Что происходит с рынком недвижимости и ипотечным рынком: итоги 2022-го и прогноз на 2023 год

Как и большинство отраслей российской экономики, строительная отрасль и тесно связанные с ней рынки недвижимости и ипотечного жилищного кредитования испытали на себе в 2022 году последствия введенных против РФ экономических санкций. Аналитический центр Банки.ру изучил, как происходило развитие этих сегментов в России в 2022 году, выделил лидеров по основным показателям, тренды и предпочтения в поведении заемщиков на рынке ипотечного жилищного кредитования [1], а также представил собственный прогноз относительно направлений его развития в 2023 году.

Что происходило с рынком недвижимости

В 2022 году темпы строительства нового жилья в России были на 11% выше, чем в 2021-м, и его ввод составил 102,7 млн кв. м. Преимущественно этот результат был достигнут за счет развития индивидуального жилищного строительства, годовые темпы прироста которого составили 16,5%, в то время как многоквартирного — лишь 4,7%.

На рынке недвижимости, напротив, наблюдался спад: по данным Росреестра, количество сделок с недвижимостью снизилось за год на 17%, в том числе на 21,7% на первичном рынке и на 16,2% на вторичном. Как результат, по итогам 2022 года на рынке сохранилось преобладание вторичного сегмента, а его доля в общем количестве сделок увеличилась с 82,4% по итогам 2021 до 83,3%.

Ключевой причиной стала более значительная по сравнению со вторичной просадка спроса на первичную недвижимость. По данным ЦИАН, потенциальный спрос (количество просмотров объявлений) на первичку в 2022 году был на 26% меньше, чем годом ранее, в то время как на вторичку — только на 12%. Наибольшее сжатие потребительского спроса на обоих сегментах рынка пришлось на апрель-май, когда была резко повышена ключевая ставка, а процентные ставки по ипотечным кредитам достигли заградительных значений. Вследствие этого существенно снизилась доступность недвижимости для покупателей-ипотечников.

Также ощутимая просадка отмечалась в сентябре, когда после объявления частичной мобилизации на рынке возникла неопределенность потребительских настроений, а банки начали ужесточать свои кредитные политики, что отразилось на снижении количества ипотечных одобрений. Восстановительными стали период с начала июля по сентябрь, когда на рынке начал реализовываться отложенный весенний спрос, а также со второй декады октября по декабрь. Кроме того, с конца февраля по начало марта на рынке отмечался ажиотажный спрос со стороны инвесторов, а также заемщиков, стремящихся успеть закрыть ипотечные сделки на одобренных ранее условиях.

Несмотря на то, что конец года для рынка недвижимости традиционно является высоким сезоном, активность покупателей на нем в IV квартале 2022 года была ниже, чем в 2021-м. Объясняется это существенным ростом стоимости недвижимости — за год средняя цена квадратного метра квартир на первичном рынке в РФ выросла на 28,7%, а на вторичном — на 27,8%. По итогам IV квартала она составила 122,3 тыс. рублей за квадратный метр на первичку и 94,4 тыс. рублей за вторичку. Наибольшие темпы увеличения средней стоимости всех типов квартир отмечались в I квартале, когда они составили 31,3% к итогу I квартала 2021 года на первичку и 32,5% на вторичку, наименьшие — в IV (+23,7% на первичку и +23,1% на вторичку).

Сильнее за год средний чек квартир на первичном рынке вырос в Южном и Приволжском федеральных округах, а на вторичном — в Приволжском ФО. Меньше всего новостройки подорожали в Центральном и Дальневосточном федеральном округах, а вторичное жилье — в Дальневосточном, Уральском и Южном ФО.

Лидерами по стоимости жилья по итогам 2022 года, как и годом ранее, оказались Северо-Западный, Центральный и Дальневосточный ФО. Минимальная среднегодовая стоимость квадратного метра зафиксирована Росстатом в Северо-Кавказском ФО.

