Покупка жилья — серьезный финансовый шаг, который чаще всего требует привлечения заемных средств. Однако ипотека — не единственный вариант кредитования, связанный с недвижимостью. Альтернативой может стать кредит под залог уже имеющегося жилья. В чем разница между этими продуктами, какой из них выгоднее и в каком случае стоит рассматривать кредит под залог недвижимости вместо ипотеки? Разбираемся в деталях.
Отличия ипотеки от кредита под залог квартиры
Ипотека — это целевой кредит на покупку недвижимости. Банк выдает средства, а квартира или дом, которые вы покупаете, становятся залогом. Пока вы выплачиваете ипотеку, недвижимость фактически принадлежит банку — без его согласия ее нельзя продать или подарить.
Кредит под залог недвижимости — это нецелевой кредит, при котором банк выдает деньги под залог уже имеющегося у вас жилья. Вы можете потратить их на любые цели — ремонт, покупку автомобиля, развитие бизнеса и так далее. В случае, если заемщик перестает платить по кредиту, банк продаст объект залога в счет долга. Так же как и для ипотеки, здесь обязательна страховка имущества, а также оценка недвижимости, которая проводится за счет заемщика.
Важно! Залогом может быть не только дом или квартира, но и апартаменты, дача, гараж, склад и даже машиноместо. Каждый банк сам решает, какую недвижимость принимать в качестве залога.
Сравнение параметров кредитов
| Вид кредита | Ипотека | Кредит под залог недвижимости |
| Цель кредита | Только на покупку жилья | Можно потратить на любые нужды |
| Срок кредитования | Долгосрочный (обычно 10–30 лет) | Чаще всего короче ипотеки, но может быть и равен ей |
| Процентная ставка | Высокая, однако есть возможность оформить льготную ипотеку | Равна или ниже ставки по рыночной ипотеке |
| Сумма кредита | Обычно до 30 млн рублей | Равна или ниже, чем по ипотеке |
| Залог | Покупаемая недвижимость | Уже имеющееся жилье |
| Госпрограммы | Субсидии от государства, материнский капитал, льготные программы ипотеки | Не предусмотрены |
| Требования к заемщику | Строже (доход, стаж, кредитная история) | Мягче, чем при ипотеке. Реже требуется созаемщик или поручитель |
| Первоначальный взнос | От 20% от стоимости жилья | Не требуется |
С юридической точки зрения, кредит под залог недвижимости — это и есть ипотека, только залогом здесь выступает не приобретаемая, а уже имеющаяся в собственности недвижимость, говорит руководитель направления экспертной аналитики Банки.ру Инна Солдатенкова. По этой причине условия и требования по ипотеке и кредиту под залог недвижимости в тарифах банков схожи, и в оформлении эти продукты отличаются только в плане нюансов оценки залога: в ипотеке максимальная сумма кредита определяется от оценочной стоимости приобретаемой недвижимости, а в кредите под залог — от имеющейся, поясняет эксперт.
В каком случае стоит брать кредит под залог недвижимости, а когда лучше выбрать ипотеку
Кредит под залог недвижимости вполне может быть альтернативой классической ипотеке под залог приобретаемого жилья, но только если оценочная стоимость имеющегося залога покроет необходимую сумму для покупки нового жилья, отмечает Инна Солдатенкова. И такой сценарий имеет преимущество — новую недвижимость можно использовать по своему усмотрению, а в заложенной жить, например, пока в приобретенной ведется ремонт.
Важно! Максимальная сумма кредита под залог недвижимости будет зависеть от ее оценочной стоимости. Как правило, сейчас это не более 60% от стоимости жилья.
Еще одним преимуществом кредита под залог недвижимости является нецелевой характер использования средств. Таким образом, деньги банка можно пустить и на покупку недвижимости и на приобретение мебели, ремонт, в то время как по классической ипотеке согласовать с банком превышение суммы над стоимостью объекта может быть сложно, добавляет аналитик.
Условия для кредита под залог недвижимости в 2025 году
Требования к заемщикам в разных банках могут отличаться, но есть базовые условия, без которых одобрение кредита под залог получить не выйдет:
- Заемщик должен иметь российское гражданство и постоянную или временную регистрацию в РФ.
- Он должен быть старше 21 года (в некоторых банках — от 19 или 23 лет).
- В залог можно передать жилой или коммерческий объект без обременений. Так, получить кредит под залог недвижимости не получится, если жилье арестовано за задолженность по налогам или среди его собственников есть несовершеннолетний. Если у недвижимости несколько владельцев, потребуется их официальное согласие.
- Сумма ежемесячного платежа по кредиту не должна быть для заемщика неподъемной.
Обратите внимание! При залоговом кредитовании есть важный нюанс: согласно законодательству, сдача в аренду квартиры, находящейся под залогом, не запрещена, однако на практике могут возникать нюансы. Если условия кредитного договора не ограничивают передачу заложенной недвижимости в пользование третьим лицам, залогодержатель имеет право сдавать ее в аренду без согласия банка. Тем не менее многие финансовые организации включают в договор положения, ограничивающие или вовсе запрещающие подобные операции. Если договор предусматривает, что сдача жилья возможна только с письменного согласия банка, заемщику необходимо уведомить кредитора о своих намерениях. Как правило, если квартира сдается для проживания арендаторов без ухудшения ее состояния, и заемщик действует в рамках установленных правил, проблем с согласованием аренды не возникает.
Что предлагают банки по кредиту под залог недвижимости
| Банк | Ставка | Полная стоимость кредита | Сумма, руб. | Срок |
| Совкомбанк | от 14,9% | 14,896–39,007% | 300 000–5 000 000 | до 5 лет |
| Банк Синара | от 11,9% | 11,900–38,900% | 51 000–5 440 000 | до 5 лет |
| Т-Банк | от 24,9% | 24,799–32,531% | 300 000–8 000 000 | до 7 лет |
| Русский Стандарт | 37,9% | 16,854–58,004% | 100 001–3 000 000 | до 5 лет |
| Банк ЗЕНИТ | от 23,5% | 30,996–46,244% | 100 000–5 000 000 | до 5 лет |
* Предложения актуальны на 3 марта 2025 года.
Что ждет рынок ипотеки и кредитов под залог недвижимости в 2025 году
В этом году сохранится тренд по масштабированию банками выдачи кредитов под залог недвижимости, ожидают аналитики Банки.ру. «Действующие регуляторные ограничения для банков по-прежнему будут оказывать влияние на их кредитные политики, и шансы получить одобрение по кредитам под залог недвижимости у потенциальных заемщиков по-прежнему будут выше, чем в классической ипотеке или необеспеченном кредитовании», — отмечает Инна Солдатенкова.
В том числе влиять на это будет и то, что макропруденциальные лимиты в сегменте кредитования под залог недвижимости планируется вводить только в 2026 году, в то время как в ипотеке на покупку готового и строящегося жилья они могут быть применены уже в середине 2025 года.
