Когда родителям нужно получать разрешение органов опеки: 3 ситуации

Родители или опекуны несут полную ответственность за детей и их имущество, однако есть ситуации, когда без третьей стороны — органов опеки, не обойтись. Они в первую очередь защищают интересы детей — как имущественные, так и неимущественные.

Рассказываем, как получить разрешение опеки на продажу недвижимости детей, в каких случаях подростки могут получить полную дееспособность и как долго рассматривают заявления.

Сделки с недвижимостью ребенка

Чаще всего родители обращаются в органы опеки, когда продается недвижимость, доля в которой принадлежит ребенку. Дети становятся собственниками жилья в следующих случаях:

• Маткапитал. Если эти деньги тратятся на квартиру или дом, то нужно выделять доли детям. Госдума предложила отменить это требование, но в 2023 году эта норма еще действует. Если родители покупают жилье в строящемся доме, то долю ребенок получит, когда дом введут в эксплуатацию. Если квартира куплена с использованием ипотеки, то доля выделяется после ее закрытия.
• Приватизация. Если дети живут в неприватизированной квартире, после приватизации они становятся ее владельцами наравне с остальными жильцами, которые участвовали в приватизации. Ребенку полагается такая же доля, как остальным, а отказаться от доли несовершеннолетний может только с согласия органов опеки.
• Оформление квартиры на ребенка. Это добровольное решение родителей, которые могут сделать это по самым разным причинам — например, чтобы квартиру не делить в случае развода.

Продать квартиру или дом, которые принадлежат ребенку, можно, но в сделке обязательно участвуют органы опеки. Если они не дадут своего согласия, то сделка не состоится или будет аннулирована. Сотрудники в первую очередь следят, чтобы продажа была выгодна ребенку.

Степень участия органов опеки и самих детей зависит от возраста несовершеннолетнего:

• малолетние до 6 лет. Они полностью недееспособны, поэтому сотрудники опеки будут наиболее тщательно проверять сделку, но зато присутствие детей на сделке необязательно;
• малолетние до 14 лет. Органы опеки могут потребовать присутствия ребенка при оформлении документов;
• подростки до 18 лет. Частично дееспособные. Они участвуют в сделке, но требуется согласие органов опеки и родителей.
• Дееспособные с 16 лет. Такое бывает, когда подросток работает по трудовому договору или регистрирует брак. В этом случае он сам распоряжается своим имуществом.

Органы опеки одобрят сделку с недвижимостью ребенка, если это улучшит его жизнь. К примеру, вы обязуетесь открыть счет на имя ребенка, куда поступят деньги от продажи, либо должны выделить долю в новой квартире. В последнем случае доля должна быть пропорциональна предыдущей либо больше. При этом стоимость имущества ребенка не должна стать меньше.

Иногда банки отказывают в ипотеке, если одним из участников сделки становится ребенок. В этом случае деньги от продажи старой квартиры нужно перечислить на счет несовершеннолетнего, которые он сможет снять, когда ему исполнится 18 лет. Правда, практика показывает, что органы опеки опасаются такой процедуры, потому что оставшихся денег может не хватить на недвижимость в будущем.

Если опека отказывается выдать разрешение на сделку, потому что новая доля дешевле, можно поступить так: разницу перечислить на счет ребенка. Тогда он получит деньги и недвижимость. Также есть вариант с дарением: родители находят еще одну квартиру, доля в которой по договору дарения передается в собственность ребенку. Если есть разница в стоимости, деньги также кладутся на счет.

Как получить разрешение от органов опеки на продажу недвижимости

Вот какие документы понадобятся:

• заявление от родителей. Его выдадут в отделе органов опеки. Документ заполняют оба родителя, а если ребенку больше 14 лет, то он тоже должен;
• паспорта и свидетельства о рождении;
• свидетельство о регистрации или расторжении брака;
• документы на недвижимость: выписка из ЕГРН, справка о регистрации, единый жилищный документ (его выдают только в Московском регионе) и так далее;
• предварительный договор купли-продажи на оба объекта недвижимости;
• технический паспорт на квартиру.

Даже в пределах одного крупного города отделы органов опеки районов могут требовать разные документы. Типового регламента у них нет, поэтому важно общаться со своим отделом и до сделки пройти несколько процедур:

• предварительное решение. Это не гарантия, что сделку одобрят на последнем этапе. Но пропускать эту процедуру не стоит, чтобы сэкономить время, когда сделка станет близка к закрытию. По сути вам нужно проконсультироваться — запишитесь на прием к руководителю отдела органов опеки района, где прописан ребенок, и явитесь с документами на квартиру, которую собираетесь продать, и описанием новой недвижимости;
• требования органов опеки. Может случиться так, что органы опеки выдвинут условия для одобрения сделки. Их придется обязательно учесть.
• подготовьте аргументацию. Собрать пакет документов — это хорошо, но также нужно аргументировать, зачем нужна эта продажа и будущая покупка. Хорошие доводы: вы увеличиваете жилплощадь, у ребенка появится своя комната, в новом районе лучше инфраструктура;
• согласие опеки. Только после этого выходите на финализацию продажи и покупку имущества.