Степень проникновения ипотеки на рынок недвижимости, несмотря на незначительное снижение по сравнению с годом ранее, оставалась достаточно высокой — с участием ипотечных средств заключалось 75% сделок на первичном рынке и 40% на вторичном (годом ранее — 70% и 45%). Рост этого показателя на первичном сегменте можно объяснить как повышением доли сделок со счетами эскроу в общем количестве зарегистрированных Росреестром договоров долевого участия (за год она выросла с 64% до 78%), что косвенно свидетельствует о росте доверия населения к строящемуся жилью, так и с тем, что на первичный сегмент, в отличие от вторичного рынка, распространяются все льготные ипотечные программы с госсубсидированием. Кроме того, в 2022 году на рынке выросла популярность субсидированных ипотечных предложений от застройщиков, которые за счет предлагаемых околонулевых ставок также подогрели спрос заемщиков к первичке.

Что происходило с ипотекой

Темпы развития рынка ипотечного жилищного кредитования в 2022 году были ниже, чем годом ранее: согласно данным Банка России, объем выданных коммерческими банками кредитов составил 4,81 трлн рублей, а количество — 1,3 млн, что на 15,5% меньше итогов 2021 года в денежном выражении и на 30,5% — в количественном.

Наибольшее снижение объемов и количества выданных ИЖК — как на протяжении всего года, так и в сравнении с поквартальной динамикой 2021 года — отмечалось во II квартале 2022 года, когда после ажиотажного мартовского спроса они упали практически троекратно к уровню II квартала 2021 года. На этот период пришлись наиболее существенная просадка спроса со стороны заемщиков в апреле-мае после начала СВО и наименьшая корреляция между спросом и выдачами на рынке (как минимум с 2018 года), а также ужесточение банками условий выдачи ипотеки из-за беспрецедентного повышения регулятором уровня ключевой ставки в феврале в ответ на усилившиеся в экономике макроэкономические риски. В III и IV кварталах 2022 года рынок смог отыграть это падение, показав практически сопоставимые с итогами 2021 года результаты по этим показателям, в связи с реализацией отложенного спроса в условиях снижения ставок.

В то же время отметим тревожную тенденцию — восстановительный рост рынка происходил преимущественно за счет роста объемов, а не количества выдач. Это, в свою очередь, связано с существенным удорожанием стоимости приобретаемой c использованием ипотеки недвижимости и косвенно свидетельствует об увеличении финансовой нагрузки населения, выступающей одним из факторов финансовой нестабильности в экономике.

1. Портфели

Совокупный ипотечный портфель банковского сектора (без учета приобретенных прав требований) на 1 января 2023 года составил 13,8 трлн рублей, показав 17% прирост по сравнению с годом ранее (но на 10% ниже 2021 года) и обеспечив порядка 85% прироста всей задолженности физлиц банковскому сектору по предоставленным кредитам. В результате доля ипотеки в розничном кредитном портфеле банковского сектора достигла максимума за всю историю — 51% на 01.01.2023.

Совокупный объем ипотечного портфеля (без учета приобретенных прав требований) банков, принявших участие в нашем анкетировании, составил на 1 января 2023 года 10 трлн рублей (54% от всего результата банковского сектора). За год он вырос на 17,7% за счет того, что всем игрокам, предоставившим нам данные, удалось нарастить за год свои портфели. Обращают на себя внимание впечатляющие темпы форсирования ипотечного портфеля в 2022 году Тинькофф Банком (+7 267%), специализирующимся на дистанционной выдаче ипотечных кредитов и активно развивающим это направление бизнеса. Существенно (на 84%) нарастить свой ипотечный портфель в 2022 году удалось и УБРиР. Наименьший же прирост портфеля ипотеки зафиксирован у Челиндбанка (0,4%) несмотря на то, что он формирует более 50% его розничных кредитов. При этом явная специализация на ипотеке из числа банков, раскрывших нам такие данные, прослеживается в бизнесе Челябинвестбанка, банка «Кубань Кредит» и банка «Центр-Инвест».

