На ипотеку денег нет

​

Треть российских банков — участников рынка ипотеки могут встретить новый год на голодном пайке. Кризис на ипотечном рынке в США уже привел к резкому скачку ставок на рынке секьюритизации ипотечных кредитов. По оценкам экспертов, сейчас портфель закладных российских банков может быть продан по ставке LIBOR+4—5%, а не LIBOR+1,5%, как было до финансового кризиса в США. Растет и сама ставка LIBOR. Одни банки вынуждены откладывать секьюритизацию, другие — продавать пулы кредитов конкурентам.

По оценке президента Городского ипотечного банка (ГИБ) Николая Шитова, сейчас действительно не лучшее время для проведение российскими банками сделок по секьюритизации ипотечных кредитов, поскольку из-за кризиса в США ставка заимствования по таким сделкам возросла до LIBOR+3%. А по словам руководителя блока ипотечного кредитования Альфа-банка Ильи Зибарева, сейчас можно продать портфель по цене LIBOR+4—5%, в то время как ранее ставка составляла LIBOR+1,5%. При этом выросла и сама ставка LIBOR: вчера она составляла 5,59%. Таким образом, ставка фондирования через секьюритизацию для российских банков достигла 9—11%.

Многие отечественные банки либо уже отменили, либо отложили секьюритизацию своих портфелей. Так, в частности, поступил ВТБ 24. «Однако, как только сложится ситуация, позволяющая привлечь более дешевые ресурсы, мы обязательно осуществим секьюритизацию части портфеля», — заявил РБК daily начальник управления разработки кредитных продуктов и партнерских программ департамента ипотечного кредитования ВТБ 24 Георгий Тер-Аристокесянц. Николай Шитов вчера также заявил о том, что ГИБ проведет секьюритизацию ипотечных активов лишь после того, как стабилизируется ситуация на рынке.

В России тоже можно говорить о сегменте subprime-кредитов. По словам Ильи Зибарева, это кредиты, выданные без первоначального взноса, крупные кредиты (например, на 8—10 млн долл.), а также кредиты, выданные заемщикам, которые подтвердили свой доход в «устной форме». «Возможно, таких кредитов много у «Москоммерца» и «КИТ Финанса», — полагает он. — Эти банки увеличили свои портфели очень быстро, всего за полтора года, при этом вели себя довольно агрессивно, привлекая заемщиков категории subprime. Если бы не кризис на ипотечном рынке, их тактика была бы оправданна». В целом же, по предположению г-на Зибарева, доля плохих кредитов в портфелях российских банков невелика: если у банка в портфеле 8% плохих кредитов, он сможет просто подождать и не делать секьюритизацию сейчас.

А вот банкам, у которых есть возможность скупать кредитные портфели, в Альфа-банке рекомендуют быть агрессивней. «Их можно сейчас купить довольно дешево, — говорит г-н Зибарев. — Для банков, у которых есть возможность это сделать, сейчас удобный момент». По его словам, сам Альфа-банк планирует начать выкуп ипотечных портфелей только в следующем году: «Сделать это сейчас нам не позволяет, как ни странно, ИТ-система».

А вот Городской ипотечный банк, по словам Николая Шитова, уже ведет переговоры с рядом кредитных организаций о возможности перекупить их портфель ипотечных кредитов. Поскольку эти сделки еще не завершены, он отказался перечислить названия банков. «Объем этих сделок может быть неограниченным, — подчеркнул г-н Шитов. — Мы вполне можем купить портфель ипотечных кредитов стоимостью более 500 млн долл., если, конечно, договоримся о цене. Банку готов открыть безлимитную кредитную линию Morgan Stanley». По его словам, сейчас для рынка хорошей ценой является продажа ипотечного портфеля с 10-процентным дисконтом. ГИБ не собирается приобретать плохие кредиты категории subprime. Впрочем, по словам Зибарева, такие кредиты сейчас вряд ли кто-то вообще купит.

