частью 1 статьи 422 Гражданского кодекса РФ, а диспозитивной (факультативной), т.е. применение которой сторонами договора не обязательно, потому как "...обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче." лишь только в том случае, если не была применена именно диспозитивность этой нормы, указанная в её начале, а именно "Если иное не предусмотрено законом или договором,...".

2. На основании применения диспозитивности этой нормы недвижимость может быть передана покупателю даже после государственной регистрации перехода права собственности на отчуждаемую недвижимость от продавца к покупателю, исходя из чего (как указано в четвёртом абзаце п. 61 Постановления Пленума ВС РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", (ссылку на которое я дал Вам в моём посте # 10) в договоре продажи недвижимости может быть предусмотрено, что переход права собственности не зависит от исполнения обязанности продавца передать соответствующий объект, что также подтвердил Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ в своём Постановлении от 20.09.2011 N 5785/11 по делу N А63-4629/10 , указавший, что "...положения статей 551, 556 Гражданского кодекса о моменте исполнения продавцом недвижимого имущества обязанности по его передаче покупателю позволяют сторонам договора купли-продажи недвижимости установить, что передача должна состояться после государственной регистрации перехода права собственности. Согласование сторонами в договоре купли-продажи условия о передаче имущества после государственной регистрации перехода права также не нарушает каких-либо иных императивных требований российского гражданского законодательства.".

3. Кроме того АКТ приёма-передачи недвижимости - это документ о передаче всего лишь только недвижимости, а не денег, потому как передача денег оформляется актом приёма-передачи денег, распиской или платёжным банковским документом.

4. Порядок и сроки передачи недвижимости, а также проведения денежного расчёта необходимо чётко, ясно и подробно прописывать в договоре, предназначенного для письменного фиксирования достигнутых его условий, а не исполнения их, фиксируемых в предназначенных для этого совсем других документах: актах, расписках, чеках, квитанциях и других.

5. Также среди необходимых документов, предоставляемых в Росреестр для государственной регистрации договора купли-продажи, мены, дарения, ренты (пожизненного содержания с иждивением) жилого помещения и права на жилое помещение, возникающего на основании такого договора нет акта приёма-передачи недвижимости, хотя раньше он был.

Цитата
santa324 пишет: То-есть если по договору (и фактически) я получил существенный задаток и в договоре сказано, что оплата после регистрации (в силу чего возникает залог) - тогда я вполне безопасно могу продавать квартиру с оплатой после регистрации, даже не используя никаких средств обеспечения исполнения обязательств (аккредитив, ячейка и т.п.)?

6. Да, но дополнительно для этого в Ваших интересах продавца в договор купли-продажи необходимо обязательно включить условие о Вашем праве требовать возврата Вашей квартиры (если Вы её передадите покупателю) и перешедшего к покупателю зарегистрированного права собственности на неё в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения покупателем своего обязательства по оплате указанной в договоре купли-продажи цены проданной Вами ему квартиры.

Цитата
santa324 пишет: Если покупатель потом не заплатит - то я через суд верну квартиру и оставлю у себя задаток? Страхует ли это от варианта когда покупатель после регистрации сразу перепродает квартиру и взять с него уже нечего? Или наличие залога не позволит ему ее продать? Нужно ли явно писать о залоге в договоре? Вроде и так должен возникнуть, но наверно лучше написать?

7. Задаток остаётся у Вас в силу закона.
Относительно залога я Вам уже ответил в предыдущем посте, что он не позволит покупателю распорядиться Вашей квартирой по своему усмотрению, следовательно покупатель будет не вправе и не сможет её продать или отчуждить каким-либо иным способом. О возникновении залога можно указать в договоре, хуже от этого не будет, к тому же залог возникнет, если договором будет предусмотрено, что право собственности на объект недвижимости сохраняется за продавцом до передачи покупателем продавцу обусловленной договором цены.

Цитата
santa324 пишет: А если покупатель с ипотекой? тогда ведь залог оформляется на банк а не на меня - как в этом случае? Нынче у многих ипотека, и банки навязывают свою схему сделки, которые мне, как продавцу, не нравятся... Залога на квартиру у меня не возникает, документы для получения денег по аккредитиву или из ячейки требуют такие - которые без помощи продавца и/или банка я не могу получить ...