Бесспорным лидером по размеру портфеля по итогам 2022 года ожидаемо стал Сбербанк — на 1 января 2023 года он составил 7,5 трлн рублей. На второй позиции находится Альфа-Банк с портфелем в 543,7 млрд рублей. Замыкает первую тройку Газпромбанк, показатель которого оценивается в 422,3 млрд рублей. Заметим, что от участия в текущем исследовании отказались ряд банков, находящихся в режиме тишины, но активно развивающих ипотечное кредитование. В их числе и ВТБ, традиционно занимавший лидирующие позиции на ипотечном рынке. По этой причине рассчитанный нами портфель ИЖК отличается от данных ЦБ. Кроме того, мы анализируем «чистые» портфели — без приобретенных прав требования.

Рейтинг банков по объему ипотечного портфеля по итогам 2022 года

2. Просрочка

Из числа банков, раскрывших нам данные, наименьшей долей просроченной задолженности в ипотечном портфеле на 1 января 2023 года отличались банк «Открытие» (0,02%), Челябинвестбанк (0,04%) и Кредит Урал Банк (0,06%). Наибольшее же значение зафиксировано нами у банка Уралсиб (2,02%). В среднем банки-респонденты показали на начало 2023 года уровень просрочки по своим портфелям в размере 0,45%, и за год он снизился на 0,14 процентного пункта. Однако необходимо учитывать, что ряд игроков не раскрыли свои данные по этому показателю. В целом по отрасли доля просроченной задолженности по ипотеке в течение 2022 года оставалась низкой и снизилась по сравнению с I кварталом 2021 года в два раза, до 0,4%.

Рейтинг банков по доле просроченной задолженности в ипотечном портфеле по итогам 2022 года

3. Выдачи

В 2022 году опрошенные нами банки совокупно выдали 1 млн ипотечных кредитов на сумму 3,44 трлн рублей. Это 77% от общего числа выданных ИЖК в количественном выражении и 72% в денежном.

Лидером и по объему, и по количеству предоставленных ипотечных кредитов стал Сбербанк. Вторую позицию занял Альфа-Банк, а замыкает первую тройку банк ДОМ.РФ.

Рейтинг банков по объему выданных в 2022 году ипотечных кредитов, тыс. руб.

Рейтинг банков по количеству выданных в 2022 году ипотечных кредитов, шт.

Более 60% в количественном и более 50% в денежном выражении от всех выдач пришлось на собственные ипотечные программы банков (рыночную ипотеку). Среди госпрограмм преобладала льготная ипотека с господдержкой, присутствовавшая в 2022 году в продуктовых линейках всех банков-респондентов. Второй по популярности была семейная ипотека — ее выдавали все игроки, кроме Челябинвестбанка и Челиндбанка. Минимальными показателями выдач в денежном выражении отличались военная и сельская ипотека, а в количественном — военная и IT-ипотека.

Больше 80% всех кредитов по собственным ипотечным программам в 2022 году выдали Совкомбанк, Челиндбанк, Кредит Урал Банк и Челябинвестбанк. На льготную ипотеку пришлось более половины выдач банков «Кубань Кредит» и «Зенит». В Тинькофф Банке, банке ДОМ.РФ и банке «Зенит» более трети всех ИЖК были выданы по семейной ипотеке. Наибольшая доля IT-ипотеки в общем количестве выдач отмечалась у банка ДОМ.РФ, а дальневосточной — у Газпромбанка. Сельская ипотека обусловила более половины всех выдач Россельхозбанка и 15% — банка «Центр-Инвест», а военная ипотека преобладала в выдачах банка «Зенит», что ожидаемо, учитывая активное развитие этими банками соответствующих спецпрограмм в своих продуктовых линейках.

Преимущественная часть всех ипотечных кредитов была выдана в Центральном и Приволжском федеральных округах. Аутсайдерами в прошедшем году, несмотря на устанавливаемые там средние ставки ниже, чем в остальных регионах, стали Северо-Кавказский и Дальневосточный ФО.

