Эскроу счет для расчета по недвижимости

Эскроу
По договору счета эскроу банк (эскроу-агент) открывает специальный счет эскроу для учета и блокирования денежных средств, полученных им от владельца счета (депонента) в целях их передачи другому лицу (бенефициару) при возникновении оснований, предусмотренных договором между банком, депонентом и бенефициаром (ст. 860.7 ГК РФ).

Бенефициаром по сделке выступает сторона — получатель денежных средств, в то время как владельцем счета является, как правило, продавец товара, работы или услуги или посредник.

Рассмотрим особенности счета эскроу, значимые при его практическом использо­вании:

до возникновения установленных в договоре оснований депонент и бенефициар не вправе распоряжаться денежными средствами;
зачисление на счет эскроу иных денежных средств, кроме депонируемой суммы, указанной в договоре, не допускается (п. 2 ст. 860.8 ГК РФ);
банк не вправе списывать свои комиссии за счет средств, находящихся на счете эскроу (п. 3 ст. 860.7 ГК РФ);
закрытие счета эскроу происходит по истечении срока действия договора или при его прекращении по другим основаниям;
объектом депонирования могут быть только деньги. В мировой практике объектом депонирования могут выступать также вещи, ценные бумаги, подлежащие передаче по сделке, но российское законодательство этого пока не позволяет.
Единственным способом распоряжения средствами, находящимися на счете эскроу, в период действия договора является их выдача бенефициару или перечисление на указанный им счет при возникновении оснований, преду­смотренных догово­ром. Основаниями для передачи денежных средств могут являться следующие обстоятельства: исполнение стороной условий сделки и предоставление подтверждающих до­кумен­тов (например, предъявление накладной при отгрузке товара), наступление определенного договором срока или события. При этом установлено, что банк обязан выдать или перечислить денежные средства либо в установленный договором срок, либо, при отсутствии срока в договоре, в течение десяти дней с момента указанных оснований (п. 3 ст. 860.8 ГК РФ).

Основным назначением инструмента эскроу является минимизация рисков. Он поз­воляет сторонам сделки зарезервировать средства на период разрешения различных рискованных вопросов, которые должны быть урегулированы в процессе исполнения сделки. Это может быть риск отказа стороны от исполнения обязательства (например, по поставке товара). В таком случае договором эскроу может быть предусмотрена выплата денежных средств при предъявлении до­кумен­тов, подтверждающих отгрузку товара. Еще один пример — риск подрядчика по оплате стоимости выполненных работ: в таком случае договором предусматривается, что выдача или перечисление денежных средств происходит после предъявления подписанного обеими сторонами акта выполненных работ.

Кроме того, данный вид счета может являться альтернативой расчетам по аккредитиву.

Напомним, что при расчетах по аккредитиву банк, действую­щий по поручению плательщика об открытии аккредитива и в соответствии с его указанием (банк-эмитент), обязуется произвести платежи получателю средств или оплатить, акцептовать или учесть переводной вексель либо дать полномочие другому банку (исполняющему банку) произвести платежи получателю средств или оплатить, акцептовать или учесть переводной вексель (ст. 867 ГК РФ). Для исполнения аккредитива получатель средств представляет в исполняющий банк до­кумен­ты, подтверждающие выполнение всех условий аккредитива. При нарушении хотя бы одного из этих условий исполнение аккредитива не производится. При этом банк производит проверку только по внешним признакам.

Основное отличие эскроу от аккредитива заключается в том, что первый, помимо платежа против определенного комплекта до­кумен­тов, предусматривает также возможность согласовать условия оплаты наступ­лением какого-либо события. Кроме того, расчеты по аккредитиву производятся по «стандартным» до­кумен­там после их проверки по внешним признакам. При этом банк не вправе проверять фактическое исполнение обязательства. Для эскроу регулирование гораздо более гибкое. Стороны вправе предусмотреть специальную процедуру, при которой банк может не только запросить до­кумен­ты, но и проверить фактическое исполнение договорных обязательств.

Также данный вид счета может стать удобной альтернативой расчетов с использованием банковской ячейки. Схема расчетов с использованием банковских ячеек на практике час­то используется для сделок с недвижимым имуществом. Денежные средства могут размещаться на период с даты подачи до­кумен­тов на регистрацию права и до завершения процедуры регистрации.

В западных странах также широко распространена практика использования счета эскроу в M&A транзакциях (сделки по слиянию и поглощению) для минимизации рисков.

Среди таких рисков, как правило, выделяются следующие: риск неисполнения стороной обязательства, регуляторный риск и риски, связанные с оценкой бизнеса. Регуляторный риск — это вероятность неполучения разрешения каких-либо государственных органов (например, согласия ФАС России на сделку). Для исключения потерь стороны могут предусмотреть в договоре возврат аванса, выплачиваемого до закрытия сделки по приобретению бизнеса в случае возникновения таких обстоя­тельств. Чтобы предотвратить ущерб по рискам, связанным с оценкой, стороны часто преду­сматривают в контрактах условие о возврате части стоимости бизнеса, если по результатам проведенного юридичес­кого или финансового аудита (due diligence) будут обнаружены обязательства компании (группы компаний), являющейся объектом приобретения, или иные существенные риски для продавца, о которых он не знал ранее.

Резервирование денег по соглашению сторон может быть способом защиты интересов как продавца, так и покупателя на случай, если в ходе реа­лизации сделки возникают какие-либо регуляторные ­проблемы или не удается обеспечить условия, от которых зависит возможность закрытия сделки.

Также в сделках по слиянию и поглощению счета эскроу час­то используются для обес­печения исполнения обязательств сторон по возмещению возможных убытков (indemnity), связанных с имущественными претензиями (исками) третьих лиц и регуляторных органов, нарушением гарантий и заверений и т.п. Причем средства в этих случаях могут резервироваться на значительный период после даты закрытия сделки, когда такие риски сохраняются.