8. Сейчас и давно уже рынок недвижимости держится на ипотеке, в связи с чем банки требуют, чтобы залог переходил сразу банку, а не продавцу, что логично, потому как банк ипотечно кредитует покупателя Вашей квартиры. Однако многие, да и почти все банки также давно уже практикуют передачу денег продавцам до государственной регистрации перехода права собственности к покупателям, а также на указанный продавцом банковский счёт в любом другом банке. Также нет ничего особо страшного в получении денег при ипотечном покупателе после государственной регистрации перехода к нему права собственности на покупаемое им жилое помещение, но при этом для юридической подстраховки продавца в договоре купли-продажи обязательно должно быть включено условие о праве продавца требовать возврата проданной квартиры (если продавец передаст её покупателю) и перешедшего к покупателю зарегистрированного права собственности на неё в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения покупателем своего обязательства по оплате указанной в договоре купли-продажи цены проданной квартиры, потому как в силу пункта 4 статьи 453 ГК РФ продавец вправе требовать возврата неоплаченной покупателем цены проданной недвижимости, на которую покупатель зарегистрировал перешедшее к нему от продавца право собственности, лишь только в том случае, если это установлено законом или соглашением сторон, т.е. если условие об этом содержится в основном договоре купли-продажи.

Цитата
match пишет: Акт приема-передачи в Росреестре спрашивают.

1. В Росреестре акт приёма-передачи недвижимого имущества во время приёма документов могут спрашивать во всех случаях. Решение о проведении государственной регистрации перехода права собственности, либо её приостановлении, либо отказа в ней принимает непосредственно государственный регистратор, а не тот сотрудник Росреестра, кто принимает документы. Если сотрудник Росреестра, принимающий Ваши документы будет спрашивать этот акт, то Вам надо будет сказать, что по условиям представленного договора купли-продажи предусмотрено, что переход права собственности не зависит от исполнения обязанности продавца передать соответствующий объект и что передача объекта недвижимости будет произведена после проведения государственной регистрации перехода права собственности от продавца к покупателю, соответственно, после чего и будет подписан сторонами сделки акт его фактической передачи. А для подтверждения этого надо, чтобы это условие было прописано непосредственно в самом договоре, как и указал Пленум ВС РФ № 10 и Пленум ВАС РФ № 22 в четвёртом абзаце п. 61 своего Постановления № 22 от 29.04.2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", что также подтвердил Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ в своём Постановлении от 20.09.2011 г. № 5785/11 по делу № А63-4629/10.

Про акт приёма-передачи посмотрите аналогичную тему на этом же форуме.

Цитата

match пишет: Цитата Klims пишет: Сейчас и давно уже рынок недвижимости держится на ипотеке........ в договоре купли-продажи обязательно должно быть включено условие о праве продавца требовать возврата проданной квартиры (если продавец передаст её покупателю) и перешедшего к покупателю зарегистрированного права собственности на неё в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения покупателем своего обязательства по оплате указанной в договоре купли-продажи цены проданной квартиры, потому как в силу пункта 4 статьи 453 ГК РФ........ В банке одобрят такое условие ?

2. Банку нужно то, что нужно банку. Покупателю нужно то, что нужно покупателю. Продавцу нужно то, что нужно продавцу. А продавцу при сделке с условием о получении денег после государственной регистрации перехода права собственности от продавца к покупателю нужны надёжные юридические гарантии:
1) получения своих денег;
2) возврата своей недвижимости в случае их неполучения или неполного получения от покупателя.

3. Поэтому если юрист какого-либо банка такие условия продавца не одобрит, то от сделки с покупателем-ипотечным заёмщиком такого банка надо отказываться.
Я знаю много таких случаев, когда продавцы отказывались от покупателей - ипотечных заёмщиков по причинам того, что составленный юристами того или иного банка договор купли-продажи и предлагаемые ими альтернативные условия ущемляли законные права и интересы продавцов. Поэтому лучше отказаться от юридически небезопасного для продавца договора, чем потом жалеть, что этого не сделал, потому как потом будет уже поздно.

Цитата
santa324 пишет: Мне в росреестре Московской области сказали что для регистрации обязательно предоставить АПП либо в договоре должно быть сказано о передаче квартиры и тогда АПП как отдельный документ можно не предоставлять...