Средний процент одобрения поданных заявок на ипотеку в 2022 году в банках-участниках составил 72%, а выдач — 12%, что вызвано ужесточением многими банками своих кредитных политик. Наибольший средний процент одобрения отмечался по военной, IT-ипотеке и сельской ипотеке, а выдач — по ипотеке с господдержкой и IT-ипотеке. Наименьший средний процент одобрения заявок банками-участниками пришелся на собственные ипотечные программы и дальневосточную ипотеку, но при этом он все равно превышал 60%, что является хорошим показателем. Минимальный средний процент выдач пришелся на сельскую ипотеку. Связано это с тем, что выделяемые правительством лимиты на субсидирование ставок быстро заканчиваются из-за большого спроса со стороны заемщиков, в связи с чем многим из них после получения одобрения приходится достаточно долго ждать своей очереди на получение кредита.

4. Сегменты

В 2022 году рынок ИЖК в России развивался преимущественно за счет вторичного сегмента — в среднем за год в совокупной банковской выдаче на него пришлось более 68%. В то же время по сравнению с 2021 годом его средний удельный вес по итогам года снизился на 7 процентных пунктов, что было вызвано сжатием спроса в первом полугодии 2022 года из-за значительного повышения банками уровня процентных ставок по программам на вторичное жилье и увеличения спреда в устанавливаемых средних ставках на первичку и вторичку.

Первичный сегмент по-прежнему развивался за счет субсидирования правительством процентных ставок банкам в рамках ряда введенных в действие ранее госпрограмм, а также расширения их перечня и видоизменения условий. В частности, в 2022 году была повышена с 3 до 12 млн рублей максимальная сумма по льготной ипотеке, и она вместе с семейной ипотекой была продлена до 1.07.2024 г., семейная ипотека расширена на заемщиков с двумя несовершеннолетними детьми, запущена льготная ипотека для IT-сектора и пилотная программа на индивидуальное жилищное строительство. Кроме того, правительством был утвержден бессрочный характер действия сельской ипотеки, расширена на медиков и ученых дальневосточная ипотека и приняты поправки, позволяющие банкам выдавать гибридную ипотеку — сочетающую в себе госпрограмму и рыночную ипотеку. В результате доля ипотечных программ с госсубсидированием на рынке по сравнению с 2021 годом увеличилась, составив по итогам IV квартала 2022 года 35%, но сократилась на 9 п. п. по сравнению со II кварталом года на фоне активного восстановления выдач рыночной ипотеки.

Сама структура ипотечных программ с госсубсидированием в 2022 году претерпела изменения: удельный вес льготной ипотеки по сравнению с годом ранее уменьшился на 14,1 п. п., в то время как семейной ипотеки, напротив, вырос на 11,2 п. п., что обусловлено более низким предельным уровнем устанавливаемого процента по ней (6% годовых, в то время как по льготной ипотеке 7% годовых до 31.12.2022 г. и 8% годовых после этой даты), а также отмечавшимися в течение 2022 года корректировками ценовых условий по льготной ипотеке за счет повышения максимальной процентной ставки с 7% до 12% годовых на период с 1 апреля по 1 мая, а затем снижения до 9% годовых с 1 мая и до 7% годовых в июне. Доля IT-ипотеки, появившейся на рынке ИЖК в мае 2022 года, пока что является минимальной среди всех доступных госпрограмм, однако, принимая во внимание произведенную правительством в 2023 году корректировку требований к заемщикам в части расширения возрастного диапазона с 22–44 до 18–50 лет и снижения минимального уровня дохода, можно ожидать роста этого показателя в дальнейшем.

В 2022 году на рынке наблюдалась тенденция снижения в общем количестве выданных ипотек доли рефинансирования — с 15,8% по итогам I квартала 2021 года до 1,4% по итогам IV квартала 2022 года, что обусловлено существенным удорожанием стоимости таких продуктов для заемщиков в линейках кредитных организаций по сравнению с предыдущими периодами. По нашему мнению, на текущий момент объективных предпосылок для изменения этой ситуации нет — в условиях наблюдаемой на рынке тенденции повышения банками процентных ставок по рыночным ипотечным программам интереса заемщиков можно ожидать только в части рефинансирования по семейной ипотеке. Но в силу имеющихся ограничений по этой программе (рефинансируемый кредит изначально должен быть оформлен на покупку первичного жилья) процент оформляемых кредитов, скорее всего, будет невысоким, хотя толику спроса сможет поддержать принятое властями решение о пролонгации срока действия этой программы и расширении доступных категорий заемщиков.