Прогноз г-на Шитова: в ближайшие два-три месяца 30—40% банков, специализирующихся на ипотечном кредитовании, приостановят выдачу кредитов в связи с нехваткой ресурсов. Тем не менее, по мнению директора группы финансовых организаций международного рейтингового агентства Fitch Александра Данилова, говорить о кризисе российской ипотеки не приходится. «Основными игроками на этом рынке являются «госбанки» — Сбербанк, ВТБ 24, Газпромбанк, у которых с ресурсной базой все в порядке», — считает он.

«Для многих игроков рынка ипотечного кредитования сейчас действительно наиболее эффективным инструментом повышения ликвидности является продажа сформированных портфелей ипотечных кредитов. В этой связи ВТБ 24 планирует в ближайшие месяцы существенно нарастить объем покупок», — сказал Георгий Тер-Аристокесянц. «КИТ Финанс» также, по словам замгендиректора инвестбанка Сергея Гречишкина, продолжает наращивать свой кредитный портфель, в том числе за счет покупки качественных кредитов у надежных банков.

По мнению экспертов, сложившаяся ситуация приведет к ужесточению условий ипотеки в России. Участники рынка полагают, что с рынка могут исчезнуть кредиты без первоначального взноса, а также ужесточатся критерии оценки заемщиков: в частности, банки могут отказаться от «устных» подтверждений дохода.

Игорь ПЫЛАЕВ, Елена ТОФАНЮК, РБК daily

РЕПЛИКИ

Время строить и покупать

Примерно 30—40% банков, активно выдающих ипотечные кредиты (таких около 50), могут приостановить эту деятельность в течение двух-трех месяцев, поскольку трудности с привлечением «длинных» денег не закончились. Такое предположение сделал 18 сентября президент Городского Ипотечного Банка Николай Шитов. Однако приостановка выдачи кредитов для банков, у которых ипотечный бизнес не является единственным, не будет иметь фатальных последствий. Когда проблемы с привлечением средств разрешатся, они вновь нарастят темпы кредитования. Пока же у банков, которые располагают хорошим запасом средств, есть возможность купить с дисконтом портфели кредитов, выставленных на продажу другими участниками рынка.

Как сообщил г-н Шитов, Городской ипотечный банк ведет переговоры о покупке портфелей ипотечных кредитов с пятью банками. По его словам, банк располагает неограниченным финансированием, предоставленным материнским банком Morgan Stanley, и главным для него будет качество предложенных кредитов и возможный дисконт. «Мы не будем покупать subprime», — пояснил он, имея в виду кредиты с нулевым или очень низким первоначальным взносом. По словам президента Городского ипотечного банка, возможные покупки кредитов не потребуют увеличения капитала самого ГИБ, поскольку купленные кредиты будут сохраняться на балансе специально созданной компании, зарегистрированной в Нидерландах. С ее помощью в будущем году банк проведет секьюритизацию портфеля, который накопится к тому времени. По мнению г-на Шитова, паника на рынке и удорожание денег к этому времени должны закончиться, и ставки по секьюритизации вернутся к своему обычному уровню (примерно на уровне Libor+1,5%).

Снизить ставки и привлечь больше желающих купить его кредиты ГИБ поможет и новый рейтинг международного агентства Fitch Ratings. В понедельник оно присвоило банку первый в России рейтинг первичного сервисера (обслуживающего банка) по жилищным ипотечным кредитам на уровне RPS3(RU). В сообщении о присвоении банку рейтинга агентство отметило, что ГИБ проводит активное управление неплатежами на ранних стадиях (устное и письменное общение с заемщиками в течение нескольких дней после даты неплатежа). Fitch отметило, что опыт ГИБ, равно как и других российских банков, по процедурам взыскания серьезно просроченной задолженности очень ограничен ввиду низкого уровня неплатежей в российской ипотеке. На момент присвоения рейтинга, по данным ГИБ, он обслуживал более чем 5400 кредитов с непогашенным остатком на 422 млн долл. и в ближайшее время намерен серьезно увеличить эту цифру. В ближайшие месяцы банк откроет еще восемь-десять офисов, в следующем году их число вырастет до 30, пообещал г-н Шитов. Его материнский банк Morgan Stanley анализирует рынки СНГ и Восточной Европы, где рассматривает возможность либо открытия своего ипотечного банка, либо покупки уже имеющегося игрока.