1. Мало ли что они говорят, сказали и будут говорить. Это не показатель того, что они говорят правильно, т.е. в соответствии с действующим законодательством, что и подтвердил Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ в своём Постановлении от 20.09.2011 г. № 5785/11 по делу № А63-4629/10.
Смотрите ОБЗОР ДОКУМЕНТА по вышеуказанной ссылке внизу текста Постановления.

"Поводом для обращения в суд послужил отказ в госрегистрации перехода прав на купленную недвижимость.

Причина отказа - отсутствие документа, подтверждающего передачу этого имущества от продавца к покупателю.

Стороны договора купли-продажи предусмотрели, что недвижимость передается по акту приема-передачи после проведения госрегистрации прав покупателя на нее.

Президиум ВАС РФ счел, что отказ неправомерен, и пояснил следующее.

В силу ГК РФ переход к покупателю права собственности на недвижимость подлежит госрегистрации.

Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после того, как это имущество вручено и сторонами подписан соответствующий документ о его передаче.

Таким образом, данные положения ГК РФ позволяют сторонам договора купли-продажи недвижимости установить, что она передается после госрегистрации перехода права собственности.

Согласование сторонами в договоре купли-продажи подобного условия не нарушает каких-либо императивных требований российского гражданского законодательства.

Как подчеркнул Президиум, ранее Пленумом ВС РФ и Пленумом ВАС РФ были сформулированы определенные разъяснения.

Исходя из них, договором продажи недвижимости может предусматриваться, что переход права собственности не зависит от исполнения обязанности продавца передать соответствующий объект.

В этом случае сохранение продавцом владения имуществом не является препятствием для того, чтобы удовлетворить иск покупателя о госрегистрации перехода права.

С учетом этого стороны могут договориться о передаче недвижимости после госрегистрации перехода права собственности на нее.

Соответственно, у регистрирующего органа в данной ситуации нет права требовать подтверждения такой передачи для целей госрегистрации."

В этом случае надо говорить сотруднику Росреестра, принимающему документы, чтобы принял то, что Вы предоставляете или дал Вам письменный аргументированный отказ в приёме предоставляемых Вами документов, который Вы потом вправе обжаловать в ускоренном судебном порядке на основании Главы 25 Гражданского процессуального кодекса РФ.

2. Также я Вам уже сообщал, что среди необходимых документов, предоставляемых в Росреестр для государственной регистрации договора купли-продажи, мены, дарения, ренты (пожизненного содержания с иждивением) жилого помещения и права на жилое помещение, возникающего на основании такого договора нет акта приёма-передачи недвижимости, хотя раньше он был.

3. Кроме того свои законные права и интересы надо юридически грамотно выражать, отстаивать и защищать, а не идти на поводу у некомпетентных чиновников, и если Вы этого делать не будете, тогда Вам придётся безропотно и неукоснительно выполнять то, что они Вам говорят даже если это неправильно и противоречит действующему законодательству и Вашим законным правам и интересам.

Цитата
santa324 пишет: Мне не совсем понятно какие у меня юридические гарантии в этом случае.

Цитата
santa324 пишет: Но все же есть ли при ипотечной сделке надежная юридическая гарантия для продавца от подобного сценария?

4. Я Вам об этом написал выше. Вы просто невнимательно читаете. А именно в этом случае нет ничего страшного при условии, если при этом для юридической подстраховки продавца в договоре купли-продажи будет включено условие о праве продавца требовать возврата проданной квартиры (если продавец передаст её покупателю) и перешедшего к покупателю зарегистрированного права собственности на неё в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения покупателем своего обязательства по оплате указанной в договоре купли-продажи цены проданной квартиры, потому как в силу пункта 4 статьи 453 Гражданского кодекса РФ продавец вправе требовать возврата неоплаченной покупателем цены проданной недвижимости, на которую покупатель зарегистрировал перешедшее к нему от продавца право собственности, лишь только в том случае, если это установлено законом или соглашением сторон, т.е. если условие об этом содержится в основном договоре купли-продажи, как и указал Пленум ВС РФ № 10 и Пленум ВАС РФ № 22 в четвёртом абзаце п. 61 своего Постановления № 22 от 29.04.2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", что также подтвердил Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ в своём Постановлении от 20.09.2011 г. № 5785/11 по делу № А63-4629/10.