Сегментация структуры выдач банков, принявших участие в нашем исследовании, повторяет общерыночный тренд: несмотря на более высокую среднюю ставку преимущественные позиции в них занимал вторичный сегмент, а минимальной долей как в объемном, так и в количественном выражении характеризовалось рефинансирование.

Из числа банков, раскрывших нам данные на этот счет, преимущественно ориентированными на вторичный сегмент рынка являются Челиндбанк, Челябинвестбанк и банк «Центр-Инвест» с долей таких кредитов в выдачах свыше 90%. Специализация на рефинансировании прослеживается в ипотечных бизнесах Тинькофф Банка и Совкомбанка — доля таких кредитов в их выдачах превышает 80% и 60% соответственно. Первичный сегмент преобладает в выдачах банка «Кубань Кредит», банка «Открытие» и банка ДОМ.РФ — у этих игроков под это направление отведено более 60% бизнеса.

Закономерно, что наиболее популярной целью кредитования в 2022 году стала квартира на вторичном рынке. Далее следует квартира в новостройке и приобретение частного дома. Наименьшей популярностью же у заемщиков пользовались ипотечные кредиты на приобретение комнат и апартаментов. Несмотря на то, что в прошедшем году на строительном рынке делался упор на индивидуальное жилищное строительство, в совокупной выдаче банков эта цель пока еще не превышает 5%, но в планах госкорпорации ДОМ.РФ на 2023 год заложено развитие этого сегмента, в связи с чем можно ожидать роста таких продуктов в линейках банков.

5. Ставки

Средняя ставка по ипотечным кредитам, выданным участниками рейтинга, по итогам 2022 года составила 7,56% годовых. Ее максимальное значение зафиксировано нами по рыночной ипотеке, минимальное — по дальневосточной ипотеке, что ожидаемо ввиду того, что по ней государством установлен наименьший уровень процента из всего ассортимента госпрограмм.

По данным ЦБ, средневзвешенная ставка по ипотеке снизилась за год на 1,22 процентного пункта и составила по итогам декабря 6,65% годовых. Наибольшее абсолютное сокращение она показала во II квартале года (−1,28 п. п. к значению I квартала), хотя среднее значение ключевой ставки тогда находилось на максимуме за весь год. Одновременно ипотека стала единственным продуктом на рынке розничного банковского обслуживания, показавшим увеличение средневзвешенной ставки в IV квартале года (+0,36 п. п. к итогу III квартала) и наименьшее ее снижение в III (−0,04 п. п. к итогу второго), когда ключевая ставка находилась в минимальном диапазоне за год.

Объясняется это тем, что среди всех банковских продуктов ипотека в меньшей степени подвержена влиянию этого инструмента денежно-кредитной политики, поскольку на процентные ставки ипотечных кредитов прежде всего влияет доходность ОФЗ, стоимость секьюритизации, регуляторные требования Банка России, а также программы госсубсидирования. При этом минимальное значение средневзвешенной процентной ставки по ипотеке в 2022 году наблюдалось в мае, а максимальное — в феврале и марте, когда ключевая ставка находилась на своем историческом максимуме и банки в условиях ухудшения макро- и микроэкономических факторов ведения бизнеса были вынуждены установить в этот период заградительные ставки по рыночной ипотеке.

6. Сроки и суммы

Основная часть ипотечных кредитов в банках, предоставивших нам такую статистику, выдавалась в 2022 году с первоначальным взносом от 10 до 20% на срок более 20 лет. Это отражает наблюдавшуюся во всем розничном кредитовании тенденцию удлинения банками сроков выдачи денежных средств заемщикам. Кроме того, такие параметры в большей части устанавливаются по субсидированным предложениям банков и застройщиков, отличающихся наиболее выгодными процентными ставками, что и объясняет их популярность.