Если новое жилье покупается в строящемся доме, то органы опеки оценивают также репутацию застройщика, готовность дома, страховку, узнают, есть ли договор долевого участия или переуступки, и так далее.

Если вы продаете всю недвижимость, чтобы переехать за границу, то процедура пройдет проще. У вас нет обязательств предоставлять долю в новой квартире или открывать счет на ребенка. Достаточно доказать, что вы действительно переезжаете — подойдет ВНЖ, второе гражданство и так далее.

Как правило, органы опеки рассматривают заявление до 15 дней. Они могут отказать, дать полное согласие либо выдвинуть дополнительные требования для согласия.

Почему органы опеки могут отказать в продаже квартиры ребенка

Органы опеки не обязаны подробно объяснят причины отказа. В письменном виде это формулируется так: «В результате продажи права ребенка будут нарушены». Но вот основные причины:

• документы оформлены не до конца — например, второй родитель не дал согласия или сделка выглядит сомнительной;
• застройщик в новом доме ненадежный — он не застраховал свою ответственность, нет договора долевого участия, готовность проекта недостаточна и так далее;
• площадь новой недвижимости меньше;
• стоимость новой доли меньше предыдущей;
• новый город или район хуже предыдущего — инфраструктуры нет или образовательные учреждения находятся далеко.

Эмансипация подростка

Эмансипация — это процедура, когда подросток может обрести полную дееспособность. Проходит она также через органы опеки и только в двух случаях:

• подросток вступил в брак. Заключить его можно только по уважительной причине — беременность, рождение ребенка, призыв жениха на срочную службу, фактическое совместное проживание. Минимальный возраст в каждом регионе свой — например, в Московской области подростки могут вступить в брак по уважительной причине с 14 лет;
• работа по трудовому договору либо предпринимательская деятельность как ИП. По этому основанию эмансипацию можно получить только с 16 лет. Доходы по ценным бумагам и процентам по вкладу не в счет, даже если они дают фактическую финансовую свободу.

Как получить разрешение органов опеки на полную дееспособность

Подросток с 16 лет сам может подать пакет документов в отдел органов опеки по месту постоянной регистрации. Вот что понадобится:

• заполненное заявление. Его выдадут сотрудники опеки;
• паспорт;
• паспорта родителей либо попечителей и их письменное согласие;
• документы, подтверждающие работу — трудовой договор либо запись из ЕГРИП о регистрации ИП.

Заявление рассмотрят за 15 рабочих дней. Если все хорошо, подростка объявят полностью дееспособным.

Однако может случиться так, что родители или органы опеки не дадут своего согласия. Тогда можно пройти процедуру через суд. Для этого нужно подать иск в районный суд, где прописан подросток. В заявлении нужно указать основания для эмансипации и приложить документы, в которых родители либо сотрудники опеки отказывают в дачи согласия на эмансипацию. К судебному разбирательству подготовьте характеристики от учителей из школы либо училища — это будет хорошим аргументом вашей зрелости.

В случае со вступлением в брак пакет документов тот же, но также понадобятся доказательства, почему заключается ранний брак — справка из женской консультации или военкомата, показания свидетелей, что будущие супруги фактически живут вместе и ведут общее хозяйство. Эмансипация в этом случае наступает в тот момент, когда подросток получает свидетельство о регистрации брака.

Работа подростка с 14 до 15 лет

Самостоятельно заключить трудовой договор или получить оплату по договору гражданско-правового характера подростки могут только с 16 лет. В остальных случаях понадобится разрешение не только родителей, но и органов опеки.

Подростки в этом возрасте могут работать только на легких работах, которые не вредят их здоровью и нравственному развитию, а также не мешают учебе. Кроме того, подросткам можно работать только ограниченное количество часов в неделю:

Если ребенок уже закончил девять классов, учится заочно либо поступил в колледж или вечернюю школу, разрешение требуется только от родителей. Если подросток еще учится в девятом классе, то разрешение органов опеки обязательно.

Как получить согласие органов опеки для трудового договора с подростком от 14 до 15 лет

В отдел органа опеки подросток должен прийти вместе с родителями. Понадобятся вот эти документы:

• заявление, которое выдадут сотрудники. Его заполняет подросток;
• копия и оригинал паспорта ребенка;
• свидетельство о рождении и его копия;
• справка о состоянии здоровья подростка. В документе должно быть отражено, что противопоказаний для легкого труда нет;
• справка из учебного заведения;
• справка с места жительства;
• согласие одного из родителей;
• паспорт одного из родителей;
• справка от работодателя о том, что работа, на которую берут подростка, не относится к тяжелому труду;
• проект трудового договора.

Заявление рассматривают 15 рабочих дней. Согласие органы опеки выдают без труда, если работа подходит под указанные критерии.