Вот случай "Отказ от сделки до регистрации" http://forum.bn.ru/index.php?s=07805c...opic=63851
В аккредитиве есть такой опасный пункт. Обычно аккредитив открывают на 1 месяц. Чтобы продавец квартиры получил деньги, необходимо предоставить договор купли-продажи и свидетельство из росреестра. А теперь представьте, если регистрация сделки затянется? Покупатель заберет свои деньги. А если вы захотите заставить его закончить сделку по оплате вашей квартиры, то он будет выплачивать по 1000 рублей ежемесячно, не более.
Поэтому вам нужно выбирать ячейку, но не простую банковскую, а такую, где покупатель квартиры выбывает из ячейки. Даже если будет отказ в регистрации права собственности, покупателю не вернут деньги из ячейки. Продавец же сможет по суду признать переход права собственности, судиться хоть несколько лет, а потом забрать деньги из ячейки.
Из такой ячейки покупатель может забрать свои деньги, только если не состоялось подписание договора купли-продажи у нотариуса. Кстати, с 2014 года в этом отношении поменялось законодательство. Если договор купли продажи заключен у нотариуса, то продавец квартиры может зарегистрировать сделку, даже если покупатель будет против, передумает покупать квартиру. решение суда не понадобится. Правда, я не знаю, что для этого нужно, как составлять договор.
Хочу заметить, что текст банковского аккредитива не учел изменений в законодательстве 2014 года.
Два года назад я продавал квартиру на Украине. Подписали договор у нотариуса. Там же покупатель расплатился. На следующий день я уехал в Россию. А покупатель сдал документы на регистрацию, которая будет длиться 2 месяца.

Цитата
Klims пишет: 1) ждать такого ипотечного покупателя, банк которого выдаёт продавцам деньги до государственной регистрации перехода права собственности на покупателя

Цитата
Klims пишет: 2) ждать неипотечного покупателя

Значит продавец при ипотечной сделке застрахован от описанного мной в предыдущем сообщении сценария - только при оплате сразу при подписании?

На сайте росреестра сказано, что предыдущий собственник может подать заявление об оспаривании права - в этом случае не право в росреестре выставляется соответствующий признак на срок до 3х месяцев. Может быть это можно использовать для недопущения перепродажи квартиры при неоплате?

Цитата
Klims пишет: Вы совершенно верно и правильно обратили на это внимание

Прочитал еще раз внимательно статью 28.1 Федерального закона по приведенной Вами ссылке, там написано:
"Запись в Едином государственном реестре прав о наличии возражения в отношении зарегистрированного права на объект недвижимости при отсутствии иных причин, препятствующих государственной регистрации прав на него, не является основанием для приостановления государственной регистрации прав на него и отказа в ее проведении."
Получается это возражение не помешает продать квартиру новому собственнику...
Что-то я тогда не понимаю какой в нем смысл.
Видимо эта запись носит информативный характер для следующего покупателя. И , возможно, суд отберет у него квартиру, если первая сделка будет признана не исполненной, так как он должен был знать что право на квартиру оспаривается... Но так ли это не понятно, возможность новая (с октября 2013), интересно было бы посмотреть судебную практику, если уже имеется.

Цитата
Klims пишет: и о наличии судебного спора в отношении этого права

А если только заявление об оспаривании в росреестре а в суд не успел подать? (наверно нужно досудебные претензии направлять сначала, а это время).

Если я все правильно понял то получается, что для безопасности продавца надо либо требовать оплату до регистрации, либо:
1) При продаже квартиры не ипотечному покупателю - оплата после регистрации с возникновением залога и обязательным указанием в договоре что при ненадлежащей оплате квартира должна быть возвращена. Дополнительно можно взять существенный задаток и использовать аккредитив или ячейку для подстраховки от неплатежеспособности покупателя.

2) При ипотечной сделке - обязательно указать в договоре что квартира должна быть возвращена при ненадлежащей оплате и в случае задержки регистрации, или любых проблем с получением оплаты, бежать в росреестр писать заявление об оспаривании и начинать досудебные процедуры (или надо сразу в суд с просьбой наложить арест?). А дальше надеяться что суд вернет квартиру даже если он ее успеет перепродать...

Второй вариант все же не дает ощущения полной юридической защищенности...