По данным ЦБ, в 2022 году среднеквартальный срок ипотечного кредита в целом по РФ вырос с 21,2 до 23,7 лет, достигнув в декабре исторического максимума — 24,1 года. Этот тренд более ощутим на двухлетнем горизонте — по сравнению с I кварталом 2021 года срок ипотеки вырос с 19,2 до 23,7 лет. Объяснить это можно тем, что в условиях снижения доходов населения и роста закредитованности банки вынуждены удлинять сроки с целью обеспечения более низкого ежемесячного платежа и соблюдения требований регулятора в части ПДН. Немалую роль сыграло и увеличение стоимости недвижимости, из-за чего средний размер ипотечного кредита в России вырос за год на 500 тыс. рублей, до 3,7 млн рублей по итогам IV квартала, а за два года — на 900 тыс. рублей. В совокупности с преобладанием в выдачах банков ипотеки с низким первоначальным взносом это говорит о том, что фактическая доступность ипотеки для населения снижается. Чтобы ежемесячный платеж был комфортным, заемщики вынуждены брать кредит на более длительный срок, и экономии на переплате из-за этих факторов в условиях наблюдавшегося в 2022 году снижения средневзвешенных процентных ставок по ИЖК в России не происходит.

Согласно нашим расчетам, средний размер ипотечного кредита, выданного в 2022 году, банками-участниками исследования составил 3,4 млн рублей. Его наибольший размер отмечался в Центральном и Северо-Западном ФО, которые традиционно отличаются более высокими ценами на недвижимость из-за столичных регионов. Наименьший средний чек отмечался в Северо-Кавказском ФО.

В разрезе госпрограмм наибольший средний чек отмечался по IT-ипотеке, имеющей самые большие лимиты кредитования, а наименьший — по военной и сельской, для которых государством установлены наименьшие из всех госпрограмм допустимые суммы кредитования.

Ожидаемо наименьший средний чек отмечался по кредитам на рефинансирование, поскольку, как правило, большинство заемщиков оформляют этот продукт после выплаты части изначального кредита. Наибольший средний размер кредита зафиксирован по ипотеке на покупку квартиры в новостройке, а наименьшие суммы банки-респоденты выдавали на покупку комнаты на вторичном рынке.

Дифференциация среднего размера ипотечного кредита в банках-участниках в 2022 году

7. Портрет заемщика

Наибольшим спросом на Банки.ру ипотека пользовалась во второй половине прошедшего года, минимальным — во II квартале года, что соответствует общерыночной картине.

Преимущественный интерес к ипотечным кредитам проявляли заемщики мужского пола, как и годом ранее — их доля в гендерной структуре заемщиков составила более 50% и сохранялась на этом уровне в течение всего года. Исключением стали апрель, август и последний квартал года — в эти периоды больше заявок на ипотеку оставляли женщины, что можно объяснить частичной мобилизацией.

Наибольшее число заявок оставляли пользователи в возрастном диапазоне от 35 до 40 лет, а наименьший спрос отмечался со стороны пользователей в возрасте до 20 и от 65 лет. При этом средний возраст пользователей, оставивших в 2022 году заявки на ипотеку в сервисах Банки.ру, сократился на два года и составил 37 лет.

Преобладающая часть потенциальных заемщиков в 2022 году были официально трудоустроены либо имели статус ИП. Доля неофициально работающих пользователей, желающих получить ипотеку, к концу года сократилась в два раза. Интерес самозанятых граждан и пенсионеров к этому продукту пока еще остается минимальным. Средний размер ежемесячного дохода потенциальных заемщиков, по нашим расчетам, вырос за год на 4% и составил 121 тыс. рублей.

Средняя запрашиваемая сумма ипотеки в сервисах Банки.ру в 2022 году составила 3,5 млн рублей. По сравнению с 2021 годом она выросла на 6%. Пиковое значение этого показателя отмечалось в сентябре и декабре, а минимальное — в марте.

Средний указываемый пользователями первоначальный взнос вырос за год с 21% до 23% собственных средств от стоимости недвижимости.