Увеличить портфель кредитов Городской ипотечный банк планирует и с помощью введения агентской программы — выдачи кредитов другими банками по стандартам ГИБ с их дальнейшей перепродажей ему. Помимо федерального стандарта АИЖК свои программы выдачи и выкупа кредитов по агентской схеме сегодня есть у банков DeltaCredit, «Кит-Финанс», ВТБ-24, а также альянса ВТБ, UniCredit и Deutsche Bank. «Наша концепция ценообразования (ставки от 9% годовых в долларах и от 10,49% в рублях) сегодня наиболее адекватная, поэтому интерес будет», — уверен президент ГИБ.

Елена ХУТОРНЫХ, Время новостей

Вирус финансового кризиса вышел из очага зарождения

Вчера представители правительства Великобритании поручились за депозитные вклады банка Northern Rock. Однако это не успокоило людей, в панике изымающих свои деньги. В Великобритании ожидают отставки министра финансов. В России подсчитывают возможные потери из-за угрозы кризиса ликвидности.

Вкладчики Northern Rock, входящего в пятерку крупнейших банков Великобритании, продолжали вчера стоять в многочасовых очередях в надежде на получение своих денег. В июне этого года 1,4 млн. вкладчиков банка располагали вкладами в размере 24,4 млрд. фунтов стерлингов. Несмотря на свое название (Northern Rock — «Северная скала»), банк зашатался после того, как в начале августа столкнулся с нехваткой наличных средств.

В течение одного дня стоимость акций Northern Rock упала на одну треть, за два дня — на 49%. По предсказаниям экспертов, он не переживет нынешние трудности. Подешевели акции и других крупных ипотечных банков Великобритании, в том числе — Alliance & Leicester (на одну треть) и Bradford & Bingley (на 15%). Иначе говоря, заболевание одного кредитного учреждения перерастает в эпидемию, заразившую других.

Министр финансов Великобритании Алистер Дарлинг дает уверяет, что правительство поможет не только Northern Rock, но и другим банкам, столкнувшимся с нехваткой ликвидности. Однако он сам и премьер-министр Гордон Браун попали под огонь критики за ошибки в финансовой политике, вылившиеся в банковские проблемы. Как известно, до того как стать главой правительства, Браун длительное время был министром финансов.

Уже признано: кризис ликвидности пришел в Великобританию из Соединенных Штатов, где в последние недели лопнул мыльный пузырь ипотечного кредитования. В ту же — американскую — сторону ныне смотрят специалисты в надежде предсказать дальнейшие события. По мнению органа деловых кругов газеты «Уолл-Стрит джорнэл», американские экономические трудности несут двойную угрозу другим странам. Во-первых, отмечает газета, падение спроса на американском рынке может ударить по экономике стран, которые направляют весомую часть своего экспорта в США. В их числе Мексика, Израиль и Колумбия, у которых свыше одной трети экспорта приходится на американский рынок. При этом у Мексики этот показатель рекордный — 85%. Кроме того, могут снизиться темпы роста экономик Малайзии, Тайваня и Таиланда, в значительной степени зависящих от американского спроса.

Во-вторых, финансовые проблемы США могут отразиться на «растущих рынках». При этом далеко не все в одинаковой степени подвергнутся их воздействию. «Такие страны, как Бразилия и Россия, создали внушительные резервы и сократили внешнюю задолженность и тем самым радикально улучшили свою способность пересидеть бурную нестабильность», — отмечает газета.

В то же время, по оценкам экспертов, есть чего опасаться другим странам. В их числе в первую очередь они называют Турцию и Венгрию, столкнувшихся с проблемой дефицита госбюджета, а также страны с «проблемами в финансовой политике», включая Аргентину и Венесуэлу. Рейтинговое агентство Standard & Poor’s назвало целый перечень стран, которые способны в наибольшей степени ощутить на себе последствия кризиса ликвидности. Это Турция, Болгария, Латвия и Румыния. В списке агентства фигурируют также другие страны, «больше заимствующие, чем сберегающие». Это ЮАР, Ливан и несколько стран Восточной Европы. «Это отнюдь не буря в стакане воды, которая просто пройдет», — предостерегает управляющий директор Standard & Poor’s Мориц Кремер.

