За 10 месяцев 2024 года срок продажи квартир на вторичном рынке в городах-миллионниках вырос на 35%. Продажа одной квартиры в среднем занимает до 74 дней. Разбираемся, стоит ли продавать квартиру в такой ситуации и что нужно учитывать. 

Что повлияло на рынок недвижимости и ипотеки за 2024 год: главное

На вторичный рынок недвижимости главным образом повлияли действия Центробанка:

1. Ограничения ЦБ. Для замедления роста закредитованности ЦБ ввел макропруденциальные надбавки и лимиты. Их суть в том, что кредитные продукты будет сложнее получить заемщикам с высокой долговой нагрузкой, у которых на погашение ежемесячных кредитных платежей уходит от 50% до 80% дохода. 
2. Рост ключевой ставки ЦБ. В течение 2024 года ставка только росла. К концу года размер «ключа» достиг исторически высокого уровня — 21%. Из-за этого также растут проценты по ипотеке и другим кредитным продуктам. 20 декабря планируется заседание ЦБ по ключевой ставке, на котором регулятор также не исключил очередного повышения. 
3. Отмена верхней границы полной стоимости кредита (ПСК). С 1 июля ЦБ отменил послабление по верхней границе ПСК, которое действовало с августа 2023-го. Сейчас ПСК по кредитным договорам, подписанным или измененным начиная с III квартала 2024-го, не должна более чем на треть превышать среднерыночное значение, рассчитанное Центробанком по разным категориям кредитов.

Однако и первичный рынок в этом году также изменился:

1. Отмена льготной ипотеки под 8% годовых. С 1 июля больше нельзя получить ипотеку по госпрограмме на покупку квартиры в новостройке.
2. Изменение условий семейной ипотеки. С 1 июля по ней подняли ставку — до 6% годовых для всех заемщиков. Также изменились требования к возрасту детей — ребенку должно быть до шести лет включительно, чтобы родители могли получить ипотеку. Ранее для получения ипотеки ребенок должен был родиться с 1 января 2018-го по 31 декабря 2023 года.
3. Изменения условий IT-ипотеки. С 1 августа подняли максимальную ставку с 5% до 6% годовых. Также, помимо аккредитации от Минцифры, компания, в которой работает заемщик, должна получать налоговые льготы. 

Что ждет рынок недвижимости и ипотеку в 2025 году

Основное влияние на рынок окажет введение ипотечного стандарта с 1 января 2025 года. Новые правила помогут защитить и банки, и заемщиков. Появятся такие ограничения:

• запрет банкам получать бонусы от застройщиков за снижение ставки, так как это ведет к искусственному завышению цен;
• банки будут обязаны информировать заемщика обо всех рисках и условиях, связанных с оформлением ипотеки;
• закрепление единых условий ипотеки для всех: срок, сумма первоначального взноса и так далее.

Стоит ли продавать квартиру до конца 2024 года

Эксперт по недвижимости, ипотечный брокер и соучредитель агентства недвижимости Greatspace Ирина Асоулюк уточняет, что для принятия верного решения нужно учитывать свои цели. В первую очередь нужно подумать: для чего нужна продажа квартиры и что планируется сделать с полученной суммой?

Рекомендуется продать квартиру, если срочно нужны деньги либо если планируется улучшить жилищные условия.

«Перед продажей стоит учитывать, насколько квартира ликвидная, и продумать, на сколько вы готовы снижать цену. Большинство покупателей просят дисконт 15—20%. С учетом текущих ставок по ипотеке покупательский спрос невысок», — говорит Ирина Асоулюк.  

В каком случае стоит брать в ипотеку квартиру на вторичном рынке

Аналитик Банки.ру Инна Солдатенкова отмечает, что при текущих ценах на недвижимость и ставках рыночная ипотека является недоступной для большинства заемщиков. Поскольку платеж по ипотеке будет ощутимым, получить одобрение будет проблематично, в том числе с учетом ограничений регулятора и долговой нагрузки заемщика.

«Заемщикам, чей уровень дохода позволяет оплачивать рыночную ипотеку, нужно быть готовыми к колоссальной переплате. Прибегать к такой ипотеке разумно, если есть понимание, что ее получится закрыть досрочно, — например, за счет продажи другой квартиры», — говорит Инна Солдатенкова.

Тем, кто нашел очень выгодный объект и хочет приобрести его, аналитик рекомендует рефинансировать ипотеку в будущем, когда ставки начнут снижаться. Однако такая возможность может появиться не ранее 2025 года, когда ЦБ перейдет к смягчению политики и банки смогут снизить ставки. 

Что выгоднее: сдача в аренду или продажа

Если не планируется купить другую квартиру либо нет срочной нужды в деньгах, Ирина Асоулюк и Инна Солдатенкова рекомендуют переориентироваться на сдачу квартиры в аренду.

«С начала 2023 года стоимость аренды выросла на 70% из-за роста ставок по ипотеке. По прогнозам, цены взлетят еще на 10% до нового года», — говорит Ирина Асоулюк. 

Что выгоднее: сдача в аренду или ипотека

Инна Солдатенкова отмечает, что нельзя однозначно сказать, что выгоднее: ипотека или аренда. Ответ на вопрос зависит от того, по каким критериям конкретный человек оценивает выгоду той или иной сделки.

С арендой меньше трат на жилье, а также есть возможность поменять жилье, а ипотека сейчас требует повышенной ежемесячной нагрузки с перспективой покупки собственной квартиры, которой можно будет распоряжаться по своему усмотрению.

Все зависит от выбранной человеком финансовой стратегии, планов, уровня и стабильности его дохода и предлагаемых банками условий по ипотеке.