Сравнивая два варианта, приходится учитывать разные факторы — например, динамику изменения цен на недвижимость и аренду квартир, а также уровень инфляции. Причем эти факторы стоит оценивать в долгосрочной перспективе. По понятным причинам в такой ситуации любое сравнение может быть только приблизительным. Тем не менее даже усредненные расчеты могут помочь сориентироваться, когда лучше выбрать ипотеку, а когда будет выгоднее аренда квартиры.
Для наглядности рассчитаем разницу арендных и ипотечных платежей на примере среднестатистической квартиры в Москве. Рассчитывать платежи будем с горизонтом в десять лет.
Квартира в аренду
По данным аналитического центра ЦИАН, наибольшим спросом у арендаторов пользуются однокомнатные квартиры со стоимостью аренды примерно 40 тыс. рублей в месяц.
Перейдем к расчетам.
Если допустить, что в течение десяти лет стоимость аренды не будет повышаться, за весь период придется заплатить 4 800 000 рублей.
1 месяц = 40 000 рублей 1 год = 480 000 рублей 10 лет = 4 800 000 рублей |
Квартира в ипотеку
Теперь посмотрим, в какую сумму обойдется покупка квартиры в ипотеку.
Кредит на покупку квартиры на вторичном рынке сейчас можно взять примерно под 8% годовых. Для оформления ипотеки потребуется внести первоначальный взнос — в среднем не менее 15% от стоимости жилья. По данным аналитиков, в июле стоимость квадратного метра на вторичном рынке недвижимости в Москве выросла на 1,5% и составила примерно 230 тыс. рублей за метр. Таким образом, квартира площадью около 40 кв. м обойдется нам примерно в 10 млн рублей.
С помощью калькулятора на сайте Банки.ру рассчитаем график платежей.
Если брать ипотеку на десять лет с первоначальным взносом 15%, ежемесячный платеж составит 103 128 рублей. Это примерно в 2,5 раза больше, чем средняя арендная плата за однокомнатную квартиру. Переплата по процентам в этом случае составит почти 4 млн рублей.
Ради снижения ежемесячного платежа попробуем увеличить срок кредита до 20 лет. В этом случае в месяц придется платить 71 097 рублей, а переплата по кредиту составит примерно 8,5 млн рублей.
Примерно та же картина и с покупкой первичного жилья. За последний год цены на рынке новостроек почти непрерывно росли, причем быстрее всего дорожали именно «однушки». В июне цена однокомнатной квартиры в массовых жилых комплексах впервые превысила 10 млн рублей, свидетельствуют данные риелторской компании «Метриум». Как правило, за эти деньги можно приобрести жилье площадью в те же 40 кв. м. Среднерыночная ставка ипотеки на первичном рынке в июле составила 8,28% годовых. Таким образом, при покупке квартиры в новостройке платежи и переплата по ипотеке будут примерно такими же, как и при покупке вторичного жилья.
Что выгоднее?
Итак, какой же вывод можно сделать из этих расчетов? Сами по себе полученные цифры не означают, что аренда жилья выгоднее ипотеки. Скорее, они говорят том, что покупка квартиры требует более высоких затрат. Однако после погашения кредита ипотечная квартира перейдет в вашу собственность, а арендованное жилье так и останется чужим.
Поэтому важно понять, как распорядиться сэкономленными при аренде деньгами, чтобы получить от этого выгоду. Разберем две консервативные стратегии сбережений, которые позволяют без существенных рисков получить доход.
Вариант № 1: положить деньги на депозит
Средние ставки по вкладам сейчас находятся на уровне 4—5%, а максимальные не превышают 6—7% годовых. Посчитаем, сколько можно заработать на сэкономленных деньгах, если разместить их во вклад.
Считать будем на уже озвученном примере: аренда жилья вместо ипотеки на квартиру стоимостью 10 млн рублей с первоначальным взносом 15% под 8% годовых и сроком кредита десять лет.
Отказываясь от оформления ипотеки, мы сразу экономим 1,5 млн рублей, которые пришлось бы заплатить в качестве первоначального взноса. Кроме того, каждый месяц мы будем дополнительно откладывать разницу между ипотечным и арендным платежом — это еще 63 128 рублей.
При средней ставке по вкладу 5% годовых после вычета налогов за год мы заработаем примерно 93 тыс. рублей, за пять лет — 855 тыс. рублей, а за десять лет — 2 млн 870 тыс. рублей.
Вариант № 2: инвестировать в надежные инструменты, например государственные облигации
В качестве альтернативы классическому срочному депозиту можно рассмотреть другие консервативные инструменты, которые при сравнимом уровне надежности дают чуть более высокую прибыль.
Посчитаем, сколько можно заработать, если вкладывать сбережения в государственные облигации федерального займа.
Для расчета используем те же вводные, что и в примере с депозитом: 1,5 млн рублей первоначального взноса и ежемесячные довложения 63 128 рублей.
При средней доходности нашего портфеля в 7% (это доходность индекса государственных облигаций RGBI) за год мы заработаем 54 692 рубля, за пять лет — 1 388 599 рублей, а за десять лет — 4 866 404 рубля. Из расчетов видно, что чем больше срок инвестирования, тем быстрее растут накопления, так как здесь работает правило сложного процента.
Конечно, наш расчет очень приблизительный, поскольку не учитывает изменения ключевой ставки, налогов и брокерских комиссий. Тем не менее он отражает динамику возможных доходов. Так, вместе с нашими собственными деньгами за десять лет общая сумма сбережений составит порядка 14 млн рублей, то есть сумму, превышающую стоимость квартиры.
Вариант с вложениями в более доходные, но высокорисковые инструменты мы в
этом ролике рассматривать не будем, так как большинство из нас не являются профессиональными инвесторами и не могут свободно ориентироваться на фондовом рынке.
Что выбрать?
Главный минус покупки квартиры в ипотеку — необходимость выложить крупную сумму денег «здесь и сейчас». Далеко не у всех есть 1,5 млн рублей на первоначальный взнос, да и ежемесячные платежи в 100 тыс. или пусть даже 70 тыс. по карману не каждому.
Второй минус ипотеки — большая переплата по процентам.
На первый взгляд, выбор очевиден: аренда дешевле ипотеки. Тем не менее ключевой момент здесь — динамика изменения цен на аренду и на недвижимость. Вряд ли можно рассчитывать, что в течение десяти, а тем более 20 лет арендная плата не будет повышаться, тогда как платеж по ипотеке останется фиксированным в течение всего срока договора. Кроме того, ипотечная квартира даже до перехода в собственность может служить источником прибыли: ее можно сдавать или даже продать. К тому же при росте цен на недвижимость даже на 5% в год сама квартира за десять лет подорожает в полтора, а за 20 лет — уже в два раза. Очевидно, что при консервативном подходе к сбережениям накопить такую сумму за аналогичный период не получится.
Поэтому однозначно ответить на вопрос, что же лучше — ипотека или аренда, нельзя. С точки зрения экономии аренда, конечно, более доступный способ решить квартирный вопрос. Ипотека же, особенно с учетом нынешних цен на жилье, — дорогой вариант. Тем не менее, если у вас есть возможность платить за ипотеку, в перспективе вы получите в собственность ценный актив, в то время как сбережения из-за инфляции могут обесцениться.
Юлия КРИВОШЕЕВА, Banki.ru
Подписывайтесь на YouTube-канал Banki.ru! Чтобы не пропустить новые видео, включите уведомления, нажав на колокольчик.