По оценке экспертов, на текущей неделе в США происходят важные события, способные повлиять на доверие публики и экономическую конъюнктуру. Это прежде всего заседание Федеральной резервной палаты во вторник, которое рассматривает возможность снижения межбанковской учетной ставки в интересах оживления экономики.

Второе событие — публикация квартальной финансовой отчетности четырех крупнейших инвестиционных банков Уолл-стрит. Составленные по новой, более строгой системе, введенной после скандалов с «Энроном» и другими корпорациями, они могут обнажить прорехи в финансах банков, а это, в свою очередь, усилит тревожные настроения среди инвесторов. И наоборот, если банкам удастся представить благоприятные для себя отчеты, это укрепит доверие к Уолл-стрит.

По оценке российских экспертов, кризис ликвидности и доверия со стороны вкладчиков в перспективе угрожает и российским банкам, у многих из которых в структуре пассивов велика доля иностранных краткосрочных кредитов. Как считают аналитики ING, в ближайший год лидеры российского рынка потребкредитования — банки «Русский стандарт», «Хоум кредит энд финанс банк», «Кредит Европа банк» и «Ренессанс кредит» вынуждены будут погасить синдицированные кредиты и выпущенные облигации на суммы, сопоставимые с 39%, 17%, 15% и 13% их активов соответственно.

Пытаясь избежать кризиса ликвидности, банки спешно меняют стратегию, делая ставку на развитие депозитарной базы, привлекая средства населения. Столкнувшись с невозможностью получения дешевых кредитов на Западе, «как минимум 30—40% из 50 активно действующих в России ипотечных банков в ближайшие два-три месяца приостановят выдачу кредитов или постараются ее притормозить», — заявил вчера президент Городского ипотечного банка Николай Шитов. Такая тактика, по его мнению, поможет избежать кризиса ликвидности. Заместитель гендиректора ООО «ФинЭкспертиза» по работе с кредитными организациями Наталья Борзова тоже уверена, что кризиса удастся избежать и эта проблема решаемая. «Банки, работающие в сфере потребительского кредитования, и особенно экспресс-кредитования, страхуются от рисков невозврата высокой ставкой этих кредитов. Таким образом, реальные потери банков не столь существенные», — считает Борзова.

Впрочем, даже если большинство российских банков сумеют избежать проблем с расчетом по краткосрочным кредитам, это не значит, что российский рынок может чувствовать себя полностью защищенным. Достаточно, чтобы один-два банка не смогли вовремя рассчитаться со своими вкладчиками и кредиторами, чтобы кризис доверия охватил весь рынок, как это было в 2004 году.

Возможный кризис ликвидности в банковской сфере — это только одна из угроз, связанных с интеграцией России в мировые финансовые рынки. Нельзя забывать, что из-за нынешнего кризиса на мировых финансовых рынках могут пострадать и крупнейшие российские компании, а также финансовая система страны в целом. Напомним, что общий внешний долг российской экономики на начало 2007 года составил порядка 309 млрд. долл., а к началу осени достиг 400 млрд. долл. При этом часть из этих кредитов — краткосрочные, рассчитанные на скорое перекредитование, с которым сейчас возникли проблемы. Собственно государственный долг составляет не более десятой части указанной суммы. Все остальные заимствования сделаны банками и компаниями, причем около половины корпоративного долга приходится на госкомпании и госбанки.

Научный руководитель Высшей школы экономики Евгений Ясин называет крупнейших заемщиков — «Роснефть», «Газпром», Сбербанк, ВТБ. «У них есть свои средства, и они могут рассчитывать на помощь государства в случае необходимости», — заявляет экономист. Поэтому, уверен он, крупные неприятности нам пока не грозят. Вместе с тем Евгений Ясин назвал привлечение заемных средств в таких объемах чрезмерным. «Очевидно, что надо останавливаться, однако в основном рост задолженности пока продолжается», — подчеркнул экономист.

