Реструктуризация ипотеки

Что такое реструктуризация ипотеки?

Реструктуризация – это изменение банком условий по кредиту на основании письменного заявления заемщика и указания им уважительных причин на эту процедуру. Новый кредитный договор при этом не заключается и смены кредитной организации не происходит. Основанием для реструктуризации ипотеки является ухудшение финансового состояния заемщика, вследствие чего он временно не может исполнять свои обязательства перед банком в полном объеме. На практике существует несколько вариантов реструктуризации ипотеки: предоставление отсрочки по выплате основного долга и/или процентов, изменение периодичности платежей за счет формирования нового графика и увеличение срока кредитования с целью сокращения ежемесячного платежа. Информация о реструктуризации вносится в кредитную историю заемщика.

Когда могут изменить условия по ипотечному кредиту

Как правило, банки решают вопрос об изменении условий кредитного договора в индивидуальном порядке, принимая во внимание сложившуюся у заемщика ситуацию и предоставленные документы. Это может быть потеря или снижение размера заработка, декрет, болезнь, призыв в армию и т. д. В ряде банков реструктуризировать задолженность можно только при наличии уважительных причин, которые заемщик сможет подтвердить документально. Другие кредиторы могут пойти навстречу клиенту с хорошей платежной дисциплиной и дать временную передышку при возникновении у него финансовых затруднений, но при отсутствии документов. Важно учитывать, что в некоторых банках за изменение условий кредитного договора может взиматься комиссия. Как правило, она зависит от срока, в течение которого заемщик предупредит его о возникшей ситуации. В связи с этим лучше не затягивать с обращением в банк и как можно раньше поставить его в известность о снижении своей платежеспособности. При этом следует иметь в виду, что кредитор не обязан удовлетворять просьбу о реструктуризации и может отказать в ней без объяснения причин.

Ипотечные каникулы

С 2019 года у ипотечных заемщиков появилось право уйти на каникулы и приостановить либо уменьшить ежемесячные платежи по ипотеке на период их действия. Они не будут считаться реструктуризацией и не отразятся на кредитной истории заемщика, если в дальнейшем он будет исполнять свои обязательства перед банком в срок. Получить каникулы можно один раз, если ипотечное жилье является единственным, размер задолженности не превышает 15 млн рублей и заемщик попал в одну из перечисленных в законе ситуаций и предоставил в банк подтверждающие документы. Перерыв в платежах на период до полугода может быть предоставлен заемщику в случаях:

• потери работы;
• потери трудоспособности на два месяца подряд и больше;
• получения инвалидности I или II группы;
• существенного снижения дохода (средний доход за два последних месяца упал больше чем на 30% по сравнению со среднемесячным доходом за предыдущий год, и платежи по ипотечному кредиту теперь составляют больше половины дохода);
• появления новых иждивенцев (детей, инвалидов I и II групп или людей, которых вы взяли под опеку либо попечительство) и одновременного уменьшения дохода (средний доход за два последних месяца снизился более чем на 20% по сравнению со средним доходом за предыдущий год, и при этом ипотечный платеж превышает 40% месячного дохода).

Для оформления каникул нужно подать в банк соответствующее заявление с приложением необходимых документов. Замороженные на период их действия платежи нужно будет оплатить в конце срока кредита – банк автоматически продлит его на время отсрочки. В отличие от реструктуризации кредитор не имеет право отказать заемщику в каникулах при условии, что последний предоставил все необходимые документы для их оформления.

Если за время действия ипотечных каникул финансовое состояние заемщика не улучшилось, нужно сразу сообщить об этом банк. Возможно, он сможет предложить индивидуальную программу реструктуризации с получением отсрочки на более длительный срок.

Когда потребуется ипотечная страховка 

Заемщикам, которые вместе с кредитом оформляли страховку от потери трудоспособности, работы и иных рисков такого рода, перед обращением в банк с просьбой об изменении условий договора и оформлении каникул, можно попробовать подать соответствующее заявление в страховую компанию или банк, если страховка приобреталась в нем. Если случившаяся ситуация попадает под ее действие, произведенная выплата поможет закрыть долг перед банком или его часть. Выбрать и оформить ипотечную страховку можно на Банки.ру.

При отказе банка в реструктуризации долга или предоставлении каникул можно попробовать рефинансировать кредит в другом банке. Однако, чтобы заявку одобрили, у заемщика не должно быть существенных просрочек по действующей ипотеке и должен быть стабильный доход. При рефинансировании можно снизить размер ежемесячного платежа за счет подбора кредита с более низкой ставкой либо увеличения его срока. 

Важно понимать, что эта мера поможет только если доход заемщика снизился, но он располагает денежными средствами для внесения платежей по новому кредиту. Смена кредитора не лишает заемщика наличия обременения. Также стоит принимать во внимание и тот факт, что рефинансирование – это всегда новая сделка, а, значит, и связанные с ней расходы. 

Принимая решение об этом шаге, нужно закладывать в бюджет траты на оформление новой страховки, оценки залога, а также затраты по регистрации нового договора.