Как согласовать перепланировку квартиры: пошаговая инструкция

В большинстве квартир можно не только переклеить обои, поменять окна и перестелить ламинат, но и сделать перепланировку. Например, демонтировать часть стен, объединить лоджию с комнатой или туалет с ванной, поставить дополнительные перегородки, обустроить гардеробную. Но в отличие от обновления обоев и укладки ламината такие серьезные изменения нужно согласовать с чиновниками. Рассказываем, как узаконить перепланировку, чтобы ни у кого не возникло претензий.

Какие виды перепланировки запрещены и разрешены

Перепланировка — это любое изменение плана квартиры, зафиксированного в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН). Демонтаж встроенного шкафа — тоже перепланировка. Прежде чем начинать глобальный ремонт, важно обратить внимание, что не все помещения внутри квартиры можно объединять и разделять и не все стены сносить. Регулирует этот вопрос Жилищный кодекс РФ и постановление Госстроя №170 от 27.09.2003.

Итак, запрещено:

• сносить несущие стены и общедомовые коммуникации;
• переносить санузел в зону, под которой у соседей находятся жилые комнаты;
• выносить батареи центрального отопления на балкон;
• объединять кухню, где установлена газовая плита, с жилыми комнатами.

Разрешено при согласовании проводить следующие работы:

• увеличить площадь «мокрых» зон (санузел, кухня) за счет нежилых помещений, например, коридора или кладовки;
• перенести или убрать стены, которые не являются несущими;
• расширить жилые комнаты за счет коридора.

Существует также такое понятие, как переоборудование жилья — его тоже нужно согласовывать с органом местного самоуправления. Оно подразумевает перенос радиаторов или полотенцесушителя, замену газовой плиты на электрическую, установку душевых кабин и т. п.

Как согласовать перепланировку: пошаговая инструкция

Если вы решились на масштабные изменения в квартире, начать необходимо с проектирования перепланировки. Сначала сделать, а потом согласовать — вариант неудачный. Во-первых, можно действительно повредить общее имущество или нарушить конструктивные элементы, во-вторых, можно так и не получить одобрения перепланировки от органов местного самоуправления (об этом подробнее расскажем ниже).

В разных регионах России процессы согласования перепланировки различаются. К примеру, в Москве все этапы можно сделать дистанционно, а в Екатеринбурге необходимо с пакетом документов лично прийти в администрацию района и написать заявление. Где-то подать заявление можно через МФЦ. Подсказать алгоритм должны в управляющей компании или ТСЖ.

Пошаговая инструкция согласования перепланировки квартиры

Шаг 1. Заказать проект перепланировки

Составить проект перепланировки жилого помещения может только компания, которая является членом СРО (саморегулируемой организации) и имеет соответствующий допуск. Проверить организацию можно в реестре Национального объединения изыскателей и проектировщиков.

В Москве для перепланировки можно использовать типовой проект из каталога, одобренного Мосжилинспекцией. В этом случае специалисты должны только убедиться, что такой проект можно реализовать в конкретной квартире. Либо же, если типовой вариант не подходит, они разработают индивидуальный проект с учетом запроса владельцев, особенностей помещения и требований закона.

Шаг 2. Отдать документы в администрацию

Когда проект готов, можно обращаться в органы местного самоуправления. В Москве и ряде регионов это делается удаленно, где-то через МФЦ, где-то — при личном визите. Потребуются следующие документы:

• паспорт собственника(-ов);
• документ, устанавливающий право собственности на жилье;
• проект перепланировки;
• технический паспорт жилого помещения или поэтажный план, экспликация (можно получить в БТИ);
• заявление о перепланировке.

Если перепланировка предусматривает присоединение к помещению части общего имущества в многоквартирном доме, нужно предоставить протокол общего собрания собственников о том, что они не против такой перепланировки. А если дом является памятником архитектуры, истории или культуры, нужно заключение органа по охране памятников о допустимости перепланировки.

В течение полутора месяцев заявитель должен получить ответ — согласована перепланировка или нет.

Шаг 3. Строительные работы

Если администрация одобрила перепланировку, можно приступать к работам. Сделать это необходимо в течение года. А во время ремонта важно следить за тем, чтобы бригада придерживалась проекта, иначе работы могут не принять.

Шаг 4. Приемка перепланировки

Принимать работу и проверять ее на соответствие проекту будет комиссия администрации (для этого по окончании нужно будет также написать заявление). Если все сделано корректно, она выдаст акт о перепланировке.

Шаг 5. Регистрация в ЕГРН

Собственнику нужно будет получить в администрации акт ввода в эксплуатацию перепланированного объекта, запросить в БТИ новый техпаспорт и зарегистрировать изменения в ЕГРН через МФЦ.

А можно ли сделать перепланировку в ипотечной квартире?

В законе нет запрета на перепланировку квартиры, которая находится в залоге, но нужно внимательно изучать ипотечный договор — возможно, ограничения прописаны в нем.

Если и там запрета нет, следует получить письменное согласие банка на перепланировку квартиры. Лучше всего направить в кредитную организацию официальное письмо и прикрепить к нему проект перепланировки.

Также придется застраховать риски ремонтных работ и их последствий и заказать у специалистов по недвижимости оценку стоимости жилья после перепланировки. Нужно быть готовым, что банк может отказать в одобрении перепланировки, поскольку изменения могут удешевить жилье, а еще есть риск, что вы не успеете закончить работы или узаконить их, перестанете гасить ипотеку и банку достанется залоговая недвижимость в недоделанном варианте.

Можно ли узаконить уже сделанную перепланировку

Бывает, что перепланировка уже сделана и ее нужно узаконить постфактум — например, чтобы продать квартиру (иначе Росреестр просто не зарегистрирует сделку). В Жилищном кодексе РФ прописано, что собственник жилья, которое было перепланировано самовольно, должен привести его в исходное состояние. Кроме того, придется заплатить штраф от 2 000 до 2 500 рублей.

Есть вариант сохранить квартиру в перепланированном состоянии, но только через суд и в случае, если все сделано по правилам.

Если же владельца квартиры с незаконной перепланировкой обязали вернуть все в первоначальный вид, а он этого не сделал, жилье могут продать с торгов. И такие прецеденты есть. В Свердловской области хозяева квартиры на 9 этаже без всяких согласований и разрешений демонтировали вентиляционный блок между кухней и кладовкой. Из-за этого пропала вытяжная тяга в квартирах ниже.

Соседи пожаловались в управляющую компанию, та — в администрацию города, хозяев обязали исправить нарушения, но они ничего не сделали. Тогда муниципалитет обратился в суд с требованием продать квартиру с публичных торгов и отдать деньги собственникам, а на нового владельца возложить обязанность привести вентиляцию в нормативное состояние. Суд эти требования удовлетворил.