Артур БЛИНОВ, Игорь НАУМОВ, Независимая газета

Кредиты в дефиците

Занять деньги на жилье в новосибирских банках стало сложнее. Они предлагают записаться в очередь и ждать до декабря

Количество ипотечных сделок на новосибирском рынке недвижимости сократилось с конца августа на 18—22%, сообщил «Ведомостям» гендиректор Новосибирского агентства ипотечного жилищного кредитования (НОАИЖК) Алексей Струков. Особенно непросто стало получить кредит на квартиру с сентября, рассказал менеджер одного из новосибирских агентств недвижимости, попросившей не упоминать его имя. Некоторые банки увеличивают сроки рассмотрения заявок («ВТБ 24», по данным менеджера, увеличил срок рассмотрения заявок с двух до трех недель, «Сибконтакт» задерживает выдачу средств), другие ужесточили требования к заемщику — не подтвержденные справкой НДФЛ доходы теперь не устраивают «Урса банк» и «КИТ финанс», рассказал собеседник.

Источник в другом агентстве говорит, что раньше в его агентстве через «Урса банк» проходило около 10 ипотечных кредитов в месяц, а в сентябре — ни одной сделки. В «Первом строительном фонде» около 10—15% сделок проходит с использованием ипотечных кредитов. Как сообщила «Ведомостям» финансовый директор ПСФ Лена Орленко, за последний месяц на 30—35% снизилось количество сделок по ипотеке с участием Газпромбанка и «Урса банка». «В сентябре сорвалось два ипотечных договора, — говорит директор агентства недвижимости «Байт» Игорь Ковалев. — У клиентов были положительные кредитные решения московского и регионального банков, но в последний момент им отказали». Под видом заемщиков корреспонденты «Ведомостей» обзвонили банки. Поговорить со специалистом по ипотечному кредитованию ни в «Урса банке», ни в «ВТБ 24» не удалось: в офисах «Урса банка» ссылались на занятость либо на отсутствие специалистов, в ипотечном отделе «ВТБ 24» не брали трубку. В новосибирском филиале Москоммерцбанка менеджер сообщил, что время решения о выдаче кредита увеличилось на «пару недель». В филиале «КИТ финанса» консультант по ипотеке оказалась в двухнедельном отпуске, в банке предложили самостоятельно выбрать программу кредитования и «записаться на оформление кредита на декабрь».

Начальник отдела кредитования одного из допофисов «Урса» признал ужесточение требований к заемщикам с неподтвержденным доходом. Начальник управления по коммуникациям Москоммерцбанка Юлия Мячина сказала, что сроки рассмотрения заявок в Новосибирске не менялись. То же ответили и в пресс-службе «ВТБ 24». Директор филиала «КИТ финанса» Александр Сабаев сказал, что в первые недели сентября филиал выполнил план по выдаче ипотечных кредитов. По его словам, заемщики их филиала записаны в очередь до 15 декабря — филиал не успевает обрабатывать все заявки. Вице-президент банка «Сибконтакт» Александр Лубенец знает, что другие банки ужесточают требования к заемщикам, но в «Сибконтакте», по его словам, условия кредитования не менялись.

Аналитик БКС Денис Мухин говорит, что удорожание ресурсов на рынках зарубежного капитала привело к тому, что наиболее зависимые от этих рынков российские банки сейчас сдерживают рост объемов ипотечных кредитов. «Сбербанка, у которого доля «зарубежных» займов около 4% в структуре обязательств, эти проблемы не коснутся, — говорит Мухин. — А у «Урса банка» эта доля составляет 40%, поэтому логично, что банк сократил число ипотечных сделок». По мнению Мухина, до конца 2007 г. либо прекратятся волнения на зарубежных финансовых рынках, либо российские банки найдут другие источники «длинного» финансирования. А аналитик «Антанта капитала» Максим Осадчий прогнозирует дальнейшее сокращение ипотеки. «В первую очередь это ударит по Москве, консолидирующей основные финансовые потоки из-за рубежа», — говорит Осадчий.

Елена БОГДАНОВА, Петр ПИНТУСОВ, Ведомости