Средний запрашиваемый срок увеличился по сравнению с началом 2021 года на 3 года и составил 15 лет.

Больше всего ипотекой в сервисах Банки.ру интересовались заемщики из Москвы, Санкт-Петербурга и Краснодарского края. Наименьшим спросом этот продукт пользовался в прошедшем году у жителей Еврейской автономной области и Дагестана. Наибольшей популярностью из госпрограмм пользовались семейная ипотека и ипотека с господдержкой.

Прогноз на 2023 год

По нашему мнению, в краткосрочной перспективе развитие рынка ипотечного жилищного кредитования в России будут сдерживать ряд обострившихся факторов, а именно: высокий уровень закредитованности заемщиков, снижение реальных располагаемых доходов населения, низкая степень доступности ипотеки для населения, а также дороговизна ипотечных кредитов для рядовых заемщиков.

Согласно данным индекса Банки.ру, средняя ставка по ипотеке для клиентов, не относящихся к льготным категориям и не использующих специальные ипотечные программы с госсубсидированием (кроме ипотеки с господдержкой), составила по итогам I квартала 2023 года 11,52% годовых, увеличившись по сравнению с итогом IV квартала 2022 года на 0,13 п. п. Это достаточно высокий показатель, и предпосылок для его снижения не закладывает завершенный цикл смягчения процентной политики регулятора, а также ужесточение им регулирования ипотечного сегмента, а именно введенные ограничения в части ипотеки от застройщиков и высокорискованных ИЖК с низким первоначальным взносом.

В совокупности с продолжающейся на рынке тенденцией удлинения средних сроков выдаваемых ипотечных кредитов и повышения их средних размеров отмеченные нами выше факторы закладывают риски для формирования на рынке в будущем ипотечного пузыря, несмотря на остающийся пока низким уровень просроченной задолженности по ипотечному портфелю банков (0,4%). По нашему мнению, нельзя упускать из внимания тот факт, что качество ипотечного портфеля банков в дальнейшем будет зависеть в том числе от возобновления обслуживания кредитов, реструктурированных с марта 2022 г. на фоне введения кредитных каникул для населения после начала СВО, а в сентябре после объявления частичной мобилизации — для военнослужащих и членов их семей (с возможностью списания долга в случае смерти или ранения военнослужащего).

В 2023 году мы ожидаем дальнейшего ужесточения банками своих кредитных политик в части выдачи ипотечных кредитов. Основные причины: удорожание фондирования на фоне общей экономической неопределенности; вынужденное купирование рисков снижения качества своих ипотечных портфелей из-за потенциального роста необслуживаемой задолженности по реструктуризированным кредитам; снижение уровня доходов населения и возможный рост безработицы. Это означает, что получить ипотеку заемщикам будет сложнее. Одновременно в условиях наблюдаемой сейчас стагнации цен на перегретом рынке недвижимости мы прогнозируем еще большее смещение рынка во вторичный сегмент и повышение доли вторичной ипотеки в выдачах банков.

По нашему мнению, при отсутствии на рынке потрясений и макроэкономических шоков можно ожидать приближенных к динамике 2022 года темпов его роста в 2023 году с переходом к восстановительной активности во II квартале. При этом существенного оживления спроса на рынке мы ожидаем не ранее III квартала, поскольку традиционно пиковые значения потребительской активности в ипотеке приходятся именно на второе полугодие. Ключевыми факторами активизации потребительского спроса будут снижение стоимости недвижимости, а также сохранение госпрограмм поддержки рынка в условиях пока еще сохраняющихся высоких ставок по рыночным программам банков. Но, разумеется, ключевой сложностью для российских банков, в том числе и в ипотеке, останется нестабильность потребительских настроений в условиях геополитической неопределенности.

[1] При проведении исследования мы использовали официальные статистические данные Банка России, Росстата, Росреестра, специализированных источников (ДОМ.РФ, ЦИАН) эксклюзивные внутренние данные Банки.ру и результаты анкетирования банков: всего в исследовании приняли участие 17 банков.